23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[1021: 匿名さん]

生産性が低い都心部の中小企業の淘汰が進み、
そこがマンション化して行き、
東京はしたいにコンパクトで効率的な国際都市に生まれ変わる。

一方、町工場系は郊外に立地する大規模工場に吸収されつつ、
郊外の大規模工場は地方との競争に直面する。

コンパクト化、効率化が進む都心部の地価は上昇するが、
地方との競争に曝される郊外の地価はしだいに地方レベルに近づく。

知的レベルが高い層が居住する都心部との区分けはより鮮明となる。
都心部の周辺、県境外周区は都心部居住者を支えるサービス業に
従事する労働者の賃貸エリアとなって行く。

[1022: 土地勘無しさん]

その他の生活必要費差し引いた後の圧倒的大部分を占める
（であろう）不動産投資に対しての考察が足りない人が
多すぎる気がするなぁ。「住処」であると同時に、人生最大級の
投資であることも事実。ブランドバッグとは桁が違いよ
（比べる人はいないだろうけど）

少なくともも、上がる上がると言い張っている
人には、本当に怖いくらいの危うさを感じるのを禁じえないよ。

[1023: 匿名]

>>1021
知的レベルというか人間性低過ぎ。
なんかこの人怖いよ。

[1024: 匿名さん]

都心と郊外でおこっている格差と同じことが、
世界レベルで言えば金融の先進国と、
日本のようなそれ以外の国の間に起きている。

はっきり言えばこれは、能力云々では全然なく、
ルールを作る胴元側にいるか、
ルールに従って金払って参加するお客さん側にいるかという話。

ものづくりや工場が日本に帰ってきたところで、
それは中国や後進国の生活水準の上昇とあわせて、
日本の水準が下落していつか鞘よせしていくだけの話。

世界のなかで日本の不動産を買うことは、
日本の中で郊外や僻地を買うのと同じだということを認識しないと。

[1025: 匿名さん]

>>1023
本人は意図してないんだろうけど、フリッツラングの映画メトロポリスの時代の感性そのまんまだからなー。
資本主義vs共産主義。
コテコテの20世紀的パラダイム引きずってるのがコワイ。
というかここまでステレオタイプだと興味深い。

[1026: 匿名さん]

>>1024
その次に来るであろう分散投資の話はもういいです（笑

[1027: 匿名さん]

将来的に
都心部居住は
一種のステータス化して行く可能性が高い。
東京に住みつつ、県境外周区で賃貸＋独身のままで終わる人が数多く
出てくる。退職後は地方なり郊外に家を持つ？
それとも地方、郊外の老人向けの賃貸ホーム？
お金がある人はすれなりに使い、
無い人は無いなりの工夫がある。

[1028: 匿名さん]

シンガポールでは知的レベルの高い人を計画的に住まわせ、
そうでない人を追い出している。
この知的産業時代にふさわしいもので都市を固めようとしている。
第三次産業にとって、立地する都市の集積度は決定的に重要だ。
例えば、アナリストが１日に３人の顧客と会うか、７人と会うかでは
仕事の中身は全く違ってくる。情報で勝負する産業を育てようと
思えば、知的レベルの高い人と人ができるだけ頻繁に直接顔を合わせる
機会が持てる都市にしなければならない。

[1029: 匿名さん]

>1028
947、864のコピペはもういいよ。。。

[1030: 匿名さん]

いやな話が多いが、
これが現実世界。
>>1024さんが言うことは
ある意味正しいが、
日本は団塊の世代の引退を契機に、
労働力過多の互助会型社会から脱却できると期待したいね。

自然淘汰、集中集積、生産性の向上。

[1031: 匿名さん]

金融に組み込まれた日本の不動産市場は‥
　今、自ら進んで住宅を購入しようとする人は一体、米国にどのくらいいるのだろうか。需給の関係が完全に崩れてしまった米国の住宅価格は、まだ相当程度下がるのは確実とわたしは見ている。日を追うごとに、その損失が巨大化していくことになるだろう。

　欧州中央銀行（ECB）と米連邦準備制度理事会(FRB）は異例の協調行動により、あわせて20兆近い資金提供が株式市場に対して行われているものの、問題の本格化はむしろこれからだ。サブプライムローンそのものの影響がたとえ限定的であるとしても、一家庭としての問題はなんら解決していない。住宅の資産性が保てなくなってしまったら、現在の米国では、いったい何を資産の裏づけとすることができるのだろうか。

　既に、米国には産業の競争力がない。実体のない資本主義経済に成り下がってしまっている。モノをつくる能力ではなく、高下駄を履いてモノを買う能力があるだけだ。

　基軸通貨であることや軍事力を裏づけとして、赤字を垂れ流しても許される状況にあったがゆえに、経済でも世界を主導してきたが、実体がないのだから壊れ始めたら早いはず。しばらく立ち直ることはできないだろう。GDPで最大比率を占める金融業・不動産業がだめになってしまったら、米国はどう立ち直ることができるのだろうか。

　ちなみにサブプライムローンの延滞率が高いのは、イリノイ州、オハイオ州、ミシガン州など、自動車産業への依存度が高い地域となっている。

　ご存知の通り、日本の不動産市場も金融の世界に組み込まれ始めている。REIT（不動産投資信託）市場は、規模では後発の英国やドイツにあっという間に追い抜かれたが、これが国内、とりわけ都市部に与えたインパクトは大きかった。新築マンション市場がここ数年、すさまじい勢いで値上がりしたのは、REIT・ファンドの旺盛な投資意欲に引っ張られたため。その新築マンション市場は今年後半から来年前半、在庫処分セールで調整を迎えることが必至なのだ。

　新築マンションの新価格・新々価格について行かなかった、あるいはついて行けなかったともいえる日本の住宅購入者は、結果的に健全だったというべきだろう。おかげで日本の住宅市場においては、とりあえずバブルは回避されたのだ。

　住宅という、安心感や落ちつき、安らぎの元となる器を、わざわざ世界の過剰流動性にさらす必要もない。都市部の新築マンションを買う場合、資産性がどうしても気になるものだが、住まいの第一義は本来、資産性という言葉には存在しないはずだ。

　資産性に過度に気を取られると、その絶対性を見失うことが多い。幸せなマイホーム購入の、唯一確かだといえる絶対的な羅針盤となるのは、住まいを手に入れる強い動機としての「夢」や「希望」や「目標」なのだ。それは、経済動向や金利や仕組みの中にあるのではない。一人ひとりの個性ある人生の中にのみ、あるものだろう。

[1032: 匿名さん]

>1031
さくら事務所コラムのコピペはもういいよ。。。

[1033: 匿名さん]

新築マンションよりも、
チャレンジ価格の中古マンションを
在庫処分セール価格にして欲しいものだ。

[1034: 匿名はん]

>1033
おっしゃるとおり。
芝浦アイランドなどはいいとこ坪200万だね。
つまり買値と同じ程度。
6900万を1億以上で売りだしても結局7000万程度でしか買わないと思う。

[1035: 匿名さん]

チャレンジ売り出し価格だけ見て、
それが現在の中古売買の相場なんだと
思い込む人が多過ぎますね。

[1036: 匿名さん]

>>1034
それが結論にしても事実誤認が甚だしいな。
グローヴ、ケープで物件平均坪単価が２２０万〜２６０万
階と方位で坪単価に数十万円の開きはある。

不動産のフェアバリューは、株価の理論値とは違う。
そこまで流動性の高い市場で価格が定めれれるわけではない。

飲み屋の愚痴レベルの話というのはこういうことを言う。
価値観は人それぞれ。
赤坂パークコート、ザ・タワーが平均坪単価３５０万に
なれば芝浦アイランドケープも２００万かもしれない。
すべては一定の需給の相対枠の中で決まる。

市場というのは廉価で突出すれば裁定者が現れる。
うまい話ににはみんな群がる。バーゲンセールは朝から
並んでも専門業者が横入りするのが現実だよ。

エンドに売るのが一番手間隙かかる。
結局資金力のあるものが大量買いするだけだ。
抽選というシステムは中古にはないことを忘れないことだ。

[1037: 匿名はん]

＞1036
ケープの価格表もってるもんで。
投資用にほしかったけど抽選でNG。
200万も250万もそんなに変わらんよ、このレベルの物件は。
そんなにリキんでつっこんでるとハゲるよ。
気楽に。

[1038: 匿名さん]

>>1031

さくら事務所ももうすこし作文がうまかったら
商売も上手なのだが,このままでは伝わらないよ
山田ズーニーさんを顧問にして添削してもらうといいな。

[1039: 匿名さん]

まあ芝浦が坪200万に下がることはねーだろうーな。。。

[1040: 匿名さん]

>>1036 が結局何を言いたいのか良く分からん。これこそ飲み屋の愚痴だよなｗ　もっと日本語の勉強してから出直して来い。