23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[148: 匿名]

＞＞１４１
長期的な観点で考えると、国の借金が1000兆円もあり、出生率も増やせない危機的な状態なのに、誰もメスを入れない（入れられない）という国の価値が上がると思いますか？
その借金の金利を払ったり、役人や地方を食わすために今後益々税金が重くなる国が成長すると思いますか？
日本に住んでいると感じないが、海外から日本を見ると日本という国の異常さが良く分かる。任天堂、トヨタ、小松、などなど日本のグローバル企業は本当に良く頑張り稼いでいるし、銀行金利も超がつくぐらい低く投資しやすい環境である...がサブプライム以降の株価を見ると最も出遅れている。これは日本国自体が不健康な為に海外投資家が躊躇しているから、と思っていたら海外投資家だけではなく日本の投資家も利幅を取るだけのせこいデイトレーダーが主体の国になっているから....。国全体で痛みを伴った改革が無ければ普通の国には戻れない。

[149: 匿名はん]

東京駅から半径5キロ以内っていう発想をするのはどうかと。
豊洲と六本木を同じ扱いにするのは西側の住人に失礼な気が。

[150: 匿名さん]

発想が既に格差社会の下流だね
一般的なサラリーマンが買えないから価格が下がるはずだって・・・

70平米3LDKの賃料を仮に20万/月だとしよう
その賃料を3%で資本化したら幾らになるかわかる？
賃料20万/月の物件はまだまだその金額より安く買える
別に買えない人はいいのよ買ってもらわなくて
買える人が買って買えない人は買った人に賃料を払い続けて搾取されるという構図が確立されていくだけだから
買った人は搾取したお金でまた他を買うから買えない人が買えなくても別に供給は細らない

”平均の”所得と不動産価格が乖離しているからバブルだなんていう発想をしていると上流との差は広がるばかりですよ

[151: 匿名さん]

>>首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく減って行くでしょう。

減っていくも何もデべの頭数が増えすぎてますし、
売らないと存在出来ないのがデべの宿命ですから、
極端に物件が減るなんてありえないでしょ。

[152: 競合物件企業さん]

”平均の”所得と不動産価格が乖離すれば
実売がなくなるというのを理解できている?

[153: 匿名さん]

150みたいな書込みはうんざり。
あなたは高年収でしょうけどね。

[154: 匿名さん]

>>150
出た！！デベ！関係者！！

買えない人は買わなくて良いのは、その通りだと思うけどね。
健全な都市の発展には適正価格での物件供給が必要という意味で書いたまで。

あとね、大企業勤務800万てのは恵まれているほうですよ。
それを下流というなんて。
中小企業勤務の人のほうが遥かに多いのに失礼でしょう。

それと、今後の日本は間違いなく中流はいなくなり上流と下流に別れるよ。
アメリカ型社会になる。
マスマーケティングを考えるなら下流にどう売るかを考えないとね。

まあ、上流だけに売るという考えも否定はしないが金持ちの数は所詮少ないし、彼らはもう不動産を取得してる割合が高いだろうから、金持ち特化ではバンバン数は出ないわな。

[155: 匿名さん]

もうヤバイようですよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[156: 匿名さん]

>>150みたいな辛口発言は大切だよ。
甘いことや、都合のいい思い込みばかりじゃ、ネットは「鎮痛剤」の
効果しかもたない。
励ましは大事だけど、悔しいからこそ知恵を絞るのが人間。
俺が金持ちなら、逆に甘いことばかり言って、一生賃貸の人が増える
ように仕向けるけどな。
この手の情報板では余計な自意識は捨てて書かれていることの真偽を
読めるようにならなくちゃダメなんだろうね。

[157: 匿名さん]

>>154
中小企業だから給与が少ないという偏見はやめて欲しい。
リストラはシビアに行ったが、無駄な人間がいなくなった分、残った有能な社員には厚遇しているよ。
確かに会社がぶっ飛ぶリスクは大企業よりも高い。
その分、一蓮托生だから社員の意識は経営者と変わらないレベルにある。

[158: 匿名はん]

＞１５６
良いこと言うねえ。
君は金持ちになれるよ。

[159: 匿名さん]

外国人投資家のREIT売り越し額は６月〜７月で約６００億円
今後、外国人が買えば不動産は上昇するだろうし、売れば下落するのでは。
サブプライムショック後、9/20にBBBサブプライム担保債の価格は40を割り
アメリカの銀行が身動きを取れない状況になっている。
信用収縮が起こってるから、日本への不動産投資の再開は当分、無理だろうね。
それにサブプライムの問題が本格的に悪化するのは、これからだというよね。

日本人の移り気は早いもので、六本木ヒルズに閑古鳥が鳴き、
空き店舗が半年も埋まらないようだ。
新しいビルはすぐに古くなっていくからね。
もともと、収益還元法で決まる価格よりもずっと高くなっているし、
収益性を悪化させるビルが続出していくだろう。

高度成長期ならいざ知らず、経済活動を支えるべき中間所得層が
貧しくなっていくような社会で、地下の高騰を支えてきたのは
まぎれもなく、ファンドなんだから
資本が逃げれば、価格は下落する。

湾岸のマンションも、とりあえず、需要を食い尽くすまで
建設が続くはずだから、その後は当然下落するんだろうけど、
その潮目の変わるのが、今かもしれないよ。
9月3日発売のAERAには、東京の地価が下落に転じる
様々な根拠を挙げていたよ。
まあ、信じるかどうかは、人それぞれだけど。

[160: 住まいに詳しい人]

>>156
別に150の言う通りで構わないけど

問題は8000万円で仕入れた
千歳烏山とか練馬とか王子の70m2のマンションを
月20万円で貸せるかどーかなわけで・・・

[161: 匿名]

＞＞１６０
まあその辺の７０平米であれば、４０００万円〜駅近で５０００万円程度が相場観でしょう。賃料と比較してもその程度がリーズナブル。８０００万円などはボランティア以外の何者でもない。数年後に泣くことになるよ。

[162: 匿名さん]

マンション価格は用地価格4割、建築費用4割、粗利2割が標準だけど、新興デベがいくつか退場したところで用地競争は沈静化せず、建材価格上昇とゼネコンの重視スタンスで建築費用は上がりっぱなし。粗利も人件費・金利負担でこれ以上下げられない。

この状況で2年前の旧価格をもう一度などとボランティアを求められたら、デベはマンション事業を撤退するしかない。マンションデベは作り続けるしかないという意見もあるが、総合不動産はオフィスや仲介が伸び続けており問題ない。商社・オリは投資配分を減らすだけ。大京・藤和もオリ・地所傘下でマンション事業部門となる道がある。オーナー系はとっととＬＢＯで利益確定。

マンション販売不振のあとにくるのは、供給量をたもったままの価格低下などという消費者都合のゴールディロックスではない。1993年以前の、首都圏年間4万戸前後という市場縮小時代がまた来るだけ。

[163: 匿名さん]

市場が小さくなって結局価格が上がったというのはたくさんあるからな。

[164: 住まいに詳しい人]

>>161
それが今の相場感だと＠320〜330万円
70m2で7000万円ぐらいまで行ってるわけで
それなりの知識のある人ならオイオイと思う水準

ところが上がる上がる＊＊さんは
お金持ちがマンションを買って
＊＊＊に賃貸として分け与えてくれるから
これが＠380万円で8000万円もＯＫと言うわけですよ

[165: 住まいに詳しい人]

>>163
供給を半分にすれば高くても売れるんですかね？
８万戸×14年のストックは大きいと思うよ

[166: 匿名]

供給側の業者や地主の視点、需要やマーケットからの視点、とまあ人それぞれ立場や見る角度によって意見も違うので見ていて結構面白い。立場変われば考え方も違うが、一般的には供給側の都合に市場がついていく事は無いのでは。（不動産て特殊な市場？）　おそらく１５９さんの見方が的を得てるよ。

[167: 匿名さん]

1980年代までは、地方出身者が上京して、郊外に戸建てを建てるというのが、団塊の世代のサクセスストーリーでした。バブルでそれは埼玉・千葉に拡大しました。
崩壊後の不況・キャッシュフロー経営の一般化により、23区内保有していた社有地放出が起こり、マンションが大量製造された。その図式が崩壊した今、再度4万戸/年の時期に戻っても、不思議ではありません。
ただし、70年代80年代に企業の正社員として、地方出身者が上京して来た図式は崩れ、一部のエリートを除けば、地元に職が無いから来る者。需要も減衰していく訳です。多くの正社員は首都圏に住居・相続資産があるものが多く、それらを売って、わざわざ買いたいと思うような人気地域以外は売れないでしょうね。