23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[401: 元祖匿名はん]

>>387

自用を収益性だけで見る必要性はないが、収益性をないがしろにして
いいってもんでもない。賃貸の容易さ、売却時の流動性を考慮すれば
都市部のマンションの方が地方の戸建より魅力あるように映る面もある。
ただ、住む住まないは個人の好みだし自由なので、別に六麓荘の屋敷に
住んでるとっつぁん捉まえて、アンタはどうだこうだというつもりない。
不動産だけで儲けたり運用する必要ない。他に稼ぎなりストックあれば。

上記の点と、都内のマンション価格が利回り的に酷い状況になってる
こととは問題が全く異なる。そもそも貸せるのかみたいな物件も多い。
満室想定賃料のグロスキャップ４％切ってるような大したことない物件。
せいぜい月20万の家賃で6000万オーバー、70平米そこそこの、だよ。

オマエも安く仕込んで安く供給してみろよみたいなこと何度も言ってくる
眠たい君、疲れてるならシゴト替えろよ。

[402: 匿名さん]

民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によれば、９月の首都圏のマンション契約率は６５．９％で、好不調の分かれ目と言われる７０％を２カ月連続で下回ったそうです。

売りづらい状況になっている、もしくはなりつつある、これが事実。

[403: 匿名さん]

ミニバブル崩壊から本バブルになるときって何がトリガーになるんですか。もしかして、過剰流動性？　1987年的な。

[404: 匿名さん]

スタグフレーション＋局地インフレだよ、
今の日本の経済状況は。さて、どうなるのか？

[405: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレ買っちゃいました。狭い部屋だけど・・・
もちろん自分で住むためじゃなく、インカム、キャピタルねらい。
これってまずいかな。

[406: 441]

将来のことは神様もわからないと思いますが、サブプライムを発端とした流動性の供給によって、そうなる可能性がありますね。米国が落ち着いた後なので、2年後とか？それはわかりませんが。とんでもないバブルになるかも。そして恐慌。避けたいところですがね。
調べてみると、1929年前とそっくりですよ今。ホント。怖い。

持家は取りあえずもっとけっつーことですかねそうなった場合は。バブルで売却できるオプション、ハイパーインフレで債務が目減りするオプション、恐慌時に取りあえず住まいは確保できるオプション。。

日本だけがハイパーインフレというシナリオは考えづらいね。というよりは世界的な恐慌でしょう。分散投資の意味が無いわな。キューバにでも移住しますか（笑）

[407: マンコミュファンさん]

>395

あなたの書いてること矛盾してませんか？僕は後段に同意します。
地価と消費財を中心にした物価は相関元々薄いし、
経済のグローバル化と超大型新興国の経済成長と同時に起こる日本国内経済の相対的衰退によって、ますます両者の乖離は広がります。

僕もこの辺は基本中の基本シナリオとして絶対に押さえるべきポイントと思います。

>地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
>インフレもない。
↑意味不明。

>ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
>物価はグローバリズム、地価はローカリズム。
↑常識的なコメント

[408: 匿名さん]

インド株、相当持ち直してきた。
官僚が信任得てる国は違うね。

昔の日いずる国もそうだったんだがなぁ（悲）

[409: 441]

インドは許認可の嵐だからね。ああいう官僚がいなくなればもっとインドは発展するでしょう。力があるという意味ではその通り。

[410: 近所をよく知る人]

406&403

ダイジョウブですか？

サブプライムショックでクレジット・クランチが起こってて、それを緩和するための、信用供与でしょ。なんでいきなり過剰流動性になっちゃうの？

全く「うま」「しか」らしくて話にらなん。

今の日本で家を買うことを正当化するとすれば、

センチメンタル・バリュー
賃貸物件の相対的貧相さから来る、消極的選択
低利なファイナンスのための担保としての価値
（銀行融資の担保不動産に対する非常識なオーバープライシングの歪みをつく）

くらいしか正直思いつきません。
ちなみに私は以上の理由で、借金して自宅買いました＊＊

[411: マンコミュファンさん]

インド株買うから金貸してくれと銀行に言っても、
貸してくれないが、つまらん不動産購入資金なら、
10年2%ちょいで貸すんだから分からないよね。日本の銀行も。

[412: 匿名さん]

そうね、低利の借金引き出す口実としては存在意義あるね、
自己居住用不動産。

ま、そんくらいかな。

それがなくなれば、本当に下がる以外ないと思うよ。

ビッグピクチャーで見たら、上がる理由がないんだもの。

[413: 441]

>>410
そんなにうまくね、信用収縮をおさえるだけの緩和処置なんて取れるわけないでしょ。人のことを「うま」とか「しか」とか、勘弁してよ。亀田の親父じゃないんだから。

[414: 匿名さん]

>>395
>金地金はタンジブルだが、利用価値がない。

無知を、さらすなよ。
工業製品における金の需要は急増している。
おもに、精密機械の配線に利用されている。
なにしろ、銅と違って錆びないからね。
現在は金生産量の約１５％が、工業製品に利用されている。

白金なども、触媒などの重要なマテリアルになってるんだよ。
自動車のプラグなどに使われてるよね。
埋蔵量が限られているから、再利用もされてるんだよ。
知ったかぶり師の恥さらし。

[415: 匿名さん]

ＣＰＩだの、タンジブルだの、
偉そうな事を言う奴に限って、経済をまったく知らない（笑）
金や白金が、どれだけ供給不足で、どれだけ利用価値があるか
知らないんだからなぁ

だから、不動産投資なんてするんだよなぁ。

[416: 匿名さん]

＞インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
＞なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。

ちがうんだよね。今の、この現実を言ってるわけ。
不動産から、金や原油に資本が流れてるんだよ。
原油が上がれば、それこそＣＰＩは上がるんだよ。
今、この瞬間、原油や金に対しての不動産の相対的価値が下落してる
ことを指摘してるだけ。

反論するなら、そこを反論してちょうだい

[417: 匿名さん]

>>414-416
個人の資産形成と機関投資家の対応は基本的にスケールが違うよ。
金地金を280万で一本買っておくのは長期投資ではいいかもしれないが、それが配当を
生むわけではない。
一方、500万の頭金で4000万の１ＬＤＫ中古を買っておけば、一定の「配当」はある。

キャピ　タルゲインでしか利殖を考えない投資家は知らんが、サラリーマンの投資は２０年
スパンで考えるべきだよ。
いま４０歳なら２０年後に退職金をもらって、保有不動産のローン残債が１０００万くらいに
なっていたら、５００万繰上げ返済して、賃貸不動産の収入を年金の補填に使う。
２年先５年先に売って儲けようとかそういうせこい話ではない。
もちろん、不動産一点張りという話でなく金融資産は他でも運用うするが、ここは不動産スレだから
話を出しているだけ。

[418: 匿名さん]

数年前に比べて値上がりした現在、これから持ち家どうしようと考える人の発想は
いかに手持ちの資金を増やすかということだろう。
それは、それで「どうやったら一番早く頭金が増えますか」スレでも立てて語ってくれたらいい。
しかし、いま一定の自己資金があって割高だが「買える人」がどうすべきかというのが
最も重要なテーマだろう。
ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。

[419: 匿名さん]

金や白金が供給不足なのは分かるが、それだけで評価されているわけではない。
投資の対象とされているからこそ、値段が激しく動くのだよね。

[420: 匿名さん]

>>417-418

なるほど。君の主張にも一理あるね。
ならば言わせてもらおう。

マンション投資という点についてのみ、言わせてもらうならば、
日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。
もちろん、ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。
ところが、現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
これには、いろいろ理由が挙げられると思う。
例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・

投資という観点で考えたとき、
日本人の新し物好き、建築業界の手抜き工事の横行、地震の多発地帯という特殊性、
という点に注目して、基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
実際、日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
現実に住みたがらない人が多いんだよ。
日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

もちろん、厳しい投資条件に耐えうる優良物件も確実にあるとは思う。
しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。

現に、東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから
玉突き現象を起こして、店子がさっと引いていくこともあるしね。
マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？