23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[361: 匿名さん]

>>356
目黒区、渋谷区並に供給量を減らせば高値維持も可能ですよ。
戸建からの買い替え層、どうしても住みたい層を集めれば
年間で５００戸くらいは売れるでしょう。
杉並区の昨年実績が１１９７戸、今年の９月までの実績が３５３戸
ですから不可能じゃないですよ。

[362: 匿名さん]

337

ダイワJ-REITオープン
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=0431103b&d=c&k=c3&z=m&h=o...

東京金
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32501&Mode...

チャートを並べて比べてみよう。
不動産投資で騒ぐ連中が＊＊＊みだということが良く分かる。

[363: 匿名さん]

負・け・組・み　が隠語指定だったとは

[364: 匿名さん]

>353 さん
私も同意見です
中古物件を中心に勘違い物件はかなり多くなってきていると私も思います
（かくいう私も勘違いに便乗して恩恵を受けた人間ですが・・・）
勘違い物件が適正価格に調整される分だけ平均すると坪単価が下がるかもしれませんね
で、そのデータを見てやれ”バブル”だ”サブプライム”だと騒いでいた連中はそれ見たことかというかもしれませんね

ここ数年での大きな変化は収益力に理論付けられた”適正価格”という概念が浸透したことだと思います
そして最近の不動産価格上昇は適正価格に戻っただけだと考えていますので、これが今後20%も30%ものゆり戻しが起こることはないでしょう
但し、タワーマンションの収益力は危うさを孕んでいるとは思います
低中層マンションとの価格乖離が顕著になってきているので、どこまでその収益力水準を維持することができるかは疑問を感じます

今後は適正価格がGDPの伸びとインフレ率に従って変動し、その価格の前後で高い安いが論じられていくと考えています

[365: 匿名]

＞＞３６１

マクロ的に見て昨年比３０％や５０％の販売で不動産や建設会社が飯を食っていけるのか。
販売を絞る・絞ると言っているが、価格を最終的に決めるのは市況(需要)。　三○不動産などの大手も今は売るのに必死なのが分かっているのか？　売る側はそれで飯を食わねばならないが、買う方は多少賃貸の期間を延ばすとか、狭い現有マンションで我慢すればよい。不動産会社が本当に絞ったとしても、どこまで我慢出来るか楽しみだ。

[366: 元祖匿名はん]

エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ。
収益物件より先鋭的。中古が勘違いなら新築だって勘違い。
でも適正価格に近い概念が根付いてきてるのには同意。
そこがバブル期との違いであり、まあ学習効果といえるのでしょう。

供給量だけで（価格は高値維持か上昇のままで）何とかしようという
供給サイドの発想そのものが貧困であり傲慢。

あとオマエ呼ばわりしてきた334、俺は下がる下がる論者じゃない。
あえて言うならデベは調子に乗るな論者だ。短細胞的に突っ込むなよ。

[367: 匿名さん]

≫366
供給サイドの発想が傲慢とかいってるけど
じゃああなたは土地を安く仕入られて、エンドが納得できる価格で
継続的に物件を供給できるというのですか？


誰も出来ないことを批判するだけなら、民主党と同じようなもの。
論者というにも及ばないレベル。

[368: 団塊Jｒ.]

今日の日経夕刊にも出ていたが、今マネーは商品に向かっている。
原油も今日急落かと思いきや今のところまたバレル90ドルをうかがうかのような展開。

正直こうなってくると東京の不動産なんてどうでもいい話。明日買うエネルギーやら食料を本気で心配しないといけない状況にならないことを切に祈る。

金使う順序としてはまず食い物、エネルギーだろうから、不動産なんて家賃上がらない限りどうでもいい。

原油の日足こんな感じ。
http://futuresource.quote.com/charts/charts.jsp?s=CL%20X7&o=&a...

よって結論としてやっぱりマンション価格は下がるに一票。正確には土地は下がって建材はジリ上がりなのかな。

[369: 364]

>>366
>エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ
そう？
確かに地域/個別物件によっては勘違いも見受けられるが、23区全体の総論としては私の計算では適正レベルだが
適正ではないと断定しているあなたは一体キャップレートを何％で判断しているの？
現在の賃料水準かどうかまで話を掘り下げてしまうと東京23区の人口構造の変化と今後の見込みまで話をしなくてはならないので、あくまで現在の賃料水準を基準に考えた場合ね

[370: 匿名さん]

しかし日経ビジネスもいいかげんだね。

どれだけ取材してるのかも怪しい、最初に書きたいことが
決まってて、それに合う意見を集めた極めて恣意的な記事。

一番笑えたのが、最後の写真。
まだ竣工前で内装工事中のＰＣＴ２棟の写真（当然仕上げの
内装工事をしている部屋の電気が５，６戸ついている）を
掲載し、完成後も入居もまばらみたいなコメント付けて、
さも投資物件が多く、在庫がだぶついてますよみたいな
イメージを出している。

あれで苦情でてないのかね？

[371: 匿名さん]

日経ビジネス→日経→ビジネスサテライト→三井不動産がスポンサー

三井のPCTの写真を、そんなネタで使って良いのかなぁ。

[372: 匿名]

売れない放浪物件が増えているようですね。

[373: 匿名さん]

>>367
西側近郊にある、ミニ戸密集の既存の住宅地の場合、いったん上がった
地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、土地の売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし戸建の買い替え
層や地縁のある人に少量を売って行き、１０年程度は高値を維持する。
売れない土地は安アパートを取り敢えず建てて収入を得る方法もある。
地方上京者が今後増えるから空室が少なく、採算も良いはず。
そうやって、ミニ戸と安アパートの混在度が高まって行くでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も続出するでしょう。

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、しばらくデベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外については３〜４年は供給が激減するでしょう。
それを過ぎれば、値引きの大量販売が始まる。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める都心湾岸部と都心東部に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかなく、実際東京都の着工数は、
分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

[374: 匿名さん]

湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
はっきり言って異常、バブル。

そういう世界が消滅するだけでもマシになる。
適正価格で中古が売れるようになるまで下がるでしょう。
湾岸タワマンだと60平米で4000〜4500万弱くらいでしょうか。

[375: 匿名さん]

都心五区のウチの物件
KENやらで出物が多くなった
2割り増し位で出てる
そろそろ尻に火が点いてきたかな

[376: 匿名さん]

>374
>湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
>ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
>はっきり言って異常、バブル。
>そういう世界が消滅するだけでもマシになる。

これ同意です。
中古湾岸タワマンの値付けは地価上昇分を凌いでいる物件もありますよね。
10年以上前に流行ったスニーカーバブルと被る・・・。

[377: 匿名さん]

売れない価格のものを売っても売れないということが
だんだん明らかになってきたのかな？


超チャレンジ価格だった中古も、
普通のチャレンジ価格になってきている。

[378: 匿名さん]

中古に比べたら新築の方がまともな上昇に思えるな。
タワーズ台場の未入居物件はいつハケるんだろうとは常々思う。

[379: 匿名さん]

世田谷で６５００万の予算で買えなくなったので、賃貸見てきましたが、やはりレントも上がっています。家賃２０-３０万の物件たくさんあり、それだけあれば、選べますが、年間240−360超で、２０年でも、4800-7200万買った方が、得そうです。

ただ、貸すことを念頭に、収益還元法とやらで、期待すると、この地域は、競合物件が多く、投資額を回収するのが難しそうです。

[380: 元祖匿名はん]

Capの話は以前したんだが。

シングルテナントの区分なんてグロスキャップ本来なら最低6％以上と
言いたいとこだがそれでも話にならないので、おまけで5％としても
全然現状じゃお話にならないでしょ。

このグロスキャップだって満室想定だしな。本来ならVacancy20％ぐらい
おいてもいいぐらいだレジ区分なんて。最低10％ぐらいおきたいでしょ。
ヘタすりゃ半年以上空いてるなんてザラでしょ。

369のダンナは人に聞く前に自分の適正Capはどのくらいで考えてんのさ。
個人区分マンション投資家もどきのゆるーい話は本来興味ないんだが。

[381: 元祖匿名はん]

>>379
得そうって、住宅ローン前提なら総額いくら払うと思ってんのさ。
管理費修繕費は含んでるの？20年後いくらで売れるのさ？

[382: マンション住民さん]

>>381
総額？って計算して意味あるんですか？

家賃収入から、毎年の支払利息と管理費等の諸経費を引くだけ。
２０年後の残価設定は想定家賃の10年分でいいでしょう。

[383: 匿名さん]

いまだに、超チャレンジ価格の中古物件は出て来てますよ。
湾岸で言うなら月島をお調べください。
例の建築予定物件のせいなのか売り物が増えたエリア。

[384: 匿名さん]

不動産屋やってる友人に聞いてみた実話です。

今は売り時かもしれないが、間違っても買い時ではないとの事。
もちろん客にはそんな事言わないそうです。

なにしろ専門家ですから…
しばらく待ってみます。今の住まいがあるし困ってませんしね。

[385: 匿名さん]

379

賃貸こそ相当交渉利く世界だと思うので、ものが気に入ったら、家賃交渉するべきと思います。

空室より、多少安くても貸したい大家は多いですよ。

[386: 匿名さーん]

城南しこり物件といえば、岡本レジレンスも忘れがたい。
いまだにDMが数日置きに届きます。

個人的な印象は、あれって、ほとんど受注生産的な物件だよね。
作ってから買主探すんだったら、時期が悪すぎる。

ウチは、二人の子どもが小さくて家内が送り迎えで超多忙だし、私もしがない電車通勤なので、金があっても、あそこは買わないなぁ。

来年の前年比相場押し下げ要素の一つだろう。

[387: 匿名さん]

元祖匿名はんは今後，収益還元法で得しないとマンション買わないんですか？

そんな事言ったら，地方で一戸建てに住んでる人は，ほとんど収益還元法で損してることになりますが。

[388: ご近所さん]

384

いつもの話だが、スパンしだいですよね。
通常、不動産屋はごくごく短期の相場見通ししかないから、お友達が言ってるのも、相当短いスパンと思いますよ。

長期で言ったら、常に売り時だろうと思います。

だから、必要なときに最低限のものを買えばいいというのが、私の持論。

[389: 匿名はん]

インド株式市場のサーキットブレーキ発動か。

参ったね。

[390: 購入検討中さん]

389
注目は、一時間後の再開後の動きだねー。

[391: マンコミュファンさん]

インド株、商い停止後、結構戻ってきたね。ひとまずよかった。

しかし、低利で引っ張って来た住宅ローンでエマージング投資してる人が
結構いそうだね。
まぁ、ここ1-2年買ったマンションの多少の減価は「折り込み済み」ってとこか。

変わりに成長国の若者に稼いでもらうという感じだね。

[392: 匿名さん]

長期で見たらそりゃインド株のほうがあがるだろうけどもなぁ。

[393: 匿名さん]

ここのスレッドも、そろそろインフレ率を考慮した議論を意識したらどうだい。
何度も言うようだけど、マンションが円ベースで多少値上がっても
それ以上に食料品価格や、原油価格が上昇したら、それはマンションが
価値を失っているという事と同じなんだよ。
円なんてのは価値を測る「ものさし」の一つでしかないんでね。

10年ほど前の、ロシア危機の時は、ルーブルが暴落したから、ロシアの不動産も上昇したけど、
豪邸がわずかな食料品と物々交換されたという事実を忘れないように！

[394: 匿名さん]

393

基本同意。

しかしその議論は既に何度も出ていて、一部のひとをのぞいて常識として共有されていると思うが。

まだ不動産がインフレヘッジになるなどとスットンキョウなことを言う輩もいそうだが。

[395: 匿名さん]

インフレ知らずのインフレ語り。地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
インフレもない。
ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
物価はグローバリズム、地価はローカリズム。

ドル機軸経済は兌換紙幣でなくなって35年、原油価格にその根拠を置いてなんとか対面を
とりつろってきた。あたかも円の価値をドルや外貨で計る風潮があるが
ほんらいもっとタンジブルな資産を物差しにすべきだ。
金地金はタンジブルだが、利用価値がない。結局タンジブルで利用価値があるのは
ベンツということになる。もとい・・・都心部不動産だよね。

[396: 匿名さん]

>>393
インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。


今後可能性が高いのはドルの暴落だろう。

[397: 匿名さん]

もっとまじめに考えなきゃいかんのはインフレになったら家賃はあがらいで
野菜や衣類や生活必需品が上がる、家賃を野菜で納めるとかいう話も
笑えて楽しいな。

[398: 匿名さん]

原油高って、スタグフレーションの起こりやすい状況だよね。

四国あたりの原野でも買って、トウモロコシでも育てるか。

[399: 441]

インフレ＝ハイパーインフレという思考はどっからくるんだろう。。

[400: 441]

バブルの後に訪れる可能性はあるね。ハイパーインフレは。
今は1929年前後の状況と極めてよく似ているから、皆さんも歴史を紐解いてみましょう。恐慌直前にミニバブル発生→崩壊→本格的バブル→恐慌という流れですな。

[401: 元祖匿名はん]

>>387

自用を収益性だけで見る必要性はないが、収益性をないがしろにして
いいってもんでもない。賃貸の容易さ、売却時の流動性を考慮すれば
都市部のマンションの方が地方の戸建より魅力あるように映る面もある。
ただ、住む住まないは個人の好みだし自由なので、別に六麓荘の屋敷に
住んでるとっつぁん捉まえて、アンタはどうだこうだというつもりない。
不動産だけで儲けたり運用する必要ない。他に稼ぎなりストックあれば。

上記の点と、都内のマンション価格が利回り的に酷い状況になってる
こととは問題が全く異なる。そもそも貸せるのかみたいな物件も多い。
満室想定賃料のグロスキャップ４％切ってるような大したことない物件。
せいぜい月20万の家賃で6000万オーバー、70平米そこそこの、だよ。

オマエも安く仕込んで安く供給してみろよみたいなこと何度も言ってくる
眠たい君、疲れてるならシゴト替えろよ。

[402: 匿名さん]

民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によれば、９月の首都圏のマンション契約率は６５．９％で、好不調の分かれ目と言われる７０％を２カ月連続で下回ったそうです。

売りづらい状況になっている、もしくはなりつつある、これが事実。

[403: 匿名さん]

ミニバブル崩壊から本バブルになるときって何がトリガーになるんですか。もしかして、過剰流動性？　1987年的な。

[404: 匿名さん]

スタグフレーション＋局地インフレだよ、
今の日本の経済状況は。さて、どうなるのか？

[405: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレ買っちゃいました。狭い部屋だけど・・・
もちろん自分で住むためじゃなく、インカム、キャピタルねらい。
これってまずいかな。

[406: 441]

将来のことは神様もわからないと思いますが、サブプライムを発端とした流動性の供給によって、そうなる可能性がありますね。米国が落ち着いた後なので、2年後とか？それはわかりませんが。とんでもないバブルになるかも。そして恐慌。避けたいところですがね。
調べてみると、1929年前とそっくりですよ今。ホント。怖い。

持家は取りあえずもっとけっつーことですかねそうなった場合は。バブルで売却できるオプション、ハイパーインフレで債務が目減りするオプション、恐慌時に取りあえず住まいは確保できるオプション。。

日本だけがハイパーインフレというシナリオは考えづらいね。というよりは世界的な恐慌でしょう。分散投資の意味が無いわな。キューバにでも移住しますか（笑）

[407: マンコミュファンさん]

>395

あなたの書いてること矛盾してませんか？僕は後段に同意します。
地価と消費財を中心にした物価は相関元々薄いし、
経済のグローバル化と超大型新興国の経済成長と同時に起こる日本国内経済の相対的衰退によって、ますます両者の乖離は広がります。

僕もこの辺は基本中の基本シナリオとして絶対に押さえるべきポイントと思います。

>地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
>インフレもない。
↑意味不明。

>ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
>物価はグローバリズム、地価はローカリズム。
↑常識的なコメント

[408: 匿名さん]

インド株、相当持ち直してきた。
官僚が信任得てる国は違うね。

昔の日いずる国もそうだったんだがなぁ（悲）

[409: 441]

インドは許認可の嵐だからね。ああいう官僚がいなくなればもっとインドは発展するでしょう。力があるという意味ではその通り。

[410: 近所をよく知る人]

406&403

ダイジョウブですか？

サブプライムショックでクレジット・クランチが起こってて、それを緩和するための、信用供与でしょ。なんでいきなり過剰流動性になっちゃうの？

全く「うま」「しか」らしくて話にらなん。

今の日本で家を買うことを正当化するとすれば、

センチメンタル・バリュー
賃貸物件の相対的貧相さから来る、消極的選択
低利なファイナンスのための担保としての価値
（銀行融資の担保不動産に対する非常識なオーバープライシングの歪みをつく）

くらいしか正直思いつきません。
ちなみに私は以上の理由で、借金して自宅買いました＊＊