23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[2: 住まいに詳しい人]

過去スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 匿名さん]

誰かさんが、下がる下がる下がってくれ（涙）と言いだして約半年

罪深いですな

[4: 上等]

冒頭にある”参考サイト”役立ちそうですね。
今まではそこの２カ所位しか見たことない気がします、ありがとうございました。

[5: 匿名さん]

２００６年首都圏新築マンション販売７４４６３戸の価格帯内訳
３千万円以下　１４４０６戸　１９％
３〜４千万円　２８３４６戸　３８％
------------------------------------------
４〜５千万円　１６８１０戸　２３％　中間層
------------------------------------------
５〜６千万円　　７９６９戸　１１％
６〜７千万円　　３４８９戸　　５％
７千万円以上　　３４４３戸　　５％

都心部中心に以下の価格帯のマンションの供給が続き、所得水準による
都心部とそれ以外との住み分けが今後も進むだろう。
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸←多い
５０００〜５５００　　　４７４１←多い
５５００〜６０００　　　３２２８←多い
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）
しかし、都心部といえども４７００〜６０００万円の価格帯を外すと
まとまった数の販売は難しくなる。
坪単価で２５０万円前後が売れ筋になり、新価格移行後も、それが可能な
一部都心部に今後人気が集中して行くことになる。
具体的には「都心湾岸部」と「都心東部」。

[6: 匿名さん]

２００６年のデータが、
今後も通用すると良いですね。

[7: 匿名さん]

>>03
上がる論者の断末魔が聞こえるよ（笑）
実態を見ること。見たくない、聞きたくないというあなたの気持ちは解るけど。

23区全体を見ると、今後はゆるやかに下がるだろう。
市場関係者の心理も冷え込んできてるよ。
サブプライム問題は対岸の火事ではない。
ボディブローのように徐々に効いてくる。

パトロンだった外資系ファンドが逃げ、銀行の融資基準が厳しくなりローン審査落ちが増え、23区物件でも契約率が落ち、中堅デベは業績下方修正を連発し、ファンド関連業者も業績下方修正。

これで、まだまだ上がるなんて主張するのはおバカさんもいいところ。
ネタとしか思えん。

[8: 匿名さん]

反論する上がる論者は事実を書いてね。妄想や思い込みはもう結構。
下がる論者として、事実を書きます。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[9: 匿名さん]

>>07

もし記述通りになれば詳しくは書けないけど新たなビジネス
展開が出来るよ（笑
シナリオ通りになったら、また、誰かがめちゃくちゃ儲かるけどね。

都区のマンション動向を注目しているは外資F(欧米系）
不動産関係者だけじゃないからね。

Sooner is better than perfect!
To overturn long-held beliefs.....

[10: 匿名さん]

誰も23区全体が上がるなんていってなのにｗ
7は必死ですね

[11: 匿名さん]

>>7
23区で下がる論ならわからんでもない。
前スレでは都心限定だったよね。
一応学習能力はあるようだ。

ちなみに総和地所は千葉、茨城中心のデベだから別問題だ。

[12: 匿名さん]

>>08

The collapse of the "bubble economy in US"
the speculative excess that led to gravity-defying
land & condo prices in Tokyo ??

[13: 匿名さん]

中小デベにはきつい時代に突入しているのは誰にでもわかる。
中小デベが相場を誘導しているのではない。
簡単に考えましょう。

[14: 匿名さん]

>>05

あーあ、新しいスレも
くだらないデータを散々引っ張り出してきて
自分勝手な解釈つけて自らの妄想を正当化した気になってる
江東区イ言者のオモチャにされそうだね。

アホくさ・・・

[15: 匿名さん]

検討板の物件スレが、完売後内容のない書き込みで荒れるのと同じ。
いくら続けても不毛の議論。
２３区はお買い得のものは完売して１年が経過。割高を買うか買わないかは個々の判断。
このスレの目的は
「いつ下がり始める」か見通しをたてよう。というものが、
いつかは下がる、いやまだだ
みたいは的外れな話になっている。
高い、安いは絶対額をいえば個人の購買力の差が反映されて
話がみえなくなる。

せめて坪単価で話をしないとダメだ。
ところが、この尺度をつかんでいる人間が少ないときている。
だいたい７０平米が５４００万くらいだった・・みたいな
曖昧さで考えているからダメなんだ。
広告のチラシでもマンションズでもかならず電卓で
価格÷専有面積×３．３＝坪単価
を出して考える。
そうすると、そのエリアの物件の相場の動きがわかる。
そういうことをろくにやっていないバ・カがあてづっぽうで
モノをいうくだらないスレになってきたようだ。

[16: 匿名さん]

マンションは、板状（団地タイプ　片廊下　田の字）と
タワマンで基本的に住み心地が違う。
http://towerlife.jp/
上記はタワマンの売り出し価格動向に詳しい。資料館には
図面もある。

[17: 匿名さん]

中小デべの業況悪化でマンション価格下がると思ってる人って
判ってない。

耐震偽造問題が出た２年前にこれで暴落だって言ってた人いたけど、
どういう力学が働くか考えれば結果は見えたのに。

中小デべの業況悪化は仕入れに敗れまともな土地を仕入れられ
なかったこと、地価上昇の販売価格への転嫁がブランド力のなさから
出来なかったことに尽きる。

優良な物件では、中小デべが駆逐され、大手の寡占がますます
進み、値崩れが起きにくい状況になっていくのだろう。

[18: 匿名さん]

ここで下がる下がると言っている人は一体何だろう？
本当に下がると確信しているなら、誰にも言わずにそのときを待てばいいし。
逆に黙ってたら下がらないから下げあおりしようと思っているなら、それは高層ビルを一人で持ち上げようとするようなものだし。

[19: 匿名さん]

下がる論者が下がって欲しい三井・三菱・住友あたりの物件は
下がりそうもないね。というか供給自体数えるほどしかない。

これだけ物件数が減ると、デべもまわりを見ながら供給量を
コントロールして売れる。住友なんてその最たるもの。

少子高齢化で需要が減るなんて超長期の需給より、足もとで
起こっている供給サイドの変化に気をつけないと相場は見えない。

サブプライム問題の日本での影響は、低金利の継続に尽きる。
1980年代後半、ブラックマンデーと円高進行の影響を見極めるため
低金利を維持したことがその後のバブルを生んだが、今回も全く
同じ雰囲気。
当時アメリカはサブプラではなくS&Lの不良債権問題を抱えていた
のもそっくり。

歴史は繰り返すって考えてる欧州系ファンドは日本の不動産は買いだ
なんて言い出してる。

[20: 匿名さん]

日本の低金利の根本的原因は、サブプライムや国際金融情勢などではなく、日本の産業競争力が相対的に落ちてきていること。

経済運営上、当局も不動産に資金を誘導せざるを得ないし、日本で一般サラリーマンが米国のように都心に広いマンションをもったり、通勤圏内に庭付き一戸建てをもつことはいつまでたっても無理。
アメリカはアメリカの、日本は日本の、香港は香港のそれぞれの住宅事情がこれまであったしこれからもある。

[21: 441]

久しぶりに見ると、すごい投稿量ですね。
今週はインドに行って参りました。経済成長を肌で感じることができるのはここが一番かもしれません。

とはいえ、日本並みの公共インフラが整うのはいつごろになるのやら、、おそらく無いと思えるほど、無茶苦茶でした。

海外に行くといつも感じることは、東京は捨てたもんじゃないということ。ドバイ、ソウル、香港、シンガポールもそうだけど、都市に厚み、深さが無いと感じます。ただ自分が日本人だからということなのかもしれませんが。

今色々調べてみると、少しずつ売れてますね世田谷物件も。
まあこの低金利の状況ですと、こんな感じで盛り上がりもせずにじり高展開でしょうか。

[22: 匿名さん]

441さん

自分も海外の都市にはよく行きますが、東京は世界一の都市だと
思います。

地下鉄など鉄道網の発達。
新宿、六本木、銀座、秋葉原、浅草など街の多様性。
世界有数の購買力を持った首都圏3,000万人の人口。
そしてなんと言っても治安のよさ。

成長率では上海などに負けますが、これからはバランス、均衡のとれた
熟成された都市になっていくのではないでしょうか。

[23: 匿名さん]

本気で上がるって思ってるなら嫌味な書込みする前に大人しく買ってれば？？？
デべ支援サイトじゃないんだからさ。

[24: 匿名さん]

東京都23区 住宅地の平均地価 （１㎡あたり、2007年）　

1位　 千代田 227.50 万円
2位　 港 　 　 148.75
3位　 渋谷 　 115.90
──<↑90超　Ｓ↑>──
4位　 文京　　89.76
──<↑80超　Ａ＋↑>──
5位　 中央　　78.25
6位　 目黒　　73.76
7位　 品川　　70.70
──<↑70超　Ａ↑>──
8位　 台東　　65.45
9位　 新宿　　63.24
10位　世田谷 60.73
──<↑60超　Ｂ↑>──
11位　中野　　53.56
12位　豊島　　52.80
13位　杉並　　51.37
14位　大田　　50.16
──<↑50超　Ｃ↑>──
15位　荒川　　44.30
16位　北 　 　 43.47
──<↓40未満　Ｄ↓>──
17位　板橋　　39.45
18位　江東　　38.00
19位　練馬　　37.22
20位　江戸川 33.26
21位　墨田　　31.80
22位　葛飾　　30.99
23位　足立　　28.87

[25: 匿名さん]

大人しく買いましたが？

[26: 匿名さん]

特定地域だけが目立っている区と、区全体で目立っているところとでくっきり差が出てますね。

いえ江東区の話ではなく、田園調布のある大田区と世田谷区の話です。

[27: 匿名さん]

>>23

デべ支援サイトに決まってるでしょ。

デベの広告だらけじゃん。

なぜあがるかを屁理屈をこねくりまわして解説
してくれる。

[28: 匿名さん]

結局家賃レベルと不動産価格はリンクするから、仕様・面積に
あまり差の無いワンルームの家賃推移を注意深く観察すれば良い。
家賃と不動産価格に大きな乖離があるところは要注意。
港区 14.20、中央区 11.65、千代田区 10.96、目黒区 10.72
渋谷区 10.67、品川区 8.87、新宿区 8.66、台東区 8.64
江東区 8.39、墨田区 7.93、文京区 7.87、世田谷区 7.71
大田区 7.42、豊島区 7.07、中野区 7.06、杉並区 6.78
北区 6.72、武蔵野市 6.67、荒川区 6.60、三鷹市 6.57
練馬区 6.45、立川市 6.40、板橋区 6.21、調布市 6.19
江戸川区 6.17、狛江市 5.99、小金井市 5.93、府中市 5.61
葛飾区 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56
国分寺市 5.44、国立市 5.43、東久留米市 5.07、昭島市 5.02
多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市 4.88、清瀬市 4.77
八王子市 4.75、東村山市 4.70、稲城市 4.56、福生市 4.25
青梅市 4.01

[29: 匿名さん]

>>20
今のアメリカで一般サラリーマンが
値上がり益を期待しないまともな返済計画で
都心に広いマンションなんか買えるの？？

[30: 匿名さん]

都心回帰の効果ですね。

都営地下鉄、初の黒字　大江戸線乗客増で１年前倒し
10月13日5時56分配信 産経新聞


　昭和３５年の開業以来、赤字が続いていた東京の都営地下鉄が４７年目の昨年度、初めて経常黒字を計上したことが１２日、分かった。１５日に開かれる都議会の公営企業会計決算特別委員会で公表される。都交通局は今年度からの黒字化を見込んでいたが、地下鉄大江戸線の乗客増加などで、１年早く黒字化を果たした。ただ、都営地下鉄は４７００億円にのぼる累積赤字を抱えており、今後は着実な削減が課題となる。

[31: 匿名さん]

>>28

家賃は東京の中心（東京駅じゃなくて）から東西均等に距離と比例している気がします。特にワンルームなどの単身者向けは。

ところが分譲住宅・マンションの価格になると、西高東低がはっきりと分かる。利便性が最重視される賃貸市場との違いがあると思われます。

でもこれは良く考えれば当然の話ですよね。

[32: 購入検討中さん]

>都心回帰の効果ですね。

全然関係ないでしょｗ　TXから新御徒町での乗り換え需要が多いらしいよ。

[33: 匿名はん]

＞１６
それにしても湾岸タワーの売り物件はすざましいね。
ベイクレとかゴーストマンションになるんじゃない？
駅徒歩14分、周りは汚い倉庫だらけ。

一句
住んでみてやっぱり気付く失敗ね

[34: 匿名さん]

>>31
分譲マンションの
郊外回帰が始まりますかね？
ＴＸ沿線は人気みたいですが。

[35: 購入検討中さん]

>住んでみてやっぱり気付く失敗ね

住む前に気付けよｗ、と思ってしまう。
不動産買うときは、周囲を少なくとも3時間ぐらい歩いて調査しないと...
一番良いのは、賃貸で1-2年暮らしてみて、町全体が気に入ったら初めて物件を探すこと。

[36: 匿名はん]

＞３５
おっしゃる通りでございます。
芝浦に住みたいのですが。　賃貸に2年は修行です。

[37: 匿名さん]

>>31
分譲マンションを選ぶ場合一番大切なのは
利便性じゃなくて
周りの自然ですよね。
ＴＸ沿線は緑が多くて最高ですね。
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F54%2F28.73&lon=139%2F57%2F39.07...

[38: 匿名さん]

>>28
>家賃と不動産価格に大きな乖離があるところは要注意。
家賃が安いのに不動産価格が高いところが危ないということだよね。
ということは逆の江東区はお買い得？

[39: 住まいに詳しい人]

なんか、また地域ネタに傾きそーだな
　
>>17
>中小デべの業況悪化でマンション価格下がると思ってる人って
>判ってない。

>耐震偽造問題が出た２年前にこれで暴落だって言ってた人いたけど、
>どういう力学が働くか考えれば結果は見えたのに。

今起きている事象と２年前の事象はまったく異なる独立した事象ですから
２年がどーだったかと言うお話をいくらしても
今起きている事象については何の説明にはなりません

それとも２年前にその説を唱えた人間と今「下がり始めた」と言っている人間が
同一人物であるから彼の言動は信用性が低いと言いたいのかな？

でもそれはあなたの脳内にしかない妄想ですよね
それともコノ掲示板の管理者に問い合わせてipアドレスを確認しているの？

だいたい２年前、その彼が唱えた説は
「耐震偽装」→「客に不安発生」→「買い控え」→「投げ売り」→「価格下落」
というシナリオでしょ
今起きていることで、あなたが否定しているシナリオは
「中小デベ売れ行き不振」→「中小デベ価格引き下げ」→「大手デベも追随」
というもの（実際は全然違う状況が進んでいる）
この２つには共通点がないでしょ、とても比較するよーな話ではない
　
　
>優良な物件では、中小デべが駆逐され、大手の寡占がますます
>進み、値崩れが起きにくい状況になっていくのだろう。

マンション市場には大手の分譲デベと中小の分譲デベしかいないと思っているの？

この２年間でマンション価格が30％も騰がっているのは
国内デベが弱気に仕入れていた時期に外資ファンドが高値で都心を買い漁り
大成功したのを横目で見ていた国内勢が一気に自分たちもファンドをつくり
土地を買いまくったため用地取得が一気に札束攻勢になったから

＃おかげファンド部門が同じ会社の分譲事業部が
目を付けていた用地を横からかすめ取られることもままあった

また分譲して売れ残ってもファンドが買ってくれるので在庫を抱える不安が
無くなり、思い切って高値で売り出すことが出来るよーになったのも一因

このように用地取得と在庫処理の二段階でファンドが大きな影響を与えたから
分譲価格が短期間で急上昇したわけで、この市場構造が崩れた今
中小だろうが大手だろうが、大きな影響を受けるわけで
大手はガタッと来ても「会社は潰れないだろー」というのはあるが
マンション分譲事業の具体的な個別物件の価格政策に関しては
中小デベと同じ影響は受けるわけです

だいたい大手だって、最近は都心物件なんてほとんどない
所沢だ三郷だなんて郊外でないと仕事を確保出来ないわけだし

[40: 匿名さん]

千葉県と東京都のワンルーム家賃レベル

浦安市 6.13、狛江市 5.99、小金井市 5.93、市川市 5.74、中央区 5.74、
船橋市 5.72、府中市 5.61、足立区 5.56、西東京市 5.56、町田市 5.56、
国分寺市 5.44、国立市 5.43、我孫子市 5.39、松戸市 5.28、柏市 5.10、
東久留米市 5.07、昭島市 5.02、多摩市 5.00、日野市 4.97、小平市4.88、
稲毛区 4.82、流山市 4.77、清瀬市 4.77、習志野市 4.76、
八王子市 4.75、東村山市 4.70、八千代市 4.61、若葉区 4.57、
稲城市 4.56、花見川区 4.45、福生市 4.25、青梅市 4.01、
鎌ケ谷市 3.93、野田市 3.93、佐倉市 3.92

[41: 匿名さん]

>>35
あなたの言うのは低層マンションというか鉄骨アパートの発想だな。
タワマンで暮らすと周囲の倉庫など見えないで、レインボーブリッジ
や都心のビルや広い青空の中で暮らす感覚だよ。
湾岸タワー買った友達に頼んでみせてもらいな。

[42: 匿名さん]

>>39さん
そんなに息巻いているならお尋ねします。
最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

[43: 匿名さん]

>>41
「住む」とは部屋だけじゃなく
まわりの街にも「住む」んだと思う

[44: 匿名さん]

住まいに詳しい人（よくも恥ずかしくもなく名乗るよ）
といい、元祖匿名はんといい、本質は自説に固執する石頭
本当にバ・カと呼んであげたいほど頑固だね。
こういうタイプは大成しないなぁ。おそらくは女にもモテない。

[45: 匿名さん]

>>43
だめだ、俺は路上生活者を相手に話はできん。

実際に住んでみればわかるよ。毎朝犬の散歩して歩いている
けど、どんどん綺麗に変わっていく街だよ。
あなたの僻みだ。

[46: 匿名さん]

>>38
ワンルーム家賃レベルＶＳ分譲マンション坪単価
港区 14.20、４５２
中央区 11.65、２９３
千代田区 10.96、４９１
目黒区 10.72、４１０
渋谷区 10.67、６１１
品川区 8.87、３６２
新宿区 8.66、３５９
台東区 8.64、３００
江東区 8.39、２９３
墨田区 7.93、２２８
文京区 7.87、３６８
世田谷区 7.71、３４２
大田区 7.42、２７５
豊島区 7.07、３６９
中野区 7.06、３４１
杉並区 6.78、３０３
北区 6.72、２６０
武蔵野市 6.67、？？？
荒川区 6.60、２９２
三鷹市 6.57、２１３
練馬区 6.45、２５３
立川市 6.40、１７０
板橋区 6.21、２３３
調布市 6.19、２０６
江戸川区 6.17、１９６

[47: 匿名さん]

出来上がった完成品を買うなら高いコストを覚悟しなさい。
再開発で変貌する街なら当初不便でも２年３年で見違えるように
環境が変わっていくものだよ。
当然最初は安い。でも条件が整ってくれば値が価値が上がる。
当たり前のことじゃないか。

[48: 購入検討中さん]

>>41 それは「引きこもり」って言うんだよｗ

>>45　湾岸にも色々あるからな。どこのことを言ってるんだよ？？？

[49: 匿名さん]

>>そんなに息巻いているならお尋ねします。
>>最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
>>５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
>>あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

なんだか上記レスを繰り返してる人がいますね。
宣伝ですか？？？
たぶんかなりのぼったくり価格で分譲されるでしょう。
が、たかだか500世帯規模がなんの試金石？？？
市場になんのインパクトもありませんよ。

[50: 匿名さん]

＞市場になんのインパクトもありませんよ

根っからの白雉だね。相手にできんな。

[51: 匿名さん]

×白雉
○白痴