23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[125: 匿名さん]

>>123
だから、
東京駅から半径５ｋｍ圏内にしないと駄目だと言ったでしょ。

[126: 匿名さん]

供給過剰ねぇ（笑）
この言葉に泣いた人が何人いたことか

[128: 匿名さん]

>>127
コンパス使って地図に描いてみれば分かるよｗ
東京駅から半径５ｋｍ・・・・・・・・・・・・・

[130: 匿名さん]

東京駅から半径５ｋｍと城東（不動産業者の用語）とは関係ないよ。
都市構造上のお話だから、業者のみなさんにはピンと来ないかもしれませんね。
目先の価格変動より、もっともっと先の話なんだが、
確信犯的に分からないフリですかｗ

都心エリアにこだわるなら、狙いは断然中古マンション！
http://allabout.co.jp/1/213184/1/product/213184.htm?FM=tagaa
http://www.sumishin-re.co.jp/Mpro/?allabout3_5

[131: 匿名さん]

日経ビジネスとエコノミスト。
読んでみるかい

[132: 匿名さん]

中古マンションなんて地震恐くて買えません

[133: 匿名さん]

大幅な価格調整局面入りか
この新聞見出しですね。

[134: 匿名さん]

首都圏
　　　　　　　 分譲住宅 新築マンション 中古戸建て 中古マンション
年齢（歳）　　　　 35.8 　　36.4　　　　　 37.2　　　　 37.7
家族数（人） 　　　3.1　　　 2.5　　　　　 3.0　　　　　 2.5
世帯年収（万円） 　700.3　　 725.2 　　　　672.9　　　　 678.3
住宅面積（平米）　 100.8 　　76.0 　　　　110.2　　　　　 73.1
購入価格（万円）　 4,096　　 3,865　　　　 3,215　　　　 3,076
手持ち金（万円）　 1,048　　　 978　　　　 794　　　　　 750
２００６年の首都圏新築マンション販売実績より
２５００万円以下　　　　３９３７戸
２５００〜３０００　　１０４６９戸　
３０００〜３３００　　　７９９６戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３３００〜３５００　　　６０９０戸←ここから都心部の中古レベルになって行く、どっちにしようかな？
３５００〜３７００　　　６０９８戸
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
３７００〜４０００　　　８１６２戸
４０００〜４３００　　　６２５０戸　このあたりが一般サラリーマンの予算（近郊、郊外なら新築買えるが、都心部だと中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４３００〜４５００　　　３６６２戸
４５００〜４７００　　　３０６３戸　一般サラリーマンがちょっと無理するレベル（ブランド力がある近郊・郊外新築、都心部の築浅中古）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
４７００〜５０００万円　３８３５戸←ここから都心部新築の購入が可能（そこそこのサラリーマンじゃないと無理、全体の約２５％に相当）
５０００〜５５００　　　４７４１
５５００〜６０００　　　３２２８
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８

[135: 匿名さん]

都市構造
５ｋｍ
新東京タワー


このフレーズを＊＊＊＊にしてほしい

[136: 匿名さん]

>135
同意。
東京駅5㌔イ言者って最早荒らしのレベルだよな。

[137: 購入検討中さん]

常識的に考えて、東京駅なんて何もないのに...。そこから5km圏って言われても...。

[138: 匿名]

シティタワー品川などの割安な定期借地マンション以外は中古マンション買いでしょう、特に阪神大震災以降の耐震性改善物件(10年以内物件)がお勧め。普通の所有権マンションなどは買った途端に1000万円は下がるし、今の新築価格は賃金や貯蓄が増えていないのにバブルだよ。多少給料が増えても税金や保険料が増えているので実質手取りは伸びていない、年金などの不安もある、サブプライムのリスクもボディーブローで利いてくる。耐震審査が厳しくなったので、新築物件が着工できない、出回らないとの記事があった、普通であれば需要より供給が減るので売り手市場になるハズも、実態はその逆で値下げの打診やひつこい売り込み、不動産チラシが非常に増えている。恐らく多くの人が割高な不動産を買い控えており、グローバル企業や一握りの資産家向けの都心一等地以外は来年後半から下降局面に入るハズ。北京オリンピックが終わり、中国バブルも弾けるであろう２００８年末には新築マンション価格も２割は下がるのでは？みなさんはどのように感じていますか？

[140: 匿名さん]

>>138
住宅地の場合、いったん上がった地価はそう簡単に下がりませんよ。
土地の売主の中心が個人ですから、高値が忘れられない、急いで売る
理由が無い。この２つがある限りは、売りしぶり、塩漬けになる。
高値のまま、マンションの供給量が減って、だましだまし地縁のある
人に少量を売って行く。こんなところでしょう。
今年は、昨年の販売戸数の半分以下になる区も出てくるでしょう。

[141: 匿名さん]

>>138

中国は完全にバブってる気がするが、
特殊な国家体系なのでやばくなったら
国家権力が介入して底辺を切り捨てて
終わるでしょ。

とは別に北京オリンピックの後は上海万博。
その後もイベント沢山。資源は当面大陸で
消化されます。そのあとはインドの成長が
見込まれます。

日本の行く末はどうなるのやら・・・

[142: 匿名さん]

さらに郊外になると話は変わってきます。
土地はふんだんにありますし、売り切ってしまいたいと思っている人と
企業、公共団体がたくさんあります。
高値では売れないと見れば、デベの言い値で下げていくでしょう。
中古物件もほとんど売れない状況だから、これも足を引っ張る。
こんな状況ですから、デベは在庫処分に追われ、また怖くて
仕入れ値も決められずで、郊外についても供給が激減するでしょう。

結局、適正価格で、多くの購入者が見込める一部の地域に
供給が偏り、首都圏全体のマンション供給数はここ数年は大きく
減って行くでしょう。
購入しそこなった人は賃貸に回るしかないでしょう。
実際東京都の着工数は、分譲が減り、賃貸が増える傾向を示しています。

[143: 匿名]

>>140
老婆心ながら「バブルでなかったら」と条件を入れた方が良い。
138の仮説は現在がバブル状態というベースでの話。
1990年のバブル崩壊を経験している方であれば分かっていると思うが、
売主の都合など関係ない。金の流れや景気(人の気持ち)次第で落ちるものは落ちる。ここ数年は海外投資家の資金もJ-REITに集まり、それが今のバブルの元となり地価も上がった。J-REITのここ半年の動向を見ると分かるが既に落ち込み出している（サブプライム前から）。不動産関係者や建設業者、銀行などは焦りだしているハズ。今の高値で新築マンションは絶対に買うべきでないと思う。買うなら中古か定借物件にしておいた方が無難。待てるなら138の言うように2008年末以降にした方が資産の下落リスクも軽減できるのでは？

[144: 匿名はん]

TTTとCMTの竣工後の動きが気になります。
新築が限られるのでここら辺の動きが他に影響を与える。

6000万で買って1億で売りに出す、みたいなことになると予想するが実際売れるかどうか疑問。

[145: 匿名さん]

新築でも郊外区は下がりだしているよ。実際の話として。

今のマンションの売り方って
１．ＨＰなんかで先行して会員募集
２．会員に対して、先行案内会を開催して予定価格をお知らせ
３．会員の反応を見て、正式価格を決定
４．会員とそれ以外にもモデルルーム正式ＯＰＥＮを通知
５．モデルルーム来場者に正式価格を教える
６．要望書受付
７．要望書の出具合を見ながら、分譲部屋数とスケジュール決定
８．正式申し込み、抽選、契約

なんだけど、ちょっと前までは２の予定価格から３の正式価格になる時に上がるケースが多かった。
それが、最近では下がるケースが増えている。
予定価格を教えると「そんなに高いなら見送ります」って反応が多いためだろう。

もう買っちゃった人が多く、そんなに購買層が残ってないのと最近の高値に付いていけず購入を諦めた人が多いのか、来場者数も伸びないとこが多い様子。

エンドが冷めてきているのを販売現場の人は敏感に感じていると思うよ。
特に都心区以外の普通のリーマン対象にしている物件ではね。

[146: 匿名さん]

>137
大丈夫ですか？
今最も開発の進んでるエリアですが…もしかして『駅』そのもののことを言ってる？

[147: 匿名さん]

平均所得が下がり続ける現在、東京都下の従業員数1000人以上の大企業リーマンでも年収は40歳で800万（残業代込・税込）です。

年収の5倍を不動産取得に当てるのが平均的なので予算は4000万前後。

4000万で一家（両親と子供で3人としましょう）が暮らせる間取りとなると70平米3LDKくらいでしょうか。

新築の70平米3LDKが4000万で買えるくらいが望ましい価格とすると、現在23区内では、ほぼ無理。
ちょっと前（1年前くらい？）までは荒川区や足立区なら買えましたけど。
それを考えると、ここ1年の値上がりは行き過ぎでしょう。

1年前くらいの水準に下がれば、また売れ行きが良くなると予想しますが。
ただ、当時より減税も無くなり、社会保障負担も上がりでリーマンの手取りが減ってるので、もうちょっと下がらないと厳しいかもね。