23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[221: 匿名さん]

213ですが、216さんの言っている意味が
全然わかりません。たまたまこの板みてコメント
しただけでしたので。なにか気に障ったこと書いてたみたいだったら
すみません。

[222: 購入検討中さん]

市況を知る上で一番簡単なのは、住宅情報マンションズの最後のスーパーガイドの「即入居」の数を数えること。田都沿線なんて酷いもんだよ。

[223: 218]

>219さま
441さんが「不動産が値下がりすると書けば売れる」と書いたのを受けて218を引き合いにしました。
今から見れば1年前も何これ安いの状態だったわけですが、当時も雑誌が売れることを見込んで「マンション狂想曲」とかいったタイトルにしたんだろうと思いました。

[224: 匿名さん]

>>222
そんな簡単なら誰でも大金持ちですね

[225: 匿名はん]

湾岸でも液状化でも港区だから買うっていう人もいるよ。私のように。
三田、芝浦あたりはまだ買いだと思うけど間違ってる？　
CMTの中古なんか２つくらいほしいよ。モーゲージは賃借り人に払って頂いて。

[226: 匿名さん]

>>222
すげえ…そんな方法気づかなかったぜ・・・
とでも言うと思ったか。

レベル低。

[227: 匿名さん]

西側近郊の業者は頭に乗りすぎたってことス。

土地の供給者は企業から個人に移ったから
勘違い価格が蔓延
買えない人には売らなきゃ良い
売れるまで待つよってこと。

業者は途方にくれつつ、しょうがないから
高値で出すが
売れるはずがないよね。
その内に業者は淘汰されるが
売主の強気は相変わらずで
結局ジリ貧状態ｗ
不動産マーケット真空地域のできあがり。

[228: 匿名さん]

しかし豊洲なんて住みにくいと思うよ。
自分は近くに商店街がないと不便で生活できない。
まあこれは自分が生まれてずっと武蔵小山で生活しているから
だと思うが・・・・

[229: 匿名さん]

割高になれば不動産マーケットは死んじゃいます。
まさに、その岐路に西側近郊はさしかかっていると
認識すべきです。
でも、個人の供給者には馬の耳に念仏なんですよね。
業者のみなさん、そろそろ軸足を移すべきでしょう。
間違っていますか？

[230: 匿名さん]

＞湾岸物件が既存不適格になったからとて、
＞湾岸以外のタワマンまでなぜ否定しなきゃあかん？

湾岸以外のタワマンを否定した覚えはないが。
あくまで、湾岸地域の埋立地に対してのみの言及。
読めばわかると思うが。

このスレッドでは159で、初めて投稿させて頂いたが、
いつのまにか、狂った業者にされてしまった（笑）。
＊＊じみた反応だね。

[231: 匿名さん]

>>228
ジモティーの地元贔屓は常にある。
湾岸の場合は、ジモティーはいないに等しい。
後は、そんな先入観の無い人達がどう判断するか。
商店街が欲しいと思う人がどれだけいるか？
どこが売れているかを見れば自ずから
分かるって言うもの。

[232: 団塊Jｒ.]

いくらになれば買うかと。
んー、人によって違うだろうが、個人的な話なら城北地区のそこそこ交通の便がよくて地盤のいいとこの80平米以上の物件が坪200以下になったら考えるかな。

そうなんなきゃ賃貸でいいや。

[233: 匿名さん]

>>230
だから
湾岸憎しの
西側近郊の業者に間違われるんだよｗ

ご参考までに言うけど
なんで西側近郊の業者hが湾岸憎しになるかと言うと
価格帯が協業しているからだよ。
５〜７千万円てとこ。

[234: 匿名さん]

>>228
その例えわかりやすいね。

豊洲はプチお台場状態なんだと思うよ。
ららぽによって客の獲得に成功したが、あれはあくまで「ハレ」の施設なんだよね。
実際に生活するのに必要な店は少ないと思う。

[235: 匿名さん]

駅近だスーパーだ生活便利施設だホントに
徒歩5分以内に全部必要か？

城南５山のあるところに長年住んでるが
どれからも”１０分”はかかるぞ！
不便だなんて思わないが。

[236: 匿名さん]

>>232
あんた２３区北部のジモティーでしょ。
高すぎるってこと？
地元は贔屓したいけど、高すぎると買えない
難しい立場ですね。

[237: 匿名さん]

>>235
ジモティーの身内贔屓的発言が続々出てくるのはおもしろい。
世の中が変わって行ってるのが分かりつつ、
それを否定したい気持ちは良くわかる。
地方の人が首都圏に対する意識と非常に似通ったところがあって、
人間どこに住んでも同じなんだなとつくづく思わされます。
郷土愛ってやつですな。
共同の敵は、互いに重なり合わない湾岸ってこと。

[238: 匿名さん]

不便で住みにくい場所が売れないといって
騒ぐのはおかしいんだよね

[239: 235]

だね、ようはどこ住んでも一緒、
どう生きるかはその人しだい、
それが大事。

で、これからの価格は下がるんで無いの？
マインドが冷え込んじゃってるもん、
この掲示板でも見れば解るしね。

昨年の23区板なんてすごい勢いで
書き込みがあったが、今は24時間以内に
５０物件しか更新が無い。

不動産に流れていたお金が確実に
株・為替に移行しています。
実需以外のマーケットがなくなりつつ
ある中、これ以上のペースでは
上昇しないでしょう。
これからは景気に連動した価格に
なってくると思われます。

[240: 匿名さん]

>>238
おかしいけど
生まれ育ったり
たまたま上京して住んだりすると
地元愛で
理性的な判断ができなくらるんだよ。

そこにつけ込んで、業者は高値で売るわけなんだが・・
そのあたりが、今まで無かった都心部マンションの供給増で、
何となく分かって来たのが今のレベルだろ。

[241: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>232
その条件に見合う新築マンションなら今年でも買えたけど。
ちゃんと物件探しもせずに高くなった、安くなれと指くわえてるのってどうよ？

[242: 団塊Jｒ.]

>>241　んー、たぶんそこそこ交通の便がいいってのがたぶんあなたと違うのではないでしょうか。できれば環七よりは内側、で駅からそこそこ近いとか、あと書いてないけど、でかい道路脇とかやだ、

とか、実は単なるわがままなのかもしれん。ごめん。あ、中古買えって？

ちなみに私はジモティーじゃなくて上京して17年ほどです。
おしゃれ生活は求めず、安いスーパーが近いとか、そこそこ教育設備があるとか、地に足のついた生活を望んでいます。なんだか生活感あふれるけど仕方ない・・・・

[243: 匿名さん]

＞全て織り込み済み　自称セミプロのネット談義ほど下らないものは無い。

タワマン購入者が、タワマンの基礎杭が安全だという妄信的な主張するのはよくあること。専門家集団が意見書として警告を発しているという事実も知ってたわけね。じゃ、仮に地震で倒壊するタワマンが続出しても織り込み済みね。

[244: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>242　挙げられている条件はどれも一家の長として至極まともな意見なんですが、その条件で坪200万を求めるのなら何故2年前の底値を拾わなかったのかなと…。団塊Ｊｒ世代ならチャンスはいくらでもあっただろうに。

[245: 匿名さん]

>>239

その書き込まれる物件はほとんど湾岸地域だ。

西側郊外物件は・・・・

[246: 匿名さん]

湾岸地域って言うより、江東区でしょ。
買いたいのもいれば逆に、高く売りたくて書き込んでるのもいるんじゃない。

[247: 匿名さん]

>>243
あの阪神大震災でも倒壊しなかった高層マンションを心配するより
火炎地獄になるであろうゴミゴミしたあなたの住む街を心配した方がいいよ。ちょっとの地震で消防車も入れなくなるような狭い道に囲まれてないかい？家族は大事だもんな

[248: 匿名さん]

投機マネーが逃げたのは明らか。
REITの暴落、海外マネーの撤退。
値段を吊り上げていた投機マネーが逃げたら、実需の買いしかない。

方や、投機マネーが買ってくれた時の旨味を忘れられず高値で販売し続ける売主（デベ・個人投機家）
契約率は落ちる一方で回転すしマンションが増大。

・売れなくても困らない
・買える人が買えば良いだけ
・マンション以外にも収入はあるんだから
とやせ我慢状態

相場が崩れるのを待つだけになりつつあると思う。
年度決算が近くなると、デベのやせ我慢も限度になるであろう。

[249: 匿名さん]

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[250: 匿名はん]

２４９は他の情報伝えてよ。
何回も同じこと言わなくていいから。

赤坂ザタワーなどの高くても条件のいい物件は抽選になるし、その他の多くは価格調整が起こる、それはこれからの変わらない流れ。

問題は豊洲、湾岸などの条件がいいといえないエリアの一時的な人気がいつまで続くか。　

江東区は暴落、港南は少し下げって感じか。
Wコンの売却はお早めにね。

[251: 匿名さん]

>>249
いわゆる不動産マーケット＊＊＊地域
都心湾岸部と都心東部
ここが手掛けられないデベの経営は厳しくなって行く。
売れる数に合わせて販売数量を減らして、
業績は右肩下がりになってしまいます。

[252: 匿名さん]

現在の億ション
ここ数年の億ション市場は、徐々に供給が拡大しています。
バブルから15年を経て、高額所得者を対象とした高級マンションにもようやく
ニーズの裏付けが出てきたようです。また、従来の企業オーナーに加えて、現在の
デフレ〜低成長時代においても、自らの才覚で所得を増やしている“ニューリッチ”層が
登場し始めています。彼らは、単に高級・高額マンションを求めているのではなく、
職住近接スタイルによって、生活の効率化を進める結果として億ションを購入しています。
つまり立地の良い地域での購入が前提となった結果、億ションを購入しているのです。
当然、立地の良い地域は不動産としての価値が高い（＝収益性が高い）マンションが多く、
必然的に資産価値も保たれやすいことになります。ここでも収益還元価格、もしくは使用価値が
評価された購入に結びついているのです。

[253: 匿名さん]

億ションに対する意識の変化
不動産は“所有”から“使用・収益”へとは最近良く耳にする言葉ですが、
億ションにおいても例外ではありません。つまり、これまでは一部の功成り名を遂げた
富裕層の「あがりの住まい」だったのが、いまでは生活の効率化を求めた結果
「汎用性の高い資産」として見直されつつあると言うことです。
現在の億ション購入者は60歳以上がメインで、都心近郊の戸建てから移り住むケースが
徐々に増えています。これは企業オーナーなど高額所得者の住まいに対する意識の変化、
および将来は子供のために残したいというニーズが反映された結果でしょう。
また、40歳台の起業家が一定のボリュームを占めており、ローンの利用率が高いことも
近年の特徴です。

[254: 匿名さん]

＞あの阪神大震災でも倒壊しなかった高層マンションを心配するより
＞火炎地獄になるであろうゴミゴミしたあなたの住む街を心配した方
＞がいいよ。ちょっとの地震で消防車も入れなくなるような狭い道に
＞囲まれてないかい？家族は大事だもんな

本当に稚拙な議論しかできないね。勝手にゴミゴミした街に住んでることにして、お前よりマシだ、という議論を展開する。

織り込み済みという事は、リスクを認識するということ。勘違いしてないか？　お前って、ホント頭、悪いね。（爆笑）

[255: 匿名さん]

ここの23区板も、特に江東区湾岸物件スレは熱心な購入者や契約者のエバンジェリストが群がって相変わらず盛況だが、その他の物件スレは過疎化している。住まいなんちゃらも、会員数の伸びは止まり、過疎化は行き着くところまで行った。

その、スレでは盛況に思える物件の売れ行きが、またパタリと止まったのが現状。購入者やエバンジェリストにはいろいろ言い分はあるだろうが、何かの前兆とみるのがいいのではないかい。

[256: 匿名さん]

これからは
都心湾岸部と都心東部だけが
盛況になって、その他は閑散。

セレブ価格になってしまったその他都心部
高値に張り付いて購買可能層が限られてきた西側近郊
物件数は多いが、疑心暗鬼で買えない郊外

[257: 匿名さん]

主要企業、
来春の大卒内定者５．３％増。
４年連続プラス。
金融、大量採用を継続。
「計画に達せず」３割強。
少子化が進む中での採用増。
地方から首都圏への上京者は増える
都心部マンションへの潜在需要は積み重なる一方。

[258: 匿名さん]

>>254
いまどき（爆笑）って・・・図星かよ
あんまり熱くならない方がいいぞ。火炎地獄が起きると恐いからな。妄・信・く・ん。

[259: 匿名さん]

バトルトークは楽しいですね☆

高値論者はかなり押されてるので、頑張って下さい。

[260: 匿名さん]

＞現在の億ション購入者は60歳以上がメインで、都心近郊の戸建てから移り住むケースが徐々に増えています。
　これは企業オーナーなど...および将来は子供のために残したいというニーズが反映された結果でしょう。

築２・３０年で、老朽化したマンションでも、子供は使用できるのでしょうか？

＞また、40歳台の起業家が一定のボリュームを占めており、ローンの利用率が高いことも近年の特徴です。

起業家は、中小企業の事業主であり、ローンを組むことは難しく、経営は乱高下し、即金でじゃないと、敬遠される相手だと思われますが？？？

[261: 匿名さん]

新たに耐震偽造発覚・・・

>国交省によると、遠藤建築士の関与が判明している物件は▽東京１４件。
>８９年以降、マンションを中心に６７件の構造計算をしたと説明している

腐っているね・・この業界。
信頼出来る物件以外の中古なんか絶対買わないよ・・仲介業者さん達よ。
どこだよ14件って・・（怒

[264: 匿名さん]

http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha07/07/071015_.html

[265: 匿名さん]

どこに住むかの最大の決定要因は、
周りにどんな人が住んでるか？ではないでしょうか？
私が城南に住み続ける理由の大きなものはそれです。

埼玉・千葉方面はこの理由で気が進まない。
（堅実で賢い人は多いと思うが、ヤンキーっぽい人も割りといる。）

勿論城南にも「ゲゲ」という感じの人はいるけども、、、あくまで相対的な話。都心は水商売、勘違いスノッブ人種、子どもに不寛容な人、コミュニティ意識を持たない人が多いのがやや難。

あとは、公園が多い点。
都心も郊外もそこそこに近い点。

ひとそれぞれ心地よい場所って違うと思うけど。

[267: 元祖匿名はん]

まあ、心地よくない場所が上がるというのは無理があるかもしれませんね。結局ヒトが住むハコですから。

[269: 元祖匿名はん]

誰に聞いているのですか？

そもそも265さんの意見を聞いて、あなたは否定的見解なんですか？