23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[992: 匿名さん]

住宅を買うには二つの側面があるでしょ（ローン組む場合）

レバレッジと
投資

十分純資産があるひとが（キャッシュで買えるひとが敢えて借り入れおこして、安い物件--下げ相場で）不動産を買って実質的に他の資産への投資資金にするのなら悪くないと思う。つまりレバレッジ部分は廉価で魅力的。

しかしそれとセットの東京の不動産への投資はノーサンキューだな。

一方で上げ相場で、既にあがっちまった物件をネット資産大赤の過剰なレバレッジで買うのは自殺行為に近い。

その辺を分かってやってればいいけど。

今日、久々に城南区版住宅情報見て思った以上に相場が軟化してたので余計にそう思ったよ。

[993: 匿名さん]

結局あらゆる要素は価格に織り込まれてるのに、いろいろ考えるだけ損じゃありません？

[994: 匿名はん]

長期ではほぼ織り込まれるが短期では市場も大いに誤るよ。
特に日本の不動産なんて、情報の共有化が非常にお粗末だから。

取引事例データの共有化は、これでも幾分進んだが、他の
国に比べてまだまだ。しかもこの国の人間の投資教育水準の
低さは正に恥ずべき水準。


考えて損なんてことはなくて、
考えたら、損したことに気付いちゃうからいやなんでしょ。（わら）

[995: ご近所さん]

それでも俺は自己居住用買ってるが、

自己居住用物件価格の7割程度の資産が別にある。
運用能力も、まぁ、ある。

これでもダメ？

[996: 441]

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

過大なリスクって、何？過大なリスクに対して銀行は金を貸す？
株に投資をする人に融資しない銀行は＊＊？
不動産は、ハイリスクローリターン商品であることは証明されている？
へえ


基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

誰の方針？そんな人いたっけ。ここに。

[997: 匿名はん]

>過大なリスクに対して銀行は金を貸す？

貸すに決まってるじゃない。
だから、バブル後に自殺者まで出たんじゃないかい。

懲りない人達は沢山いるけどね。
頭の良い人達は同じ過ちは犯さないから、形をかえて、違うように見えるようにやってるけど、中身は同じ。

[998: 441]

その自殺者を平均に議論するのは間違いだってことを言いたい。

まあ資産ポートフォリオの選択議論はファイナンス理論の結論としては個々人の選好に依存するということなので、議論してもしょうがないという結論になるので、もうやめませんか、というのが本音です。

[999: 近所をよく知る人]

日本の不動産が世界一のおよい投資と考える人--
ほとんど皆そうでしょ。
自覚はないと思うけど。行動から帰納される大前提はそうならざるを得ない。

まず、日本の銀行にリスクをプライシングする能力はゼロですよ。
だから、レバレッジ部分はおいしいという人が結構いるんでしょ。

それから、銀行が見てるのは、不動産の担保能力というよりも、
借金を返す債務者のコミットメント具合でしょ。日本人にとって
自宅の借金を万歳しちゃうのは赤っ恥だからね。

株を買う人には、証券会社が信用取引という形で
クレジットをつけるよね。

でも、普通はある程度金のあるやつがやるんだよ。
買い入れる資産を担保に借金して買うのは、
LBOだよ。

今、子供が生まれて、その子が成人する時に
渡してやるための資産の種銭が1億あったとする。

その金をどう投資する？

赤坂の1億のマンションに全てつぎ込むか、
世界の株・債券・商品・証券化された不動産などに分散投資するか？

[1000: 匿名さん]

>>997

998の意見に激しく同意。

議論・記述内容事態がおかしな方向に向かっている。
スレも1000に達するので、このスレは暫く休憩か閉鎖した方が良い。

[1001: 社宅住まいさん]

個々人の選好に依存する？

分かってないね。それは単一の最適リスクリターンフロンティア上の話だよ。
そういうレベルじゃなくて。
単一フロンティア上のどの点を選ぶかじゃなくて
投資フロンティア自体が違うんですよ。

単純なポートフォリオ理論の分散効果だけで明確な差が出る。

一点買い
不動産
日本

これ以上強力なリスクテイクはないよ。
世界中のあらゆるアセットクラスからどういう理屈で
この強烈な超ド級の集中リスクテイクになるのか
誰も説明できないだろう。

これに対して、
分散ポート
他アセットクラス
多国籍・他通貨

もし、こういったポートで日本不動産一件投資と同じ量の
リスクをとったら（そんな大きなリスクなかなかとれないと思うけど）
リターンははるかに分散ポートが上回る。

投資の本の第一章の最初の10ページに必ず書いてあるレベルだろ。

もうあほらしいからやめた。
今日は特にレベル低い。

[1002: 441]

>>999
だからそれは個人個人で違うんだよ。絶対的な回答は無いの。もういいよそれ。

[1003: 441]

>>1001
君だけ四次元空間に行って下さい。さようなら。

[1004: 購入検討中さん]

http://nsk-network.co.jp/070721.html

むむ難しくてよく分からんが、

明らかに
998=1000=何も分かってない（俺と同レベルかそれ以下）だろ？

[1005: 購入検討中さん]

999

本当に分かってないね。
世界にポートフォリオ理論が出てから、50年くらい経つと思うが、
未だにその恩恵に預かれない人が多いんだね。

二極化とはよく言ったね。正に無知と怠惰が分水嶺だね。

[1006: 441]

>>1004
その君がリンクしてくれたものの結論を見なさいよちゃんと。

[1007: 匿名さん]

>>989
あんたＥＤなんか、バ■アグラで簡単に治療できるわよ。
スリむけるまでできちゃうんだから。
・・・そういえばうちにまだ一錠あったんじゃないかしらね。
それに比べて「持ち家否定症」はＤＶ。一個位が上なの。　

まぁいいけど
ＤＶ（ドメスティックバイオレンス）のケース

「ねぇ、あなた。そろそろケメ子も小学生５年生よ。スネ雄ももう
幼稚園だし、マンション買いましょうよ」
「＊＊ヤロウ！！トレード中は話しかけるって言っただろっ！」
びゆー・・と音をたてて飛んでくるガラスの灰皿。
「マンコミの２３区板読んだら、下がる論の人の話はむずかしくて
私、やっぱり不安になってきたの。」
「貴様、俺の言うことになっとく出来ないんだな。
これでもくらえっ！」
飛んでくる１ｋｇの金塊が鈍い音をたてて木造アパートの壁を突き破る。
「あなた、お願いだから・・暴力はやめて」

「トレード中は静かにしろって言ってあるだろう。次にマンション買おうなんて
言ったら。原油をぶちまけるぞ。」
「あなたこんなものばかり買い込んで、ケメ子の学資はどうするつもり。」
「うるせぇ！・・あっホントに撒いちまった。くせぇなぁ・・あついけね
さっきの灰皿から火のついたタバコが・・・」


これよりずっとましなのが

ＡＶね。これもＤＶＤだからＤＶではあるけど・・・

ようするに奥さんいらない。子供もいらない。左手とティッシュで
幸せになれる人。マンションも買わずにすむ。家は親と同居。

[1008: 匿名さん]

９８９が悪いんだぞ。下半身の話題にふりむけるんだから。
ところで、トヨタ下がってきたじゃないか。今週末６０００円割れしたら
キミらも少し見直してあげるよ。

[1009: 匿名さん]

分散ポートフォリオ理論とやらの恩恵にあずかっている人が持ち家ぐらい何故買えないんだよ。いや、「買わない。」んだったか。どっちでもいいけど。
現実に背を向け、少ない資金が複利効果で増える「はず」の「理論上の」未来を夢見ているだけなの？
資産に対するスタンスは441氏の通り人それぞれ。押し付けられる筋合いはないね。

[1010: 匿名さん]

車買えば駐車場いるよね。奥さんもらえば家がいる。

車大事にする人は屋根付き駐車場。奥さん大事にする人は
持ち家ってことなんじゃないかね。

家買って転勤するってのがうちの会社のジンクスだが、
夫婦仲をやり直そうと家買うと
大抵は悪いほうにすすむみたいだ。

持ち家は愛情。
投資は家族と奥さんにむけてなさってくださいね。

お金でなく「感謝の気持ち」を言葉と行動で示す。
そうですよね？

資産価値って転売価格−ローン残高だからしょせん庶民の
マイホームは最初からゼロに近い。
結婚のときは、デビアス社の陰謀にのせられて原価１万円も
しない炭素の結晶を給料の何ヶ月か分で買ってませんか？
ブランドバッグとかいっぱいあげてません？

あげてない？そうか　あんた投資回収ばかり考えすぎ。
低利回りでも長期安定が結婚生活であり就職であり・・・
あっ聞いてないな。

[1011: 匿名さん]

下げ下げ論者さん。あなた、今幸せですか？

森永卓郎の決めゼリフ
http://www.rivo.mediatti.net/~morinaga/rireki.html
「サラリーマンにとって最大の不良債権は、住宅ローンと奥さんと子供」
本気でそう考えるようになったら終り。

賃貸が、購入より得かどうかでなく、購入することで家族が幸せに
ならるかどうかで考えるべきだ。

自分が自身がないから買わないというのと、下がるから結果的に
経済的責任を感じるから・・・
というのは逃げ口上。

無責任な俺様は、
「いいか、いざとなったら家を売ってお前も働けよ」

といってから今のマンション買った。
もう３年になるが、カミサンの思いをかなえてやって自分も満足だ。
結果的に底値はあとからわかった。

いざとなったら一緒に地獄の底までおちる覚悟が夫婦には必要。


　
　
いっけねぇ。価格スレだってのに余計な話しちまった（＾＾；