23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[321: 匿名さん]

>>320
江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
この高値は何かの間違いだろう。
坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。

ところで、
いくら安くても郊外が売れないことがほぼ判明したから
これからの一次取得者は都心部中古の坪１７０万円前後に集中するよ。
子供が小さくて１人、６０ｍ２として
約３０００万円になる。

[322: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部だと
こうなるね。
港区は落っこちだけど、中央区と江東区はバブルにはならないよ。
まだまだ供給力大きいですから。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
さらに台東区と墨田区を加えるとこうなる。
坪単価２５０万円前後に集まって行くと思うよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

このあたりは
バブルのにおいがプンプン匂うね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[323: 匿名さん]

>321
>江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
>今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
何度同じことを投稿すれば満足されるのでしょうか。
皆がそうだね、と言うまで続けるのでしょうか。

>坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。
も何かの間違いでは？

あくまでも
個人的な希望と予想でしょう。
不毛だからそろそろやめたら如何。

[324: 320]

>>322

変な希望を抱かせちゃって悪いが、ネタだよ。
こんなの、サンプル数が少なすぎて使い物になるわけない。

1年、2年でグラフ出してみな。

[325: 匿名さん]

>>323
供給力があるからバブル化しないと思うけど
何か
間違ったところがありますか？

[326: 441]

都心坪700どころじゃないでしょ。
六本木のあのマンション欲しいですが、1200万くらいか。
まあ確かに、坪2.5万取れるとして、グロスですら2.5%。上がる派の私としてはもう満足です。

あとは今後プラス化するだろうCPIに連動する程度で上がって欲しいものです。

[327: 購入検討中さん]

> 供給力があるからバブル化しないと思うけど

お前はホントにKYだな。
　「息の長い発展」どころか、供給過多→価格急降下→下値張り付きになるに決まってるだろ。

[328: 匿名さん]

購入検討中の頭の悪さもなかなかですな

[329: 441]

327も、328も、数字的結論としては変わらないと思うんですが。。
坪250万って安いよね。そこで張り付く場所に魅力を感じる人と、
感じない人がいるということでしょう。

もういいよ。その話は。少なくとも上がり続けているでしょう23区内の新築マンション価格は。その傾向は秋以降も続きます、と。じゃあいつ終わるのか、って話をするべきでしょう。

[330: 元祖匿名はん]

>>310
マンションがそもそもゼネコン主体なんかじゃなくて、デベがゼネコンを
仕切りきれない、設計監理ショボイ、施工管理適当、アフターもショボイ
プロジェクトをゼネコンや販社に丸投げだったから駄目なわけです。

そもそもゼネコンとデベの関係で言えば、鉄屋のとっつぁんに商社マンが
ペコペコ頭下げに日参する構図と同様、極端な話、土下座の世界ですよ。
竹中だろうが鹿島だろうが大手デベに対しては基本はそう。

いずれにしても、デベもデベならゼネコンもゼネコン。以前なら大手は
マンションなど見向きもしなかった。その弊害はいまだに根強くある。
客にとっては迷惑な話だ。自分達の商品に作り手の本気さが感じられない
伝わらないのだから。

[331: 匿名さん]

>>327
都心回帰の大きな流れの中で
しかも周辺、特に港区が高値で推移している状況で、
安値で大量供給したら
首都圏の需要の３分の１くらい集中してしまいますよ。

いくらなんでも、
学校のキャパの問題があるから一気と言うわけにはいかないでしょう。
だから坪２５０万円前後で息長くと思ったしだいです。
何か間違ったところあるでしょうか？

[332: 元祖匿名はん]

たまたま強気の値付けが出来る場所と、それ以外を括って23区と言うのは
もはや無理があると思います。都心板はキモイからいらないけど。笑

[333: 441]

そういう意味では、実需層が比較的多いだろう世田谷で見れば。
少なくとも今までは新築坪単価は上がっているわけですしね。売れ残りがどういう処分のされ方をするのかでしょうが、前年の坪単価よりも値下げして売られることになれば、新築マンションブームの一時的終焉と言っても良いでしょうね。

そうなるかならんか、の議論の方がまだ江東万歳よりは良いような。

[334: 匿名さん]

価格が上がれば「たまたま強気の値付けが出来る場所」だって。

さんざん下がるって言ってたのお前だけど。

[335: サラリーマンさん]

いや別に強気の値付けは誰でも出来るが、問題はそれでハケるかとおうことであって。

赤坂のタワーがきれいにハケるかどうかは分からないよね。
特に中低層階の、ビルの森の中で下草も生えない、タクシーの騒音の絶えないゴキブリ・タウン物件にはいくら出すか。

相場の天井で中半端な物件つかんだ日にゃ孫の代までたたるかも。

坪2.5万？無理でしょ。赤坂なんか住みたい人少ないよ。
青山・麻布とはかなり違う場所だもの。

[336: 社宅住まいさん]

世田谷の新築物件の坪単価は、場所にもよるけど、前年比ならまだ上がる可能性あり。ただし一桁前半%だろう。

でも、用賀三条通とかが発売後一年を迎えちゃう来年前半になると、これはもう無理。

前年比-20%程度も視野に入ってくる。

[337: 匿名]

ダイワJ-REITオープンがピーク22000円=>15000円=>17000円まで復活したけど、ここにきてまた15800円まで続落した。一体どうなってんの？　J-REIT相場が下がっているという事は空室が増えて賃料下がり業績悪化見通しが原因だよね。不動産市場の実態は悪化しつつあるのでは？投資用物件などは既に値下がりしてるよ。

[338: 441]

それはどういうこと？平均坪単価430万で売ろうとしている三条が、
前年比-20%ってことはだいたい坪280万で売られるってこと？
数字詰めようよもうちょっと。

[339: 匿名さん]

>>329
供給力の無いところは
需要に合わせた供給も可能です。
需要の方は地元の人達で、どうしてもそこに住み続けたい人が
いますから、その数に合わせて供給すれば高値の維持も可能です。
地縁、血縁がまったく無い新規の住民は来ないので、
高齢化に合わせてしだいに人口が減って行きますが、
そんなに直ぐに現れる現象じゃありません。
西側の近郊については向こう１０年くらいは高値で張り付くでしょう。

土地がほぼ無尽蔵にある
郊外については、安くしても売れないことが分かってきましたから、
駅近を除き、マンションの供給地域では無くなるでしょう。
多少駅から遠くても、広めの戸建を安く供給することに特化すべきでしょう。

都心部も供給余力が無いところは西側近郊と同じく高値で張り付きますが、
供給余力のある都心湾岸部と都心東部はコンスタントな供給を続け、
そこそこのサラリーマン層の購入レベルである坪２５０万円前後で
推移することになるでしょう。

県境外周区の北部と東部については、
利便性と環境によって差はあるものの、郊外の駅近マンションと同じく
坪２００〜１５０万円で推移するでしょうが、
サラリーマン層の所得水準の２極化が進むとこの価格帯に人がいるのか
って問題が出てきます。さらには郊外戸建との競合もでてきます。
都心部をあきらめた場合、利便性は二の次と考える人が増えてきます。
このエリアになると面積も広がってくるので、開発余地はかなりあります。
他県、市部の区境を入れるともっと広がります。
どのレベルに落ち着くのかちょっと難しいところですね。

[340: 441]

J-REIT下落は外部成長しづらい環境になったのが要因でしょう。
そういった内部要因というよりも。

[341: 社宅住まいさん]

338

電卓、新しいのダイソーで買ってきた方がいいんじゃないの？
430万の20%落ちって、280万なの？

数字つめようよって誰に向かって書いてんじゃい


ド　　ア　　　ホ　　　　！

[342: 匿名]

今年の春先までは景気が何となく右肩上がりという雰囲気もあり、多少高くても買っておけば資産価値は下がらないだろうという心理的な働きもあり、背伸びして買っていた人達も多いと思う。半年前までは不動産屋からは先高になるからと購入を勧められていたが、いまは先高感を言ってくる不動産屋はいない。というよりも逆に売りたい気持ちが先走りし、焦っている様子がありあり。先日もある不動産屋からは「社内会議で値下げしてでも売るように指示が出た」との事で、値下げ交渉も積極的な姿勢に変わってきている。買い手市場に変化してきている感があるが皆さんは如何かな？

[343: 匿名さん]

341

まぁまぁ、おさるさんはほっとこうよ。
クールにクールに。

[344: 441]

>341
違うって。今世田谷の平均坪単価は350万くらいでしょ？そこから20%減なら280万だよね。用賀三条のオファー価格が20%下がっても380万でしょ。それは普通前年比でみれば上がってるって言うよね。

そのあたりの計算がめちゃくちゃなんだよね下がる論の人は。

[345: 441]

あ、ごめん。430*0.8=344だね。フラットだね。ごめんね。
計算機買ってくるよ。でもそれ下がってるって言わないね。

[346: 匿名さん]

坪２００〜１５０万円は
都心湾岸部、都心東部の中古マンションの価格レベルとも重なってきます。
地縁、血縁のない一次取得者が
・都心湾岸部、都心東部の中古マンション
・県境外周区の北部および東部の新築マンション
・郊外の駅近新築マンション
・郊外の駅から離れた広めの戸建
この４つのどれを選ぶことになるのか？
正直言って分かりません。けっこうバラける可能性大？

[347: 購入検討中さん]

世田谷全体の話と、用賀周辺の話がごちゃごちゃになってんじゃないの？

用賀三条が一回りしたら、確かに用賀の相場は前年比下がるだろう。
ちなみに、344はしつこく計算間違ってるが、430万の20%落ちは380万じゃなく、344万だな。

あまり計算で他の人間を批判できないことは明らかだぁ。フ。

マクロっぽく相場みる人間は区単位でいいんだろうが、実需筋は基本、駅単位の相場を見るだろうよ。

[348: 購入検討中さん]

確かに同じ世田谷でも、世田谷線沿線や、世田谷区西北部なんかと、
田園都市線、東横線沿線なんかじゃ、相場も、購買層も全然違う。

用賀三条通みたいな勘違い物件が一回りすると、世田谷の中でも、比較的よいところほど、前年比較が苦しくなってくるだろうよ。

そうすると、区内の二番手・三番手人気の相場も徐々に切り下がらざるを得なくなろう。

[349: 匿名さん]

>>347
供給量を絞って行けば
世田谷区なんかは高値維持も可能ですよ。
どこかの業者が抜け駆けして、安値で売る心配も
土地持ちに個人が多いから無いでしょう。

[350: 441]

用賀で430万で売れたらそりゃすごいことだよ結局さ。
下げるっていっても400万以下まで下げるかねえ。。結局前年比で上昇でしょ。浜田山は知らない。

[351: サラリーマンさん]

345

今350万で来年344万なら、さがってんじゃないの？？

[352: 441]

そうだね。下落下落。大事だ。おやすみなさい。

[353: 申込予定さん]

今280万の中古マンションはそうはさがらないだろうが、
450万や500万売り出しでしこった新築マンションは、どうあがいても動かなくなって、ニッチもサッチも行かなくなるだろうよ。（というか、なってるのか？）

新築も、前年比価格上昇は難しいだろうから、結局、去年の「勘違い物件」がなくなる分だけ、前年比で、坪単価は下がるんじゃないかなぁ。

[354: 441]

用賀あたりは供給量過多でしょ世田谷内でも。それでここまで強いってことが重要なことだ。用賀三条が344万なら売れるでしょうねー。そうなると良いね。私も下がるように祈ります。

[355: 匿名さん]

>>351
高値で張り付いちゃうんですよ。
それが坪３５０万円前後ってこと。
後は供給量を少なくして行けば言い。
買える人だけが買う。

[356: 匿名]

＞＞３３９
西側の近郊については向こう１０年くらいは高値で張り付くでしょう。

世田谷は知らないが、杉並が西側近郊であれば既に戸建や投資物件は値下げしても売れていない。最近チラシや売込みも多く大迷惑、高値で張り付いている印象は無いよ。またこの辺のマンションは賃貸に出しても利回り悪過ぎる(高過ぎる)ので、投資用にはならない。金持っていたら資産価値が下がりにくい都心マンション買うか、金が無いなら郊外の安マンションを買う。西側近郊はちょっと中途半端なので、今に西側近郊マンションも郊外同様に値下げを余儀なくされるハズ。

[357: 441]

富士見ヶ丘坪350で完売したんでしょ。何だったんだあれは。すごいね。
浜田山のことは知らない。私も今の値段で売れるとは思えない。どうなんだろうね。

[358: 匿名はん]

350万でとどまることはないでしょう。

このご時世で（金利は低いとは言え）完成在庫を悠々と持ってられる会社はないです。
新規着工、売り出しも、大手なら安く仕入れた土地がまだあるから、坪300万くらいで売るつもりで、安めに作れば、300万の物件を出してくると思います。

専業や小さいところは仕入れ値との関係で、それじゃペイしないから自然に供給はやや細るでしょ。

でも供給調整だけじゃ売れないよ。値段も下げないと。

[359: 近所をよく知る人]

うーーん、


この景気が続くとなると、世田谷で坪350万がサステイナブルかというと、無理でしょうね。ここ10年で世田谷に住みついたファミリーが、更に広めのところを欲しがったりするので、100平米超とかの広めのマンションは比較的高値保つかもしれないが、新たに入ってくる若夫婦向けの50-70平米台とかは安くないと売れませんね。

[360: 匿名]

富士見が丘の頃は不動産市況継続するような雰囲気もあったが、サブプライム後の今は資産価値を見極める目も厳しくなっているのでどうかな？また立地も駅徒歩3分で悪くない、通勤始発駅なので朝も座って通える。浜田山は急行止まらず、途中永福乗り換えで面倒くさい、三井・三菱・住友と三つ巴、完売には時間かかりそう。

[361: 匿名さん]

>>356
目黒区、渋谷区並に供給量を減らせば高値維持も可能ですよ。
戸建からの買い替え層、どうしても住みたい層を集めれば
年間で５００戸くらいは売れるでしょう。
杉並区の昨年実績が１１９７戸、今年の９月までの実績が３５３戸
ですから不可能じゃないですよ。

[362: 匿名さん]

337

ダイワJ-REITオープン
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=0431103b&d=c&k=c3&z=m&h=o...

東京金
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32501&Mode...

チャートを並べて比べてみよう。
不動産投資で騒ぐ連中が＊＊＊みだということが良く分かる。

[363: 匿名さん]

負・け・組・み　が隠語指定だったとは

[364: 匿名さん]

>353 さん
私も同意見です
中古物件を中心に勘違い物件はかなり多くなってきていると私も思います
（かくいう私も勘違いに便乗して恩恵を受けた人間ですが・・・）
勘違い物件が適正価格に調整される分だけ平均すると坪単価が下がるかもしれませんね
で、そのデータを見てやれ”バブル”だ”サブプライム”だと騒いでいた連中はそれ見たことかというかもしれませんね

ここ数年での大きな変化は収益力に理論付けられた”適正価格”という概念が浸透したことだと思います
そして最近の不動産価格上昇は適正価格に戻っただけだと考えていますので、これが今後20%も30%ものゆり戻しが起こることはないでしょう
但し、タワーマンションの収益力は危うさを孕んでいるとは思います
低中層マンションとの価格乖離が顕著になってきているので、どこまでその収益力水準を維持することができるかは疑問を感じます

今後は適正価格がGDPの伸びとインフレ率に従って変動し、その価格の前後で高い安いが論じられていくと考えています

[365: 匿名]

＞＞３６１

マクロ的に見て昨年比３０％や５０％の販売で不動産や建設会社が飯を食っていけるのか。
販売を絞る・絞ると言っているが、価格を最終的に決めるのは市況(需要)。　三○不動産などの大手も今は売るのに必死なのが分かっているのか？　売る側はそれで飯を食わねばならないが、買う方は多少賃貸の期間を延ばすとか、狭い現有マンションで我慢すればよい。不動産会社が本当に絞ったとしても、どこまで我慢出来るか楽しみだ。

[366: 元祖匿名はん]

エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ。
収益物件より先鋭的。中古が勘違いなら新築だって勘違い。
でも適正価格に近い概念が根付いてきてるのには同意。
そこがバブル期との違いであり、まあ学習効果といえるのでしょう。

供給量だけで（価格は高値維持か上昇のままで）何とかしようという
供給サイドの発想そのものが貧困であり傲慢。

あとオマエ呼ばわりしてきた334、俺は下がる下がる論者じゃない。
あえて言うならデベは調子に乗るな論者だ。短細胞的に突っ込むなよ。

[367: 匿名さん]

≫366
供給サイドの発想が傲慢とかいってるけど
じゃああなたは土地を安く仕入られて、エンドが納得できる価格で
継続的に物件を供給できるというのですか？


誰も出来ないことを批判するだけなら、民主党と同じようなもの。
論者というにも及ばないレベル。

[368: 団塊Jｒ.]

今日の日経夕刊にも出ていたが、今マネーは商品に向かっている。
原油も今日急落かと思いきや今のところまたバレル90ドルをうかがうかのような展開。

正直こうなってくると東京の不動産なんてどうでもいい話。明日買うエネルギーやら食料を本気で心配しないといけない状況にならないことを切に祈る。

金使う順序としてはまず食い物、エネルギーだろうから、不動産なんて家賃上がらない限りどうでもいい。

原油の日足こんな感じ。
http://futuresource.quote.com/charts/charts.jsp?s=CL%20X7&o=&a...

よって結論としてやっぱりマンション価格は下がるに一票。正確には土地は下がって建材はジリ上がりなのかな。

[369: 364]

>>366
>エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ
そう？
確かに地域/個別物件によっては勘違いも見受けられるが、23区全体の総論としては私の計算では適正レベルだが
適正ではないと断定しているあなたは一体キャップレートを何％で判断しているの？
現在の賃料水準かどうかまで話を掘り下げてしまうと東京23区の人口構造の変化と今後の見込みまで話をしなくてはならないので、あくまで現在の賃料水準を基準に考えた場合ね

[370: 匿名さん]

しかし日経ビジネスもいいかげんだね。

どれだけ取材してるのかも怪しい、最初に書きたいことが
決まってて、それに合う意見を集めた極めて恣意的な記事。

一番笑えたのが、最後の写真。
まだ竣工前で内装工事中のＰＣＴ２棟の写真（当然仕上げの
内装工事をしている部屋の電気が５，６戸ついている）を
掲載し、完成後も入居もまばらみたいなコメント付けて、
さも投資物件が多く、在庫がだぶついてますよみたいな
イメージを出している。

あれで苦情でてないのかね？

[371: 匿名さん]

日経ビジネス→日経→ビジネスサテライト→三井不動産がスポンサー

三井のPCTの写真を、そんなネタで使って良いのかなぁ。

[372: 匿名]

売れない放浪物件が増えているようですね。

[373: 匿名さん]

>>367
西側近郊にある、ミニ戸密集の既存の住宅地の場合、いったん上がった
地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、土地の売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし戸建の買い替え
層や地縁のある人に少量を売って行き、１０年程度は高値を維持する。
売れない土地は安アパートを取り敢えず建てて収入を得る方法もある。
地方上京者が今後増えるから空室が少なく、採算も良いはず。
そうやって、ミニ戸と安アパートの混在度が高まって行くでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も続出するでしょう。

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、しばらくデベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外については３〜４年は供給が激減するでしょう。
それを過ぎれば、値引きの大量販売が始まる。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める都心湾岸部と都心東部に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかなく、実際東京都の着工数は、
分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

[374: 匿名さん]

湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
はっきり言って異常、バブル。

そういう世界が消滅するだけでもマシになる。
適正価格で中古が売れるようになるまで下がるでしょう。
湾岸タワマンだと60平米で4000〜4500万弱くらいでしょうか。

[375: 匿名さん]

都心五区のウチの物件
KENやらで出物が多くなった
2割り増し位で出てる
そろそろ尻に火が点いてきたかな

[376: 匿名さん]

>374
>湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
>ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
>はっきり言って異常、バブル。
>そういう世界が消滅するだけでもマシになる。

これ同意です。
中古湾岸タワマンの値付けは地価上昇分を凌いでいる物件もありますよね。
10年以上前に流行ったスニーカーバブルと被る・・・。

[377: 匿名さん]

売れない価格のものを売っても売れないということが
だんだん明らかになってきたのかな？


超チャレンジ価格だった中古も、
普通のチャレンジ価格になってきている。

[378: 匿名さん]

中古に比べたら新築の方がまともな上昇に思えるな。
タワーズ台場の未入居物件はいつハケるんだろうとは常々思う。

[379: 匿名さん]

世田谷で６５００万の予算で買えなくなったので、賃貸見てきましたが、やはりレントも上がっています。家賃２０-３０万の物件たくさんあり、それだけあれば、選べますが、年間240−360超で、２０年でも、4800-7200万買った方が、得そうです。

ただ、貸すことを念頭に、収益還元法とやらで、期待すると、この地域は、競合物件が多く、投資額を回収するのが難しそうです。

[380: 元祖匿名はん]

Capの話は以前したんだが。

シングルテナントの区分なんてグロスキャップ本来なら最低6％以上と
言いたいとこだがそれでも話にならないので、おまけで5％としても
全然現状じゃお話にならないでしょ。

このグロスキャップだって満室想定だしな。本来ならVacancy20％ぐらい
おいてもいいぐらいだレジ区分なんて。最低10％ぐらいおきたいでしょ。
ヘタすりゃ半年以上空いてるなんてザラでしょ。

369のダンナは人に聞く前に自分の適正Capはどのくらいで考えてんのさ。
個人区分マンション投資家もどきのゆるーい話は本来興味ないんだが。

[381: 元祖匿名はん]

>>379
得そうって、住宅ローン前提なら総額いくら払うと思ってんのさ。
管理費修繕費は含んでるの？20年後いくらで売れるのさ？

[382: マンション住民さん]

>>381
総額？って計算して意味あるんですか？

家賃収入から、毎年の支払利息と管理費等の諸経費を引くだけ。
２０年後の残価設定は想定家賃の10年分でいいでしょう。

[383: 匿名さん]

いまだに、超チャレンジ価格の中古物件は出て来てますよ。
湾岸で言うなら月島をお調べください。
例の建築予定物件のせいなのか売り物が増えたエリア。

[384: 匿名さん]

不動産屋やってる友人に聞いてみた実話です。

今は売り時かもしれないが、間違っても買い時ではないとの事。
もちろん客にはそんな事言わないそうです。

なにしろ専門家ですから…
しばらく待ってみます。今の住まいがあるし困ってませんしね。

[385: 匿名さん]

379

賃貸こそ相当交渉利く世界だと思うので、ものが気に入ったら、家賃交渉するべきと思います。

空室より、多少安くても貸したい大家は多いですよ。

[386: 匿名さーん]

城南しこり物件といえば、岡本レジレンスも忘れがたい。
いまだにDMが数日置きに届きます。

個人的な印象は、あれって、ほとんど受注生産的な物件だよね。
作ってから買主探すんだったら、時期が悪すぎる。

ウチは、二人の子どもが小さくて家内が送り迎えで超多忙だし、私もしがない電車通勤なので、金があっても、あそこは買わないなぁ。

来年の前年比相場押し下げ要素の一つだろう。

[387: 匿名さん]

元祖匿名はんは今後，収益還元法で得しないとマンション買わないんですか？

そんな事言ったら，地方で一戸建てに住んでる人は，ほとんど収益還元法で損してることになりますが。

[388: ご近所さん]

384

いつもの話だが、スパンしだいですよね。
通常、不動産屋はごくごく短期の相場見通ししかないから、お友達が言ってるのも、相当短いスパンと思いますよ。

長期で言ったら、常に売り時だろうと思います。

だから、必要なときに最低限のものを買えばいいというのが、私の持論。

[389: 匿名はん]

インド株式市場のサーキットブレーキ発動か。

参ったね。

[390: 購入検討中さん]

389
注目は、一時間後の再開後の動きだねー。

[391: マンコミュファンさん]

インド株、商い停止後、結構戻ってきたね。ひとまずよかった。

しかし、低利で引っ張って来た住宅ローンでエマージング投資してる人が
結構いそうだね。
まぁ、ここ1-2年買ったマンションの多少の減価は「折り込み済み」ってとこか。

変わりに成長国の若者に稼いでもらうという感じだね。

[392: 匿名さん]

長期で見たらそりゃインド株のほうがあがるだろうけどもなぁ。

[393: 匿名さん]

ここのスレッドも、そろそろインフレ率を考慮した議論を意識したらどうだい。
何度も言うようだけど、マンションが円ベースで多少値上がっても
それ以上に食料品価格や、原油価格が上昇したら、それはマンションが
価値を失っているという事と同じなんだよ。
円なんてのは価値を測る「ものさし」の一つでしかないんでね。

10年ほど前の、ロシア危機の時は、ルーブルが暴落したから、ロシアの不動産も上昇したけど、
豪邸がわずかな食料品と物々交換されたという事実を忘れないように！

[394: 匿名さん]

393

基本同意。

しかしその議論は既に何度も出ていて、一部のひとをのぞいて常識として共有されていると思うが。

まだ不動産がインフレヘッジになるなどとスットンキョウなことを言う輩もいそうだが。

[395: 匿名さん]

インフレ知らずのインフレ語り。地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
インフレもない。
ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
物価はグローバリズム、地価はローカリズム。

ドル機軸経済は兌換紙幣でなくなって35年、原油価格にその根拠を置いてなんとか対面を
とりつろってきた。あたかも円の価値をドルや外貨で計る風潮があるが
ほんらいもっとタンジブルな資産を物差しにすべきだ。
金地金はタンジブルだが、利用価値がない。結局タンジブルで利用価値があるのは
ベンツということになる。もとい・・・都心部不動産だよね。

[396: 匿名さん]

>>393
インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。


今後可能性が高いのはドルの暴落だろう。

[397: 匿名さん]

もっとまじめに考えなきゃいかんのはインフレになったら家賃はあがらいで
野菜や衣類や生活必需品が上がる、家賃を野菜で納めるとかいう話も
笑えて楽しいな。

[398: 匿名さん]

原油高って、スタグフレーションの起こりやすい状況だよね。

四国あたりの原野でも買って、トウモロコシでも育てるか。

[399: 441]

インフレ＝ハイパーインフレという思考はどっからくるんだろう。。

[400: 441]

バブルの後に訪れる可能性はあるね。ハイパーインフレは。
今は1929年前後の状況と極めてよく似ているから、皆さんも歴史を紐解いてみましょう。恐慌直前にミニバブル発生→崩壊→本格的バブル→恐慌という流れですな。

[401: 元祖匿名はん]

>>387

自用を収益性だけで見る必要性はないが、収益性をないがしろにして
いいってもんでもない。賃貸の容易さ、売却時の流動性を考慮すれば
都市部のマンションの方が地方の戸建より魅力あるように映る面もある。
ただ、住む住まないは個人の好みだし自由なので、別に六麓荘の屋敷に
住んでるとっつぁん捉まえて、アンタはどうだこうだというつもりない。
不動産だけで儲けたり運用する必要ない。他に稼ぎなりストックあれば。

上記の点と、都内のマンション価格が利回り的に酷い状況になってる
こととは問題が全く異なる。そもそも貸せるのかみたいな物件も多い。
満室想定賃料のグロスキャップ４％切ってるような大したことない物件。
せいぜい月20万の家賃で6000万オーバー、70平米そこそこの、だよ。

オマエも安く仕込んで安く供給してみろよみたいなこと何度も言ってくる
眠たい君、疲れてるならシゴト替えろよ。

[402: 匿名さん]

民間の不動産経済研究所が発表したマンション市場動向によれば、９月の首都圏のマンション契約率は６５．９％で、好不調の分かれ目と言われる７０％を２カ月連続で下回ったそうです。

売りづらい状況になっている、もしくはなりつつある、これが事実。

[403: 匿名さん]

ミニバブル崩壊から本バブルになるときって何がトリガーになるんですか。もしかして、過剰流動性？　1987年的な。

[404: 匿名さん]

スタグフレーション＋局地インフレだよ、
今の日本の経済状況は。さて、どうなるのか？

[405: 匿名さん]

広尾ガーデンフォレ買っちゃいました。狭い部屋だけど・・・
もちろん自分で住むためじゃなく、インカム、キャピタルねらい。
これってまずいかな。

[406: 441]

将来のことは神様もわからないと思いますが、サブプライムを発端とした流動性の供給によって、そうなる可能性がありますね。米国が落ち着いた後なので、2年後とか？それはわかりませんが。とんでもないバブルになるかも。そして恐慌。避けたいところですがね。
調べてみると、1929年前とそっくりですよ今。ホント。怖い。

持家は取りあえずもっとけっつーことですかねそうなった場合は。バブルで売却できるオプション、ハイパーインフレで債務が目減りするオプション、恐慌時に取りあえず住まいは確保できるオプション。。

日本だけがハイパーインフレというシナリオは考えづらいね。というよりは世界的な恐慌でしょう。分散投資の意味が無いわな。キューバにでも移住しますか（笑）

[407: マンコミュファンさん]

>395

あなたの書いてること矛盾してませんか？僕は後段に同意します。
地価と消費財を中心にした物価は相関元々薄いし、
経済のグローバル化と超大型新興国の経済成長と同時に起こる日本国内経済の相対的衰退によって、ますます両者の乖離は広がります。

僕もこの辺は基本中の基本シナリオとして絶対に押さえるべきポイントと思います。

>地価と連動しないデフレがないように地価と連動しない
>インフレもない。
↑意味不明。

>ＣＰＩが上がらず地価があがることはある。ＣＰＩが変わらず地価が下落することもある。
>物価はグローバリズム、地価はローカリズム。
↑常識的なコメント

[408: 匿名さん]

インド株、相当持ち直してきた。
官僚が信任得てる国は違うね。

昔の日いずる国もそうだったんだがなぁ（悲）

[409: 441]

インドは許認可の嵐だからね。ああいう官僚がいなくなればもっとインドは発展するでしょう。力があるという意味ではその通り。

[410: 近所をよく知る人]

406&403

ダイジョウブですか？

サブプライムショックでクレジット・クランチが起こってて、それを緩和するための、信用供与でしょ。なんでいきなり過剰流動性になっちゃうの？

全く「うま」「しか」らしくて話にらなん。

今の日本で家を買うことを正当化するとすれば、

センチメンタル・バリュー
賃貸物件の相対的貧相さから来る、消極的選択
低利なファイナンスのための担保としての価値
（銀行融資の担保不動産に対する非常識なオーバープライシングの歪みをつく）

くらいしか正直思いつきません。
ちなみに私は以上の理由で、借金して自宅買いました＊＊

[411: マンコミュファンさん]

インド株買うから金貸してくれと銀行に言っても、
貸してくれないが、つまらん不動産購入資金なら、
10年2%ちょいで貸すんだから分からないよね。日本の銀行も。

[412: 匿名さん]

そうね、低利の借金引き出す口実としては存在意義あるね、
自己居住用不動産。

ま、そんくらいかな。

それがなくなれば、本当に下がる以外ないと思うよ。

ビッグピクチャーで見たら、上がる理由がないんだもの。

[413: 441]

>>410
そんなにうまくね、信用収縮をおさえるだけの緩和処置なんて取れるわけないでしょ。人のことを「うま」とか「しか」とか、勘弁してよ。亀田の親父じゃないんだから。

[414: 匿名さん]

>>395
>金地金はタンジブルだが、利用価値がない。

無知を、さらすなよ。
工業製品における金の需要は急増している。
おもに、精密機械の配線に利用されている。
なにしろ、銅と違って錆びないからね。
現在は金生産量の約１５％が、工業製品に利用されている。

白金なども、触媒などの重要なマテリアルになってるんだよ。
自動車のプラグなどに使われてるよね。
埋蔵量が限られているから、再利用もされてるんだよ。
知ったかぶり師の恥さらし。

[415: 匿名さん]

ＣＰＩだの、タンジブルだの、
偉そうな事を言う奴に限って、経済をまったく知らない（笑）
金や白金が、どれだけ供給不足で、どれだけ利用価値があるか
知らないんだからなぁ

だから、不動産投資なんてするんだよなぁ。

[416: 匿名さん]

＞インフレって２％で真綿で首をしめるような奴の話をしているんだけどね。
＞なんで外貨暴落とかハイパーインフレみたいなバ・カな例しか思い浮かばないのかね。

ちがうんだよね。今の、この現実を言ってるわけ。
不動産から、金や原油に資本が流れてるんだよ。
原油が上がれば、それこそＣＰＩは上がるんだよ。
今、この瞬間、原油や金に対しての不動産の相対的価値が下落してる
ことを指摘してるだけ。

反論するなら、そこを反論してちょうだい

[417: 匿名さん]

>>414-416
個人の資産形成と機関投資家の対応は基本的にスケールが違うよ。
金地金を280万で一本買っておくのは長期投資ではいいかもしれないが、それが配当を
生むわけではない。
一方、500万の頭金で4000万の１ＬＤＫ中古を買っておけば、一定の「配当」はある。

キャピ　タルゲインでしか利殖を考えない投資家は知らんが、サラリーマンの投資は２０年
スパンで考えるべきだよ。
いま４０歳なら２０年後に退職金をもらって、保有不動産のローン残債が１０００万くらいに
なっていたら、５００万繰上げ返済して、賃貸不動産の収入を年金の補填に使う。
２年先５年先に売って儲けようとかそういうせこい話ではない。
もちろん、不動産一点張りという話でなく金融資産は他でも運用うするが、ここは不動産スレだから
話を出しているだけ。

[418: 匿名さん]

数年前に比べて値上がりした現在、これから持ち家どうしようと考える人の発想は
いかに手持ちの資金を増やすかということだろう。
それは、それで「どうやったら一番早く頭金が増えますか」スレでも立てて語ってくれたらいい。
しかし、いま一定の自己資金があって割高だが「買える人」がどうすべきかというのが
最も重要なテーマだろう。
ここでは、「買えない人」が、待てば下がる。みたいな話をしている。
それって、２００４年ごろ２００５年３月暴落説を唱えたチンピラの屁理屈と少しも内容はかわらない。
不動産市況は、当事者の僻目で語っても意味がない。

[419: 匿名さん]

金や白金が供給不足なのは分かるが、それだけで評価されているわけではない。
投資の対象とされているからこそ、値段が激しく動くのだよね。

[420: 匿名さん]

>>417-418

なるほど。君の主張にも一理あるね。
ならば言わせてもらおう。

マンション投資という点についてのみ、言わせてもらうならば、
日本の住宅の価値観が、諸外国に比べ著しく異なるのが問題なのだ。
住宅の平均寿命は日本が３０年。米国９６年、フランス８６年、英国１４１年という。
もちろん、ＲＣの物件に限って言うなら日本でも寿命は多少、延びると思うだろう。
ところが、現実にマンションの建て替えに要する年月を調べてみると驚く結果が得られる。
統計によると、日本でのマンションの平均建て替え年数は３０年を切っている。
これには、いろいろ理由が挙げられると思う。
例えば、配管がいかれてしまうとか、デザインが古くなるとか・・・

投資という観点で考えたとき、
日本人の新し物好き、建築業界の手抜き工事の横行、地震の多発地帯という特殊性、
という点に注目して、基本的には３０年くらいで減価償却されてしまうと考えるべきだ。
実際、日本人は、外国人と違って、古いものを良しとしないんだよね。
現実に住みたがらない人が多いんだよ。
日本人の価値観や業界のスクラップ＆ビルドという体質が変わらない限り、
ごくわずかの物件だけしか、投資物件として生き残らないのでは？

もちろん、厳しい投資条件に耐えうる優良物件も確実にあるとは思う。
しかし、湾岸で量産される高層マンションが、それをクリアするとは、とても思えない。

現に、東京でも少し前まで人気があったオフィスビルから
玉突き現象を起こして、店子がさっと引いていくこともあるしね。
マンションを買う側も、造る側も、もっと成熟しないとダメなんじゃない？