23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[241: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>232
その条件に見合う新築マンションなら今年でも買えたけど。
ちゃんと物件探しもせずに高くなった、安くなれと指くわえてるのってどうよ？

[242: 団塊Jｒ.]

>>241　んー、たぶんそこそこ交通の便がいいってのがたぶんあなたと違うのではないでしょうか。できれば環七よりは内側、で駅からそこそこ近いとか、あと書いてないけど、でかい道路脇とかやだ、

とか、実は単なるわがままなのかもしれん。ごめん。あ、中古買えって？

ちなみに私はジモティーじゃなくて上京して17年ほどです。
おしゃれ生活は求めず、安いスーパーが近いとか、そこそこ教育設備があるとか、地に足のついた生活を望んでいます。なんだか生活感あふれるけど仕方ない・・・・

[243: 匿名さん]

＞全て織り込み済み　自称セミプロのネット談義ほど下らないものは無い。

タワマン購入者が、タワマンの基礎杭が安全だという妄信的な主張するのはよくあること。専門家集団が意見書として警告を発しているという事実も知ってたわけね。じゃ、仮に地震で倒壊するタワマンが続出しても織り込み済みね。

[244: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>242　挙げられている条件はどれも一家の長として至極まともな意見なんですが、その条件で坪200万を求めるのなら何故2年前の底値を拾わなかったのかなと…。団塊Ｊｒ世代ならチャンスはいくらでもあっただろうに。

[245: 匿名さん]

>>239

その書き込まれる物件はほとんど湾岸地域だ。

西側郊外物件は・・・・

[246: 匿名さん]

湾岸地域って言うより、江東区でしょ。
買いたいのもいれば逆に、高く売りたくて書き込んでるのもいるんじゃない。

[247: 匿名さん]

>>243
あの阪神大震災でも倒壊しなかった高層マンションを心配するより
火炎地獄になるであろうゴミゴミしたあなたの住む街を心配した方がいいよ。ちょっとの地震で消防車も入れなくなるような狭い道に囲まれてないかい？家族は大事だもんな

[248: 匿名さん]

投機マネーが逃げたのは明らか。
REITの暴落、海外マネーの撤退。
値段を吊り上げていた投機マネーが逃げたら、実需の買いしかない。

方や、投機マネーが買ってくれた時の旨味を忘れられず高値で販売し続ける売主（デベ・個人投機家）
契約率は落ちる一方で回転すしマンションが増大。

・売れなくても困らない
・買える人が買えば良いだけ
・マンション以外にも収入はあるんだから
とやせ我慢状態

相場が崩れるのを待つだけになりつつあると思う。
年度決算が近くなると、デベのやせ我慢も限度になるであろう。

[249: 匿名さん]

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[250: 匿名はん]

２４９は他の情報伝えてよ。
何回も同じこと言わなくていいから。

赤坂ザタワーなどの高くても条件のいい物件は抽選になるし、その他の多くは価格調整が起こる、それはこれからの変わらない流れ。

問題は豊洲、湾岸などの条件がいいといえないエリアの一時的な人気がいつまで続くか。　

江東区は暴落、港南は少し下げって感じか。
Wコンの売却はお早めにね。

[251: 匿名さん]

>>249
いわゆる不動産マーケット＊＊＊地域
都心湾岸部と都心東部
ここが手掛けられないデベの経営は厳しくなって行く。
売れる数に合わせて販売数量を減らして、
業績は右肩下がりになってしまいます。

[252: 匿名さん]

現在の億ション
ここ数年の億ション市場は、徐々に供給が拡大しています。
バブルから15年を経て、高額所得者を対象とした高級マンションにもようやく
ニーズの裏付けが出てきたようです。また、従来の企業オーナーに加えて、現在の
デフレ〜低成長時代においても、自らの才覚で所得を増やしている“ニューリッチ”層が
登場し始めています。彼らは、単に高級・高額マンションを求めているのではなく、
職住近接スタイルによって、生活の効率化を進める結果として億ションを購入しています。
つまり立地の良い地域での購入が前提となった結果、億ションを購入しているのです。
当然、立地の良い地域は不動産としての価値が高い（＝収益性が高い）マンションが多く、
必然的に資産価値も保たれやすいことになります。ここでも収益還元価格、もしくは使用価値が
評価された購入に結びついているのです。

[253: 匿名さん]

億ションに対する意識の変化
不動産は“所有”から“使用・収益”へとは最近良く耳にする言葉ですが、
億ションにおいても例外ではありません。つまり、これまでは一部の功成り名を遂げた
富裕層の「あがりの住まい」だったのが、いまでは生活の効率化を求めた結果
「汎用性の高い資産」として見直されつつあると言うことです。
現在の億ション購入者は60歳以上がメインで、都心近郊の戸建てから移り住むケースが
徐々に増えています。これは企業オーナーなど高額所得者の住まいに対する意識の変化、
および将来は子供のために残したいというニーズが反映された結果でしょう。
また、40歳台の起業家が一定のボリュームを占めており、ローンの利用率が高いことも
近年の特徴です。

[254: 匿名さん]

＞あの阪神大震災でも倒壊しなかった高層マンションを心配するより
＞火炎地獄になるであろうゴミゴミしたあなたの住む街を心配した方
＞がいいよ。ちょっとの地震で消防車も入れなくなるような狭い道に
＞囲まれてないかい？家族は大事だもんな

本当に稚拙な議論しかできないね。勝手にゴミゴミした街に住んでることにして、お前よりマシだ、という議論を展開する。

織り込み済みという事は、リスクを認識するということ。勘違いしてないか？　お前って、ホント頭、悪いね。（爆笑）

[255: 匿名さん]

ここの23区板も、特に江東区湾岸物件スレは熱心な購入者や契約者のエバンジェリストが群がって相変わらず盛況だが、その他の物件スレは過疎化している。住まいなんちゃらも、会員数の伸びは止まり、過疎化は行き着くところまで行った。

その、スレでは盛況に思える物件の売れ行きが、またパタリと止まったのが現状。購入者やエバンジェリストにはいろいろ言い分はあるだろうが、何かの前兆とみるのがいいのではないかい。

[256: 匿名さん]

これからは
都心湾岸部と都心東部だけが
盛況になって、その他は閑散。

セレブ価格になってしまったその他都心部
高値に張り付いて購買可能層が限られてきた西側近郊
物件数は多いが、疑心暗鬼で買えない郊外

[257: 匿名さん]

主要企業、
来春の大卒内定者５．３％増。
４年連続プラス。
金融、大量採用を継続。
「計画に達せず」３割強。
少子化が進む中での採用増。
地方から首都圏への上京者は増える
都心部マンションへの潜在需要は積み重なる一方。

[258: 匿名さん]

>>254
いまどき（爆笑）って・・・図星かよ
あんまり熱くならない方がいいぞ。火炎地獄が起きると恐いからな。妄・信・く・ん。

[259: 匿名さん]

バトルトークは楽しいですね☆

高値論者はかなり押されてるので、頑張って下さい。

[260: 匿名さん]

＞現在の億ション購入者は60歳以上がメインで、都心近郊の戸建てから移り住むケースが徐々に増えています。
　これは企業オーナーなど...および将来は子供のために残したいというニーズが反映された結果でしょう。

築２・３０年で、老朽化したマンションでも、子供は使用できるのでしょうか？

＞また、40歳台の起業家が一定のボリュームを占めており、ローンの利用率が高いことも近年の特徴です。

起業家は、中小企業の事業主であり、ローンを組むことは難しく、経営は乱高下し、即金でじゃないと、敬遠される相手だと思われますが？？？

[261: 匿名さん]

新たに耐震偽造発覚・・・

>国交省によると、遠藤建築士の関与が判明している物件は▽東京１４件。
>８９年以降、マンションを中心に６７件の構造計算をしたと説明している

腐っているね・・この業界。
信頼出来る物件以外の中古なんか絶対買わないよ・・仲介業者さん達よ。
どこだよ14件って・・（怒

[264: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071015_.html

[265: 匿名さん]

どこに住むかの最大の決定要因は、
周りにどんな人が住んでるか？ではないでしょうか？
私が城南に住み続ける理由の大きなものはそれです。

埼玉・千葉方面はこの理由で気が進まない。
（堅実で賢い人は多いと思うが、ヤンキーっぽい人も割りといる。）

勿論城南にも「ゲゲ」という感じの人はいるけども、、、あくまで相対的な話。都心は水商売、勘違いスノッブ人種、子どもに不寛容な人、コミュニティ意識を持たない人が多いのがやや難。

あとは、公園が多い点。
都心も郊外もそこそこに近い点。

ひとそれぞれ心地よい場所って違うと思うけど。

[267: 元祖匿名はん]

まあ、心地よくない場所が上がるというのは無理があるかもしれませんね。結局ヒトが住むハコですから。

[269: 元祖匿名はん]

誰に聞いているのですか？

そもそも265さんの意見を聞いて、あなたは否定的見解なんですか？

[271: 元祖匿名はん]

「心地悪い場所で心地よく変わりそうな場所」・・・

極めて斬新な定義ですが、ものすごく地域限定的な気がしますが。

デベのタラレバにごまかされてはいけません。

現状心地悪い場所を「将来性」を見越して買う必要ってあるのですか？

ましてや、その「将来性」が既に価格に「織り込み済み」の場合に。

[273: 匿名さん]

23区は高値推移だと思っていたけど、今回の耐震偽造発覚、
住宅着工件数の落ち込みによる実質GDPの落ち込み予測・・・
郊外物件を中心に事業展開している中小売主業者は資金的に
耐えれない状況へ陥る可能性大。

立地場所もマンション価格の影響大だけど、もう一度購入者達の、
施工業者・売主の選別が間違いなく始まるね。

また、今の住居しているマンション物件を売って（専売は最悪か）
新たなマンション購入する人達は厳しい状況に追い込まれるだろうな。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071016AT3S1600J16102007.html

[274: 元祖匿名はん]

誰に何を聞いているのですか？
今は賃貸ですか？お金はありますか？
正直そんな個人属性の質問やり取りに全く興味はありませんが。
お金もらってコンサルするならまだしも（そんな商売あるのかしらんが）

とにかく買う以外に選択肢がないとでも言いたいのかね。ったく。

[275: 441]

自分が住みたい場所に住めばいいでしょ。
そんなに人間は、住みたい場所変わらないでしょ。シングル、ディンクス、ファミリーで嗜好が異なるのは分かるけど。

少なくとも人命、財産が守れる可能性が高い安全なところにしたら。

[277: 441]

価格が下がるんなら、パークマンション六本木買いたいね。
私も祈ろう。下がっておくれよ

[279: 441]

物件選択の優先順位がはっきりしない人が放浪するのはいつの時代もそうでしょう。物件の良さがはっきりしないマンションと、優先順位がはっきりしない人がくっつくには時間がかかる。

[280: 元祖匿名はん]

嫌悪施設や高圧線下地、土壌汚染、幹線・線路沿い、人によっては
川沿いや沿岸部、埋立地、急峻な坂の上等々、最大公約数的にも
歴史的にも共通認識になっているものは不動産ではやはりあるでしょう。
ハコがどこにあるか、動けませんからどうしても一番大事ですよね。

その上でハコが大きいか小さいか、しっかりしてるかしてないか
ひょろ長いか、ずんぐりか、デザインががいいか、機能的かどうか、
安全かどうか、太陽の方向いてるか、隣りとくっつきすぎてないか、
カネかかってるか、誰が設計して上手に組み立てたか等々では。

で、心地よい場所で、ハコが小さければ、閉所恐怖症でなくても、
やはり心地よくないとなるのでは？

何を答えてるのかわからなくなりましたが、要は供給サイドが
客が納得しないものをいくら作って、買うしかないから買えと言っても
渋々買う客も中にはそりゃいるでしょうが、そんなら買わないって人も
少なからずいるのではないかと。場所であれ、広さであれ。

あと価格。でもまあ、価格が一番調整つけやすいですよね。
下げるにせよ、飛びつくにせよ価格の問題だけなら本来簡単。

でも多少下げても絶対買わない、買いたくないって人達をターゲットの
ボリュームゾーンの金額設定にしていくらつくってもそりゃ売れないし、
本来そこで買う「べき」人達は高すぎて買えないってのが今の実情では。

買う「べき」人のための金額設定をすべきであって、単なる便乗値上げや
転嫁値上げはやはり通用しないということかと。

[282: 元祖匿名はん]

ボリュームゾーンてのは物件ごとのターゲットの話ですよ。

所得の二極ががあるとしたら、下のほうの人向けに本来売るべき物件を
上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話。
しゃがもうにもしゃがむ気にならないわ、背伸びしようにも届かない。

乗り遅れが質が悪いとは言いませんが、その人にあった供給がなされて
いないとしたら売れない、買えないっていう話でしょうな。

[284: 匿名さん]

×ハイリスハイーリターン事業なのに
○ハイリスクハイリターン事業なのに　
一度ミスタイプすると一発で変換しない　「ハイリスクハイリターン事業」
スマソ

[285: 匿名さん]

今後２３区が上がるか下がるか意見が分かれる中で、取りあえず上昇確実なのは新東京タワー周辺だろう。（デベの宣伝ではないよ！！）

ここでは良く書き込みがあるので、もうウンザリという御仁も多いだろうが、世間的な知名度は実に低い。（試しにご近所、同僚等に尋ねてみるといい、話は知っていても建設地まで知っている人はほとんど居ないはずだ）

言い換えるとそれこそが狙い目なのであって、来年建設が始まれば存在も全国区になることを考えると、今の状態はポーカーに例えれば相手の手札が透けて見えているのと同様の好条件と言うことになる。
各人の価値観、好き嫌いをどうこう言うつもりはないが、過去にさかのぼって
「あの時なんで買わなかったのだろう（泣）」
的な悔しさを味わったことがあるのなら、もう一度やり直せるチャンスが来たと言うことを考慮に入れるべきだ。

[286: 匿名さん]

>>257
>地方から首都圏への上京者は増える
>都心部マンションへの潜在需要は積み重なる一方。
いつもの計算できない人だな。

潜在需要には1部しかなりません。
・全員が地方出身者ではない（かなりの数が首都圏自宅通勤可能者）
・社宅や寮に入ります（大手ではだいたい社宅あり・転勤考えると買いません）
・住宅補助あります（金融等に代表される住宅補助たっぷり企業勤務者は買いません）
・結婚すると2人で1世帯。数は半減します。

つー事で、総人数＝マンション需要数にはなりません。
もうちょっと勉強してから書きましょう。

[287: 441]

確かに600メートルだっけ？すごいけどさ、それで人が集まるようだと、北朝鮮並の時代錯誤感があるね。まあいいけど。資産価値上がると良いですね。

[288: 匿名さん]

http://zerodimension.net/mt/archives/shin_tokyo_tower-thumb.bmp
これならわかるが、決ったデザインは
http://www.watch.impress.co.jp/av/docs/20061124/tower1.jpg
これだよ。

[289: 元祖匿名はん]

ですから第二東京タワーが「見える」ことはひょっとして多少なりとも
価値がある、でるかもしれませんが、近いだけでは電磁波でイヤだって
人も少なからずいるのですよ。眺望以外にメリットもないでしょ。

デベが心地よいビジネスをさせてあげる必要が何故客側にあるのか？
心地よく出来ないとしたら己が努力が足らないか根本的に心地よさを
取り違えてるのでは。リーマンだからいいとか、全く意味不明。

結局理念がないからさ。ド短期の利益追求以外に。志も何も。
住宅事業を＊＊にしながらやってるから所詮限界がある。
客に対しては極めて失礼な話だ。

[290: 匿名さん]

この曲線とプロポーションは内藤多仲の構造家の美学によるもの
当時コンピュータなど存在しない。
http://blog.neo-lounge.com/images/06.04.24.jpg

[291: 匿名さん]

>>285
言いたいことは良く分かるんだけど、上がればどこでもいいのか？という話だと思う。
湾岸も東側だろうけど、まだ西出身の人から見れば100歩譲って湾岸ならって人が多かったってことでしょう。

[292: 441]

昔麻布に住んでたとき電波障害ひどかったなそういえば。どうなるんだろうね。このタワーによって。

ド短期の利益重視はしょうがないよ。四半期決算、株主重視、どうやったって長期的視点は持ちにくい。未上場になれば別。優良デベにそういう決断をさせるように努力してみては。

[293: 匿名さん]

売り手は謙虚であるのは当然だが、買主も謙虚のほうがいいと
思うよ。
はなから、バ・カ、強欲呼ばわり（というか先入観が顔にでてる）だと
いい買物はできないよ。
知識と理屈でいばり散らして参りましたとお買い得物件をしずしずと
差し出してくるなんて話はない。

売買契約は「双務契約」だからお互い対等の立場で謙虚にやるべきだね。

[294: 匿名さん]

というか、なぜみんな業者を味方につけるような買物しないのかねぇ

なんだか部下の無能を嘆いて叱り飛ばすどこかの会社の上司みたい。
そこまで能力と自信があるのなら業者の育成にまわったらいいんじゃないの。

[295: 441]

業者を味方につけた方が、明らかに優位な情報は集まりますね。
日本人は情報タダと思ってるから駄目。ホント。有料ですよ情報は。
こういった無料掲示板の情報は無意味ですからね。頭の体操として使ってください。

[296: 元祖匿名はん]

契約は対等でも、供給物件の質なり供給の仕方なりはそれ以前の問題。
売主は謙虚が当然って、全然当然じゃないじゃん。笑

んじゃ、デベにもゴーイングプライベート提案しますか。GCAじゃないが。
ただ、オーナーがいないからな。リーマンばっかで。真のMBOも土台無理。

[297: 元祖匿名はん]

別に俺も物件買うときに、おたくは理念がないよとは言わんさ。
別に言ってもいいが。笑　極力理念がありそうなデベから買うし。
嫌いなデベには皮肉の一つや二つも言うだろうが。本質と戦略は別の話。

[298: 匿名さん]

新東京タワーは知名度が低いのではなく、興味がないのでしょう。
極端に言えば、「どうでもいい」。

それにしても最近の消費者は賢くなりましたね。
健全な方向に進んでると思います。

[299: 441]

それはそう思いますね。同じ地域でも駄目な物件は余って、相対的に良いのは完売してる。良い傾向。まあその元祖匿名はんが言ってる消費者を＊＊にしているデベがついていけなくなって潰れていくのは歓迎すべき方向ですね。

[300: 匿名さん]

>>285だが　441さんその他の方、ご指摘どうも。
しかしこれは私の願望ではなく、東京都の国際都市化へ向けての布石の一環なのです。

下のリンク先を見てもらえば分かるが、確かに他にも重点的にそれが推進され楽しみな地区もある。
しかしそれらは既に成熟された地域であり、それに引き替え新東京タワー周辺はまだ一般庶民に手が届き、将来性もある程度安心できる地域だとご理解いただきたい。

http://www.chijihon.metro.tokyo.jp/10years_after/pdf/A4-3syou6-2.pdf

[301: 匿名さん]

イメージとしてこんな感じ。
もうタイミングずれてますよ。

[302: 匿名さん]

新東京タワーのリンク先拝見しました。

抽象的な表現ばかりで、なんとも言えませんね。
10年後にでも検討してみます。

将来的な価値は市場が決めてくれるでしょう。
ただ私は先物買いはしませんので。

[303: 441]

じゃあ、多摩シリコンバレー構想に乗っかるのも手だね。

[304: 匿名さん]

>>286

採用者・リクルーターとして一言。
23区マンション需要繋がるかどうか判断出来ないけどね。

>潜在需要には1部しかなりません。

そうかもしれないですね。ケースバイケース。

>・全員が地方出身者ではない（かなりの数が首都圏自宅通勤可能者）

80%以上が地方出身者、出身大学は首都圏半分、残りは地方の国立大学が
主体。どれだけ残るかは不明。

>・社宅や寮に入ります（大手ではだいたい社宅あり・転勤考えると買いま> せん）
>・住宅補助あります（金融等に代表される住宅補助たっぷり企業勤務者は> 買いません）

独身社宅はあるが基本的には30歳までには出所する。
給料に住宅補助分に相当する分が含まれているため、自分で購入するか、
賃貸を選択するかは本人の判断。
優秀なスタッフは30歳ぐらいで一本位の年収は可能。

転勤があっても本社意識が強い人は早い時期で住宅を取得する傾向あり。
＊子会社部門で借上げ・賃貸を斡旋してくれるから。

>・結婚すると2人で1世帯。数は半減します。

最近は総合職の女性は独立心が強いからな、これは微妙。
社内結婚は少ない。

以上、参考まで。

[305: 匿名さん]

>>304
御社は最近は何人くらい採ってますか？

[306: 匿名さん]

マンション価格が安くなったのは
①集合住宅の容積率制限の大幅緩和
②法制度による工場移転の促進
③高層化による戸あたりコストの減

ことに①は従来容積に含めていた地下室、廊下、中廊下、階段を全部
容積制限の計算からはずした。おまけに市街地総合設計制度などで
「公開空地」を設ければ２割程度の容積割り増しを行なう。
その結果タワーマンションの土地には従来の２倍近い規模の建物が
建つようになった。
ヤカンのお湯を注ぐ器がガバっと横に二倍に広がった。すでに入っている
お湯は横にひろがりまだまだ注ぐ余地ができたわけだ。

次の規制緩和は、おそらくは用途地域見直しだ。
一種住居専用地域が、都心にあるのは都市の土地利用実態にそぐわない
とかいっていまはタワマンの建たない土地が道路を整備すれば
タワマン用地に変わるようなしかけをしてくるだろう。

ただし、今の需要（お財布の分厚い人の）はもう底をついているから
もう少し需要が育ってからやるだろう。
それは５年〜１０年先。
住宅系の規制緩和は、商業系に影響しないから地価が下がって困る
ことはあまりない。業界が圧力をかけて次なるマンション規制緩和は
でてくると思う。
それまでは、マンション供給冬の時代。

とはいえ、芝浦でオリックスが３０階建てを建てる予定だし
三井の赤坂二物件も出てくるようだ。ヤカンのお湯はまだまだ注がれる
様子だ。

[307: 匿名さん]

>>282
>下のほうの人向けに本来売るべき物件を上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話

その代わり５年前に　上の方向けに本来売るべき物件を下の人向けっぽい価格設定にしてたら、
結局皆、買えちゃった買いたいいという話で埼玉県も平塚の人も港区民になっちゃった。
そりゃ、すべてが逆転していたんですよ。

[308: 匿名さん]

新東京タワーをわざわざ北側に見るマンションに住む必要はないし、
かと言って南側に見るために
タワーの更に北側に住みたくもないし。

結局、見るためにわざわざマンションを買う程の物じゃない。

[309: 匿名さん]

都心回帰を市場のメカニズムみたいに思うから、市場原理にのっとって文句をいいたくなるけど
これが政官財の「出来レース」「仕込み」だと解釈すれば、なるほどなと思う。
とにかく下げ止まらない地価をなんとかしないとヤバイ（ＩＭＦにまで脅される）。
国内のゼネコンも公共事業なくしてわしらどないして食っていくねんや？と迫られる。
都市開発散々出したじゃないか。
あほぬかせ、こんなにいっぺんに作ったらオフィス供給過剰でまた不況になるでぇ
そうですね。それじゃマンションどうでしょ。どこまで安く作れます？私ら大企業に
土地売らせますから、皆さんデベにプロジェクト持ち込んでみてくださいな。
えぇ、ワシら大手がマンションやるんかいな。
再開発でいっぱいいいもの作ったじゃないですか。あれをもっとおやりになって・・・
いややで、手離れ悪いしもうからんがな。住宅設備業者・住宅建材の小売みたいな
仕事やし。
ぜいたく言っておられんでしょう。総理も期待しておられます。
そうでっか。

てな話が、森内閣、小泉内閣と続いた。もうそろそろ終わりですな。内閣も変わったし
地価も反転したし、不良債権問題も片付いた
問題は、住宅ローンが激減する金融業界この先何で食っていくのかという話だが
まじめに中古市場や戸建て市場を伸ばしていくのか人が経って若手のトロイ子ばかり窓口にならべてどうすんでしょうね。

[310: 匿名さん]

マンションは基本的にデベが主体ではなく明らかにゼネコン主導のビジネス
なにしろ長谷工や山田建設など建設業あがりのデベがいるくらい。マンション管理も
儲かるのはゼネコン業（つまり修繕工事の上前はねる）
デベなんてのは、設計から土地の斡旋まで基本はゼネコン依存。
マンション設計は昔からタダみたいな値段でやるものと相場が決っていて
ゼネコンが設計施工でやらないと設計フィーなど出ない世界だ。
デベとはそもそもゼネコンと銀行の販売代理店だと思っていたほうがいい。
デベに文句をいってもどうしようもない。主体性などもともとかけらもない人たちだ

[313: 購入検討中さん]

首都圏のマンション発売、価格上昇響き２割減・９月
　不動産経済研究所が16日発表した９月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は前年同月比19.8％減の5202戸となり、２カ月ぶりに減少、月間契約率も65.9％と前年同月比12.1ポイント低下した。１戸あたりの販売価格が平均4481万円と前年同月比7.5％（311万円）上昇しており、「価格の上昇に客が付いてきていない。主力購買層の団塊世代ジュニアの手が届く価格から離れつつある」（同研究所）状況が背景にあるとみられる。

　供給物件数218件のうち、67物件が発売戸数を１ケタ台に抑えるなど、新規供給を絞り込む傾向も顕在化。９月末の販売在庫数は7894戸と前月末より400戸膨らんでおり、同研究所は「営業状況はかなり厳しい」とみている。

[314: 匿名さん]

>>313
都心湾岸部と都心東部の一人勝ちがより鮮明になってきました。
新築で坪２５０万円前後、中古で坪１７０万円前後が心地よい水準。
価格帯別成約率
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％
地域別成約率
２３区　７５．４％
市部　７４．２％
神奈川県　６２．４％
埼玉県　４８．７％
千葉県　６８．０％

[315: 匿名さん]

都心の優良物件を除くと、もうお祭りは終わりかな？
耐震偽造で止めを刺された感じがする。

[316: 匿名さん]

販売場所も偏ってきました。
これからは売れるところでの供給が増えるから、
偏りがさらに酷くなるでしょう。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

[317: 匿名さん]

赤坂タワーは中層階の２ＬＤＫが坪600万弱ですね。
高層階はとんでもない額です。
平均では軽く600万は超えてそう。

でも、欲しくなるような超高級マンションであることは間違いない。
年収2000万以下の庶民は関係ないけどね。

都心も、さすがにここで天井かな？

[318: 匿名]

銀行株もズルズル下がっている、不動産売れず＝＞ローン需要減少が原因か？　戸建や投資物件も売れていない、数％程度の値下げもあるが元値が高いので焼け石に水。サブプライム以降、市場心理も冷えており当分だめだな。

[319: 匿名さん]

都心が坪７００万円だと
そこから同心円状に円を描けば
だいたいの適正価格が類推できますね。

[320: 匿名さん]

江東区は板橋区と同レベルだったのが、
いきなり文京区並になったのか。

区毎の新築坪単価は個々の物件の仕様レベルに左右されるとはいえ、
とんでもないな。

http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[321: 匿名さん]

>>320
江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
この高値は何かの間違いだろう。
坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。

ところで、
いくら安くても郊外が売れないことがほぼ判明したから
これからの一次取得者は都心部中古の坪１７０万円前後に集中するよ。
子供が小さくて１人、６０ｍ２として
約３０００万円になる。

[322: 匿名さん]

都心湾岸部と都心東部だと
こうなるね。
港区は落っこちだけど、中央区と江東区はバブルにはならないよ。
まだまだ供給力大きいですから。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...
さらに台東区と墨田区を加えるとこうなる。
坪単価２５０万円前後に集まって行くと思うよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

このあたりは
バブルのにおいがプンプン匂うね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=5&dat...

[323: 匿名さん]

>321
>江東区は都心湾岸部と都心東部で構成されているから
>今後の都心回帰の受け皿＝希望の星
何度同じことを投稿すれば満足されるのでしょうか。
皆がそうだね、と言うまで続けるのでしょうか。

>坪２５０万円前後で息の長い発展をすると予想。
も何かの間違いでは？

あくまでも
個人的な希望と予想でしょう。
不毛だからそろそろやめたら如何。

[324: 320]

>>322

変な希望を抱かせちゃって悪いが、ネタだよ。
こんなの、サンプル数が少なすぎて使い物になるわけない。

1年、2年でグラフ出してみな。

[325: 匿名さん]

>>323
供給力があるからバブル化しないと思うけど
何か
間違ったところがありますか？

[326: 441]

都心坪700どころじゃないでしょ。
六本木のあのマンション欲しいですが、1200万くらいか。
まあ確かに、坪2.5万取れるとして、グロスですら2.5%。上がる派の私としてはもう満足です。

あとは今後プラス化するだろうCPIに連動する程度で上がって欲しいものです。

[327: 購入検討中さん]

> 供給力があるからバブル化しないと思うけど

お前はホントにKYだな。
　「息の長い発展」どころか、供給過多→価格急降下→下値張り付きになるに決まってるだろ。

[328: 匿名さん]

購入検討中の頭の悪さもなかなかですな

[329: 441]

327も、328も、数字的結論としては変わらないと思うんですが。。
坪250万って安いよね。そこで張り付く場所に魅力を感じる人と、
感じない人がいるということでしょう。

もういいよ。その話は。少なくとも上がり続けているでしょう23区内の新築マンション価格は。その傾向は秋以降も続きます、と。じゃあいつ終わるのか、って話をするべきでしょう。

[330: 元祖匿名はん]

>>310
マンションがそもそもゼネコン主体なんかじゃなくて、デベがゼネコンを
仕切りきれない、設計監理ショボイ、施工管理適当、アフターもショボイ
プロジェクトをゼネコンや販社に丸投げだったから駄目なわけです。

そもそもゼネコンとデベの関係で言えば、鉄屋のとっつぁんに商社マンが
ペコペコ頭下げに日参する構図と同様、極端な話、土下座の世界ですよ。
竹中だろうが鹿島だろうが大手デベに対しては基本はそう。

いずれにしても、デベもデベならゼネコンもゼネコン。以前なら大手は
マンションなど見向きもしなかった。その弊害はいまだに根強くある。
客にとっては迷惑な話だ。自分達の商品に作り手の本気さが感じられない
伝わらないのだから。

[331: 匿名さん]

>>327
都心回帰の大きな流れの中で
しかも周辺、特に港区が高値で推移している状況で、
安値で大量供給したら
首都圏の需要の３分の１くらい集中してしまいますよ。

いくらなんでも、
学校のキャパの問題があるから一気と言うわけにはいかないでしょう。
だから坪２５０万円前後で息長くと思ったしだいです。
何か間違ったところあるでしょうか？

[332: 元祖匿名はん]

たまたま強気の値付けが出来る場所と、それ以外を括って23区と言うのは
もはや無理があると思います。都心板はキモイからいらないけど。笑

[333: 441]

そういう意味では、実需層が比較的多いだろう世田谷で見れば。
少なくとも今までは新築坪単価は上がっているわけですしね。売れ残りがどういう処分のされ方をするのかでしょうが、前年の坪単価よりも値下げして売られることになれば、新築マンションブームの一時的終焉と言っても良いでしょうね。

そうなるかならんか、の議論の方がまだ江東万歳よりは良いような。

[334: 匿名さん]

価格が上がれば「たまたま強気の値付けが出来る場所」だって。

さんざん下がるって言ってたのお前だけど。

[335: サラリーマンさん]

いや別に強気の値付けは誰でも出来るが、問題はそれでハケるかとおうことであって。

赤坂のタワーがきれいにハケるかどうかは分からないよね。
特に中低層階の、ビルの森の中で下草も生えない、タクシーの騒音の絶えないゴキブリ・タウン物件にはいくら出すか。

相場の天井で中半端な物件つかんだ日にゃ孫の代までたたるかも。

坪2.5万？無理でしょ。赤坂なんか住みたい人少ないよ。
青山・麻布とはかなり違う場所だもの。

[336: 社宅住まいさん]

世田谷の新築物件の坪単価は、場所にもよるけど、前年比ならまだ上がる可能性あり。ただし一桁前半%だろう。

でも、用賀三条通とかが発売後一年を迎えちゃう来年前半になると、これはもう無理。

前年比-20%程度も視野に入ってくる。

[337: 匿名]

ダイワJ-REITオープンがピーク22000円=>15000円=>17000円まで復活したけど、ここにきてまた15800円まで続落した。一体どうなってんの？　J-REIT相場が下がっているという事は空室が増えて賃料下がり業績悪化見通しが原因だよね。不動産市場の実態は悪化しつつあるのでは？投資用物件などは既に値下がりしてるよ。

[338: 441]

それはどういうこと？平均坪単価430万で売ろうとしている三条が、
前年比-20%ってことはだいたい坪280万で売られるってこと？
数字詰めようよもうちょっと。

[339: 匿名さん]

>>329
供給力の無いところは
需要に合わせた供給も可能です。
需要の方は地元の人達で、どうしてもそこに住み続けたい人が
いますから、その数に合わせて供給すれば高値の維持も可能です。
地縁、血縁がまったく無い新規の住民は来ないので、
高齢化に合わせてしだいに人口が減って行きますが、
そんなに直ぐに現れる現象じゃありません。
西側の近郊については向こう１０年くらいは高値で張り付くでしょう。

土地がほぼ無尽蔵にある
郊外については、安くしても売れないことが分かってきましたから、
駅近を除き、マンションの供給地域では無くなるでしょう。
多少駅から遠くても、広めの戸建を安く供給することに特化すべきでしょう。

都心部も供給余力が無いところは西側近郊と同じく高値で張り付きますが、
供給余力のある都心湾岸部と都心東部はコンスタントな供給を続け、
そこそこのサラリーマン層の購入レベルである坪２５０万円前後で
推移することになるでしょう。

県境外周区の北部と東部については、
利便性と環境によって差はあるものの、郊外の駅近マンションと同じく
坪２００〜１５０万円で推移するでしょうが、
サラリーマン層の所得水準の２極化が進むとこの価格帯に人がいるのか
って問題が出てきます。さらには郊外戸建との競合もでてきます。
都心部をあきらめた場合、利便性は二の次と考える人が増えてきます。
このエリアになると面積も広がってくるので、開発余地はかなりあります。
他県、市部の区境を入れるともっと広がります。
どのレベルに落ち着くのかちょっと難しいところですね。

[340: 441]

J-REIT下落は外部成長しづらい環境になったのが要因でしょう。
そういった内部要因というよりも。