23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[1041: 匿名さん]

そういう主旨のことをいっていない。このレベルというのなら
買えばよかったんだよ。私は４倍でも、裏から手をまわさないと
買えなかったよ。
＞200万も250万もそんなに変わらんよ、このレベルの物件は。
そういう傲慢さ大雑把さがよくないよ。

心配しなくても禿げはもう手遅れだ。
チ　ビ・デ　ブ・ハ　ゲ３つそろえると知性ややさしさが逆に光ったりするものだよ。

[1042: 匿名さん]

>>1040
山田ズーニーも知らずに日本語の勉強してこいだって・・・教養のある
方はいうことが違うなぁ

[1043: 匿名はん]

＞1036
赤坂ザタワーを購入予定の層は芝浦の中古は買わないと思うよ。
悪いけど。

[1044: 匿名]

志のある政治家や役人が出てこなければ沈没していくだけ。
小泉さんと小沢さんの良いところを掛け合わせたような？
日本を本当の意味で活性化させ、将来に夢を持ちたいね。

1)まずは800兆円規模のお国の借金を減らしていこう。
　借金減れば日本の格付けも上がり、投資も呼び込める。
　大構造改革で小さな政府、小さな役所、特殊法人や天下りは勿論廃絶。
2)交通インフラ安くし活性化：高速道路無料化、電車・バス・タクシー　　は半額（タクシー基本料高過ぎるから客も来ないし儲からない）
3)国債は大幅減、一時的には大不景気も国債に頼らない国へ大転換。
4)国民年金は集まらないし、若い人はどうせもらえないから社会保険庁
　とともに廃止、今ある財源は公平に分配。
5)道路や公共住宅、箱物への税金投入は無くしていき、外資が稼げる
　車、電機、航空、医療、通信、娯楽、素材、建設設備、プラントの
　強化へ税金使う。MADE IN JAPANのブランド強化
6)所得税を大幅減税し消費を増やす。
7)教育改革し若い世代のレベルを上げよう。
　ゆとり教育は根絶、長期休暇あるのだから土曜授業、生徒は競争、
　教員免許は5年毎に更新し不適格教員の排除・公立教員のレベルアップ
8)人口を増やそう。
　出産費用補助、子育て減税で出生率2.5人以上を目指す。

[1045: 匿名はん]

＞1041
投資用、住居用はともかくケープを購入できただけでも良かったと思うよ。　内廊下の高級感は虎TR,赤坂TRに負けてないし。

何百件も高層タワーを見てると物件、住人のレベルの差はわかりますよ。豊洲、月島あたりにはハリボテ系のタワーがわんさかありますから。
これで1億か？？みたいな。

[1046: 匿名さん]

>>1040
べんきょうしてきたからよんでね

＞それが結論にしても事実誤認が甚だしいな。

そうだとしても　ちょっとおもいちがいもあるね

＞グローヴ、ケープで物件平均坪単価が２２０万〜２６０万

ぐｒ−ぶ（えきから　みえるほう）、けーぷ　（けいむしょみたいなかたちのほう）
では　おねだんもだいぶちがったし

＞階と方位で坪単価に数十万円の開きはある。
うえとしたとでねだんがちがった　ながめのいいへやはたかかった

＞不動産のフェアバリューは、株価の理論値とは違う。
まんしょんのねだんはけいさんしてでるもんじゃないよ

＞そこまで流動性の高い市場で価格が定めれれるわけではない。
まいにちどこでもかえるというものではないよ


＞飲み屋の愚痴レベルの話というのはこういうことを言う。
いまさらいってもはじまらんでしょ　おにいさん

＞価値観は人それぞれ。
たかねでいいというひとだっているんだよ

＞赤坂パークコート、ザ・タワーが平均坪単価３５０万に
＞なれば芝浦アイランドケープも２００万かもしれない。

これからうりだすまんしょんがやすくうるならちゅうこも
やすくなるんだとおもうけそ

＞すべては一定の需給の相対枠の中で決まる。
いろんなところがぜーんぶやすくならないとむりだとおもう

＞市場というのは廉価で突出すれば裁定者が現れる。
とくべつにやすいのは、だれかがかってたかくうるよね

＞うまい話ににはみんな群がる。バーゲンセールは朝から
やすいものかいたいけどいくといつでもさきにだれかがかっちゃう

＞並んでも専門業者が横入りするのが現実だよ。
じょうほうをさきにつかんだものがち

＞エンドに売るのが一番手間隙かかる。
いっぱんのひとはぎんこうがおかねかしてくれないとかえない
ぎんこうのほんしんさはおかねのないひとほどじかんがかかる

＞結局資金力のあるものが大量買いするだけだ。
おとながいされたらぼうらにはまわってこない

＞抽選というシステムは中古にはないことを忘れないことだ。
こうこがあるからちゅうせんでうるけど、そうじゃないとはやおものがち
だから、じっさいちゅうこのたいりょうせーるはしょみんにはいきわたらない。

いいたいことは、ちゅうこはうりてとかいてのかけあいでねだんがきまる
そうばはとうじしゃがつくるということ　つよきのひとがかつ
あせっているひとがまける

ちゅうこそうばはそれだけのはなしだからね

[1047: 匿名さん]

>>1045
買ったのはグローヴ。ケープは遠い。当面売る気はないです。
値段は坪２６０万でしたね。

[1048: 匿名はん]

＞1047
芝浦アイランド、TTT、CMTあたり（ファミリー層にも買えたグレードの高い物件）がここ1年の湾岸物件の相場を左右すると思ってるので安くならないかとの希望も入ってます。　
豊洲、東雲のタワーはすべて見ましたけど所詮江東区なので購入者には悪いですが相場はほどなく下落に向かいます。　（PCTは例外）

[1049: 匿名さん]

中古は安値で出せば複数の客から同時期に買い注文がくる
やってみたらわかる。

[1050: 匿名さん]

中古相場を実際どうやってつかむか教えよう。

業者の査定でなく実際に売りに出して引っ込める人が実際にいる。
別にルール違反ではない。商道徳てきないは疑問符がつくが。

一般媒介だしておもいきり高値で出し
媒介契約のきれる直前にこのへんだなと思う安値で出す。
毎日ファックスが入る。
ローン条項つけなくていい（即金）とかいう客のはほとんど
は業者。もちろん一般の買主もかなりいるよ。

「買い替えがうまくいかなかった」と言って契約期間満了で
断る。相手も大抵は納得する。

売り手に宅建業法のような縛りはない。

買い手はひやかしで来てアホみたいな指値を入れる。
もし買い申し込みが受託されても資金繰りがうまくいかない
と逃げる。これでかなりリアルな相場はつかめる。
仲介業者はいくらでもある。気にせずにやってみればいい。
大抵は買い手の仲介契約など書面でかわしたりはしない。

[1051: 匿名さん]

×商道徳てきないは
○商道徳的には

[1052: 匿名さん]

水曜なのになんで今日は下げ論者が多かったか・・・おそらく仲介で
売りやすい物件が不足しているんだろうな。

[1053: 社宅住まいさん]

もう1000とっくに過ぎたな。

まぁ、結論は出てるけどね。

ケツまくって、逃げて逃げて逃げまくるべき相場。
あと３０年は日の目を見れない。

湾岸は多摩NTどころでないゴーストタウン化必至。

[1054: 元祖匿名はん]

新スレ立てましたので移行お願いします。皆さんお疲れ様でした。

その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/

[1055: 匿名さん]

>>1050
簡単に裏を掻かれるような気が・・

[1056: 匿名さん]

中古の買い手は冷やかしで来るよね。確かに。

だけど買い手は、売りに出た物件くらいは覚えてるので
出したり引っ込めたりしてると、訳あり物件だと思われるよ。

[1057: 匿名さん]

裏をかかれる？別にハナから売る気はないの。
売らされちゃうなんて話にはならないよ。
相場をさぐる手法は実際に、買換え特約の
物件売却で何度も経験してきているよ。
売りたくなければ２ヶ月の契約期間でやめる。
そのかわり買換えもあきらめる。

競りあがりも経験した。先着で決めたけどね。
とにかく、期間を決めて売るけど、限度価格ってのがあるよね。

何度も出すのは訳アリ？そりゃ売る気があるならね。
普通は１０年〜１５年は住むでしょう？

賃貸用を売るときは、欲張らずに売るのがいい。
どうせ利回りで買い叩かれるから、私は古い物件で
長期居住者がいるときは居住者の素性もわかっているから
仲介から売却話をもっていく。
１Ｌ以上なら空室になった時期にリフォームして実需で売る。
まぁ、それぞれ皆さん失敗しながら自分なりの工夫してきている。

[1058: 匿名さん]

不動産売買も最後は人間の信頼関係。代理人に頼む以上は、
相手を信頼して（信頼できる相手を選んで）任せてみる。
大手３社に同時に頼めば一社くらいはいい人材にあたるものだ。
おっちょこちょいと真からズルイ人間との見極めが大事。
素人さんは自分の知識のなさを負い目に感じて妙に仲介を
もちあげてみたり横柄になったりするからダメなんだ。
普通に接して、ずるいこと意に沿わないことを言い出したら
毅然とした態度で言うべきこという。
何を意っていいかわからないなら
「東京都の不動産指導課に文句をいうぞ」とか口からでまかせに
言えば、相手も従う。なるべくお互い腹をわった良い付き合い
ができたほうがいい。若手でなく中堅と付き合うのがいいような
気もする。

[1059: 匿名さん]

あと、自分が住んでる物件売るときは、
査定をとれば普通に近隣の成約事例の価格はわかるよ。
査定根拠を示す必要があるからね。
売らない場合に知りたいときは
①そのマンションの売りがでた際にこまめに下見にいく。
新築時の価格表はあるから坪単価の値上がりはわかる。

「親が越してきたがっている」といって
どの程度の価格まで交渉可能か聞く。その際に
もし近場に住めないなら親と新しい物件に同居も考えているので
自分の部屋をもし買い取るなら業者はいくらで買うか聞いてみる。
同時に担当から過去の成約事例を出させる。

[1060: 匿名さん]

はい、御立派。御立派。

素人さんは以上を参考にしないように。
ケースバイケースですから、自分で勉強して自分の判断で行動しましょう。

[1061: 匿名さん]

>>1060
うるさいスズメだなぁ。
勉強するのに他人の経験は参考にはなるだろうよ。

＞素人さんは以上を参考にしないように。

ぼくが困るから・・ってか？

[1062: 匿名さん]

1060は何を焦っているんだ？
1059の手法なんて中古売却した経験から見ても納得できるし、特にリスクもないと思うけど。

[1063: 入居予定さん]

1058とかの人。

駆引きが好きなんだね。

そんなにうそつかなくても、普段から業者と
細く長く付き合ってれば、正確な情報はもらえるよ。
但し、相手に、ただの素人客じゃないと認識してもらうことも必要だけど。

[1064: 匿名さん]

・・・と業者が申しております。普通の住宅の買換えなら
せいぜい年賀状のやりとりくらいあればマシなほう。
大抵は転職か転勤だ。物件売買経験５回以上ではじめて
そうおうの知己ができる。要はあるていど、信用とカネが
ないと業者も一般客と親しくしても後が続かない。

ひどい奴はいっぱいいたよ。騙すというより腹の探り合い。
「東京都の不動産指導課に電話するぞ」といって相手の
ごり押しを何度あらためさせたことか。
黙っていたら、賃貸保証会社（リプラスさんね）の上に
賃貸管理契約がついてきたりとか・・・まぁわざとらしい
『ミス』をやる仲介はいたよ。
普通に新築買うときだってフタマタかけて買うよね。買わない？
売るほうも抽選をずらすから、買うほうも本命の抽選にあたる
まで当て馬の先着順デ申し込んだ契約締結はできるだけ引き伸ばす。
もう少し安い金利のものの審査お願いしたい・・・とか言う。
先着順だから割高なので、当然こっちの要求は飲むよ。

あと、断りを入れるときは「ごめん。資金目処が急にきつくなって」
でいいんだよ。
こういう世界なんだから相応に知恵つけてやらなくちゃ。

[1065: 匿名さん]

＞賃貸保証会社（リプラスさんね）の上に
賃貸管理契約がついてきたりとか・・・

正確にいうと賃料回収保証会社の上に、賃料回収代行（０．５％の
月額手数料だ）がついてくるという汚さ。
こんなこと頼んでないというとそいつ「賃料回収契約をはずすと
リプラスが使えない」とか抜かすから、ア　ホ抜かせと叱った。
あいてを持ち上げると舐めてくる奴が多いのもこの業界。

＞但し、相手に、ただの素人客じゃないと認識してもらうことも必要だけど。

おっしゃる通り。これをさりげなく表現するのが難しいのだね。

[1066: 匿名さん]

今朝の日経に出てましたが、三井物産と野村不動産が共同で、フランス大使館の敷地脇に、定借５０年で坪８００万以上の高額マンション建てるらしいですね。
２０１０年着工で、価格帯は３億〜５億だそうです。定借でこの値段！広尾ＧＨで味をしめてこれからこういう定借物件が増えてきそうですね。
まだまだ都心人気地域は青天井で上がりそうです。

[1067: 匿名さん]

>>1066
日経はよく観測気球飛ばすから。信用しないほうが良い。