23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[972: 元祖匿名はん]

>>957
なんかその論調、三分法みたいな感じでやだな。
ない人はないなりに好きにしたらいいんだよ。
ない上に分散投資なんて、お金がますます寂しがるだけ。

[973: 元祖匿名はん]

>>966
梅田って区分マンションの話でですか？
まともなオフィスだったら死ぬほど買手つきますよ。

[974: 元祖匿名はん]

>>971

同意。田舎はインター周辺に商業集積で人が集まります。駅前荒み放題。

[975: 匿名さん]

２３区の賃貸にいつまで安く住めるかという話だ。
最大のスペース要因は子供。
今年生まれても７年後には小学校だ。二人目が生まれたら
持家の覚悟を決めるしかないだろう。
東京で働いているとしたら、
現状の賃貸居住。
１０万内外の住居コストは支払っているだろう。
城南の便利な場所なら古いか駅から遠いか狭いか。
駅遠なら多少は広いが６０㎡以下では
子供が大きくなったら手狭。
７０㎡越してこの値段では小田急線の生田、柿生とか
新横浜、都下では７０㎡以下でないとみつけにくい。
２３区なら１０万円台７０㎡駅徒歩１０分以内は江戸川区
なら見つかる。練馬は武蔵関、北区も王子神谷に
それぞれ１件あった。

家族と子供がいて金融資産１０００万あるとしたら、
１０万程度の負担で１０００万を敷金に
都心に近く広くてきれいな住宅に
住めるなら誰しも住宅を買うだろう。
これが２００４年頃までは実現できた。
今は
４０００万の物件で、７０㎡坪単価１９０万というと
葛飾区 197
江戸川区 196
足立区 177
くらい。
２３区外なら
横浜市戸塚区 194
横浜市鶴見区 194
川崎市幸区 192
川崎市多摩区 192
東久留米市 191
川崎市麻生区 187
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_1....
７年後安くなるってのは気休めにすぎないような気もするのだが。
今後２年下がる気配がなかったら事態は悪化しているわけだ。
癌も地価高騰も早期対処が必要だ。
団塊ジュニアが３０代前半なら晩婚を加味して子供は平均３歳児
需要が逼迫するのは少し先。
いまは金銭的に余裕のある人の先買い需要でしかないと思える。
どうだろう。

[976: 441]

確かに、自分の人生振り返っても持家志向に転化したのは子供が要因。
ファミリータイプで、利便性高くて、仕様が良くて、ペット可なんて、
賃貸でどれだけあるか、探してみると、やる気が無くなった。で買った。
それがたまたま2004年だったからラッキーだったというのが自分の本質かもね。

結局、割高でも買いたいと思っちゃうんでしょう。子持ちの自分から見ると、それは否定できない。金利の観点で見れば買い時なわけだし。でもなるべく資産性の高いものを買いましょう。だいぶ無くなっちゃってますが。

[977: 匿名さん]

どちらにしても、
将来の消費税率アップまでは駆け込み需要がある。
自民と民主との政策の違いから簡単にはアップしようにないし、
グダグダやって税率上るのは数年後。焦らなくても
手持ち物件を売り逃げしたけりゃその時に売れる。
７年先が安かろうと安くなかろうと、まだ安全。

[978: 匿名さん]

資産性が高いとか低いとか、価格に織り込み済みでしょ？

[979: 匿名さん]

関西テレビ（フジＴＶ系？）製作の「スワンの馬・鹿」は結構な視聴率。
この主人公がなぜか、千葉ニュータウンみたいなところの一戸建てに
住んでいる。ＴＶドラマなのに、部屋がトロフィーやくだらない飾り物で
ごちゃごちゃして狭苦しい。ニトリ調達おぼしき家具も激しくリアル。
チャンツィーとルーシーリューの合成顔みたいなファンタジックな容姿の
芦名星がぐーんと人気を伸ばしそうなドラマ。
なんか、タワマンブームの終焉とともに静かに「３万円のこずかいで
住む郊外戸建てブーム」を狙っているのかも。
団塊ジュニアというには上川隆也（４２歳）
劇団ひとり（３０歳）も梶原善（４１歳）の年齢的にどんぴしゃでは
ないが、どこか平成版「金曜日の妻たち・・・（夫たち？）」を思わせる
舞台設定。
さて、漫画の原作者で有名な樹林　伸の小説『ビット・とレーダー』（幻冬社）
も舞台設定は東葉勝田台あたり。衝撃の書き出しはさすが読者を引き込む
筆力十分。
さて、タワマンのあとは「土地の残る戸建て」それも割安の千葉県郊外は
値段の割りにインフラが整っていてお買い得なのかもしれないとふと
思ったりして。
スレタイからズレてるって？ゴメンナサイ

[980: 441]

将来の予測が変われば現在における値段は変わるわけです。

織り込み済みという議論は、現時点で市場が予想している事象が織り込まれているということで、掘り出し物を見つけるのは難しいという議論です。

将来の予想は日々変動するわけで、それによって価格は上下するわけです。

とまじめに答えてみました。

[981: 元祖匿名はん]

デベの横暴な高値付けは織り込めない。織り込めなかったというだけ。
本質的には今の事態は上がるも下がるも関係ない。論点がずれてる。

[982: 匿名さん]

>>981
戸建てはどうです？千葉ニュータウン、港北ニュータウン
戸建てはまだまだ底値。マンション狭隘不人気⇒通勤１時間圏
戸建て　キターーッ！！！・・・ってなりませんかねぇ
子供がお腹で大きくなれば婦人科にいくように、借家で大きくなれば
不動産屋に行かざるを得ないでしょ？

[983: ビギナーさん]

959

世界株式や、資源、REITに分散投資しながら、賃貸に住むのと、
自宅の不動産一点ガケと、どちらが博打打ちかは自明の理。
（一点賭け、しかも不動産、しかも日本！）

それが分からないとしたら、多分、日常生活でも著しく客観性がない可能性すらある。

[984: 匿名さん]

子供作らないｏｒ⇒少子化進行⇒マンション需要縮退⇒都心で楽々購入

こりゃいくらなんでも戦略としてセコイ

離婚して養育費不払い⇒給料差し押さえ⇒ローン滞納⇒持家売却⇒賃貸
というケースは最悪だが

子育てに限るなら郊外の広い賃貸（団塊世代の住んだ戸建て）という
選択肢もあるのだが、５５歳まで住んで老後にむけて都心？（でなくても
いいけど）マンションに住替えってのはアリかな？

正直、退職金で家買うバ・カはもういない。となればどこかで
住いは押さえていたい。
下がる論者は案外地方の実家が大地主だったりしないか？

[985: 匿名さん]

×子供作らないｏｒ
○子供作らないｏｒ離婚して独身に返り咲く

[986: 匿名さん]

>>983
独身確率・・・82％
　小梨確率・・・12％
　　既婚でＤＶである確率・・５％
　　　実家に跡を継ぐ家がある確率・・１％

[987: 購入検討中さん]

ある「上がる派」の思考（？）回路

基本方針：
日本の不動産が、世界中のあらゆる資産の中で抜群の上昇を見せる。
しかも自分の住んでるエリアの居住用不動産がまさにそれだと確信している。

各論：
不動産価格が上がる。もう一生買えなくなる。

不動産が唯一の投資対象。不動産を買わない場合は自動的に預貯金。
金利上昇を信じているが、一方で、不動産を買わなかったら、頭金は増えていかない。
勿論、福利で増えて行ったりはしない。逆に世の中はインフレなので、頭金はどんどん減価する。
方やで、自分の買った（万一買わなかった場合は買いそびれた）物件は都合よく爆騰。

投信や、REITへの分散投資なんか投機家の博打にすぎない。
勿論、リスク調整後のリターン、および絶対リターンは東京の居住用不動産に大きく劣る。
分散投資は、結果として多分ネガティブなリターン。（値が下がって、損をする）
自宅用不動産一点賭けがより安全。勝利の方程式。わはは。

賃貸に回せば、必ず店子が入る。そして、利回りは、その他の資産への投資の場合を大きく上回る。
賃貸でゼロでなければ、所有物件自体の減価は全く関係ない。

時間が味方してくれる
（全く意味不明。完全に不動産価格インフレが大前提になっているコメントとしかとれない）

下がる場合？そんなん知らん。考えてもしょうがない。

[988: ご近所さん]

987

ご苦労さん

さもありそうだから怖いね。

俺も時々、こういう有り得ない状況を信じてしまいそうになる瞬間が
ないとは言えないがね。

[989: 匿名さん]

既婚でＤＶである確率
でいいの？
EDじゃなくて？

[990: 物件比較中さん]

まぁ、

多くの人が、

無知と怠惰を根本原因として、
更に

周りも、そうしている
熱心でいい人らしい営業マンがお勧めしている
自分の両親や相方の親御さんからの無言のプレッシャーもあり
賃貸にいまいちいい物件がないという決定打の理由を背景に

過大なリスクをとってまで、
全く魅力的でないリターン特性の資産の一点買いに走ってしまう。

高度成長時代は結果オーライであったが、
今は全く状況が異なるのに、昔の成功体験にしがみつく人が後を絶たない。

大当たりもあるかもしれない。
しかし、それは過大なリスクテイクの裏側でしかない。

[991: 匿名さん]

>990

ボヤキにしか聞こえませんな。