23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[241: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>232
その条件に見合う新築マンションなら今年でも買えたけど。
ちゃんと物件探しもせずに高くなった、安くなれと指くわえてるのってどうよ？

[242: 団塊Jｒ.]

>>241　んー、たぶんそこそこ交通の便がいいってのがたぶんあなたと違うのではないでしょうか。できれば環七よりは内側、で駅からそこそこ近いとか、あと書いてないけど、でかい道路脇とかやだ、

とか、実は単なるわがままなのかもしれん。ごめん。あ、中古買えって？

ちなみに私はジモティーじゃなくて上京して17年ほどです。
おしゃれ生活は求めず、安いスーパーが近いとか、そこそこ教育設備があるとか、地に足のついた生活を望んでいます。なんだか生活感あふれるけど仕方ない・・・・

[243: 匿名さん]

＞全て織り込み済み　自称セミプロのネット談義ほど下らないものは無い。

タワマン購入者が、タワマンの基礎杭が安全だという妄信的な主張するのはよくあること。専門家集団が意見書として警告を発しているという事実も知ってたわけね。じゃ、仮に地震で倒壊するタワマンが続出しても織り込み済みね。

[244: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>242　挙げられている条件はどれも一家の長として至極まともな意見なんですが、その条件で坪200万を求めるのなら何故2年前の底値を拾わなかったのかなと…。団塊Ｊｒ世代ならチャンスはいくらでもあっただろうに。

[245: 匿名さん]

>>239

その書き込まれる物件はほとんど湾岸地域だ。

西側郊外物件は・・・・

[246: 匿名さん]

湾岸地域って言うより、江東区でしょ。
買いたいのもいれば逆に、高く売りたくて書き込んでるのもいるんじゃない。

[247: 匿名さん]

>>243
あの阪神大震災でも倒壊しなかった高層マンションを心配するより
火炎地獄になるであろうゴミゴミしたあなたの住む街を心配した方がいいよ。ちょっとの地震で消防車も入れなくなるような狭い道に囲まれてないかい？家族は大事だもんな

[248: 匿名さん]

投機マネーが逃げたのは明らか。
REITの暴落、海外マネーの撤退。
値段を吊り上げていた投機マネーが逃げたら、実需の買いしかない。

方や、投機マネーが買ってくれた時の旨味を忘れられず高値で販売し続ける売主（デベ・個人投機家）
契約率は落ちる一方で回転すしマンションが増大。

・売れなくても困らない
・買える人が買えば良いだけ
・マンション以外にも収入はあるんだから
とやせ我慢状態

相場が崩れるのを待つだけになりつつあると思う。
年度決算が近くなると、デベのやせ我慢も限度になるであろう。

[249: 匿名さん]

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[250: 匿名はん]

２４９は他の情報伝えてよ。
何回も同じこと言わなくていいから。

赤坂ザタワーなどの高くても条件のいい物件は抽選になるし、その他の多くは価格調整が起こる、それはこれからの変わらない流れ。

問題は豊洲、湾岸などの条件がいいといえないエリアの一時的な人気がいつまで続くか。　

江東区は暴落、港南は少し下げって感じか。
Wコンの売却はお早めにね。

[251: 匿名さん]

>>249
いわゆる不動産マーケット＊＊＊地域
都心湾岸部と都心東部
ここが手掛けられないデベの経営は厳しくなって行く。
売れる数に合わせて販売数量を減らして、
業績は右肩下がりになってしまいます。

[252: 匿名さん]

現在の億ション
ここ数年の億ション市場は、徐々に供給が拡大しています。
バブルから15年を経て、高額所得者を対象とした高級マンションにもようやく
ニーズの裏付けが出てきたようです。また、従来の企業オーナーに加えて、現在の
デフレ〜低成長時代においても、自らの才覚で所得を増やしている“ニューリッチ”層が
登場し始めています。彼らは、単に高級・高額マンションを求めているのではなく、
職住近接スタイルによって、生活の効率化を進める結果として億ションを購入しています。
つまり立地の良い地域での購入が前提となった結果、億ションを購入しているのです。
当然、立地の良い地域は不動産としての価値が高い（＝収益性が高い）マンションが多く、
必然的に資産価値も保たれやすいことになります。ここでも収益還元価格、もしくは使用価値が
評価された購入に結びついているのです。

[253: 匿名さん]

億ションに対する意識の変化
不動産は“所有”から“使用・収益”へとは最近良く耳にする言葉ですが、
億ションにおいても例外ではありません。つまり、これまでは一部の功成り名を遂げた
富裕層の「あがりの住まい」だったのが、いまでは生活の効率化を求めた結果
「汎用性の高い資産」として見直されつつあると言うことです。
現在の億ション購入者は60歳以上がメインで、都心近郊の戸建てから移り住むケースが
徐々に増えています。これは企業オーナーなど高額所得者の住まいに対する意識の変化、
および将来は子供のために残したいというニーズが反映された結果でしょう。
また、40歳台の起業家が一定のボリュームを占めており、ローンの利用率が高いことも
近年の特徴です。

[254: 匿名さん]

＞あの阪神大震災でも倒壊しなかった高層マンションを心配するより
＞火炎地獄になるであろうゴミゴミしたあなたの住む街を心配した方
＞がいいよ。ちょっとの地震で消防車も入れなくなるような狭い道に
＞囲まれてないかい？家族は大事だもんな

本当に稚拙な議論しかできないね。勝手にゴミゴミした街に住んでることにして、お前よりマシだ、という議論を展開する。

織り込み済みという事は、リスクを認識するということ。勘違いしてないか？　お前って、ホント頭、悪いね。（爆笑）

[255: 匿名さん]

ここの23区板も、特に江東区湾岸物件スレは熱心な購入者や契約者のエバンジェリストが群がって相変わらず盛況だが、その他の物件スレは過疎化している。住まいなんちゃらも、会員数の伸びは止まり、過疎化は行き着くところまで行った。

その、スレでは盛況に思える物件の売れ行きが、またパタリと止まったのが現状。購入者やエバンジェリストにはいろいろ言い分はあるだろうが、何かの前兆とみるのがいいのではないかい。

[256: 匿名さん]

これからは
都心湾岸部と都心東部だけが
盛況になって、その他は閑散。

セレブ価格になってしまったその他都心部
高値に張り付いて購買可能層が限られてきた西側近郊
物件数は多いが、疑心暗鬼で買えない郊外

[257: 匿名さん]

主要企業、
来春の大卒内定者５．３％増。
４年連続プラス。
金融、大量採用を継続。
「計画に達せず」３割強。
少子化が進む中での採用増。
地方から首都圏への上京者は増える
都心部マンションへの潜在需要は積み重なる一方。

[258: 匿名さん]

>>254
いまどき（爆笑）って・・・図星かよ
あんまり熱くならない方がいいぞ。火炎地獄が起きると恐いからな。妄・信・く・ん。

[259: 匿名さん]

バトルトークは楽しいですね☆

高値論者はかなり押されてるので、頑張って下さい。

[260: 匿名さん]

＞現在の億ション購入者は60歳以上がメインで、都心近郊の戸建てから移り住むケースが徐々に増えています。
　これは企業オーナーなど...および将来は子供のために残したいというニーズが反映された結果でしょう。

築２・３０年で、老朽化したマンションでも、子供は使用できるのでしょうか？

＞また、40歳台の起業家が一定のボリュームを占めており、ローンの利用率が高いことも近年の特徴です。

起業家は、中小企業の事業主であり、ローンを組むことは難しく、経営は乱高下し、即金でじゃないと、敬遠される相手だと思われますが？？？

[261: 匿名さん]

新たに耐震偽造発覚・・・

>国交省によると、遠藤建築士の関与が判明している物件は▽東京１４件。
>８９年以降、マンションを中心に６７件の構造計算をしたと説明している

腐っているね・・この業界。
信頼出来る物件以外の中古なんか絶対買わないよ・・仲介業者さん達よ。
どこだよ14件って・・（怒

[264: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071015_.html

[265: 匿名さん]

どこに住むかの最大の決定要因は、
周りにどんな人が住んでるか？ではないでしょうか？
私が城南に住み続ける理由の大きなものはそれです。

埼玉・千葉方面はこの理由で気が進まない。
（堅実で賢い人は多いと思うが、ヤンキーっぽい人も割りといる。）

勿論城南にも「ゲゲ」という感じの人はいるけども、、、あくまで相対的な話。都心は水商売、勘違いスノッブ人種、子どもに不寛容な人、コミュニティ意識を持たない人が多いのがやや難。

あとは、公園が多い点。
都心も郊外もそこそこに近い点。

ひとそれぞれ心地よい場所って違うと思うけど。

[267: 元祖匿名はん]

まあ、心地よくない場所が上がるというのは無理があるかもしれませんね。結局ヒトが住むハコですから。

[269: 元祖匿名はん]

誰に聞いているのですか？

そもそも265さんの意見を聞いて、あなたは否定的見解なんですか？

[271: 元祖匿名はん]

「心地悪い場所で心地よく変わりそうな場所」・・・

極めて斬新な定義ですが、ものすごく地域限定的な気がしますが。

デベのタラレバにごまかされてはいけません。

現状心地悪い場所を「将来性」を見越して買う必要ってあるのですか？

ましてや、その「将来性」が既に価格に「織り込み済み」の場合に。

[273: 匿名さん]

23区は高値推移だと思っていたけど、今回の耐震偽造発覚、
住宅着工件数の落ち込みによる実質GDPの落ち込み予測・・・
郊外物件を中心に事業展開している中小売主業者は資金的に
耐えれない状況へ陥る可能性大。

立地場所もマンション価格の影響大だけど、もう一度購入者達の、
施工業者・売主の選別が間違いなく始まるね。

また、今の住居しているマンション物件を売って（専売は最悪か）
新たなマンション購入する人達は厳しい状況に追い込まれるだろうな。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071016AT3S1600J16102007.html

[274: 元祖匿名はん]

誰に何を聞いているのですか？
今は賃貸ですか？お金はありますか？
正直そんな個人属性の質問やり取りに全く興味はありませんが。
お金もらってコンサルするならまだしも（そんな商売あるのかしらんが）

とにかく買う以外に選択肢がないとでも言いたいのかね。ったく。

[275: 441]

自分が住みたい場所に住めばいいでしょ。
そんなに人間は、住みたい場所変わらないでしょ。シングル、ディンクス、ファミリーで嗜好が異なるのは分かるけど。

少なくとも人命、財産が守れる可能性が高い安全なところにしたら。

[277: 441]

価格が下がるんなら、パークマンション六本木買いたいね。
私も祈ろう。下がっておくれよ

[279: 441]

物件選択の優先順位がはっきりしない人が放浪するのはいつの時代もそうでしょう。物件の良さがはっきりしないマンションと、優先順位がはっきりしない人がくっつくには時間がかかる。

[280: 元祖匿名はん]

嫌悪施設や高圧線下地、土壌汚染、幹線・線路沿い、人によっては
川沿いや沿岸部、埋立地、急峻な坂の上等々、最大公約数的にも
歴史的にも共通認識になっているものは不動産ではやはりあるでしょう。
ハコがどこにあるか、動けませんからどうしても一番大事ですよね。

その上でハコが大きいか小さいか、しっかりしてるかしてないか
ひょろ長いか、ずんぐりか、デザインががいいか、機能的かどうか、
安全かどうか、太陽の方向いてるか、隣りとくっつきすぎてないか、
カネかかってるか、誰が設計して上手に組み立てたか等々では。

で、心地よい場所で、ハコが小さければ、閉所恐怖症でなくても、
やはり心地よくないとなるのでは？

何を答えてるのかわからなくなりましたが、要は供給サイドが
客が納得しないものをいくら作って、買うしかないから買えと言っても
渋々買う客も中にはそりゃいるでしょうが、そんなら買わないって人も
少なからずいるのではないかと。場所であれ、広さであれ。

あと価格。でもまあ、価格が一番調整つけやすいですよね。
下げるにせよ、飛びつくにせよ価格の問題だけなら本来簡単。

でも多少下げても絶対買わない、買いたくないって人達をターゲットの
ボリュームゾーンの金額設定にしていくらつくってもそりゃ売れないし、
本来そこで買う「べき」人達は高すぎて買えないってのが今の実情では。

買う「べき」人のための金額設定をすべきであって、単なる便乗値上げや
転嫁値上げはやはり通用しないということかと。

[282: 元祖匿名はん]

ボリュームゾーンてのは物件ごとのターゲットの話ですよ。

所得の二極ががあるとしたら、下のほうの人向けに本来売るべき物件を
上の人向けっぽい価格設定にしてたら、結局誰も買えない買わないという話。
しゃがもうにもしゃがむ気にならないわ、背伸びしようにも届かない。

乗り遅れが質が悪いとは言いませんが、その人にあった供給がなされて
いないとしたら売れない、買えないっていう話でしょうな。

[284: 匿名さん]

×ハイリスハイーリターン事業なのに
○ハイリスクハイリターン事業なのに　
一度ミスタイプすると一発で変換しない　「ハイリスクハイリターン事業」
スマソ

[285: 匿名さん]

今後２３区が上がるか下がるか意見が分かれる中で、取りあえず上昇確実なのは新東京タワー周辺だろう。（デベの宣伝ではないよ！！）

ここでは良く書き込みがあるので、もうウンザリという御仁も多いだろうが、世間的な知名度は実に低い。（試しにご近所、同僚等に尋ねてみるといい、話は知っていても建設地まで知っている人はほとんど居ないはずだ）

言い換えるとそれこそが狙い目なのであって、来年建設が始まれば存在も全国区になることを考えると、今の状態はポーカーに例えれば相手の手札が透けて見えているのと同様の好条件と言うことになる。
各人の価値観、好き嫌いをどうこう言うつもりはないが、過去にさかのぼって
「あの時なんで買わなかったのだろう（泣）」
的な悔しさを味わったことがあるのなら、もう一度やり直せるチャンスが来たと言うことを考慮に入れるべきだ。

[286: 匿名さん]

>>257
>地方から首都圏への上京者は増える
>都心部マンションへの潜在需要は積み重なる一方。
いつもの計算できない人だな。

潜在需要には1部しかなりません。
・全員が地方出身者ではない（かなりの数が首都圏自宅通勤可能者）
・社宅や寮に入ります（大手ではだいたい社宅あり・転勤考えると買いません）
・住宅補助あります（金融等に代表される住宅補助たっぷり企業勤務者は買いません）
・結婚すると2人で1世帯。数は半減します。

つー事で、総人数＝マンション需要数にはなりません。
もうちょっと勉強してから書きましょう。

[287: 441]

確かに600メートルだっけ？すごいけどさ、それで人が集まるようだと、北朝鮮並の時代錯誤感があるね。まあいいけど。資産価値上がると良いですね。

[288: 匿名さん]

http://zerodimension.net/mt/archives/shin_tokyo_tower-thumb.bmp
これならわかるが、決ったデザインは
http://www.watch.impress.co.jp/av/docs/20061124/tower1.jpg
これだよ。

[289: 元祖匿名はん]

ですから第二東京タワーが「見える」ことはひょっとして多少なりとも
価値がある、でるかもしれませんが、近いだけでは電磁波でイヤだって
人も少なからずいるのですよ。眺望以外にメリットもないでしょ。

デベが心地よいビジネスをさせてあげる必要が何故客側にあるのか？
心地よく出来ないとしたら己が努力が足らないか根本的に心地よさを
取り違えてるのでは。リーマンだからいいとか、全く意味不明。

結局理念がないからさ。ド短期の利益追求以外に。志も何も。
住宅事業を＊＊にしながらやってるから所詮限界がある。
客に対しては極めて失礼な話だ。

[290: 匿名さん]

この曲線とプロポーションは内藤多仲の構造家の美学によるもの
当時コンピュータなど存在しない。
http://blog.neo-lounge.com/images/06.04.24.jpg