23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[148: 匿名]

＞＞１４１
長期的な観点で考えると、国の借金が1000兆円もあり、出生率も増やせない危機的な状態なのに、誰もメスを入れない（入れられない）という国の価値が上がると思いますか？
その借金の金利を払ったり、役人や地方を食わすために今後益々税金が重くなる国が成長すると思いますか？
日本に住んでいると感じないが、海外から日本を見ると日本という国の異常さが良く分かる。任天堂、トヨタ、小松、などなど日本のグローバル企業は本当に良く頑張り稼いでいるし、銀行金利も超がつくぐらい低く投資しやすい環境である...がサブプライム以降の株価を見ると最も出遅れている。これは日本国自体が不健康な為に海外投資家が躊躇しているから、と思っていたら海外投資家だけではなく日本の投資家も利幅を取るだけのせこいデイトレーダーが主体の国になっているから....。国全体で痛みを伴った改革が無ければ普通の国には戻れない。

[149: 匿名はん]

東京駅から半径5キロ以内っていう発想をするのはどうかと。
豊洲と六本木を同じ扱いにするのは西側の住人に失礼な気が。

[150: 匿名さん]

発想が既に格差社会の下流だね
一般的なサラリーマンが買えないから価格が下がるはずだって・・・

70平米3LDKの賃料を仮に20万/月だとしよう
その賃料を3%で資本化したら幾らになるかわかる？
賃料20万/月の物件はまだまだその金額より安く買える
別に買えない人はいいのよ買ってもらわなくて
買える人が買って買えない人は買った人に賃料を払い続けて搾取されるという構図が確立されていくだけだから
買った人は搾取したお金でまた他を買うから買えない人が買えなくても別に供給は細らない

”平均の”所得と不動産価格が乖離しているからバブルだなんていう発想をしていると上流との差は広がるばかりですよ

[151: 匿名さん]

>>首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく減って行くでしょう。

減っていくも何もデべの頭数が増えすぎてますし、
売らないと存在出来ないのがデべの宿命ですから、
極端に物件が減るなんてありえないでしょ。

[152: 競合物件企業さん]

”平均の”所得と不動産価格が乖離すれば
実売がなくなるというのを理解できている?

[153: 匿名さん]

150みたいな書込みはうんざり。
あなたは高年収でしょうけどね。

[154: 匿名さん]

>>150
出た！！デベ！関係者！！

買えない人は買わなくて良いのは、その通りだと思うけどね。
健全な都市の発展には適正価格での物件供給が必要という意味で書いたまで。

あとね、大企業勤務800万てのは恵まれているほうですよ。
それを下流というなんて。
中小企業勤務の人のほうが遥かに多いのに失礼でしょう。

それと、今後の日本は間違いなく中流はいなくなり上流と下流に別れるよ。
アメリカ型社会になる。
マスマーケティングを考えるなら下流にどう売るかを考えないとね。

まあ、上流だけに売るという考えも否定はしないが金持ちの数は所詮少ないし、彼らはもう不動産を取得してる割合が高いだろうから、金持ち特化ではバンバン数は出ないわな。

[155: 匿名さん]

もうヤバイようですよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[156: 匿名さん]

>>150みたいな辛口発言は大切だよ。
甘いことや、都合のいい思い込みばかりじゃ、ネットは「鎮痛剤」の
効果しかもたない。
励ましは大事だけど、悔しいからこそ知恵を絞るのが人間。
俺が金持ちなら、逆に甘いことばかり言って、一生賃貸の人が増える
ように仕向けるけどな。
この手の情報板では余計な自意識は捨てて書かれていることの真偽を
読めるようにならなくちゃダメなんだろうね。

[157: 匿名さん]

>>154
中小企業だから給与が少ないという偏見はやめて欲しい。
リストラはシビアに行ったが、無駄な人間がいなくなった分、残った有能な社員には厚遇しているよ。
確かに会社がぶっ飛ぶリスクは大企業よりも高い。
その分、一蓮托生だから社員の意識は経営者と変わらないレベルにある。

[158: 匿名はん]

＞１５６
良いこと言うねえ。
君は金持ちになれるよ。

[159: 匿名さん]

外国人投資家のREIT売り越し額は６月〜７月で約６００億円
今後、外国人が買えば不動産は上昇するだろうし、売れば下落するのでは。
サブプライムショック後、9/20にBBBサブプライム担保債の価格は40を割り
アメリカの銀行が身動きを取れない状況になっている。
信用収縮が起こってるから、日本への不動産投資の再開は当分、無理だろうね。
それにサブプライムの問題が本格的に悪化するのは、これからだというよね。

日本人の移り気は早いもので、六本木ヒルズに閑古鳥が鳴き、
空き店舗が半年も埋まらないようだ。
新しいビルはすぐに古くなっていくからね。
もともと、収益還元法で決まる価格よりもずっと高くなっているし、
収益性を悪化させるビルが続出していくだろう。

高度成長期ならいざ知らず、経済活動を支えるべき中間所得層が
貧しくなっていくような社会で、地下の高騰を支えてきたのは
まぎれもなく、ファンドなんだから
資本が逃げれば、価格は下落する。

湾岸のマンションも、とりあえず、需要を食い尽くすまで
建設が続くはずだから、その後は当然下落するんだろうけど、
その潮目の変わるのが、今かもしれないよ。
9月3日発売のAERAには、東京の地価が下落に転じる
様々な根拠を挙げていたよ。
まあ、信じるかどうかは、人それぞれだけど。

[160: 住まいに詳しい人]

>>156
別に150の言う通りで構わないけど

問題は8000万円で仕入れた
千歳烏山とか練馬とか王子の70m2のマンションを
月20万円で貸せるかどーかなわけで・・・

[161: 匿名]

＞＞１６０
まあその辺の７０平米であれば、４０００万円〜駅近で５０００万円程度が相場観でしょう。賃料と比較してもその程度がリーズナブル。８０００万円などはボランティア以外の何者でもない。数年後に泣くことになるよ。

[162: 匿名さん]

マンション価格は用地価格4割、建築費用4割、粗利2割が標準だけど、新興デベがいくつか退場したところで用地競争は沈静化せず、建材価格上昇とゼネコンの重視スタンスで建築費用は上がりっぱなし。粗利も人件費・金利負担でこれ以上下げられない。

この状況で2年前の旧価格をもう一度などとボランティアを求められたら、デベはマンション事業を撤退するしかない。マンションデベは作り続けるしかないという意見もあるが、総合不動産はオフィスや仲介が伸び続けており問題ない。商社・オリは投資配分を減らすだけ。大京・藤和もオリ・地所傘下でマンション事業部門となる道がある。オーナー系はとっととＬＢＯで利益確定。

マンション販売不振のあとにくるのは、供給量をたもったままの価格低下などという消費者都合のゴールディロックスではない。1993年以前の、首都圏年間4万戸前後という市場縮小時代がまた来るだけ。

[163: 匿名さん]

市場が小さくなって結局価格が上がったというのはたくさんあるからな。

[164: 住まいに詳しい人]

>>161
それが今の相場感だと＠320〜330万円
70m2で7000万円ぐらいまで行ってるわけで
それなりの知識のある人ならオイオイと思う水準

ところが上がる上がる＊＊さんは
お金持ちがマンションを買って
＊＊＊に賃貸として分け与えてくれるから
これが＠380万円で8000万円もＯＫと言うわけですよ

[165: 住まいに詳しい人]

>>163
供給を半分にすれば高くても売れるんですかね？
８万戸×14年のストックは大きいと思うよ

[166: 匿名]

供給側の業者や地主の視点、需要やマーケットからの視点、とまあ人それぞれ立場や見る角度によって意見も違うので見ていて結構面白い。立場変われば考え方も違うが、一般的には供給側の都合に市場がついていく事は無いのでは。（不動産て特殊な市場？）　おそらく１５９さんの見方が的を得てるよ。

[167: 匿名さん]

1980年代までは、地方出身者が上京して、郊外に戸建てを建てるというのが、団塊の世代のサクセスストーリーでした。バブルでそれは埼玉・千葉に拡大しました。
崩壊後の不況・キャッシュフロー経営の一般化により、23区内保有していた社有地放出が起こり、マンションが大量製造された。その図式が崩壊した今、再度4万戸/年の時期に戻っても、不思議ではありません。
ただし、70年代80年代に企業の正社員として、地方出身者が上京して来た図式は崩れ、一部のエリートを除けば、地元に職が無いから来る者。需要も減衰していく訳です。多くの正社員は首都圏に住居・相続資産があるものが多く、それらを売って、わざわざ買いたいと思うような人気地域以外は売れないでしょうね。

[168: 匿名さん]

>>165

でもまだ新築マンションの供給数のほうが、中古マンション成約数より多いかですからね。
今のままではインパクトは薄いでしょう。

個人的にはリノベーションがもっと一般的になってほしいとは思いますし、そうなるとインパクトもあるんですが。

[169: 匿名さん]

政策的見地から見れば、19９7年の金融危機、1998年の公的資金注入
から先、地価下落を食い止め景気回復することが最大の課題だったよね。
不良債権処理が片付いたあとで、内需拡大のためのプロジェクトとして
汐留、丸の内、六本木ヒルズ、品川、品川シーサイド、飯田橋、神田　
秋葉原、東京八重洲、日本橋、ミッドタウンなど多大な数のビル建設
再開発が動いてきた。
バブル期をはるかに凌ぐ量のビルが建てられた。今現在も赤坂ＴＢＳ
霞ヶ関、浜松町などでは竣工目前のオフィスがある。
地下鉄も大江戸線ほか複数の新線が増えた。都市としての利便や価値は
各段に向上し、かつて歓楽街だった赤坂・六本木がかなりクリーン度を
増した。
オフィス需要は極めて堅調だ。
なぜなら、ホワイトカラーが東京に集中しているからだ。
派遣社員、契約社員を増やすことで企業は人件費を抑え成長する術を
身に着けた。その分スペースコストは増えるが一人当たり面積も
フリーアドレスなどで減っている。
オフィスだけでなくタワーマンション供給も、信じられないほどの短期間に
膨大な数を建設し分譲してきた。

その結果、バブル崩壊の1991年以降13年間下げ止まらなかった都心の地価
が上昇に向かった。外資が買いあさったのは、都市が価値を持った結果で
あって地価が上がった直接の原因ではない。
ふつうここまでの建設投資をしてきたら価値の増大が地価に反映されて
しかるべきなのだ。
これもデフレという病に冒され続けた日本人の意識の差なんだろうか。
金融の仕組みが土地取得の設備投資に向かわなかったせいなのか。
気がついた一部の不動産会社だけがせっせと物件を買い集めて大もうけ
したようだが。
地価があがることをまるで悪いことのように「バブル」と騒ぐ癖もなんとか
しないといけないだろう。
財政当局は地価を上げることで、信用創造のメカニズムを正常化したかった
はずだ。中小企業は土地資産を担保に運転資金を借りる以外に銀行は
カネを貸さない。土地が下がり続けるなかで、いくらベースマネーを増やした
ところで、マネーサプライは増えない。市場にマネーはゆきわたらない。
一方、新興株式市場を作って直接資金調達しながらベンチャーが伸びたけど
儲けた金で社長は不動産を買って、不動産に根抵当を打って運転資金を
調達している。不動産価格は新興株よりは価格がずっと安定している。
そんなこんなで高額なタワーマンションが売れてきた。
Ｊリート私募ファンドだの言っても、不調だ低調だという話になれば
投資家が引くのは早い。逆に昔ながらの不動産担保融資に依存する
社会に戻っていく。というか直接金融の比率などさほどは伸びていない。

なにしろ土地担保金融の最たるものが住宅ローンだ。
ここで地価が下がって住宅ローンが不良債権化することは何を意味するか。
ローン板のリンク先にあったが、http://www.laon-master.com/blog/
18年度の10年超の固定金利は1割程度の利用らしい。
これはショキングな事実だ。
世の中大半が3年固定以下の変動でカネをかりている。
今後、金利が上がっていけば所得が増えない家庭のローンは10年以内に
破綻する公算が高い。
しかし考えてみれば国家財政も同様の立場にあって、結果的に
税収を増やすかインフレになってくれない限り早晩財政破綻する状況に
ある。国家を国民が見習ったのか、国ぐるみでアメリカのような借金体質に
染まっていったのかはわからないが、バブルなのは地価ではなくて
家計なのだということは言えそうだ。

[170: 匿名さん]

企業が派遣を増やして人件費を抑えた結果が労働者の3割超が非正社員でローン審査も通らない有様なんだけどな。

地方から有能な若者が上京してくる事も少なくなるよ。
地方も団塊が定年退職して、公務員とかになりやすくなるから。
かつてより就職しやすくなった地方でも職を得られず、やむなく上京してくる若者もいるだろうが、彼らは優秀ではないので派遣労働者になり安アパート暮らし。
マンション購入層にはならないだろう。

[171: 匿名さん]

>>167
地方からの上京者は昔ながらの２極化ですよ。
大企業の正社員と
フリーター（昔は工場労働者だったが、今は飲食、販売等のサービス業）。
前者は都心部のワンルームに住んで、後者は西側近郊のミニ戸と安アパートの混在地域に住んでいます（中野区、杉並区あたり）。
ここ１０年余りのフリーター増加で、西側近郊のアパートは大賑わいで、
ＳＰＡでは下流社会を毎回取り上げて売れています。４０代に達した人達も増えています。

[172: 匿名さん]

>>170
なかなか良いポイントです。

首都圏の少子化進行度は地方よりはるかに深刻です。
大企業は人材不足を地方に頼らざるを得なくなります。

それでは、地方から優秀な人材を集めるのはどうしたら良いのか？
答えは１つになります。
住宅手当を厚くして、都心部居住のコストを企業が支払ってあげるのです。

[173: 匿名さん]

>>171
昔ならば大企業に魅力はあった。
安定性・年功序列・家族主義など暖かかった。
でも今は違う、成果主義・冷酷査定・リストラ等何でもあり。
でないと生き残れないのだから仕方がないが、結果として大企業に魅力は無くなった。
有名大学を出て大企業に就職すれば生涯安泰という図式は崩壊した。

それに対して公務員は魅力的。
かつての大企業にあった安定性・年功序列・家族主義などがまだ残ってる。

加えて、少子化。
地方でも核家族が増え、1人っ子も増えた。
親や親族とのつながりが薄くなる都会での大企業勤務を望まない層が増えるだろう。
昔のように優秀な子供がこぞって都会の大企業に就職する事は無い。
近所の役所で働いて、生涯安泰・家族も安定を望むだろう。

[174: 匿名さん]

>>173
地方公務員は大幅削減の方針ですよ。
団塊の世代引退で大幅に減るけど、
その補充はわずかで、将来の予想人口規模に合わせた採用になります。
いままで手厚かった行政サービスも、その地域の人口、所得水準に
見合ったものになって行きます。

それから、地方に住んでいる親たちも地方の将来性に自信が持てなく
なっているから、特に優秀な子供には首都圏への上京を勧めている
くらいです。
昔は、「わざわざ東京に行かなくても、地元にも良い仕事があるよ」
と言えたのですが、

学歴が低い層になると微妙で、
「東京のアパートに住んでフリーターするより、
近くの○○市の工場で仕事したら？車買ってやるから」
なんて会話が増えています。

[175: 匿名さん]

都心部から町工場、零細販売店がほとんど無くなって行きます。
この部門の労働力が不要になります。

[176: 匿名さん]

http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=13861


新宿では、賃料下がっているだね。

[177: 匿名さん]

都心の賃料はかなり上がってきてるよ。山手線内側中央線下側の路線価が２年前と比べて15％程度上昇してきているわけだから、賃料も15％上がって当然ってことなんだよね。ただ、更新のタイミングとかがあるからデータ的にはちょっと遅れてでてくるけど↑の記事にあるように現場では着実のその上昇が体感できるようになってきているわけです。これもまさにデフレ体質からインフレ体質への変化といったとこでしょう。家賃と給与がいちばん遅れてやってきてるといったとこでしょう。

[178: 匿名さん]

新宿西口の地価はあまり上がらなかったからな。
新宿はオフィス街としては斜陽で、
東口の商業地のほうが評価されていますね。
地下鉄新線期待でしょうが、
富裕層が都心回帰している中で、
長期で見た場合どうなるかは
大きな疑問符ですね。

[179: 匿名さん]

>>178
だったら、だとしても、でなくてもそれは折込済みでしょう。

[180: 匿名さん]

>>179
将来的には２３区のマンション価格分布図に与える影響も
考えておく必要がありますね。
特に新宿周辺でご検討中の人は。
高額マンションの場合、結構大きなインパクトになりますから

[181: 匿名さん]

将来的に２３区のマンション価格分布図に与える影響も
既に織り込まれてますが

[182: 匿名さん]

新宿周辺で売れ残りマンションが増えているようですね
ワンルーム賃貸も空き室だらけらしい
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/

[183: 匿名さん]

むりやり１かゼロ論調にしなくても・・・
売れ残れば作らない・売れれば作るだけ　波のひとつでしょ。

[184: 元祖匿名はん]

路線価が15％上がって賃料が15％上がるとか、、、ガセはやめようよ。

正比例するのが当然のように言いますが、過去そうなってますか？

新築賃貸の供給が増えて賃料単価の設定が上がっても意味ないんだよ。

そもそも稼動率が伴ってないと意味ないんだよ。

レジで15％値上げするなんていったら店子出てくよ。オフィスの話？

賃料と給料の上げが結局遅れてやってこない可能性は？

[185: 匿名さん]

公営住宅に住む斜陽産業に従事していれば、その可能性は高いじゃないか。

[186: 匿名さん]

地下鉄新線と言っても、
東横線が新宿三丁目と池袋を経由して埼玉に延びるだけでしょ。

なんで、新宿の高額マンションの売れ行きに影響するのでしょう？
みなとみらいに行けるから？埼玉の東武や西武駅に行けるから？

[187: 匿名さん]

新宿は水商売、渋谷はガキの溜まり場のイメージ定着がまずい。
リーマンが名刺交換で相手を判断するとき本社所在地が重要なんだ。
力のある優良デベさんなんとかしてくれ！

[188: 匿名さん]

結論ありきの理由付け、何を言ってもムダ。

いわゆる「上がる論者」がなぜ必死に説明するのか？
だまって買い漁ればいいのに。
その必死さが胡散臭く感じられているのでしょう。

説明すればするほど逆効果。

[190: 441]

待てば下がるというのは安易だね。
確かに物件は枯渇してるが、地道に中古も含めて100件くらい探せば、2-3件は損しない物件に当たるのでは。どんな物件でも買い得という時期は過ぎているのを文句言ってもしょうがない。今までが異常なだけだ。

見たところ、まともな仕様、価格のマンションは少しずつ更に無くなってきていますよ。探しもしないで文句言うだけってのは情けないね。

[191: 匿名さん]

考え方は人それぞれですから、違和感は仕方がないですね。
間違った認識かどうかは、これから市場で答えが出るでしょう。

それに住宅は「借りる」及び「実家」という選択肢もあります。

私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。
感じ方も人それぞれですから。

[192: 匿名さん]

>>私は「下がる論者」のほうが説得力を感じます。

だって必死に上がるって言ってるのデべと投資家だけだもの。

[193: 匿名さん]

>191
「借りる」はわかるが「実家」って人としてどうなのよw
下がる論者の前提も無理矢理でレベルが下がっとるな。

[194: 441]

どこまで下がったら買うのか今のうちに決めておいた方が良いね。
じゃないとまた結局買いのタイミングを逸するでしょう。

[195: 匿名さん]

人として？

二世帯住宅に住んでる方もいますよ。

[196: 匿名さん]

>>187
別に身の丈にあった本店でもいいでしょう？新宿に水商売や溜まり場の気があるとして、それを否定するほど崇高なお仕事なんてほとんどないでしょう？

[197: 匿名さん]

このスレを読んでいて，下がる論者はいるのはわかりますが，上がる論者というのはいないと思います。
上がる論者ではなく高値維持論者ですね。

上がる論者というのは，下がる論者が自分を否定する人に対して勝手につけているだけ。
下がらないんだったら上がるという論理のすり替え。

みんなが欲しくない所は下がるだろうし，欲しい所は高値維持していくっていう簡単な話。

下がる論者がいくら屁理屈こねても，人気物件は下がらないし，高値維持論者が反論しようとも下がっていく場所もある。

ところで下がる論者に聞きたい。
どこがどの程度まで下がったら，どのレベルのマンションを検討するのか？
また下げ止まりはいつなのか？
それを検討するのが有益だと思います。