23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[421: 匿名さん]

>>379
だから坪単価２５０万円前後が適正なんです。
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
９０ｍ２で６８００万円

[422: 匿名さん]

>>417-418
いつもの長文の人　キター！！

市場の動きは完全に都心3区以外は下げる方向にいってると思いますが？

中古の1LDKで4000万で買えるとこって、築浅・50平米程度とすると都心3区はまず無理。
知る限りでは、江東区の外れとか板橋区とかでちょっと前にあったくらい。
その辺で20年後の1LDKの賃貸需要は無いとは言いませんが、かなり老朽化してるし賃料は安くならざるを得ないでしょう。
頭金500万しか入れないとするとローン・税金・修繕積立金・管理費払ってったら20年トータルで損益計算しても、「配当」と言える程の利益はないと思うのは私だけ？
とても年金代わりにはならないのでは？

>ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
>それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
>不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。
意味がない事はない。
数ヶ月前からのあなたの主張はほとんど外れた。
少なくとも中堅以下のデベの経営は苦しく（下方修正企業が続出してる）、来年3月末の決算をどう乗り切るかが大きな課題。
値引き販売に出るところもまず間違いなくあるだろう。
そりゃ、三井・住友・東京建物あたりはそうそう値引きしないだろうが。
（提携企業向けには三井でも諸費用100万までサービスなんて事を今でもしてるけど）

[423: 匿名さん]

>>420
＞日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
＞住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。

日本は高温多湿の気候風土のなかで木造住宅が大半だからね。
私は戸建の話をここで引き合いに出すのは変だと思うけどね。

＞ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。　
民間マンションは４０年の歴史しかない。同洵会アパートとかの昔にさかのぼれば別だ。
＞現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
というか、マンションは建て替えなどほとんど行われていないのが実態。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
自負はある。

＞例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・
配管は２０年以上前から鞘管ヘッダー方式など取替えを考慮した方式に
変更されている。給水管から錆の出るマンションは３０年前のものならある
かもしれない。それと給排水管は長期修繕で取り替える。
デザインが古くなって建て替える？？？区分所有の持ち主がそれだけのカネ
持ってないでしょ。
そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

＞基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
原価償却という言葉の使い方が間違っているよｗ

＞日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
＞現実に住みたがらない人が多いんだよ。
場所によります。一度南青山から渋谷、神宮前にかけて裏通りを歩いて
みたら？築３０年のマンションがいくらでも上手に使われてますよ。
郊外でも青葉台に、桜台コートビレッジという建築学会賞をとった
築３０年の建物がある。代官山の槙文彦のヒルサイドテラスも３０年。
ちゃんと広さを確保してあれば長く持つよ。これから先も使われる。

＞日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
＞ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

それはそうだと思うよ。だから「ものを見る目」は大事だ。私は自分で建物の
価値を評価できる目があるから、不動産投資をしている。

＞しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。
それは、ものによる。豊洲を投資用に買う人はいない。
しかし芝浦は十分投資用に長期で価値を持つ。
港南はダメでも品川Ｖタワーは使える。そういう差はあるよ。
ただ、ゼロか一かでなくて、長期でみれば、どこまで資産が長持ちするか
は単に建築のつくりだけじゃなく「立地」なんだと思うよ。
現に平河町あたりの２５年以上昔のマンションが弁護士事務所として
月坪２万円の家賃で貸されているわけだし。
事務所家賃＞住宅家賃の現状で考えると都心はそういう付加価値も
備えているわけだ。

＞東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから玉突き現象を起こして、
＞店子がさっと引いていくこともあるしね。
目先の現象にとらわれない。広く長く診るには、生駒ＣＢのオフィスジャパンとか
毎号目を通しておくことだよ。

＞マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？
そりゃどうも。あなたもがんばってね。

[424: 匿名さん]

なんだか外貨だ金だとかスレタイと無関係の話が喧しいが
簡単に言うと、ドルは金本位の兌換紙幣から３５年前に不換紙幣に変わってそのかわり
原油決済はドルでしか行えない仕組みのもとに、ドル機軸経済を作ってきたわけだ。
いまは処刑されたサダムフセインは、ドルをユーロ決済に切り替えようした。ドルが原油
決済マネーでなくなれば、諸国はドルを必要としない。すでに、価値の裏づけが「原油
が買える」ということ以外にないドルは過剰流動性のなかで暴落する。
米国は自国の通貨の信用を問われないために常に金地金の信用度を低下させて
金の信用を疑わせることでドルの威信を保つ戦略を続けてきた。
ここにきて金地金は高騰し、逆にドルはその発行通貨の量を担保するものが何もない
ということが次第に白日の下にさらされる日が近づいているのだろうね。

[425: 匿名さん]

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
＞デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
＞自負はある

おっと、ご指摘ありがとう。
今、慌てて資料を調べたら、国土交通省の資料で３７年となっていた。
こちらの記憶違い。

[426: 匿名さん]

それ、サンプル数が少ないよ。ほとんどが公団分譲の建て替えだったはずだ。
建て替え戸数はいくつ？

[427: 匿名さん]

割高地域には人が集まらなくなって
住宅地としては廃れて行く。
昔の都心部かそう。
地価が上がるに従って中心は近郊、そして郊外へと移って行った。
バブルの崩壊から、都心部の地価は一気に下がり、
それが都心回帰にむすびついた。

職住近接は何時の世でも理想。
都会に住むからにはアーバンライフをENJOYしたい。
都心部の地価上昇は、その流れを止めてしまう悪。

仕事が終わった後に、
家族と待ち合わせて観劇
そして都心部のより取り見取りのレストランで食事
タクシーで帰ればまだ余裕の時間。
そんな生活も都心部に住めばば可能になる。
適正な価格で東京駅から半径５ｋｍ圏内に住む。
これが理想。

[428: 匿名さん]

何度もいうけどコープオリンピアは１９６０年オリンピック前後だった
と記憶。とにかくマンションってそれ以前はお屋敷に建てた高級賃貸鉄筋アパート（川口松太郎のマンションとか音羽ハウスとか）
まず、民間マンションの歴史とか調べてね。
集合住宅と国交省が呼ぶのは＝マンションじゃないよ。

[429: 匿名さん]

亀戸の物件、売り出し最多価格帯平均を予定価格より１１００万下げたみたい。

[430: 匿名さん]

割高なのになぜその値段を維持できるのか？
１００人いて内９０人が割高だと思っても
１０人は買う
供給量か８戸だったら、その値段でも完売する理屈になる。
しかし、長期で見れば
その地域は廃れて行く。

[431: 匿名さん]

>>428

それに関しては、山岡潤一郎氏の書籍から情報を得たので、
その文を抜粋しておく。よって総戸数は不明。

（以下抜粋）
総務省の調査では住宅のリサイクル年数は「３０年」。木造は「２６年」ともいわれる。
国土交通省の2002年に公表したマンション建て替え事例では
「老朽化」で再建されたマンションの平均築後年数は「３７年」少々となっている。

[432: 匿名さん]

供給量さえ多ければ
そのエリアは
適正価格が維持できる。
現在のような、高値が蔓延する時代になれば
結局
供給量が多い地域＝適正価格が維持できる＝競争の原理が働く地域
が売れ、人々が集まることになる。
ただし都心部に限る。

[433: 匿名さん]

１９６０年からこのかた、２３区は住宅難だったわけだ。
集合住宅といえば、公団の分譲か賃貸。一方民間マンションは、大手デベは
一部の高級マンション以外は手をださずに、主に，大京、長谷工、秀和、藤和
や伊藤忠などの商社、東急などの電鉄系が主体。
基本は６０平米以下の２ＤＫ。なにしろ公団が「質より量」を目指していたから
高島平や光が丘に団地を供給
１９７０年代郊外に展開して多摩ニュータウンや竜ヶ崎ニュータウンなど
宅地開発とあわせ７０平米標準の「広め」の住宅が標準化した。
なにしろまずはマンション２ＤＫでいずれは買い替えで郊外一戸建て。
そういうビジョンでみんなが動いていた。
しかし、８０年代地価が高騰しすぎて、団塊世代が３０代後半に差し掛かる
ころには、もはや田園都市線で沿線でも郊外は値上がり、都下でも同様
仕方がなしに千葉の松戸の私鉄沿線に戸建を買うしかなかった。
当時、３０代のビジネスマンが都内で買えたのは２７００万クラス。
世田谷でいえば４５平米の２ＤＫだ。３８００万出せば６９平米が買えたが
金利が高くて庶民には手が出ない。買えたのは、７０年代後半に
狭い１ＬＤＫを買って転売して住み替えたひとだけだ。
明治からふりかえってみても、庶民がローン組んで港区、中央区を買えたという
事態が「異常」。
それが過ぎ去って普通に戻ったと思っているのは、すでに郊外を買って住んで
いる多くの「大人の」見方ではないのか。
別に都心回帰などしてくれなくても困る人は誰もいないと思うよ。

それから、郊外もバス便の土地しか土地はもうないってば。一度車でなく
電車で沿線駅前徒歩１０分圏を歩いてごらんよ。土地ないから。

要するにもうマンション新築時代は１９９７年を境に終焉を迎える。
もとよりマンションデベなんて机ひとつでヒューザーの社長にだってできた仕事。
つぶれても彼らはしぶとく仲介や転売や内装デベなんかで生き残る。
この時代バブルで自殺した人なんてほんのわずか。みんなそれぞれ
しぶとく生きてる。
デベが困るから安値でも供給は続く？・・・大笑いだね。

[434: 匿名さん]

×１９９７年を境に終焉を迎える。

○２００７年を境に終焉を迎える。
スマソ
ちなみに

１９９７年は消費税を上げて、不景気になって金融危機が起きて
そこで内需拡大策として住宅購入をいっきに拡大しようとした年
すべての規制、融資も都市開発も容積率も緩和されたのは
金融再生というひとつの目的のため。

[435: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部は投機的観点から見れば魅力は無い。
一気の価格上昇は見込めないだろう。

しかし、地価の高騰を抑えることは、
その地域の長期的発展につながる。
２０年、３０年スパンで考える本当に住むつもりの人々から見れば
楽しみが多いエリアである。

一昔前の郊外（ニューフロンティア）に近い位置づけだが、
郊外と大きく違う点は、都心に近くその地政学的優位性が永遠で、
永久に廃れる恐れが無い安全資産である点。

[436: 匿名さん]

価があがるのは、地価がフェアバリューにまで復帰するプロセスと見るべき。
過去の経済成長率云々とか今が国際社会のなかで低成長とかでなく
要するにバブル崩壊という大病から回復した都市の地価をどう受け止めるかと
いう単純な話。
高熱出してふせっている東京の土地を買う人はいなかったけど
病み上がりでよちよち表にでてきたらよってたかってむしっちゃったのが
２００２年から２００５年のマンション市場。
２００６年から少し怒って元気が出た。それでもまだむしるやつはいたけど
２００７年「いつまでも安値だとおもうなよ」よ岡田 斗司夫ばりに反撃にでた。
いいぞ、それでこそわれらの首都の地価。
これからはせいいっぱい上がって庶民を寄せ付けない気品を示してくれ。

だいたい、ここまで分譲が減ってアパートも含めて賃貸の建設戸数が伸びて
いたら結論はひとつだね。
これからは分譲やめて賃貸でいく。最後は親の家を継いで住む。
それでいいんだよ。無理して買うのが一番よくない。

みんなの話をよせあつめれば、そういう結論なんじゃないの？

一番大切なのは「地価はコントロール不能」というバブル時代に学んだ
貴重な経験。地価に供給をあわせることはできても供給で地価はかえられない。
完成在庫は安値で売られても、そのさき、いじめられっこがまた
学校にくるようにデベが分譲を続けると思ったら大間違い。

[437: 匿名さん]

>>423

>そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
>残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
>無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

そんな事は百も承知だよ。
新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
スラム化が理由で、「建て替え（37年ごときで）」　もしくは　「放置」　されるだろう
マンションが相当高い確率で出現すると言ってるんだよ。
あなたが記述した内容は、「30年で建て替えたいが、建て替えられない事例」
であって、こちらが問題にしてるのは
「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
この違い、わかった？

そこで、好立地の成功している少数事例を挙げても、
他の地域には関係ないことで、その他の地域の物件にに
湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。

まあ、自分で「見る目がある」と自信を持っている人には関係ないけどね。
ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。

[438: 匿名さん]

そして、エンドユーザーにとって最大の問題は
自分の意に反した建て替えだよ。

マンション建て替え円滑化法によって、
4/5の賛成意見で建て替えが可能になったけど、
働き盛りの３０代で購入した物件を、定年後の６０代で
追い出されてしまうリスクがあるってこと。

その老人は、どうすればいいの？

[439: 匿名さん]

>437
でも423氏の芝浦＞港南＞豊洲の評価は納得してしまったよ（笑）

[440: 匿名さん]

>>437
＞新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
リスクはあるのが当たり前。リスクがあるからやらないというのか
リスクをどうコントロールするか考えるかでスタンスは変わるよ。

＞どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
ワンルームのような業者丸投げは不安もある
だから一般の分譲の１ＬＤＫを買うのだよ。でもって総会ではきちんと目配り
できる意見を言う。そういう努力は必要だ。マンションは管理会社が管理する
のでなく管理組合が管理する。規約が許せば自分が理事になるくらいでなくちゃ
ダメだ。
＞スラム化するかどうかは管理次第。
それと一回目の購入者が抜けて、２回目、三回目の世代になるにつれて
所得層が下がるような地域のマンションはダメだね。

＞「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
今の新築で３０年後建て替える必要性はまるでない。
２０年を目安に考えればいいのだよ。
こちらは、買って２０年は店子にローンを払わせてきている。
その時点で　残債＜マンション時価　でなおかつスラム化しそうな管理のわるさ
なら早々に売ればいい。
いずれにしろ場所による。古くなればなったで再開発にひっかかれば
等価交換でタワーマンションに化けるケースもあるわけだ。
土地によるってば。この違い、わかる？

＞湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。
誰も湾岸買って賃貸に出せといってない。芝浦アイランドはいいかもしれないけどね。


＞ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。
私は全く逆ですね。自分はどうするかを語らないと、ただ知識をひけらかして
一般論を展開してばかりで、行動に結びつかない。
肝心なのはだからお前はどうする？
そこだと思うよ。