23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[201: 匿名さん]

新宿、渋谷、池袋は下がるやろ。
東京駅周辺の一人勝ちじゃないか。

[202: 匿名さん]

>>187
新宿に専門学校の巨大ビルが建つらしい。
もはやオフィス街じゃない。
中小のビルに分散して入っていた専門学校が一ヶ所に集まるから
中小ビルのテナントが空きまくる。
その後どんな会社が借りるか・・
考えただけでも恐ろしいデツ
これで、新宿までの通勤時間をうたってたマンションも下がるな。
特に中央線沿線はむごいことになりそう。

[203: 匿名さん]

マンションを投資対象にしている人に一言。

土地もマンションも、インフレ率といった観点からすると下がらないかもしれない。
しかし、相対価格で考えたときは、大変、危険な状況だ。

５０００万で買ったマンションが６０００万になったとしよう。
同時に、原油価格や食料品が２倍になったら意味があるのか？


ファンドの資本が流れ込んで地価やマンション価格が上昇してきた点は間違いない。
しかし、もはや不動産に資本は流入しないよ。
不動産の価値は、容積率の増加とともに薄まるし、同時に
マンションの価値は、中産階級の消失とともに、確実に薄まる。
さらに、サブプライムローンの破綻により、米国による不動産の収益性が懸念され
問題が肥大化するにしたがって、投資家に不動産投資は避けられるようになる。
自称投資家を自認するマンション購入者は、所詮、似非投資家であって、
真の投資家は手数料だけが　バ　カ高く、こんな流動性の悪い投資などしないよ。

この半年で、RIETが暴落し、価値が半値になっている状況で、
原油や金の価格は暴騰している。そちらの方に資本は流出しているんだよ。
金にしても、実需は一向に衰えないのに対して、生産量は追いついていない。
つまり、供給を超える需要があってこそ、価値がある。

一方、マンションはどうだ。
ディベロッパーは造り続けなくてはならないし、
埋立地も、その気になれば、いくらでも増やせる。
建築技術が進み、容積率が緩和されれば、100階だろうが、200階だろうが建てられる。
実需としての購入層は、確実に減っているしね。
中古物件は積み上がり、経済はその供給をだぶつかせる時を迎えるだろう。
そんな時、相対的な価値は、大幅に下落しているよ。
だから、今時、不動産投資などと言っている輩は、
投資のセンスのかけらもない。

[204: 匿名さん]

頭のいい外国人は、RIETが高値（半年前）のときに、きちんと売り抜けて
金や原油に資本を投入しているよ（笑）

[205: 匿名さん]

>不動産の価値は、容積率の増加とともに薄まるし

容積率の増加に伴い、建築物が高層化することによって、
切り売りする述べ床面積の価値が薄まること。
決して底地の価値のことを言っている訳ではない。

[206: 匿名さん]

まあ、ベストセラーになってる江副さんの本を読むべきだな。

・土地はいくらでも生産できる（用途変更や容積率緩和で何とでもなる）
・土地神話は崩壊した　元に戻ることはない
ってな事が書いてるよ。

上がる論者は腹立たしいかもしれないが、1時代を築いた先人の話に耳を傾けるのは悪くないだろう。

[207: 匿名さん]

203だが、もう一言、追加。

今後、容積率が上昇し続けるという理屈が破綻するかもしれない。
それは、関東が地震の活動期に入ったことと関係している。

埋立地のタワーマンション購入者は、売主の販売戦術に嵌り、安定地盤
まで打ち込んだ基礎杭の安全性を、微塵も疑わないようだが、その安全性に
疑問を呈する専門家は多い。

以下は、2年前に元法政大学工学部教授（現名誉教授）が最高裁長官に当てた意見書の内容だ。
その内容は、ディベロッパーの説明とは大きく異なり、有志研究者が再三に渡って
湾岸高層化マンションの危険性を訴えてきたにも関わらず、営利追求のディベロッパーが
行政と組んで、高層マンションを湾岸に建てつづけた事に対する意見書である。
そこには、液状化による高層マンションの倒壊の可能性さえ指摘している。


「地震の際に液状化の危険があることが予想されて、私たちがタブの森林にせよと
世論に訴えたにもかかわらず、高いスチールの柱と梁を立てた骨組みを作り、
これに軽金属、ガラス、プラスチックのようなカーテンウォールをかぶせて出来
上がる柔構造の高層建築なら、大きな揺れに悠々耐えられるはずだというグロテ
スクな設計思想を流行させ、批判を無視してきた。だが冷静に考えてみれば分か
るように、杭を地盤にまで深く打ち込んでいても、厚い埋め立て土壌が地震で
液状化すると、杭が変形したり、傾いたりして、建物を保つことができなくなって、
倒れることが起こりうる。また地震によって、建物の上層・中層の振動の「腹」
にあたる部分が大きく揺れると、内部の人員は投げ飛ばされたり、恐ろしくなっ
て早く外に逃げようとするが、エレベーターは止まっているので、階段に殺到する。
大勢が先を争うので、将棋倒しが起こると渋滞してしまって悲惨な事故が予想さ
れるのである。設計者は建物の倒壊を避けることだけが関心で、人間のことは
「自己責任」だといわぬばかりである。これをグロテスクといわずして何といおう。」


さて、巨大地震が起こり、マンションが倒壊に至らずとも、基礎杭の損傷が
湾岸の多くのタワーマンションで確認され、その後に続く地震によって住人の
生命が脅かされるような事態になった場合、どうなるだろうか。
おそらく、行政は湾岸の乱開発を制御していくために、容積率を抑え、
規制していく方向に向かうことになる。
その時、既に建築されている高層マンションは、無事に建っている物件でさえ、
既存不適格となり、中古価格は暴落する。
そのような形で、タワーマンションという居住形態が否定される可能性すらある。

[208: 匿名さん]

クダラン」

[209: 匿名さん]

湾岸物件が既存不適格になったからとて、
湾岸以外のタワマンまでなぜ否定しなきゃあかん？

それで中古価格が暴落するなら、
世田谷区でいくつか既存不適格が出てきたから
他区のマンションまでが暴落しなきゃいけない話になる。

[210: 匿名さん]

全て織り込み済み　自称セミプロのネット談義ほど下らないものは無い。

[211: 匿名さん]

西側近郊の不動産業者
露骨に湾岸攻撃かよ。
それにしても
窮したら
液状化のワンパターン
液状化になっても本体には影響ないんだよ。

もっと別の切り口は無いのかよ。

[212: 匿名さん]

確かに西側近郊の割高物件
買う奴は希少
湾岸物件は目の上のタンコブ。
でも、どうしようもならない。

売値を下げるしかないんだよ。
それが世の中の流れ。
昔のままの理論が通用しないことを
そろそろ理解したほうがいい。

[213: 匿名さん]

私は207さんのお話ためになりましたよ。
ただ騒ぎ立てる書き込みでなく誰が誰に
提言していることとか書いてますので。

[214: 購入検討中さん]

つーか、原油だって、原子力と太陽エネルギーの技術が進化したら、
ただの水並みの値段になっちゃうんだから、何に投資したって
リスクは避けられない。

[215: 441]

江副さんの本、結論は題名と一致していないでしょ。というよりむちゃくちゃでしょ。意味分からんかった。何ですかあの本は。。マンション買っとけって結論でしょ。題名は不動産は値下がりするのに。

題名に「不動産が値下がりする」と書けば売れる、と判断している今の状況を的確に表していて、その意味で面白かった。

[216: 匿名さん]

>>213
湾岸マンション憎しがにじみ出ているだろ。
そんなに大変だと考えれば
西側近郊の中小不動産会社
そろそろヤバくない？
と言っても、高値で張り付いた物件は
なかなか動かないし。
開店休業状態が１０年は続くよｗ
動きがある場所に営業を移したほうが良いよ。

[217: 匿名さん]

業者は売ったり買ったりしないと商売にならないから
一番怖いのは
高値で張り付いて
売買がなくなること。
西側近郊が
そうなりつつあるけど、
八つ当たりは見苦しい。
亀田ファミリーかよｗ

[218: 匿名さん]

1年以上前の週刊ダイヤモンドや東洋経済の特集で、
マンションの高値警戒を促す特集記事があったな。。。

[219: 匿名さん]

>>218
割高地域はあるけど
値下がりはしないよ。
単に供給量が減るだけ。
マンションの高値警っていうのは、
どちらかと言えば業者の話。
商売が無くなって行くってこと。
エンドは買えなければ買えないだけで、
賃貸でそのままいれば済む話。

危機感は、業者サイドにあるってこと。

[220: 441]

そうそう。業者がやばかろうが何だろうがどうでも良いよ。
勝手に淘汰されれば良い話。というより、そうなってくれよいい加減。

[221: 匿名さん]

213ですが、216さんの言っている意味が
全然わかりません。たまたまこの板みてコメント
しただけでしたので。なにか気に障ったこと書いてたみたいだったら
すみません。

[222: 購入検討中さん]

市況を知る上で一番簡単なのは、住宅情報マンションズの最後のスーパーガイドの「即入居」の数を数えること。田都沿線なんて酷いもんだよ。

[223: 218]

>219さま
441さんが「不動産が値下がりすると書けば売れる」と書いたのを受けて218を引き合いにしました。
今から見れば1年前も何これ安いの状態だったわけですが、当時も雑誌が売れることを見込んで「マンション狂想曲」とかいったタイトルにしたんだろうと思いました。

[224: 匿名さん]

>>222
そんな簡単なら誰でも大金持ちですね

[225: 匿名はん]

湾岸でも液状化でも港区だから買うっていう人もいるよ。私のように。
三田、芝浦あたりはまだ買いだと思うけど間違ってる？　
CMTの中古なんか２つくらいほしいよ。モーゲージは賃借り人に払って頂いて。

[226: 匿名さん]

>>222
すげえ…そんな方法気づかなかったぜ・・・
とでも言うと思ったか。

レベル低。

[227: 匿名さん]

西側近郊の業者は頭に乗りすぎたってことス。

土地の供給者は企業から個人に移ったから
勘違い価格が蔓延
買えない人には売らなきゃ良い
売れるまで待つよってこと。

業者は途方にくれつつ、しょうがないから
高値で出すが
売れるはずがないよね。
その内に業者は淘汰されるが
売主の強気は相変わらずで
結局ジリ貧状態ｗ
不動産マーケット真空地域のできあがり。

[228: 匿名さん]

しかし豊洲なんて住みにくいと思うよ。
自分は近くに商店街がないと不便で生活できない。
まあこれは自分が生まれてずっと武蔵小山で生活しているから
だと思うが・・・・

[229: 匿名さん]

割高になれば不動産マーケットは死んじゃいます。
まさに、その岐路に西側近郊はさしかかっていると
認識すべきです。
でも、個人の供給者には馬の耳に念仏なんですよね。
業者のみなさん、そろそろ軸足を移すべきでしょう。
間違っていますか？

[230: 匿名さん]

＞湾岸物件が既存不適格になったからとて、
＞湾岸以外のタワマンまでなぜ否定しなきゃあかん？

湾岸以外のタワマンを否定した覚えはないが。
あくまで、湾岸地域の埋立地に対してのみの言及。
読めばわかると思うが。

このスレッドでは159で、初めて投稿させて頂いたが、
いつのまにか、狂った業者にされてしまった（笑）。
＊＊じみた反応だね。

[231: 匿名さん]

>>228
ジモティーの地元贔屓は常にある。
湾岸の場合は、ジモティーはいないに等しい。
後は、そんな先入観の無い人達がどう判断するか。
商店街が欲しいと思う人がどれだけいるか？
どこが売れているかを見れば自ずから
分かるって言うもの。

[232: 団塊Jｒ.]

いくらになれば買うかと。
んー、人によって違うだろうが、個人的な話なら城北地区のそこそこ交通の便がよくて地盤のいいとこの80平米以上の物件が坪200以下になったら考えるかな。

そうなんなきゃ賃貸でいいや。

[233: 匿名さん]

>>230
だから
湾岸憎しの
西側近郊の業者に間違われるんだよｗ

ご参考までに言うけど
なんで西側近郊の業者hが湾岸憎しになるかと言うと
価格帯が協業しているからだよ。
５〜７千万円てとこ。

[234: 匿名さん]

>>228
その例えわかりやすいね。

豊洲はプチお台場状態なんだと思うよ。
ららぽによって客の獲得に成功したが、あれはあくまで「ハレ」の施設なんだよね。
実際に生活するのに必要な店は少ないと思う。

[235: 匿名さん]

駅近だスーパーだ生活便利施設だホントに
徒歩5分以内に全部必要か？

城南５山のあるところに長年住んでるが
どれからも”１０分”はかかるぞ！
不便だなんて思わないが。

[236: 匿名さん]

>>232
あんた２３区北部のジモティーでしょ。
高すぎるってこと？
地元は贔屓したいけど、高すぎると買えない
難しい立場ですね。

[237: 匿名さん]

>>235
ジモティーの身内贔屓的発言が続々出てくるのはおもしろい。
世の中が変わって行ってるのが分かりつつ、
それを否定したい気持ちは良くわかる。
地方の人が首都圏に対する意識と非常に似通ったところがあって、
人間どこに住んでも同じなんだなとつくづく思わされます。
郷土愛ってやつですな。
共同の敵は、互いに重なり合わない湾岸ってこと。

[238: 匿名さん]

不便で住みにくい場所が売れないといって
騒ぐのはおかしいんだよね

[239: 235]

だね、ようはどこ住んでも一緒、
どう生きるかはその人しだい、
それが大事。

で、これからの価格は下がるんで無いの？
マインドが冷え込んじゃってるもん、
この掲示板でも見れば解るしね。

昨年の23区板なんてすごい勢いで
書き込みがあったが、今は24時間以内に
５０物件しか更新が無い。

不動産に流れていたお金が確実に
株・為替に移行しています。
実需以外のマーケットがなくなりつつ
ある中、これ以上のペースでは
上昇しないでしょう。
これからは景気に連動した価格に
なってくると思われます。

[240: 匿名さん]

>>238
おかしいけど
生まれ育ったり
たまたま上京して住んだりすると
地元愛で
理性的な判断ができなくらるんだよ。

そこにつけ込んで、業者は高値で売るわけなんだが・・
そのあたりが、今まで無かった都心部マンションの供給増で、
何となく分かって来たのが今のレベルだろ。

[241: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>232
その条件に見合う新築マンションなら今年でも買えたけど。
ちゃんと物件探しもせずに高くなった、安くなれと指くわえてるのってどうよ？

[242: 団塊Jｒ.]

>>241　んー、たぶんそこそこ交通の便がいいってのがたぶんあなたと違うのではないでしょうか。できれば環七よりは内側、で駅からそこそこ近いとか、あと書いてないけど、でかい道路脇とかやだ、

とか、実は単なるわがままなのかもしれん。ごめん。あ、中古買えって？

ちなみに私はジモティーじゃなくて上京して17年ほどです。
おしゃれ生活は求めず、安いスーパーが近いとか、そこそこ教育設備があるとか、地に足のついた生活を望んでいます。なんだか生活感あふれるけど仕方ない・・・・

[243: 匿名さん]

＞全て織り込み済み　自称セミプロのネット談義ほど下らないものは無い。

タワマン購入者が、タワマンの基礎杭が安全だという妄信的な主張するのはよくあること。専門家集団が意見書として警告を発しているという事実も知ってたわけね。じゃ、仮に地震で倒壊するタワマンが続出しても織り込み済みね。

[244: 団塊Ｊｒ.ネクスト]

>242　挙げられている条件はどれも一家の長として至極まともな意見なんですが、その条件で坪200万を求めるのなら何故2年前の底値を拾わなかったのかなと…。団塊Ｊｒ世代ならチャンスはいくらでもあっただろうに。

[245: 匿名さん]

>>239

その書き込まれる物件はほとんど湾岸地域だ。

西側郊外物件は・・・・

[246: 匿名さん]

湾岸地域って言うより、江東区でしょ。
買いたいのもいれば逆に、高く売りたくて書き込んでるのもいるんじゃない。

[247: 匿名さん]

>>243
あの阪神大震災でも倒壊しなかった高層マンションを心配するより
火炎地獄になるであろうゴミゴミしたあなたの住む街を心配した方がいいよ。ちょっとの地震で消防車も入れなくなるような狭い道に囲まれてないかい？家族は大事だもんな

[248: 匿名さん]

投機マネーが逃げたのは明らか。
REITの暴落、海外マネーの撤退。
値段を吊り上げていた投機マネーが逃げたら、実需の買いしかない。

方や、投機マネーが買ってくれた時の旨味を忘れられず高値で販売し続ける売主（デベ・個人投機家）
契約率は落ちる一方で回転すしマンションが増大。

・売れなくても困らない
・買える人が買えば良いだけ
・マンション以外にも収入はあるんだから
とやせ我慢状態

相場が崩れるのを待つだけになりつつあると思う。
年度決算が近くなると、デベのやせ我慢も限度になるであろう。

[249: 匿名さん]

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[250: 匿名はん]

２４９は他の情報伝えてよ。
何回も同じこと言わなくていいから。

赤坂ザタワーなどの高くても条件のいい物件は抽選になるし、その他の多くは価格調整が起こる、それはこれからの変わらない流れ。

問題は豊洲、湾岸などの条件がいいといえないエリアの一時的な人気がいつまで続くか。　

江東区は暴落、港南は少し下げって感じか。
Wコンの売却はお早めにね。