23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[282: 元祖匿名はん]

ボリュームゾーンてのは物件ごとのターゲットの話ですよ。

所得の二極ががあるとしたら、下のほうの人向けに本来売るべき物件を
上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話。
しゃがもうにもしゃがむ気にならないわ、背伸びしようにも届かない。

乗り遅れが質が悪いとは言いませんが、その人にあった供給がなされて
いないとしたら売れない、買えないっていう話でしょうな。

[284: 匿名さん]

×ハイリスハイーリターン事業なのに
○ハイリスクハイリターン事業なのに　
一度ミスタイプすると一発で変換しない　「ハイリスクハイリターン事業」
スマソ

[285: 匿名さん]

今後２３区が上がるか下がるか意見が分かれる中で、取りあえず上昇確実なのは新東京タワー周辺だろう。（デベの宣伝ではないよ！！）

ここでは良く書き込みがあるので、もうウンザリという御仁も多いだろうが、世間的な知名度は実に低い。（試しにご近所、同僚等に尋ねてみるといい、話は知っていても建設地まで知っている人はほとんど居ないはずだ）

言い換えるとそれこそが狙い目なのであって、来年建設が始まれば存在も全国区になることを考えると、今の状態はポーカーに例えれば相手の手札が透けて見えているのと同様の好条件と言うことになる。
各人の価値観、好き嫌いをどうこう言うつもりはないが、過去にさかのぼって
「あの時なんで買わなかったのだろう（泣）」
的な悔しさを味わったことがあるのなら、もう一度やり直せるチャンスが来たと言うことを考慮に入れるべきだ。

[286: 匿名さん]

>>257
>地方から首都圏への上京者は増える
>都心部マンションへの潜在需要は積み重なる一方。
いつもの計算できない人だな。

潜在需要には1部しかなりません。
・全員が地方出身者ではない（かなりの数が首都圏自宅通勤可能者）
・社宅や寮に入ります（大手ではだいたい社宅あり・転勤考えると買いません）
・住宅補助あります（金融等に代表される住宅補助たっぷり企業勤務者は買いません）
・結婚すると2人で1世帯。数は半減します。

つー事で、総人数＝マンション需要数にはなりません。
もうちょっと勉強してから書きましょう。

[287: 441]

確かに600メートルだっけ？すごいけどさ、それで人が集まるようだと、北朝鮮並の時代錯誤感があるね。まあいいけど。資産価値上がると良いですね。

[288: 匿名さん]

http://zerodimension.net/mt/archives/shin_tokyo_tower-thumb.bmp
これならわかるが、決ったデザインは
http://www.watch.impress.co.jp/av/docs/20061124/tower1.jpg
これだよ。

[289: 元祖匿名はん]

ですから第二東京タワーが「見える」ことはひょっとして多少なりとも
価値がある、でるかもしれませんが、近いだけでは電磁波でイヤだって
人も少なからずいるのですよ。眺望以外にメリットもないでしょ。

デベが心地よいビジネスをさせてあげる必要が何故客側にあるのか？
心地よく出来ないとしたら己が努力が足らないか根本的に心地よさを
取り違えてるのでは。リーマンだからいいとか、全く意味不明。

結局理念がないからさ。ド短期の利益追求以外に。志も何も。
住宅事業を＊＊にしながらやってるから所詮限界がある。
客に対しては極めて失礼な話だ。

[290: 匿名さん]

この曲線とプロポーションは内藤多仲の構造家の美学によるもの
当時コンピュータなど存在しない。
http://blog.neo-lounge.com/images/06.04.24.jpg

[291: 匿名さん]

>>285
言いたいことは良く分かるんだけど、上がればどこでもいいのか？という話だと思う。
湾岸も東側だろうけど、まだ西出身の人から見れば100歩譲って湾岸ならって人が多かったってことでしょう。

[292: 441]

昔麻布に住んでたとき電波障害ひどかったなそういえば。どうなるんだろうね。このタワーによって。

ド短期の利益重視はしょうがないよ。四半期決算、株主重視、どうやったって長期的視点は持ちにくい。未上場になれば別。優良デベにそういう決断をさせるように努力してみては。

[293: 匿名さん]

売り手は謙虚であるのは当然だが、買主も謙虚のほうがいいと
思うよ。
はなから、バ・カ、強欲呼ばわり（というか先入観が顔にでてる）だと
いい買物はできないよ。
知識と理屈でいばり散らして参りましたとお買い得物件をしずしずと
差し出してくるなんて話はない。

売買契約は「双務契約」だからお互い対等の立場で謙虚にやるべきだね。

[294: 匿名さん]

というか、なぜみんな業者を味方につけるような買物しないのかねぇ

なんだか部下の無能を嘆いて叱り飛ばすどこかの会社の上司みたい。
そこまで能力と自信があるのなら業者の育成にまわったらいいんじゃないの。

[295: 441]

業者を味方につけた方が、明らかに優位な情報は集まりますね。
日本人は情報タダと思ってるから駄目。ホント。有料ですよ情報は。
こういった無料掲示板の情報は無意味ですからね。頭の体操として使ってください。

[296: 元祖匿名はん]

契約は対等でも、供給物件の質なり供給の仕方なりはそれ以前の問題。
売主は謙虚が当然って、全然当然じゃないじゃん。笑

んじゃ、デベにもゴーイングプライベート提案しますか。GCAじゃないが。
ただ、オーナーがいないからな。リーマンばっかで。真のMBOも土台無理。

[297: 元祖匿名はん]

別に俺も物件買うときに、おたくは理念がないよとは言わんさ。
別に言ってもいいが。笑　極力理念がありそうなデベから買うし。
嫌いなデベには皮肉の一つや二つも言うだろうが。本質と戦略は別の話。

[298: 匿名さん]

新東京タワーは知名度が低いのではなく、興味がないのでしょう。
極端に言えば、「どうでもいい」。

それにしても最近の消費者は賢くなりましたね。
健全な方向に進んでると思います。

[299: 441]

それはそう思いますね。同じ地域でも駄目な物件は余って、相対的に良いのは完売してる。良い傾向。まあその元祖匿名はんが言ってる消費者を＊＊にしているデベがついていけなくなって潰れていくのは歓迎すべき方向ですね。

[300: 匿名さん]

>>285だが　441さんその他の方、ご指摘どうも。
しかしこれは私の願望ではなく、東京都の国際都市化へ向けての布石の一環なのです。

下のリンク先を見てもらえば分かるが、確かに他にも重点的にそれが推進され楽しみな地区もある。
しかしそれらは既に成熟された地域であり、それに引き替え新東京タワー周辺はまだ一般庶民に手が届き、将来性もある程度安心できる地域だとご理解いただきたい。

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou6-2.pdf

[301: 匿名さん]

イメージとしてこんな感じ。
もうタイミングずれてますよ。

[302: 匿名さん]

新東京タワーのリンク先拝見しました。

抽象的な表現ばかりで、なんとも言えませんね。
10年後にでも検討してみます。

将来的な価値は市場が決めてくれるでしょう。
ただ私は先物買いはしませんので。

[303: 441]

じゃあ、多摩シリコンバレー構想に乗っかるのも手だね。

[304: 匿名さん]

>>286

採用者・リクルーターとして一言。
23区マンション需要繋がるかどうか判断出来ないけどね。

>潜在需要には1部しかなりません。

そうかもしれないですね。ケースバイケース。

>・全員が地方出身者ではない（かなりの数が首都圏自宅通勤可能者）

80%以上が地方出身者、出身大学は首都圏半分、残りは地方の国立大学が
主体。どれだけ残るかは不明。

>・社宅や寮に入ります（大手ではだいたい社宅あり・転勤考えると買いま> せん）
>・住宅補助あります（金融等に代表される住宅補助たっぷり企業勤務者は> 買いません）

独身社宅はあるが基本的には30歳までには出所する。
給料に住宅補助分に相当する分が含まれているため、自分で購入するか、
賃貸を選択するかは本人の判断。
優秀なスタッフは30歳ぐらいで一本位の年収は可能。

転勤があっても本社意識が強い人は早い時期で住宅を取得する傾向あり。
＊子会社部門で借上げ・賃貸を斡旋してくれるから。

>・結婚すると2人で1世帯。数は半減します。

最近は総合職の女性は独立心が強いからな、これは微妙。
社内結婚は少ない。

以上、参考まで。

[305: 匿名さん]

>>304
御社は最近は何人くらい採ってますか？

[306: 匿名さん]

マンション価格が安くなったのは
①集合住宅の容積率制限の大幅緩和
②法制度による工場移転の促進
③高層化による戸あたりコストの減

ことに①は従来容積に含めていた地下室、廊下、中廊下、階段を全部
容積制限の計算からはずした。おまけに市街地総合設計制度などで
「公開空地」を設ければ２割程度の容積割り増しを行なう。
その結果タワーマンションの土地には従来の２倍近い規模の建物が
建つようになった。
ヤカンのお湯を注ぐ器がガバっと横に二倍に広がった。すでに入っている
お湯は横にひろがりまだまだ注ぐ余地ができたわけだ。

次の規制緩和は、おそらくは用途地域見直しだ。
一種住居専用地域が、都心にあるのは都市の土地利用実態にそぐわない
とかいっていまはタワマンの建たない土地が道路を整備すれば
タワマン用地に変わるようなしかけをしてくるだろう。

ただし、今の需要（お財布の分厚い人の）はもう底をついているから
もう少し需要が育ってからやるだろう。
それは５年〜１０年先。
住宅系の規制緩和は、商業系に影響しないから地価が下がって困る
ことはあまりない。業界が圧力をかけて次なるマンション規制緩和は
でてくると思う。
それまでは、マンション供給冬の時代。

とはいえ、芝浦でオリックスが３０階建てを建てる予定だし
三井の赤坂二物件も出てくるようだ。ヤカンのお湯はまだまだ注がれる
様子だ。

[307: 匿名さん]

>>282
>下のほうの人向けに本来売るべき物件を上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話

その代わり５年前に　上の方向けに本来売るべき物件を下の人向けっぽい価格設定にしてたら、
結局皆、買えちゃった買いたいいという話で埼玉県も平塚の人も港区民になっちゃった。
そりゃ、すべてが逆転していたんですよ。

[308: 匿名さん]

新東京タワーをわざわざ北側に見るマンションに住む必要はないし、
かと言って南側に見るために
タワーの更に北側に住みたくもないし。

結局、見るためにわざわざマンションを買う程の物じゃない。

[309: 匿名さん]

都心回帰を市場のメカニズムみたいに思うから、市場原理にのっとって文句をいいたくなるけど
これが政官財の「出来レース」「仕込み」だと解釈すれば、なるほどなと思う。
とにかく下げ止まらない地価をなんとかしないとヤバイ（ＩＭＦにまで脅される）。
国内のゼネコンも公共事業なくしてわしらどないして食っていくねんや？と迫られる。
都市開発散々出したじゃないか。
あほぬかせ、こんなにいっぺんに作ったらオフィス供給過剰でまた不況になるでぇ
そうですね。それじゃマンションどうでしょ。どこまで安く作れます？私ら大企業に
土地売らせますから、皆さんデベにプロジェクト持ち込んでみてくださいな。
えぇ、ワシら大手がマンションやるんかいな。
再開発でいっぱいいいもの作ったじゃないですか。あれをもっとおやりになって・・・
いややで、手離れ悪いしもうからんがな。住宅設備業者・住宅建材の小売みたいな
仕事やし。
ぜいたく言っておられんでしょう。総理も期待しておられます。
そうでっか。

てな話が、森内閣、小泉内閣と続いた。もうそろそろ終わりですな。内閣も変わったし
地価も反転したし、不良債権問題も片付いた
問題は、住宅ローンが激減する金融業界この先何で食っていくのかという話だが
まじめに中古市場や戸建て市場を伸ばしていくのか人が経って若手のトロイ子ばかり窓口にならべてどうすんでしょうね。

[310: 匿名さん]

マンションは基本的にデベが主体ではなく明らかにゼネコン主導のビジネス
なにしろ長谷工や山田建設など建設業あがりのデベがいるくらい。マンション管理も
儲かるのはゼネコン業（つまり修繕工事の上前はねる）
デベなんてのは、設計から土地の斡旋まで基本はゼネコン依存。
マンション設計は昔からタダみたいな値段でやるものと相場が決っていて
ゼネコンが設計施工でやらないと設計フィーなど出ない世界だ。
デベとはそもそもゼネコンと銀行の販売代理店だと思っていたほうがいい。
デベに文句をいってもどうしようもない。主体性などもともとかけらもない人たちだ

[313: 購入検討中さん]

首都圏のマンション発売、価格上昇響き２割減・９月
　不動産経済研究所が16日発表した９月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比19.8％減の5202戸となり、２カ月ぶりに減少、月間契約率も65.9％と前年同月比12.1ポイント低下した。１戸あたりの販売価格が平均4481万円と前年同月比7.5％（311万円）上昇しており、「価格の上昇に客が付いてきていない。主力購買層の団塊世代ジュニアの手が届く価格から離れつつある」（同研究所）状況が背景にあるとみられる。

　供給物件数218件のうち、67物件が発売戸数を１ケタ台に抑えるなど、新規供給を絞り込む傾向も顕在化。９月末の販売在庫数は7894戸と前月末より400戸膨らんでおり、同研究所は「営業状況はかなり厳しい」とみている。

[314: 匿名さん]

>>313
都心湾岸部と都心東部の一人勝ちがより鮮明になってきました。
新築で坪２５０万円前後、中古で坪１７０万円前後が心地よい水準。
価格帯別成約率
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％
地域別成約率
２３区　７５．４％
市部　７４．２％
神奈川県　６２．４％
埼玉県　４８．７％
千葉県　６８．０％

[315: 匿名さん]

都心の優良物件を除くと、もうお祭りは終わりかな？
耐震偽造で止めを刺された感じがする。

[316: 匿名さん]

販売場所も偏ってきました。
これからは売れるところでの供給が増えるから、
偏りがさらに酷くなるでしょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[317: 匿名さん]

赤坂タワーは中層階の２ＬＤＫが坪600万弱ですね。
高層階はとんでもない額です。
平均では軽く600万は超えてそう。

でも、欲しくなるような超高級マンションであることは間違いない。
年収2000万以下の庶民は関係ないけどね。

都心も、さすがにここで天井かな？

[318: 匿名]

銀行株もズルズル下がっている、不動産売れず＝＞ローン需要減少が原因か？　戸建や投資物件も売れていない、数％程度の値下げもあるが元値が高いので焼け石に水。サブプライム以降、市場心理も冷えており当分だめだな。

[319: 匿名さん]

都心が坪７００万円だと
そこから同心円状に円を描けば
だいたいの適正価格が類推できますね。

[320: 匿名さん]

江東区は板橋区と同レベルだったのが、
いきなり文京区並になったのか。

区毎の新築坪単価は個々の物件の仕様レベルに左右されるとはいえ、
とんでもないな。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[321: 匿名さん]

>>320
江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
この高値は何かの間違いだろう。
坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。

ところで、
いくら安くても郊外が売れないことがほぼ判明したから
これからの一次取得者は都心部中古の坪１７０万円前後に集中するよ。
子供が小さくて１人、６０ｍ２として
約３０００万円になる。

[322: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部だと
こうなるね。
港区は落っこちだけど、中央区と江東区はバブルにはならないよ。
まだまだ供給力大きいですから。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
さらに台東区と墨田区を加えるとこうなる。
坪単価２５０万円前後に集まって行くと思うよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

このあたりは
バブルのにおいがプンプン匂うね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[323: 匿名さん]

>321
>江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
>今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
何度同じことを投稿すれば満足されるのでしょうか。
皆がそうだね、と言うまで続けるのでしょうか。

>坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。
も何かの間違いでは？

あくまでも
個人的な希望と予想でしょう。
不毛だからそろそろやめたら如何。

[324: 320]

>>322

変な希望を抱かせちゃって悪いが、ネタだよ。
こんなの、サンプル数が少なすぎて使い物になるわけない。

1年、2年でグラフ出してみな。

[325: 匿名さん]

>>323
供給力があるからバブル化しないと思うけど
何か
間違ったところがありますか？

[326: 441]

都心坪700どころじゃないでしょ。
六本木のあのマンション欲しいですが、1200万くらいか。
まあ確かに、坪2.5万取れるとして、グロスですら2.5%。上がる派の私としてはもう満足です。

あとは今後プラス化するだろうCPIに連動する程度で上がって欲しいものです。

[327: 購入検討中さん]

> 供給力があるからバブル化しないと思うけど

お前はホントにKYだな。
　「息の長い発展」どころか、供給過多→価格急降下→下値張り付きになるに決まってるだろ。

[328: 匿名さん]

購入検討中の頭の悪さもなかなかですな

[329: 441]

327も、328も、数字的結論としては変わらないと思うんですが。。
坪250万って安いよね。そこで張り付く場所に魅力を感じる人と、
感じない人がいるということでしょう。

もういいよ。その話は。少なくとも上がり続けているでしょう23区内の新築マンション価格は。その傾向は秋以降も続きます、と。じゃあいつ終わるのか、って話をするべきでしょう。

[330: 元祖匿名はん]

>>310
マンションがそもそもゼネコン主体なんかじゃなくて、デベがゼネコンを
仕切りきれない、設計監理ショボイ、施工管理適当、アフターもショボイ
プロジェクトをゼネコンや販社に丸投げだったから駄目なわけです。

そもそもゼネコンとデベの関係で言えば、鉄屋のとっつぁんに商社マンが
ペコペコ頭下げに日参する構図と同様、極端な話、土下座の世界ですよ。
竹中だろうが鹿島だろうが大手デベに対しては基本はそう。

いずれにしても、デベもデベならゼネコンもゼネコン。以前なら大手は
マンションなど見向きもしなかった。その弊害はいまだに根強くある。
客にとっては迷惑な話だ。自分達の商品に作り手の本気さが感じられない
伝わらないのだから。

[331: 匿名さん]

>>327
都心回帰の大きな流れの中で
しかも周辺、特に港区が高値で推移している状況で、
安値で大量供給したら
首都圏の需要の３分の１くらい集中してしまいますよ。

いくらなんでも、
学校のキャパの問題があるから一気と言うわけにはいかないでしょう。
だから坪２５０万円前後で息長くと思ったしだいです。
何か間違ったところあるでしょうか？

[332: 元祖匿名はん]

たまたま強気の値付けが出来る場所と、それ以外を括って23区と言うのは
もはや無理があると思います。都心板はキモイからいらないけど。笑

[333: 441]

そういう意味では、実需層が比較的多いだろう世田谷で見れば。
少なくとも今までは新築坪単価は上がっているわけですしね。売れ残りがどういう処分のされ方をするのかでしょうが、前年の坪単価よりも値下げして売られることになれば、新築マンションブームの一時的終焉と言っても良いでしょうね。

そうなるかならんか、の議論の方がまだ江東万歳よりは良いような。

[334: 匿名さん]

価格が上がれば「たまたま強気の値付けが出来る場所」だって。

さんざん下がるって言ってたのお前だけど。

[335: サラリーマンさん]

いや別に強気の値付けは誰でも出来るが、問題はそれでハケるかとおうことであって。

赤坂のタワーがきれいにハケるかどうかは分からないよね。
特に中低層階の、ビルの森の中で下草も生えない、タクシーの騒音の絶えないゴキブリ・タウン物件にはいくら出すか。

相場の天井で中半端な物件つかんだ日にゃ孫の代までたたるかも。

坪2.5万？無理でしょ。赤坂なんか住みたい人少ないよ。
青山・麻布とはかなり違う場所だもの。

[336: 社宅住まいさん]

世田谷の新築物件の坪単価は、場所にもよるけど、前年比ならまだ上がる可能性あり。ただし一桁前半%だろう。

でも、用賀三条通とかが発売後一年を迎えちゃう来年前半になると、これはもう無理。

前年比-20%程度も視野に入ってくる。

[337: 匿名]

ダイワJ-REITオープンがピーク22000円=>15000円=>17000円まで復活したけど、ここにきてまた15800円まで続落した。一体どうなってんの？　J-REIT相場が下がっているという事は空室が増えて賃料下がり業績悪化見通しが原因だよね。不動産市場の実態は悪化しつつあるのでは？投資用物件などは既に値下がりしてるよ。

[338: 441]

それはどういうこと？平均坪単価430万で売ろうとしている三条が、
前年比-20%ってことはだいたい坪280万で売られるってこと？
数字詰めようよもうちょっと。

[339: 匿名さん]

>>329
供給力の無いところは
需要に合わせた供給も可能です。
需要の方は地元の人達で、どうしてもそこに住み続けたい人が
いますから、その数に合わせて供給すれば高値の維持も可能です。
地縁、血縁がまったく無い新規の住民は来ないので、
高齢化に合わせてしだいに人口が減って行きますが、
そんなに直ぐに現れる現象じゃありません。
西側の近郊については向こう１０年くらいは高値で張り付くでしょう。

土地がほぼ無尽蔵にある
郊外については、安くしても売れないことが分かってきましたから、
駅近を除き、マンションの供給地域では無くなるでしょう。
多少駅から遠くても、広めの戸建を安く供給することに特化すべきでしょう。

都心部も供給余力が無いところは西側近郊と同じく高値で張り付きますが、
供給余力のある都心湾岸部と都心東部はコンスタントな供給を続け、
そこそこのサラリーマン層の購入レベルである坪２５０万円前後で
推移することになるでしょう。

県境外周区の北部と東部については、
利便性と環境によって差はあるものの、郊外の駅近マンションと同じく
坪２００〜１５０万円で推移するでしょうが、
サラリーマン層の所得水準の２極化が進むとこの価格帯に人がいるのか
って問題が出てきます。さらには郊外戸建との競合もでてきます。
都心部をあきらめた場合、利便性は二の次と考える人が増えてきます。
このエリアになると面積も広がってくるので、開発余地はかなりあります。
他県、市部の区境を入れるともっと広がります。
どのレベルに落ち着くのかちょっと難しいところですね。

[340: 441]

J-REIT下落は外部成長しづらい環境になったのが要因でしょう。
そういった内部要因というよりも。

[341: 社宅住まいさん]

338

電卓、新しいのダイソーで買ってきた方がいいんじゃないの？
430万の20%落ちって、280万なの？

数字つめようよって誰に向かって書いてんじゃい


ド　　ア　　　ホ　　　　！

[342: 匿名]

今年の春先までは景気が何となく右肩上がりという雰囲気もあり、多少高くても買っておけば資産価値は下がらないだろうという心理的な働きもあり、背伸びして買っていた人達も多いと思う。半年前までは不動産屋からは先高になるからと購入を勧められていたが、いまは先高感を言ってくる不動産屋はいない。というよりも逆に売りたい気持ちが先走りし、焦っている様子がありあり。先日もある不動産屋からは「社内会議で値下げしてでも売るように指示が出た」との事で、値下げ交渉も積極的な姿勢に変わってきている。買い手市場に変化してきている感があるが皆さんは如何かな？

[343: 匿名さん]

341

まぁまぁ、おさるさんはほっとこうよ。
クールにクールに。

[344: 441]

>341
違うって。今世田谷の平均坪単価は350万くらいでしょ？そこから20%減なら280万だよね。用賀三条のオファー価格が20%下がっても380万でしょ。それは普通前年比でみれば上がってるって言うよね。

そのあたりの計算がめちゃくちゃなんだよね下がる論の人は。

[345: 441]

あ、ごめん。430*0.8=344だね。フラットだね。ごめんね。
計算機買ってくるよ。でもそれ下がってるって言わないね。

[346: 匿名さん]

坪２００〜１５０万円は
都心湾岸部、都心東部の中古マンションの価格レベルとも重なってきます。
地縁、血縁のない一次取得者が
・都心湾岸部、都心東部の中古マンション
・県境外周区の北部および東部の新築マンション
・郊外の駅近新築マンション
・郊外の駅から離れた広めの戸建
この４つのどれを選ぶことになるのか？
正直言って分かりません。けっこうバラける可能性大？

[347: 購入検討中さん]

世田谷全体の話と、用賀周辺の話がごちゃごちゃになってんじゃないの？

用賀三条が一回りしたら、確かに用賀の相場は前年比下がるだろう。
ちなみに、344はしつこく計算間違ってるが、430万の20%落ちは380万じゃなく、344万だな。

あまり計算で他の人間を批判できないことは明らかだぁ。フ。

マクロっぽく相場みる人間は区単位でいいんだろうが、実需筋は基本、駅単位の相場を見るだろうよ。

[348: 購入検討中さん]

確かに同じ世田谷でも、世田谷線沿線や、世田谷区西北部なんかと、
田園都市線、東横線沿線なんかじゃ、相場も、購買層も全然違う。

用賀三条通みたいな勘違い物件が一回りすると、世田谷の中でも、比較的よいところほど、前年比較が苦しくなってくるだろうよ。

そうすると、区内の二番手・三番手人気の相場も徐々に切り下がらざるを得なくなろう。

[349: 匿名さん]

>>347
供給量を絞って行けば
世田谷区なんかは高値維持も可能ですよ。
どこかの業者が抜け駆けして、安値で売る心配も
土地持ちに個人が多いから無いでしょう。

[350: 441]

用賀で430万で売れたらそりゃすごいことだよ結局さ。
下げるっていっても400万以下まで下げるかねえ。。結局前年比で上昇でしょ。浜田山は知らない。

[351: サラリーマンさん]

345

今350万で来年344万なら、さがってんじゃないの？？

[352: 441]

そうだね。下落下落。大事だ。おやすみなさい。

[353: 申込予定さん]

今280万の中古マンションはそうはさがらないだろうが、
450万や500万売り出しでしこった新築マンションは、どうあがいても動かなくなって、ニッチもサッチも行かなくなるだろうよ。（というか、なってるのか？）

新築も、前年比価格上昇は難しいだろうから、結局、去年の「勘違い物件」がなくなる分だけ、前年比で、坪単価は下がるんじゃないかなぁ。

[354: 441]

用賀あたりは供給量過多でしょ世田谷内でも。それでここまで強いってことが重要なことだ。用賀三条が344万なら売れるでしょうねー。そうなると良いね。私も下がるように祈ります。

[355: 匿名さん]

>>351
高値で張り付いちゃうんですよ。
それが坪３５０万円前後ってこと。
後は供給量を少なくして行けば言い。
買える人だけが買う。

[356: 匿名]

＞＞３３９
西側の近郊については向こう１０年くらいは高値で張り付くでしょう。

世田谷は知らないが、杉並が西側近郊であれば既に戸建や投資物件は値下げしても売れていない。最近チラシや売込みも多く大迷惑、高値で張り付いている印象は無いよ。またこの辺のマンションは賃貸に出しても利回り悪過ぎる(高過ぎる)ので、投資用にはならない。金持っていたら資産価値が下がりにくい都心マンション買うか、金が無いなら郊外の安マンションを買う。西側近郊はちょっと中途半端なので、今に西側近郊マンションも郊外同様に値下げを余儀なくされるハズ。

[357: 441]

富士見ヶ丘坪350で完売したんでしょ。何だったんだあれは。すごいね。
浜田山のことは知らない。私も今の値段で売れるとは思えない。どうなんだろうね。

[358: 匿名はん]

350万でとどまることはないでしょう。

このご時世で（金利は低いとは言え）完成在庫を悠々と持ってられる会社はないです。
新規着工、売り出しも、大手なら安く仕入れた土地がまだあるから、坪300万くらいで売るつもりで、安めに作れば、300万の物件を出してくると思います。

専業や小さいところは仕入れ値との関係で、それじゃペイしないから自然に供給はやや細るでしょ。

でも供給調整だけじゃ売れないよ。値段も下げないと。

[359: 近所をよく知る人]

うーーん、


この景気が続くとなると、世田谷で坪350万がサステイナブルかというと、無理でしょうね。ここ10年で世田谷に住みついたファミリーが、更に広めのところを欲しがったりするので、100平米超とかの広めのマンションは比較的高値保つかもしれないが、新たに入ってくる若夫婦向けの50-70平米台とかは安くないと売れませんね。

[360: 匿名]

富士見が丘の頃は不動産市況継続するような雰囲気もあったが、サブプライム後の今は資産価値を見極める目も厳しくなっているのでどうかな？また立地も駅徒歩3分で悪くない、通勤始発駅なので朝も座って通える。浜田山は急行止まらず、途中永福乗り換えで面倒くさい、三井・三菱・住友と三つ巴、完売には時間かかりそう。

[361: 匿名さん]

>>356
目黒区、渋谷区並に供給量を減らせば高値維持も可能ですよ。
戸建からの買い替え層、どうしても住みたい層を集めれば
年間で５００戸くらいは売れるでしょう。
杉並区の昨年実績が１１９７戸、今年の９月までの実績が３５３戸
ですから不可能じゃないですよ。

[362: 匿名さん]

337

ダイワJ-REITオープン
http://quote.yahoo.co.jp/q?s=0431103b&d=c&k=c3&z=m&h=o...

東京金
http://futures.comogate.com/market/chart/index.cfm?Code=32501&Mode...

チャートを並べて比べてみよう。
不動産投資で騒ぐ連中が＊＊＊みだということが良く分かる。

[363: 匿名さん]

負・け・組・み　が隠語指定だったとは

[364: 匿名さん]

>353 さん
私も同意見です
中古物件を中心に勘違い物件はかなり多くなってきていると私も思います
（かくいう私も勘違いに便乗して恩恵を受けた人間ですが・・・）
勘違い物件が適正価格に調整される分だけ平均すると坪単価が下がるかもしれませんね
で、そのデータを見てやれ”バブル”だ”サブプライム”だと騒いでいた連中はそれ見たことかというかもしれませんね

ここ数年での大きな変化は収益力に理論付けられた”適正価格”という概念が浸透したことだと思います
そして最近の不動産価格上昇は適正価格に戻っただけだと考えていますので、これが今後20%も30%ものゆり戻しが起こることはないでしょう
但し、タワーマンションの収益力は危うさを孕んでいるとは思います
低中層マンションとの価格乖離が顕著になってきているので、どこまでその収益力水準を維持することができるかは疑問を感じます

今後は適正価格がGDPの伸びとインフレ率に従って変動し、その価格の前後で高い安いが論じられていくと考えています

[365: 匿名]

＞＞３６１

マクロ的に見て昨年比３０％や５０％の販売で不動産や建設会社が飯を食っていけるのか。
販売を絞る・絞ると言っているが、価格を最終的に決めるのは市況(需要)。　三○不動産などの大手も今は売るのに必死なのが分かっているのか？　売る側はそれで飯を食わねばならないが、買う方は多少賃貸の期間を延ばすとか、狭い現有マンションで我慢すればよい。不動産会社が本当に絞ったとしても、どこまで我慢出来るか楽しみだ。

[366: 元祖匿名はん]

エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ。
収益物件より先鋭的。中古が勘違いなら新築だって勘違い。
でも適正価格に近い概念が根付いてきてるのには同意。
そこがバブル期との違いであり、まあ学習効果といえるのでしょう。

供給量だけで（価格は高値維持か上昇のままで）何とかしようという
供給サイドの発想そのものが貧困であり傲慢。

あとオマエ呼ばわりしてきた334、俺は下がる下がる論者じゃない。
あえて言うならデベは調子に乗るな論者だ。短細胞的に突っ込むなよ。

[367: 匿名さん]

≫366
供給サイドの発想が傲慢とかいってるけど
じゃああなたは土地を安く仕入られて、エンドが納得できる価格で
継続的に物件を供給できるというのですか？


誰も出来ないことを批判するだけなら、民主党と同じようなもの。
論者というにも及ばないレベル。

[368: 団塊Jｒ.]

今日の日経夕刊にも出ていたが、今マネーは商品に向かっている。
原油も今日急落かと思いきや今のところまたバレル90ドルをうかがうかのような展開。

正直こうなってくると東京の不動産なんてどうでもいい話。明日買うエネルギーやら食料を本気で心配しないといけない状況にならないことを切に祈る。

金使う順序としてはまず食い物、エネルギーだろうから、不動産なんて家賃上がらない限りどうでもいい。

原油の日足こんな感じ。
http://futuresource.quote.com/charts/charts.jsp?s=CL%20X7&o=&a...

よって結論としてやっぱりマンション価格は下がるに一票。正確には土地は下がって建材はジリ上がりなのかな。

[369: 364]

>>366
>エンドの今の分譲坪単価は適正でもなんでもないよ
そう？
確かに地域/個別物件によっては勘違いも見受けられるが、23区全体の総論としては私の計算では適正レベルだが
適正ではないと断定しているあなたは一体キャップレートを何％で判断しているの？
現在の賃料水準かどうかまで話を掘り下げてしまうと東京23区の人口構造の変化と今後の見込みまで話をしなくてはならないので、あくまで現在の賃料水準を基準に考えた場合ね

[370: 匿名さん]

しかし日経ビジネスもいいかげんだね。

どれだけ取材してるのかも怪しい、最初に書きたいことが
決まってて、それに合う意見を集めた極めて恣意的な記事。

一番笑えたのが、最後の写真。
まだ竣工前で内装工事中のＰＣＴ２棟の写真（当然仕上げの
内装工事をしている部屋の電気が５，６戸ついている）を
掲載し、完成後も入居もまばらみたいなコメント付けて、
さも投資物件が多く、在庫がだぶついてますよみたいな
イメージを出している。

あれで苦情でてないのかね？

[371: 匿名さん]

日経ビジネス→日経→ビジネスサテライト→三井不動産がスポンサー

三井のPCTの写真を、そんなネタで使って良いのかなぁ。

[372: 匿名]

売れない放浪物件が増えているようですね。

[373: 匿名さん]

>>367
西側近郊にある、ミニ戸密集の既存の住宅地の場合、いったん上がった
地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、土地の売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし戸建の買い替え
層や地縁のある人に少量を売って行き、１０年程度は高値を維持する。
売れない土地は安アパートを取り敢えず建てて収入を得る方法もある。
地方上京者が今後増えるから空室が少なく、採算も良いはず。
そうやって、ミニ戸と安アパートの混在度が高まって行くでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も続出するでしょう。

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、しばらくデベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外については３〜４年は供給が激減するでしょう。
それを過ぎれば、値引きの大量販売が始まる。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める都心湾岸部と都心東部に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかなく、実際東京都の着工数は、
分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

[374: 匿名さん]

湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
はっきり言って異常、バブル。

そういう世界が消滅するだけでもマシになる。
適正価格で中古が売れるようになるまで下がるでしょう。
湾岸タワマンだと60平米で4000〜4500万弱くらいでしょうか。

[375: 匿名さん]

都心五区のウチの物件
KENやらで出物が多くなった
2割り増し位で出てる
そろそろ尻に火が点いてきたかな

[376: 匿名さん]

>374
>湾岸のタワマン60平米4000万弱で買ったのを7000万弱で売りに出す。
>ちょっと前までそんなのが当たり前でした。
>はっきり言って異常、バブル。
>そういう世界が消滅するだけでもマシになる。

これ同意です。
中古湾岸タワマンの値付けは地価上昇分を凌いでいる物件もありますよね。
10年以上前に流行ったスニーカーバブルと被る・・・。

[377: 匿名さん]

売れない価格のものを売っても売れないということが
だんだん明らかになってきたのかな？


超チャレンジ価格だった中古も、
普通のチャレンジ価格になってきている。

[378: 匿名さん]

中古に比べたら新築の方がまともな上昇に思えるな。
タワーズ台場の未入居物件はいつハケるんだろうとは常々思う。

[379: 匿名さん]

世田谷で６５００万の予算で買えなくなったので、賃貸見てきましたが、やはりレントも上がっています。家賃２０-３０万の物件たくさんあり、それだけあれば、選べますが、年間240−360超で、２０年でも、4800-7200万買った方が、得そうです。

ただ、貸すことを念頭に、収益還元法とやらで、期待すると、この地域は、競合物件が多く、投資額を回収するのが難しそうです。

[380: 元祖匿名はん]

Capの話は以前したんだが。

シングルテナントの区分なんてグロスキャップ本来なら最低6％以上と
言いたいとこだがそれでも話にならないので、おまけで5％としても
全然現状じゃお話にならないでしょ。

このグロスキャップだって満室想定だしな。本来ならVacancy20％ぐらい
おいてもいいぐらいだレジ区分なんて。最低10％ぐらいおきたいでしょ。
ヘタすりゃ半年以上空いてるなんてザラでしょ。

369のダンナは人に聞く前に自分の適正Capはどのくらいで考えてんのさ。
個人区分マンション投資家もどきのゆるーい話は本来興味ないんだが。

[381: 元祖匿名はん]

>>379
得そうって、住宅ローン前提なら総額いくら払うと思ってんのさ。
管理費修繕費は含んでるの？20年後いくらで売れるのさ？