23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[21: 441]

久しぶりに見ると、すごい投稿量ですね。
今週はインドに行って参りました。経済成長を肌で感じることができるのはここが一番かもしれません。

とはいえ、日本並みの公共インフラが整うのはいつごろになるのやら、、おそらく無いと思えるほど、無茶苦茶でした。

海外に行くといつも感じることは、東京は捨てたもんじゃないということ。ドバイ、ソウル、香港、シンガポールもそうだけど、都市に厚み、深さが無いと感じます。ただ自分が日本人だからということなのかもしれませんが。

今色々調べてみると、少しずつ売れてますね世田谷物件も。
まあこの低金利の状況ですと、こんな感じで盛り上がりもせずにじり高展開でしょうか。

[22: 匿名さん]

441さん

自分も海外の都市にはよく行きますが、東京は世界一の都市だと
思います。

地下鉄など鉄道網の発達。
新宿、六本木、銀座、秋葉原、浅草など街の多様性。
世界有数の購買力を持った首都圏3,000万人の人口。
そしてなんと言っても治安のよさ。

成長率では上海などに負けますが、これからはバランス、均衡のとれた
熟成された都市になっていくのではないでしょうか。

[23: 匿名さん]

本気で上がるって思ってるなら嫌味な書込みする前に大人しく買ってれば？？？
デべ支援サイトじゃないんだからさ。

[24: 匿名さん]

東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）　

1位　 千代田 227.50 万円
2位　 港 　 　 148.75
3位　 渋谷 　 115.90
──<↑90超　Ｓ↑>──
4位　 文京　　89.76
──<↑80超　Ａ＋↑>──
5位　 中央　　78.25
6位　 目黒　　73.76
7位　 品川　　70.70
──<↑70超　Ａ↑>──
8位　 台東　　65.45
9位　 新宿　　63.24
10位　世田谷 60.73
──<↑60超　Ｂ↑>──
11位　中野　　53.56
12位　豊島　　52.80
13位　杉並　　51.37
14位　大田　　50.16
──<↑50超　Ｃ↑>──
15位　荒川　　44.30
16位　北 　 　 43.47
──<↓40未満　Ｄ↓>──
17位　板橋　　39.45
18位　江東　　38.00
19位　練馬　　37.22
20位　江戸川 33.26
21位　墨田　　31.80
22位　葛飾　　30.99
23位　足立　　28.87

[25: 匿名さん]

大人しく買いましたが？

[26: 匿名さん]

特定地域だけが目立っている区と、区全体で目立っているところとでくっきり差が出てますね。

いえ江東区の話ではなく、田園調布のある大田区と世田谷区の話です。

[27: 匿名さん]

>>23

デべ支援サイトに決まってるでしょ。

デベの広告だらけじゃん。

なぜあがるかを屁理屈をこねくりまわして解説
してくれる。

[28: 匿名さん]

結局家賃レベルと不動産価格はリンクするから、仕様・面積に
あまり差の無いワンルームの家賃推移を注意深く観察すれば良い。
家賃と不動産価格に大きな乖離があるところは要注意。
港区 14.20、中央区 11.65、千代田区 10.96、目黒区 10.72
渋谷区 10.67、品川区 8.87、新宿区 8.66、台東区 8.64
江東区 8.39、墨田区 7.93、文京区 7.87、世田谷区 7.71
大田区 7.42、豊島区 7.07、中野区 7.06、杉並区 6.78
北区 6.72、武蔵野市 6.67、荒川区 6.60、三鷹市 6.57
練馬区 6.45、立川市 6.40、板橋区 6.21、調布市 6.19
江戸川区 6.17、狛江市 5.99、小金井市 5.93、府中市 5.61
葛飾区 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56
国分寺市 5.44、国立市 5.43、東久留米市 5.07、昭島市 5.02
多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市 4.88、清瀬市 4.77
八王子市 4.75、東村山市 4.70、稲城市 4.56、福生市 4.25
青梅市 4.01

[29: 匿名さん]

>>20
今のアメリカで一般サラリーマンが
値上がり益を期待しないまともな返済計画で
都心に広いマンションなんか買えるの？？

[30: 匿名さん]

都心回帰の効果ですね。

都営地下鉄、初の黒字　大江戸線乗客増で１年前倒し
10月13日5時56分配信 産経新聞


　昭和３５年の開業以来、赤字が続いていた東京の都営地下鉄が４７年目の昨年度、初めて経常黒字を計上したことが１２日、分かった。１５日に開かれる都議会の公営企業会計決算特別委員会で公表される。都交通局は今年度からの黒字化を見込んでいたが、地下鉄大江戸線の乗客増加などで、１年早く黒字化を果たした。ただ、都営地下鉄は４７００億円にのぼる累積赤字を抱えており、今後は着実な削減が課題となる。

[31: 匿名さん]

>>28

家賃は東京の中心（東京駅じゃなくて）から東西均等に距離と比例している気がします。特にワンルームなどの単身者向けは。

ところが分譲住宅・マンションの価格になると、西高東低がはっきりと分かる。利便性が最重視される賃貸市場との違いがあると思われます。

でもこれは良く考えれば当然の話ですよね。

[32: 購入検討中さん]

>都心回帰の効果ですね。

全然関係ないでしょｗ　TXから新御徒町での乗り換え需要が多いらしいよ。

[33: 匿名はん]

＞１６
それにしても湾岸タワーの売り物件はすざましいね。
ベイクレとかゴーストマンションになるんじゃない？
駅徒歩14分、周りは汚い倉庫だらけ。

一句
住んでみてやっぱり気付く失敗ね

[34: 匿名さん]

>>31
分譲マンションの
郊外回帰が始まりますかね？
ＴＸ沿線は人気みたいですが。

[35: 購入検討中さん]

>住んでみてやっぱり気付く失敗ね

住む前に気付けよｗ、と思ってしまう。
不動産買うときは、周囲を少なくとも3時間ぐらい歩いて調査しないと...
一番良いのは、賃貸で1-2年暮らしてみて、町全体が気に入ったら初めて物件を探すこと。

[36: 匿名はん]

＞３５
おっしゃる通りでございます。
芝浦に住みたいのですが。　賃貸に2年は修行です。

[37: 匿名さん]

>>31
分譲マンションを選ぶ場合一番大切なのは
利便性じゃなくて
周りの自然ですよね。
ＴＸ沿線は緑が多くて最高ですね。
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F54%2F28.73&lon=139%2F57%2F39.07...

[38: 匿名さん]

>>28
>家賃と不動産価格に大きな乖離があるところは要注意。
家賃が安いのに不動産価格が高いところが危ないということだよね。
ということは逆の江東区はお買い得？

[39: 住まいに詳しい人]

なんか、また地域ネタに傾きそーだな
　
>>17
>中小デべの業況悪化でマンション価格下がると思ってる人って
>判ってない。

>耐震偽造問題が出た２年前にこれで暴落だって言ってた人いたけど、
>どういう力学が働くか考えれば結果は見えたのに。

今起きている事象と２年前の事象はまったく異なる独立した事象ですから
２年がどーだったかと言うお話をいくらしても
今起きている事象については何の説明にはなりません

それとも２年前にその説を唱えた人間と今「下がり始めた」と言っている人間が
同一人物であるから彼の言動は信用性が低いと言いたいのかな？

でもそれはあなたの脳内にしかない妄想ですよね
それともコノ掲示板の管理者に問い合わせてipアドレスを確認しているの？

だいたい２年前、その彼が唱えた説は
「耐震偽装」→「客に不安発生」→「買い控え」→「投げ売り」→「価格下落」
というシナリオでしょ
今起きていることで、あなたが否定しているシナリオは
「中小デベ売れ行き不振」→「中小デベ価格引き下げ」→「大手デベも追随」
というもの（実際は全然違う状況が進んでいる）
この２つには共通点がないでしょ、とても比較するよーな話ではない
　
　
>優良な物件では、中小デべが駆逐され、大手の寡占がますます
>進み、値崩れが起きにくい状況になっていくのだろう。

マンション市場には大手の分譲デベと中小の分譲デベしかいないと思っているの？

この２年間でマンション価格が30％も騰がっているのは
国内デベが弱気に仕入れていた時期に外資ファンドが高値で都心を買い漁り
大成功したのを横目で見ていた国内勢が一気に自分たちもファンドをつくり
土地を買いまくったため用地取得が一気に札束攻勢になったから

＃おかげファンド部門が同じ会社の分譲事業部が
目を付けていた用地を横からかすめ取られることもままあった

また分譲して売れ残ってもファンドが買ってくれるので在庫を抱える不安が
無くなり、思い切って高値で売り出すことが出来るよーになったのも一因

このように用地取得と在庫処理の二段階でファンドが大きな影響を与えたから
分譲価格が短期間で急上昇したわけで、この市場構造が崩れた今
中小だろうが大手だろうが、大きな影響を受けるわけで
大手はガタッと来ても「会社は潰れないだろー」というのはあるが
マンション分譲事業の具体的な個別物件の価格政策に関しては
中小デベと同じ影響は受けるわけです

だいたい大手だって、最近は都心物件なんてほとんどない
所沢だ三郷だなんて郊外でないと仕事を確保出来ないわけだし

[40: 匿名さん]

千葉県と東京都のワンルーム家賃レベル

浦安市 6.13、狛江市 5.99、小金井市 5.93、市川市 5.74、中央区 5.74、
船橋市 5.72、府中市 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56、
国分寺市 5.44、国立市 5.43、我孫子市 5.39、松戸市 5.28、柏市 5.10、
東久留米市 5.07、昭島市 5.02、多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市4.88、
稲毛区 4.82、流山市 4.77、清瀬市 4.77、習志野市 4.76、
八王子市 4.75、東村山市 4.70、八千代市 4.61、若葉区 4.57、
稲城市 4.56、花見川区 4.45、福生市 4.25、青梅市 4.01、
鎌ケ谷市 3.93、野田市 3.93、佐倉市 3.92

[41: 匿名さん]

>>35
あなたの言うのは低層マンションというか鉄骨アパートの発想だな。
タワマンで暮らすと周囲の倉庫など見えないで、レインボーブリッジ
や都心のビルや広い青空の中で暮らす感覚だよ。
湾岸タワー買った友達に頼んでみせてもらいな。

[42: 匿名さん]

>>39さん
そんなに息巻いているならお尋ねします。
最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

[43: 匿名さん]

>>41
「住む」とは部屋だけじゃなく
まわりの街にも「住む」んだと思う

[44: 匿名さん]

住まいに詳しい人（よくも恥ずかしくもなく名乗るよ）
といい、元祖匿名はんといい、本質は自説に固執する石頭
本当にバ・カと呼んであげたいほど頑固だね。
こういうタイプは大成しないなぁ。おそらくは女にもモテない。

[45: 匿名さん]

>>43
だめだ、俺は路上生活者を相手に話はできん。

実際に住んでみればわかるよ。毎朝犬の散歩して歩いている
けど、どんどん綺麗に変わっていく街だよ。
あなたの僻みだ。

[46: 匿名さん]

>>38
ワンルーム家賃レベルＶＳ分譲マンション坪単価
港区 14.20、４５２
中央区 11.65、２９３
千代田区 10.96、４９１
目黒区 10.72、４１０
渋谷区 10.67、６１１
品川区 8.87、３６２
新宿区 8.66、３５９
台東区 8.64、３００
江東区 8.39、２９３
墨田区 7.93、２２８
文京区 7.87、３６８
世田谷区 7.71、３４２
大田区 7.42、２７５
豊島区 7.07、３６９
中野区 7.06、３４１
杉並区 6.78、３０３
北区 6.72、２６０
武蔵野市 6.67、？？？
荒川区 6.60、２９２
三鷹市 6.57、２１３
練馬区 6.45、２５３
立川市 6.40、１７０
板橋区 6.21、２３３
調布市 6.19、２０６
江戸川区 6.17、１９６

[47: 匿名さん]

出来上がった完成品を買うなら高いコストを覚悟しなさい。
再開発で変貌する街なら当初不便でも２年３年で見違えるように
環境が変わっていくものだよ。
当然最初は安い。でも条件が整ってくれば値が価値が上がる。
当たり前のことじゃないか。

[48: 購入検討中さん]

>>41 それは「引きこもり」って言うんだよｗ

>>45　湾岸にも色々あるからな。どこのことを言ってるんだよ？？？

[49: 匿名さん]

>>そんなに息巻いているならお尋ねします。
>>最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
>>５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
>>あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

なんだか上記レスを繰り返してる人がいますね。
宣伝ですか？？？
たぶんかなりのぼったくり価格で分譲されるでしょう。
が、たかだか500世帯規模がなんの試金石？？？
市場になんのインパクトもありませんよ。

[50: 匿名さん]

＞市場になんのインパクトもありませんよ

根っからの白雉だね。相手にできんな。

[51: 匿名さん]

×白雉
○白痴

[52: 匿名さん]

>>49
のいう市場というのは、こいつの脳内にしか存在しないらしい。
いいか、市場とは現実で起きる出来事すべてだ。
港区でゴークレの売り遅れ物件以外物件ゼロに近い昨今５００戸超の供給は大事件だ。

[53: 購入検討中さん]

>>49　赤坂での出来事が東京23区に波及するとは思えんのだが...。
パークタワーはかなりの値段でも完売すると思うよ。ファンドと関係ない金持ちも大勢いるし。
でも、それは一瞬の竜巻みたいなもので市場全体から見たら大して意味ないでしょ。

[54: 匿名さん]

>>49
その程度の答えしか書けないならえらそうな予言を書くなよ。恥ずかしいぞ。

[55: 住まいに詳しい人]

>>19
>下がる論者が下がって欲しい三井・三菱・住友あたりの物件は
>下がりそうもないね。というか供給自体数えるほどしかない。

スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけど・・・
単に知らないだけ？

>これだけ物件数が減ると、デべもまわりを見ながら供給量を
>コントロールして売れる。住友なんてその最たるもの。
>
>少子高齢化で需要が減るなんて超長期の需給より、足もとで
>起こっている供給サイドの変化に気をつけないと相場は見えない。

スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、
どこが「供給サイドの変化」なんですか？

今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、
ファンドに横滑りさせていたわけですが
ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？

利益を生まない資産が膨れていくというのは
同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが
株主は認めることなのでしょうか？
株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？

スミフは高値で用地を買い込んでいるから
最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも
　　
　　
>歴史は繰り返すって考えてる欧州系ファンドは日本の不動産は買いだ
>なんて言い出してる。

具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？
セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね
円安でも「買い」なんですかねぇ
今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、
それでもその時は不動産が「買い」なの？

[56: 住まいに詳しい人]

>>42
後出しジャンケンを仕掛けても、誰も引っかからないと思うけど
まずはあなたが上がった下がったかを測る基準点が
いくらなのか示さなきゃ

あれは組合方式の再開発事業で、三井が売値を跳ね上げても
あの事業だけでみれば利益が格段と増えるわけではない
三井としては売れなくても困るけど売れすぎても困るという
立場にあるから微妙だよ

さて、どこを基準点に持ってくるかで
あなたの情報力とスキルが透けて見えるわけで
ちょっと楽しみ

[57: 匿名さん]

あなた方その程度ことしか書けんのかね。

俺は相当苦戦すると思っている。
組合施行の再開発事業だから着工したもののこの時期
販売はかなりタイミングを逃している。
地権者住戸があるから一棟丸ごとファンド売りもできなかった
だから市場とガチンコ勝負だ。
松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も
あるが結構じわじわ小出しで売っている。
３０戸でも一気に売れてないのだよ。

需要というが、戸建の買い替えがスムーズにいくかどうか
というのも大きい。金持ちが家を買うのは多くは一次取得では
ない。愛人さんや息子の家を買うのに一億以上は出さんだろう。
なにしろ相場の７００万／坪なら
２０坪で１億４０００万だ。
２０坪っていえば７０平米ない広さだ。

港区の戸建が大きいお屋敷意外ほとんど消えてなくなった昨今
西麻布、南麻布で森ビルさんが地上げするスピードは結構遅い。
かといって世田谷あたりの４５坪２５０万の土地では買い手が
少なく買い替えもスムーズにはいかないだろう。


逆にこれが三井不動産らしい弱気の値付けになれば、上がり続けた
都心相場が確実に下向く契機になる。
なにしろ、定期借地でないと高すぎて買い手がいない昨今
地べたがついての値段だ。
このあとロシア大使館脇の定期借地権２００戸が出てくる。
どういう値動きになるか大いに注目だ。
都心が下がれば当然都心周辺部も下がる。まずは三田や芝や
高輪の中古が影響をうける。

[58: 匿名さん]

ワンルーム家賃レベル、分譲マンション坪単価、立川市を基準にした坪単価、２つの坪単価の差異
港区 14.20、４５２、３７７・・１．２０
中央区 11.65、２９３、３０９・・０．９５
千代田区 10.96、４９１、２９１・・１．６９　危険
目黒区 10.72、４１０、２８５・・１．４４
渋谷区 10.67、６１１、２８３・・２．１６　超危険
品川区 8.87、３６２、２３６・・１．５３　危険
新宿区 8.66、３５９、２３０・・１．５６　危険
台東区 8.64、３００、２３０・・１．３０
江東区 8.39、２９３、２２３・・１．３１
墨田区 7.93、２２８、２１０・・１．０９
文京区 7.87、３６８、２０９・・１．７６　危険
世田谷区 7.71、３４２、２０５・・１．６７　危険
大田区 7.42、２７５、１９７・・１．４０
豊島区 7.07、３６９、１８８・・１．９６　超危険
中野区 7.06、３４１、１８８・・１．８１　超危険
杉並区 6.78、３０３、１８０・・１．６８　危険
北区 6.72、２６０、１７９・・１．４５
武蔵野市 6.67、？？？
荒川区 6.60、２９２、１７５・・１．６９　危険
三鷹市 6.57、２１３、１７５・・１．２２
練馬区 6.45、２５３、１７１・・１．４８
立川市 6.40、１７０
板橋区 6.21、２３３、１６５・・１．４１
調布市 6.19、２０６、１６４・・１．２６
江戸川区 6.17、１９６、１６４・・１．２０

[59: 匿名さん]

下がる論者にとって格好の餌みたいな赤坂パークタワーなのに
５００戸の供給なんて少ないと抜かすバ・カばかり。がっかりだね。

[60: 匿名さん]

>>港区でゴークレの売り遅れ物件以外物件ゼロに近い昨今５００戸超の供給は大事件だ。

同じゴクレの芝タワーがあるじゃん。

[61: 匿名さん]

>>59
超都心で５００戸は多すぎだよ。
簡単に売れる数じゃなさそ。
だましだまし売れるのは２００戸くらい。
二子玉が良い例です。

[62: 匿名さん]

>>60
あれが安売りしても「売り遅れ」だから、不思議はねぇべさ。
でも、権利変換（意味わかるか？）した時点の価格に拘束される
赤坂は、安売りはできねぇべ。
おめぇそれくらいはわきまえてくれや。話つうじてっか心配になるべ。

[63: 購入検討中さん]

> 松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も

松涛と赤坂は全然違うでしょ。違うもの比較してどうするのよ。
むしろ、定借しかない今だからこそ所有権つきは貴重。
でも、いくらパークタワーが高値で売れても、市場全体への
影響は限定的だと思うよ。

[64: 匿名さん]

芝タワーは坪700だの、粗利益5割りだの話が出ています。

[65: 匿名さん]

>>45
小梨？
あれで綺麗になっているって感じられるなんて

[66: 匿名さん]

世田谷あたりの買い替え期待ならちょっと難しいでしょうね。
世田谷区自体が不便な割りに高いという認識が定着して、
マンションも戸建も更地も余りまくって、買い替え需要以外無い状態ですから。
でも、赤坂の超高級マンションが売れ残っても、影響を与えるのは
坪単価が超高いレベルの物件だけで、マス相手の坪２５０万レベルの
物件には影響が無いでしょう。

[67: 匿名さん]

そんなにいっぱいの富裕層が都心部に集まったら
都心部以外富裕層がゼロになるかもｗ

[68: 匿名さん]

＞55

＞スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけ
＞ど・・・
＞単に知らないだけ？

大京が減って住不が増えていることが重要ではあるが。
増えている住不の物件で、都心５区内で売りに出されているのは
どれだけあるっていうの？

＞スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、
＞どこが「供給サイドの変化」なんですか？

ずっと以前ていつからだよw
５年前に売り渋りしてたか？


＞今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、
＞ファンドに横滑りさせていたわけですが
＞ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？

ファンドが消極的ね〜
フローでは多少勢いは衰えるが、運用残高のストックでは
増え続けてる。
そもそも都心で買い物件が枯渇して、地方中核都市にまで
進出していた状況からして多少のフローでの資金流入減は
そんなの関係ありません〜ってとこでしょ。
これから年金基金、郵貯資金なんかも不動産に流入してくるけど
どーなの？
いま１兆円ぽっちでも流入してきたら、都心で消化しきれないと
思うが。


＞利益を生まない資産が膨れていくというのは
＞同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが
＞株主は認めることなのでしょうか？
＞株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？

利益をうまない資産が膨れてるかどうかなんて、決算後にしか
株主は把握できないし、決算出ても気づかないかもよ。
まぁ株主がデべの仕入れに口出しするとは思えんからどーでも
いいけど。

＞スミフは高値で用地を買い込んでいるから
＞最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも
　　
これは同意する。
たぶん住不は強気になるのも早いが、撤退も早い。
住不が弱気な姿勢を見せたら不動産は売りだな。


＞具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？
＞セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね
＞円安でも「買い」なんですかねぇ
＞今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、
＞それでもその時は不動産が「買い」なの？

円安だからこそ買いなんだよ。
将来的には円高になるから、円建不動産価格upと通貨高のダブルで
儲かる。

[69: 匿名はん]

５９さんは赤坂ザタワー購入を視野に入れた発言。　私もそちら派。
６０はどうせ買えないならせめてかき回してやろう、とする豚野郎。

さあ、あなたはどっち？

[70: 匿名さん]

豚野郎は69でしょ。