23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[351: サラリーマンさん]

345

今350万で来年344万なら、さがってんじゃないの？？

[352: 441]

そうだね。下落下落。大事だ。おやすみなさい。

[353: 申込予定さん]

今280万の中古マンションはそうはさがらないだろうが、
450万や500万売り出しでしこった新築マンションは、どうあがいても動かなくなって、ニッチもサッチも行かなくなるだろうよ。（というか、なってるのか？）

新築も、前年比価格上昇は難しいだろうから、結局、去年の「勘違い物件」がなくなる分だけ、前年比で、坪単価は下がるんじゃないかなぁ。

[354: 441]

用賀あたりは供給量過多でしょ世田谷内でも。それでここまで強いってことが重要なことだ。用賀三条が344万なら売れるでしょうねー。そうなると良いね。私も下がるように祈ります。

[355: 匿名さん]

>>351
高値で張り付いちゃうんですよ。
それが坪３５０万円前後ってこと。
後は供給量を少なくして行けば言い。
買える人だけが買う。

[356: 匿名]

＞＞３３９
西側の近郊については向こう１０年くらいは高値で張り付くでしょう。

世田谷は知らないが、杉並が西側近郊であれば既に戸建や投資物件は値下げしても売れていない。最近チラシや売込みも多く大迷惑、高値で張り付いている印象は無いよ。またこの辺のマンションは賃貸に出しても利回り悪過ぎる(高過ぎる)ので、投資用にはならない。金持っていたら資産価値が下がりにくい都心マンション買うか、金が無いなら郊外の安マンションを買う。西側近郊はちょっと中途半端なので、今に西側近郊マンションも郊外同様に値下げを余儀なくされるハズ。

[357: 441]

富士見ヶ丘坪350で完売したんでしょ。何だったんだあれは。すごいね。
浜田山のことは知らない。私も今の値段で売れるとは思えない。どうなんだろうね。

[358: 匿名はん]

350万でとどまることはないでしょう。

このご時世で（金利は低いとは言え）完成在庫を悠々と持ってられる会社はないです。
新規着工、売り出しも、大手なら安く仕入れた土地がまだあるから、坪300万くらいで売るつもりで、安めに作れば、300万の物件を出してくると思います。

専業や小さいところは仕入れ値との関係で、それじゃペイしないから自然に供給はやや細るでしょ。

でも供給調整だけじゃ売れないよ。値段も下げないと。

[359: 近所をよく知る人]

うーーん、


この景気が続くとなると、世田谷で坪350万がサステイナブルかというと、無理でしょうね。ここ10年で世田谷に住みついたファミリーが、更に広めのところを欲しがったりするので、100平米超とかの広めのマンションは比較的高値保つかもしれないが、新たに入ってくる若夫婦向けの50-70平米台とかは安くないと売れませんね。

[360: 匿名]

富士見が丘の頃は不動産市況継続するような雰囲気もあったが、サブプライム後の今は資産価値を見極める目も厳しくなっているのでどうかな？また立地も駅徒歩3分で悪くない、通勤始発駅なので朝も座って通える。浜田山は急行止まらず、途中永福乗り換えで面倒くさい、三井・三菱・住友と三つ巴、完売には時間かかりそう。

[361: 匿名さん]

>>356
目黒区、渋谷区並に供給量を減らせば高値維持も可能ですよ。
戸建からの買い替え層、どうしても住みたい層を集めれば
年間で５００戸くらいは売れるでしょう。
杉並区の昨年実績が１１９７戸、今年の９月までの実績が３５３戸
ですから不可能じゃないですよ。

[362: 匿名さん]

337

ダイワJ-REITオープン
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=0431103b&d=c&k=c3&z=m&h=o...

東京金
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32501&Mode...

チャートを並べて比べてみよう。
不動産投資で騒ぐ連中が＊＊＊みだということが良く分かる。

[363: 匿名さん]

負・け・組・み　が隠語指定だったとは

[364: 匿名さん]

>353 さん
私も同意見です
中古物件を中心に勘違い物件はかなり多くなってきていると私も思います
（かくいう私も勘違いに便乗して恩恵を受けた人間ですが・・・）
勘違い物件が適正価格に調整される分だけ平均すると坪単価が下がるかもしれませんね
で、そのデータを見てやれ”バブル”だ”サブプライム”だと騒いでいた連中はそれ見たことかというかもしれませんね

ここ数年での大きな変化は収益力に理論付けられた”適正価格”という概念が浸透したことだと思います
そして最近の不動産価格上昇は適正価格に戻っただけだと考えていますので、これが今後20%も30%ものゆり戻しが起こることはないでしょう
但し、タワーマンションの収益力は危うさを孕んでいるとは思います
低中層マンションとの価格乖離が顕著になってきているので、どこまでその収益力水準を維持することができるかは疑問を感じます

今後は適正価格がGDPの伸びとインフレ率に従って変動し、その価格の前後で高い安いが論じられていくと考えています

[365: 匿名]

＞＞３６１

マクロ的に見て昨年比３０％や５０％の販売で不動産や建設会社が飯を食っていけるのか。
販売を絞る・絞ると言っているが、価格を最終的に決めるのは市況(需要)。　三○不動産などの大手も今は売るのに必死なのが分かっているのか？　売る側はそれで飯を食わねばならないが、買う方は多少賃貸の期間を延ばすとか、狭い現有マンションで我慢すればよい。不動産会社が本当に絞ったとしても、どこまで我慢出来るか楽しみだ。

[366: 元祖匿名はん]

エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ。
収益物件より先鋭的。中古が勘違いなら新築だって勘違い。
でも適正価格に近い概念が根付いてきてるのには同意。
そこがバブル期との違いであり、まあ学習効果といえるのでしょう。

供給量だけで（価格は高値維持か上昇のままで）何とかしようという
供給サイドの発想そのものが貧困であり傲慢。

あとオマエ呼ばわりしてきた334、俺は下がる下がる論者じゃない。
あえて言うならデベは調子に乗るな論者だ。短細胞的に突っ込むなよ。

[367: 匿名さん]

≫366
供給サイドの発想が傲慢とかいってるけど
じゃああなたは土地を安く仕入られて、エンドが納得できる価格で
継続的に物件を供給できるというのですか？


誰も出来ないことを批判するだけなら、民主党と同じようなもの。
論者というにも及ばないレベル。

[368: 団塊Jｒ.]

今日の日経夕刊にも出ていたが、今マネーは商品に向かっている。
原油も今日急落かと思いきや今のところまたバレル90ドルをうかがうかのような展開。

正直こうなってくると東京の不動産なんてどうでもいい話。明日買うエネルギーやら食料を本気で心配しないといけない状況にならないことを切に祈る。

金使う順序としてはまず食い物、エネルギーだろうから、不動産なんて家賃上がらない限りどうでもいい。

原油の日足こんな感じ。
http://futuresource.quote.com/charts/charts.jsp?s=CL%20X7&o=&a...

よって結論としてやっぱりマンション価格は下がるに一票。正確には土地は下がって建材はジリ上がりなのかな。

[369: 364]

>>366
>エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ
そう？
確かに地域/個別物件によっては勘違いも見受けられるが、23区全体の総論としては私の計算では適正レベルだが
適正ではないと断定しているあなたは一体キャップレートを何％で判断しているの？
現在の賃料水準かどうかまで話を掘り下げてしまうと東京23区の人口構造の変化と今後の見込みまで話をしなくてはならないので、あくまで現在の賃料水準を基準に考えた場合ね

[370: 匿名さん]

しかし日経ビジネスもいいかげんだね。

どれだけ取材してるのかも怪しい、最初に書きたいことが
決まってて、それに合う意見を集めた極めて恣意的な記事。

一番笑えたのが、最後の写真。
まだ竣工前で内装工事中のＰＣＴ２棟の写真（当然仕上げの
内装工事をしている部屋の電気が５，６戸ついている）を
掲載し、完成後も入居もまばらみたいなコメント付けて、
さも投資物件が多く、在庫がだぶついてますよみたいな
イメージを出している。

あれで苦情でてないのかね？

[371: 匿名さん]

日経ビジネス→日経→ビジネスサテライト→三井不動産がスポンサー

三井のPCTの写真を、そんなネタで使って良いのかなぁ。

[372: 匿名]

売れない放浪物件が増えているようですね。

[373: 匿名さん]

>>367
西側近郊にある、ミニ戸密集の既存の住宅地の場合、いったん上がった
地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、土地の売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし戸建の買い替え
層や地縁のある人に少量を売って行き、１０年程度は高値を維持する。
売れない土地は安アパートを取り敢えず建てて収入を得る方法もある。
地方上京者が今後増えるから空室が少なく、採算も良いはず。
そうやって、ミニ戸と安アパートの混在度が高まって行くでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も続出するでしょう。

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、しばらくデベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外については３〜４年は供給が激減するでしょう。
それを過ぎれば、値引きの大量販売が始まる。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める都心湾岸部と都心東部に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかなく、実際東京都の着工数は、
分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

[374: 匿名さん]

湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
はっきり言って異常、バブル。

そういう世界が消滅するだけでもマシになる。
適正価格で中古が売れるようになるまで下がるでしょう。
湾岸タワマンだと60平米で4000〜4500万弱くらいでしょうか。

[375: 匿名さん]

都心五区のウチの物件
KENやらで出物が多くなった
2割り増し位で出てる
そろそろ尻に火が点いてきたかな

[376: 匿名さん]

>374
>湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
>ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
>はっきり言って異常、バブル。
>そういう世界が消滅するだけでもマシになる。

これ同意です。
中古湾岸タワマンの値付けは地価上昇分を凌いでいる物件もありますよね。
10年以上前に流行ったスニーカーバブルと被る・・・。

[377: 匿名さん]

売れない価格のものを売っても売れないということが
だんだん明らかになってきたのかな？


超チャレンジ価格だった中古も、
普通のチャレンジ価格になってきている。

[378: 匿名さん]

中古に比べたら新築の方がまともな上昇に思えるな。
タワーズ台場の未入居物件はいつハケるんだろうとは常々思う。

[379: 匿名さん]

世田谷で６５００万の予算で買えなくなったので、賃貸見てきましたが、やはりレントも上がっています。家賃２０-３０万の物件たくさんあり、それだけあれば、選べますが、年間240−360超で、２０年でも、4800-7200万買った方が、得そうです。

ただ、貸すことを念頭に、収益還元法とやらで、期待すると、この地域は、競合物件が多く、投資額を回収するのが難しそうです。

[380: 元祖匿名はん]

Capの話は以前したんだが。

シングルテナントの区分なんてグロスキャップ本来なら最低6％以上と
言いたいとこだがそれでも話にならないので、おまけで5％としても
全然現状じゃお話にならないでしょ。

このグロスキャップだって満室想定だしな。本来ならVacancy20％ぐらい
おいてもいいぐらいだレジ区分なんて。最低10％ぐらいおきたいでしょ。
ヘタすりゃ半年以上空いてるなんてザラでしょ。

369のダンナは人に聞く前に自分の適正Capはどのくらいで考えてんのさ。
個人区分マンション投資家もどきのゆるーい話は本来興味ないんだが。

[381: 元祖匿名はん]

>>379
得そうって、住宅ローン前提なら総額いくら払うと思ってんのさ。
管理費修繕費は含んでるの？20年後いくらで売れるのさ？

[382: マンション住民さん]

>>381
総額？って計算して意味あるんですか？

家賃収入から、毎年の支払利息と管理費等の諸経費を引くだけ。
２０年後の残価設定は想定家賃の10年分でいいでしょう。

[383: 匿名さん]

いまだに、超チャレンジ価格の中古物件は出て来てますよ。
湾岸で言うなら月島をお調べください。
例の建築予定物件のせいなのか売り物が増えたエリア。

[384: 匿名さん]

不動産屋やってる友人に聞いてみた実話です。

今は売り時かもしれないが、間違っても買い時ではないとの事。
もちろん客にはそんな事言わないそうです。

なにしろ専門家ですから…
しばらく待ってみます。今の住まいがあるし困ってませんしね。

[385: 匿名さん]

379

賃貸こそ相当交渉利く世界だと思うので、ものが気に入ったら、家賃交渉するべきと思います。

空室より、多少安くても貸したい大家は多いですよ。

[386: 匿名さーん]

城南しこり物件といえば、岡本レジレンスも忘れがたい。
いまだにDMが数日置きに届きます。

個人的な印象は、あれって、ほとんど受注生産的な物件だよね。
作ってから買主探すんだったら、時期が悪すぎる。

ウチは、二人の子どもが小さくて家内が送り迎えで超多忙だし、私もしがない電車通勤なので、金があっても、あそこは買わないなぁ。

来年の前年比相場押し下げ要素の一つだろう。

[387: 匿名さん]

元祖匿名はんは今後，収益還元法で得しないとマンション買わないんですか？

そんな事言ったら，地方で一戸建てに住んでる人は，ほとんど収益還元法で損してることになりますが。

[388: ご近所さん]

384

いつもの話だが、スパンしだいですよね。
通常、不動産屋はごくごく短期の相場見通ししかないから、お友達が言ってるのも、相当短いスパンと思いますよ。

長期で言ったら、常に売り時だろうと思います。

だから、必要なときに最低限のものを買えばいいというのが、私の持論。

[389: 匿名はん]

インド株式市場のサーキットブレーキ発動か。

参ったね。

[390: 購入検討中さん]

389
注目は、一時間後の再開後の動きだねー。

[391: マンコミュファンさん]

インド株、商い停止後、結構戻ってきたね。ひとまずよかった。

しかし、低利で引っ張って来た住宅ローンでエマージング投資してる人が
結構いそうだね。
まぁ、ここ1-2年買ったマンションの多少の減価は「折り込み済み」ってとこか。

変わりに成長国の若者に稼いでもらうという感じだね。

[392: 匿名さん]

長期で見たらそりゃインド株のほうがあがるだろうけどもなぁ。

[393: 匿名さん]

ここのスレッドも、そろそろインフレ率を考慮した議論を意識したらどうだい。
何度も言うようだけど、マンションが円ベースで多少値上がっても
それ以上に食料品価格や、原油価格が上昇したら、それはマンションが
価値を失っているという事と同じなんだよ。
円なんてのは価値を測る「ものさし」の一つでしかないんでね。

10年ほど前の、ロシア危機の時は、ルーブルが暴落したから、ロシアの不動産も上昇したけど、
豪邸がわずかな食料品と物々交換されたという事実を忘れないように！

[394: 匿名さん]

393

基本同意。

しかしその議論は既に何度も出ていて、一部のひとをのぞいて常識として共有されていると思うが。

まだ不動産がインフレヘッジになるなどとスットンキョウなことを言う輩もいそうだが。

[395: 匿名さん]

インフレ知らずのインフレ語り。地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
インフレもない。
ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
物価はグローバリズム、地価はローカリズム。

ドル機軸経済は兌換紙幣でなくなって35年、原油価格にその根拠を置いてなんとか対面を
とりつろってきた。あたかも円の価値をドルや外貨で計る風潮があるが
ほんらいもっとタンジブルな資産を物差しにすべきだ。
金地金はタンジブルだが、利用価値がない。結局タンジブルで利用価値があるのは
ベンツということになる。もとい・・・都心部不動産だよね。

[396: 匿名さん]

>>393
インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。


今後可能性が高いのはドルの暴落だろう。

[397: 匿名さん]

もっとまじめに考えなきゃいかんのはインフレになったら家賃はあがらいで
野菜や衣類や生活必需品が上がる、家賃を野菜で納めるとかいう話も
笑えて楽しいな。

[398: 匿名さん]

原油高って、スタグフレーションの起こりやすい状況だよね。

四国あたりの原野でも買って、トウモロコシでも育てるか。

[399: 441]

インフレ＝ハイパーインフレという思考はどっからくるんだろう。。

[400: 441]

バブルの後に訪れる可能性はあるね。ハイパーインフレは。
今は1929年前後の状況と極めてよく似ているから、皆さんも歴史を紐解いてみましょう。恐慌直前にミニバブル発生→崩壊→本格的バブル→恐慌という流れですな。

[401: 元祖匿名はん]

>>387

自用を収益性だけで見る必要性はないが、収益性をないがしろにして
いいってもんでもない。賃貸の容易さ、売却時の流動性を考慮すれば
都市部のマンションの方が地方の戸建より魅力あるように映る面もある。
ただ、住む住まないは個人の好みだし自由なので、別に六麓荘の屋敷に
住んでるとっつぁん捉まえて、アンタはどうだこうだというつもりない。
不動産だけで儲けたり運用する必要ない。他に稼ぎなりストックあれば。

上記の点と、都内のマンション価格が利回り的に酷い状況になってる
こととは問題が全く異なる。そもそも貸せるのかみたいな物件も多い。
満室想定賃料のグロスキャップ４％切ってるような大したことない物件。
せいぜい月20万の家賃で6000万オーバー、70平米そこそこの、だよ。

オマエも安く仕込んで安く供給してみろよみたいなこと何度も言ってくる
眠たい君、疲れてるならシゴト替えろよ。

[402: 匿名さん]

民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によれば、９月の首都圏のマンション契約率は６５．９％で、好不調の分かれ目と言われる７０％を２カ月連続で下回ったそうです。

売りづらい状況になっている、もしくはなりつつある、これが事実。

[403: 匿名さん]

ミニバブル崩壊から本バブルになるときって何がトリガーになるんですか。もしかして、過剰流動性？　1987年的な。

[404: 匿名さん]

スタグフレーション＋局地インフレだよ、
今の日本の経済状況は。さて、どうなるのか？

[405: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレ買っちゃいました。狭い部屋だけど・・・
もちろん自分で住むためじゃなく、インカム、キャピタルねらい。
これってまずいかな。

[406: 441]

将来のことは神様もわからないと思いますが、サブプライムを発端とした流動性の供給によって、そうなる可能性がありますね。米国が落ち着いた後なので、2年後とか？それはわかりませんが。とんでもないバブルになるかも。そして恐慌。避けたいところですがね。
調べてみると、1929年前とそっくりですよ今。ホント。怖い。

持家は取りあえずもっとけっつーことですかねそうなった場合は。バブルで売却できるオプション、ハイパーインフレで債務が目減りするオプション、恐慌時に取りあえず住まいは確保できるオプション。。

日本だけがハイパーインフレというシナリオは考えづらいね。というよりは世界的な恐慌でしょう。分散投資の意味が無いわな。キューバにでも移住しますか（笑）

[407: マンコミュファンさん]

>395

あなたの書いてること矛盾してませんか？僕は後段に同意します。
地価と消費財を中心にした物価は相関元々薄いし、
経済のグローバル化と超大型新興国の経済成長と同時に起こる日本国内経済の相対的衰退によって、ますます両者の乖離は広がります。

僕もこの辺は基本中の基本シナリオとして絶対に押さえるべきポイントと思います。

>地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
>インフレもない。
↑意味不明。

>ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
>物価はグローバリズム、地価はローカリズム。
↑常識的なコメント

[408: 匿名さん]

インド株、相当持ち直してきた。
官僚が信任得てる国は違うね。

昔の日いずる国もそうだったんだがなぁ（悲）

[409: 441]

インドは許認可の嵐だからね。ああいう官僚がいなくなればもっとインドは発展するでしょう。力があるという意味ではその通り。

[410: 近所をよく知る人]

406&403

ダイジョウブですか？

サブプライムショックでクレジット・クランチが起こってて、それを緩和するための、信用供与でしょ。なんでいきなり過剰流動性になっちゃうの？

全く「うま」「しか」らしくて話にらなん。

今の日本で家を買うことを正当化するとすれば、

センチメンタル・バリュー
賃貸物件の相対的貧相さから来る、消極的選択
低利なファイナンスのための担保としての価値
（銀行融資の担保不動産に対する非常識なオーバープライシングの歪みをつく）

くらいしか正直思いつきません。
ちなみに私は以上の理由で、借金して自宅買いました＊＊

[411: マンコミュファンさん]

インド株買うから金貸してくれと銀行に言っても、
貸してくれないが、つまらん不動産購入資金なら、
10年2%ちょいで貸すんだから分からないよね。日本の銀行も。

[412: 匿名さん]

そうね、低利の借金引き出す口実としては存在意義あるね、
自己居住用不動産。

ま、そんくらいかな。

それがなくなれば、本当に下がる以外ないと思うよ。

ビッグピクチャーで見たら、上がる理由がないんだもの。

[413: 441]

>>410
そんなにうまくね、信用収縮をおさえるだけの緩和処置なんて取れるわけないでしょ。人のことを「うま」とか「しか」とか、勘弁してよ。亀田の親父じゃないんだから。

[414: 匿名さん]

>>395
>金地金はタンジブルだが、利用価値がない。

無知を、さらすなよ。
工業製品における金の需要は急増している。
おもに、精密機械の配線に利用されている。
なにしろ、銅と違って錆びないからね。
現在は金生産量の約１５％が、工業製品に利用されている。

白金なども、触媒などの重要なマテリアルになってるんだよ。
自動車のプラグなどに使われてるよね。
埋蔵量が限られているから、再利用もされてるんだよ。
知ったかぶり師の恥さらし。

[415: 匿名さん]

ＣＰＩだの、タンジブルだの、
偉そうな事を言う奴に限って、経済をまったく知らない（笑）
金や白金が、どれだけ供給不足で、どれだけ利用価値があるか
知らないんだからなぁ

だから、不動産投資なんてするんだよなぁ。

[416: 匿名さん]

＞インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
＞なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。

ちがうんだよね。今の、この現実を言ってるわけ。
不動産から、金や原油に資本が流れてるんだよ。
原油が上がれば、それこそＣＰＩは上がるんだよ。
今、この瞬間、原油や金に対しての不動産の相対的価値が下落してる
ことを指摘してるだけ。

反論するなら、そこを反論してちょうだい

[417: 匿名さん]

>>414-416
個人の資産形成と機関投資家の対応は基本的にスケールが違うよ。
金地金を280万で一本買っておくのは長期投資ではいいかもしれないが、それが配当を
生むわけではない。
一方、500万の頭金で4000万の１ＬＤＫ中古を買っておけば、一定の「配当」はある。

キャピ　タルゲインでしか利殖を考えない投資家は知らんが、サラリーマンの投資は２０年
スパンで考えるべきだよ。
いま４０歳なら２０年後に退職金をもらって、保有不動産のローン残債が１０００万くらいに
なっていたら、５００万繰上げ返済して、賃貸不動産の収入を年金の補填に使う。
２年先５年先に売って儲けようとかそういうせこい話ではない。
もちろん、不動産一点張りという話でなく金融資産は他でも運用うするが、ここは不動産スレだから
話を出しているだけ。

[418: 匿名さん]

数年前に比べて値上がりした現在、これから持ち家どうしようと考える人の発想は
いかに手持ちの資金を増やすかということだろう。
それは、それで「どうやったら一番早く頭金が増えますか」スレでも立てて語ってくれたらいい。
しかし、いま一定の自己資金があって割高だが「買える人」がどうすべきかというのが
最も重要なテーマだろう。
ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。

[419: 匿名さん]

金や白金が供給不足なのは分かるが、それだけで評価されているわけではない。
投資の対象とされているからこそ、値段が激しく動くのだよね。

[420: 匿名さん]

>>417-418

なるほど。君の主張にも一理あるね。
ならば言わせてもらおう。

マンション投資という点についてのみ、言わせてもらうならば、
日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。
もちろん、ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。
ところが、現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
これには、いろいろ理由が挙げられると思う。
例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・

投資という観点で考えたとき、
日本人の新し物好き、建築業界の手抜き工事の横行、地震の多発地帯という特殊性、
という点に注目して、基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
実際、日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
現実に住みたがらない人が多いんだよ。
日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

もちろん、厳しい投資条件に耐えうる優良物件も確実にあるとは思う。
しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。

現に、東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから
玉突き現象を起こして、店子がさっと引いていくこともあるしね。
マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？

[421: 匿名さん]

>>379
だから坪単価２５０万円前後が適正なんです。
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
９０ｍ２で６８００万円

[422: 匿名さん]

>>417-418
いつもの長文の人　キター！！

市場の動きは完全に都心3区以外は下げる方向にいってると思いますが？

中古の1LDKで4000万で買えるとこって、築浅・50平米程度とすると都心3区はまず無理。
知る限りでは、江東区の外れとか板橋区とかでちょっと前にあったくらい。
その辺で20年後の1LDKの賃貸需要は無いとは言いませんが、かなり老朽化してるし賃料は安くならざるを得ないでしょう。
頭金500万しか入れないとするとローン・税金・修繕積立金・管理費払ってったら20年トータルで損益計算しても、「配当」と言える程の利益はないと思うのは私だけ？
とても年金代わりにはならないのでは？

>ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
>それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
>不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。
意味がない事はない。
数ヶ月前からのあなたの主張はほとんど外れた。
少なくとも中堅以下のデベの経営は苦しく（下方修正企業が続出してる）、来年3月末の決算をどう乗り切るかが大きな課題。
値引き販売に出るところもまず間違いなくあるだろう。
そりゃ、三井・住友・東京建物あたりはそうそう値引きしないだろうが。
（提携企業向けには三井でも諸費用100万までサービスなんて事を今でもしてるけど）

[423: 匿名さん]

>>420
＞日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
＞住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。

日本は高温多湿の気候風土のなかで木造住宅が大半だからね。
私は戸建の話をここで引き合いに出すのは変だと思うけどね。

＞ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。　
民間マンションは４０年の歴史しかない。同洵会アパートとかの昔にさかのぼれば別だ。
＞現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
というか、マンションは建て替えなどほとんど行われていないのが実態。

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
自負はある。

＞例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・
配管は２０年以上前から鞘管ヘッダー方式など取替えを考慮した方式に
変更されている。給水管から錆の出るマンションは３０年前のものならある
かもしれない。それと給排水管は長期修繕で取り替える。
デザインが古くなって建て替える？？？区分所有の持ち主がそれだけのカネ
持ってないでしょ。
そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

＞基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
原価償却という言葉の使い方が間違っているよｗ

＞日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
＞現実に住みたがらない人が多いんだよ。
場所によります。一度南青山から渋谷、神宮前にかけて裏通りを歩いて
みたら？築３０年のマンションがいくらでも上手に使われてますよ。
郊外でも青葉台に、桜台コートビレッジという建築学会賞をとった
築３０年の建物がある。代官山の槙文彦のヒルサイドテラスも３０年。
ちゃんと広さを確保してあれば長く持つよ。これから先も使われる。

＞日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
＞ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

それはそうだと思うよ。だから「ものを見る目」は大事だ。私は自分で建物の
価値を評価できる目があるから、不動産投資をしている。

＞しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。
それは、ものによる。豊洲を投資用に買う人はいない。
しかし芝浦は十分投資用に長期で価値を持つ。
港南はダメでも品川Ｖタワーは使える。そういう差はあるよ。
ただ、ゼロか一かでなくて、長期でみれば、どこまで資産が長持ちするか
は単に建築のつくりだけじゃなく「立地」なんだと思うよ。
現に平河町あたりの２５年以上昔のマンションが弁護士事務所として
月坪２万円の家賃で貸されているわけだし。
事務所家賃＞住宅家賃の現状で考えると都心はそういう付加価値も
備えているわけだ。

＞東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから玉突き現象を起こして、
＞店子がさっと引いていくこともあるしね。
目先の現象にとらわれない。広く長く診るには、生駒ＣＢのオフィスジャパンとか
毎号目を通しておくことだよ。

＞マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？
そりゃどうも。あなたもがんばってね。

[424: 匿名さん]

なんだか外貨だ金だとかスレタイと無関係の話が喧しいが
簡単に言うと、ドルは金本位の兌換紙幣から３５年前に不換紙幣に変わってそのかわり
原油決済はドルでしか行えない仕組みのもとに、ドル機軸経済を作ってきたわけだ。
いまは処刑されたサダムフセインは、ドルをユーロ決済に切り替えようした。ドルが原油
決済マネーでなくなれば、諸国はドルを必要としない。すでに、価値の裏づけが「原油
が買える」ということ以外にないドルは過剰流動性のなかで暴落する。
米国は自国の通貨の信用を問われないために常に金地金の信用度を低下させて
金の信用を疑わせることでドルの威信を保つ戦略を続けてきた。
ここにきて金地金は高騰し、逆にドルはその発行通貨の量を担保するものが何もない
ということが次第に白日の下にさらされる日が近づいているのだろうね。

[425: 匿名さん]

＞統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
＞デマはよそう。これでも私は建築学科の出身だ。あなたよりは事実に詳しいという
＞自負はある

おっと、ご指摘ありがとう。
今、慌てて資料を調べたら、国土交通省の資料で３７年となっていた。
こちらの記憶違い。

[426: 匿名さん]

それ、サンプル数が少ないよ。ほとんどが公団分譲の建て替えだったはずだ。
建て替え戸数はいくつ？

[427: 匿名さん]

割高地域には人が集まらなくなって
住宅地としては廃れて行く。
昔の都心部かそう。
地価が上がるに従って中心は近郊、そして郊外へと移って行った。
バブルの崩壊から、都心部の地価は一気に下がり、
それが都心回帰にむすびついた。

職住近接は何時の世でも理想。
都会に住むからにはアーバンライフをENJOYしたい。
都心部の地価上昇は、その流れを止めてしまう悪。

仕事が終わった後に、
家族と待ち合わせて観劇
そして都心部のより取り見取りのレストランで食事
タクシーで帰ればまだ余裕の時間。
そんな生活も都心部に住めばば可能になる。
適正な価格で東京駅から半径５ｋｍ圏内に住む。
これが理想。

[428: 匿名さん]

何度もいうけどコープオリンピアは１９６０年オリンピック前後だった
と記憶。とにかくマンションってそれ以前はお屋敷に建てた高級賃貸鉄筋アパート（川口松太郎のマンションとか音羽ハウスとか）
まず、民間マンションの歴史とか調べてね。
集合住宅と国交省が呼ぶのは＝マンションじゃないよ。

[429: 匿名さん]

亀戸の物件、売り出し最多価格帯平均を予定価格より１１００万下げたみたい。

[430: 匿名さん]

割高なのになぜその値段を維持できるのか？
１００人いて内９０人が割高だと思っても
１０人は買う
供給量か８戸だったら、その値段でも完売する理屈になる。
しかし、長期で見れば
その地域は廃れて行く。

[431: 匿名さん]

>>428

それに関しては、山岡潤一郎氏の書籍から情報を得たので、
その文を抜粋しておく。よって総戸数は不明。

（以下抜粋）
総務省の調査では住宅のリサイクル年数は「３０年」。木造は「２６年」ともいわれる。
国土交通省の2002年に公表したマンション建て替え事例では
「老朽化」で再建されたマンションの平均築後年数は「３７年」少々となっている。

[432: 匿名さん]

供給量さえ多ければ
そのエリアは
適正価格が維持できる。
現在のような、高値が蔓延する時代になれば
結局
供給量が多い地域＝適正価格が維持できる＝競争の原理が働く地域
が売れ、人々が集まることになる。
ただし都心部に限る。

[433: 匿名さん]

１９６０年からこのかた、２３区は住宅難だったわけだ。
集合住宅といえば、公団の分譲か賃貸。一方民間マンションは、大手デベは
一部の高級マンション以外は手をださずに、主に，大京、長谷工、秀和、藤和
や伊藤忠などの商社、東急などの電鉄系が主体。
基本は６０平米以下の２ＤＫ。なにしろ公団が「質より量」を目指していたから
高島平や光が丘に団地を供給
１９７０年代郊外に展開して多摩ニュータウンや竜ヶ崎ニュータウンなど
宅地開発とあわせ７０平米標準の「広め」の住宅が標準化した。
なにしろまずはマンション２ＤＫでいずれは買い替えで郊外一戸建て。
そういうビジョンでみんなが動いていた。
しかし、８０年代地価が高騰しすぎて、団塊世代が３０代後半に差し掛かる
ころには、もはや田園都市線で沿線でも郊外は値上がり、都下でも同様
仕方がなしに千葉の松戸の私鉄沿線に戸建を買うしかなかった。
当時、３０代のビジネスマンが都内で買えたのは２７００万クラス。
世田谷でいえば４５平米の２ＤＫだ。３８００万出せば６９平米が買えたが
金利が高くて庶民には手が出ない。買えたのは、７０年代後半に
狭い１ＬＤＫを買って転売して住み替えたひとだけだ。
明治からふりかえってみても、庶民がローン組んで港区、中央区を買えたという
事態が「異常」。
それが過ぎ去って普通に戻ったと思っているのは、すでに郊外を買って住んで
いる多くの「大人の」見方ではないのか。
別に都心回帰などしてくれなくても困る人は誰もいないと思うよ。

それから、郊外もバス便の土地しか土地はもうないってば。一度車でなく
電車で沿線駅前徒歩１０分圏を歩いてごらんよ。土地ないから。

要するにもうマンション新築時代は１９９７年を境に終焉を迎える。
もとよりマンションデベなんて机ひとつでヒューザーの社長にだってできた仕事。
つぶれても彼らはしぶとく仲介や転売や内装デベなんかで生き残る。
この時代バブルで自殺した人なんてほんのわずか。みんなそれぞれ
しぶとく生きてる。
デベが困るから安値でも供給は続く？・・・大笑いだね。

[434: 匿名さん]

×１９９７年を境に終焉を迎える。

○２００７年を境に終焉を迎える。
スマソ
ちなみに

１９９７年は消費税を上げて、不景気になって金融危機が起きて
そこで内需拡大策として住宅購入をいっきに拡大しようとした年
すべての規制、融資も都市開発も容積率も緩和されたのは
金融再生というひとつの目的のため。

[435: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部は投機的観点から見れば魅力は無い。
一気の価格上昇は見込めないだろう。

しかし、地価の高騰を抑えることは、
その地域の長期的発展につながる。
２０年、３０年スパンで考える本当に住むつもりの人々から見れば
楽しみが多いエリアである。

一昔前の郊外（ニューフロンティア）に近い位置づけだが、
郊外と大きく違う点は、都心に近くその地政学的優位性が永遠で、
永久に廃れる恐れが無い安全資産である点。

[436: 匿名さん]

価があがるのは、地価がフェアバリューにまで復帰するプロセスと見るべき。
過去の経済成長率云々とか今が国際社会のなかで低成長とかでなく
要するにバブル崩壊という大病から回復した都市の地価をどう受け止めるかと
いう単純な話。
高熱出してふせっている東京の土地を買う人はいなかったけど
病み上がりでよちよち表にでてきたらよってたかってむしっちゃったのが
２００２年から２００５年のマンション市場。
２００６年から少し怒って元気が出た。それでもまだむしるやつはいたけど
２００７年「いつまでも安値だとおもうなよ」よ岡田 斗司夫ばりに反撃にでた。
いいぞ、それでこそわれらの首都の地価。
これからはせいいっぱい上がって庶民を寄せ付けない気品を示してくれ。

だいたい、ここまで分譲が減ってアパートも含めて賃貸の建設戸数が伸びて
いたら結論はひとつだね。
これからは分譲やめて賃貸でいく。最後は親の家を継いで住む。
それでいいんだよ。無理して買うのが一番よくない。

みんなの話をよせあつめれば、そういう結論なんじゃないの？

一番大切なのは「地価はコントロール不能」というバブル時代に学んだ
貴重な経験。地価に供給をあわせることはできても供給で地価はかえられない。
完成在庫は安値で売られても、そのさき、いじめられっこがまた
学校にくるようにデベが分譲を続けると思ったら大間違い。

[437: 匿名さん]

>>423

>そうじゃなくて、管理にカネがかかっていないマンションがスラム化したまま
>残ることこそ問題で、世の中の３割以下ではあるけど築２０年超のマンションが
>無事建て替えられるかが今後の問題なんだよ。

そんな事は百も承知だよ。
新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
スラム化が理由で、「建て替え（37年ごときで）」　もしくは　「放置」　されるだろう
マンションが相当高い確率で出現すると言ってるんだよ。
あなたが記述した内容は、「30年で建て替えたいが、建て替えられない事例」
であって、こちらが問題にしてるのは
「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
この違い、わかった？

そこで、好立地の成功している少数事例を挙げても、
他の地域には関係ないことで、その他の地域の物件にに
湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。

まあ、自分で「見る目がある」と自信を持っている人には関係ないけどね。
ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。

[438: 匿名さん]

そして、エンドユーザーにとって最大の問題は
自分の意に反した建て替えだよ。

マンション建て替え円滑化法によって、
4/5の賛成意見で建て替えが可能になったけど、
働き盛りの３０代で購入した物件を、定年後の６０代で
追い出されてしまうリスクがあるってこと。

その老人は、どうすればいいの？

[439: 匿名さん]

>437
でも423氏の芝浦＞港南＞豊洲の評価は納得してしまったよ（笑）

[440: 匿名さん]

>>437
＞新築購入では、物件の30年後が見えない事が既にリスクなわけ。
リスクはあるのが当たり前。リスクがあるからやらないというのか
リスクをどうコントロールするか考えるかでスタンスは変わるよ。

＞どのように管理されるか、どのような人が住み替えていくか判らないしね。
ワンルームのような業者丸投げは不安もある
だから一般の分譲の１ＬＤＫを買うのだよ。でもって総会ではきちんと目配り
できる意見を言う。そういう努力は必要だ。マンションは管理会社が管理する
のでなく管理組合が管理する。規約が許せば自分が理事になるくらいでなくちゃ
ダメだ。
＞スラム化するかどうかは管理次第。
それと一回目の購入者が抜けて、２回目、三回目の世代になるにつれて
所得層が下がるような地域のマンションはダメだね。

＞「30年ごときで、建て替えなければならない物件が溢れる」ことを指摘してるだけ。
今の新築で３０年後建て替える必要性はまるでない。
２０年を目安に考えればいいのだよ。
こちらは、買って２０年は店子にローンを払わせてきている。
その時点で　残債＜マンション時価　でなおかつスラム化しそうな管理のわるさ
なら早々に売ればいい。
いずれにしろ場所による。古くなればなったで再開発にひっかかれば
等価交換でタワーマンションに化けるケースもあるわけだ。
土地によるってば。この違い、わかる？

＞湾岸の大量供給物件が当てはまる可能性があると言ってるんだよ。
誰も湾岸買って賃貸に出せといってない。芝浦アイランドはいいかもしれないけどね。


＞ただ、「自分は・・」という議論をしだすと、議論の意味が薄れてくる。
私は全く逆ですね。自分はどうするかを語らないと、ただ知識をひけらかして
一般論を展開してばかりで、行動に結びつかない。
肝心なのはだからお前はどうする？
そこだと思うよ。

[441: 匿名]

日経の11ページ見てると思うが、株も不動産も日本沈没だな。
まだ買っていない人は2〜3年賃貸で様子見したほうが良さそうだ。
下落リスク高まっている今買う必要は無い。

[442: 匿名さん]

>>441
だからお前はどうする？

まだ買っていない私は2〜3年賃貸で様子見する。

と書けばいいのに。

[443: 匿名さん]

>>410

だからこそFedはまだ信用収縮のリスクを走らせながら慎重に
運営してるわけでしょ。

これだけのクレジットクランチから、過剰流動性までに行くまでに
市場のチェックが何度も入るし、fedの円卓が何度もあるよ。

大戦前とは、システムが違うよ。もちろん万能ではないけどね。

そういう儚い希望を夢見る気持ちも分からないでもないが。

[444: 匿名さん]

そこまで米国を信奉するのは個人の自由だが
ロックフェラーの意向で動いている走狗を信用して
どうなるものかね。
平和な日本人だね。

[445: 匿名]

＞＞４４２

アホ。
お前は何を焦っているのかな？

[446: 441]

>>422
すごいね。少なくとも数ヶ月、上がると言っていた人の議論が間違ってたんだ。なんだそれ。で、下がるってのは予想でしょあなたの。意味が分からんよ。

何も買うのを焦る必要は無いけど、買える物件がどんどん郊外に出て行く流れは変わらない。金利が低くても、買えるものが無い。これは確かに悲しいことだ。確かに城東が最後の楽園か、その意味では。

[447: 匿名]

もう勝負あったのでは....

９月の米住宅着工、10.2％減・14年半ぶり低水準
　【ワシントン＝小竹洋之】米商務省が発表した9月の住宅着工件数（季節調整済み）は年率換算で119万1000戸となった。前月に比べ10.2％減少し、1993年3月の108万3000戸以来、14年半ぶりの低水準を記録した。サブプライム問題を発端とする金融不安が住宅市場を一段と冷え込ませており、米景気の先行き懸念が強まりそうだ。

　住宅着工件数の減少は3カ月連続。9月は市場予測の平均値である約128万戸を大幅に下回った。前年同月比では30.8％減った。地域別では北東部が前月比45.4％増えたものの、中西部が28.4％、南部が11.7％、西部が10.1％減少した。(22:39)

[448: 441]

>>443
これは実際に最前線にいないと分からないかもしれませんが、過剰流動性はサブプライム前から異常だったわけです。それでこういった問題が発生して、更に流動性を供給している訳です。サブプライム後でも新興国の株価が強いのはこういった施策の賜物ですよ。

これで米国が落ち着いて来れば、何が起きるか分からない？

少なくも、そういったリスクを全く見ないこと自体が完全な素人。
普通は真剣にこのリスクは検討しますよ。

私はそれを望んでませんよ。バブルの後は必ず崩壊が訪れるので。
ただそうそう簡単にバブルは抑制できない。

[449: 匿名]

＞＞４４７

同感、物件探していましたが、当分は怖くて買えないです。

[450: 441]

それが普通ですね。確かに怖いでしょう。郊外は買わなくて良いとおもいます。