23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[792: 匿名さん]

>>789
投資話が長くなるのは「サブプラで都心マンション価格が下がる」と裏づけや背景なしに話す人がいたからでしょ。
主張の内容だけど「不動産とは関係ない」というよりは「サブプラと都心マンション価格はあま連動しない」だね。
もう一回よく読んでみるといいかもよ。

[793: 匿名]

>>773さん
お若い人、元気出していこう。
４０代後半〜６０代までの方も皆が良かった訳ではないよ。９０年代にはバブル崩壊により株安・不動産安・リストラで大変な目にあっている方が大勢います。経済は周期的に良かったり下げたりと変動しているので、その大きな波を見極める事が重要ですね。景気は人の気持ちですので、バブルかな？と感じている人が増えてくる頃には、もうピークでしょう。これから購入する方はタイミングとマンション自体の立地・仕様を十分に考えてください。今の時代はネットでグローバルな投資も出来るし、投資の種類も幅広い。また職も見つけやすい、アイデア次第で商売もやりやすく自分の能力を発揮できる良い環境になっています。頑張ってください。

[794: 匿名さん]

>>791　なにその強気のコメントはｗ
普通は「利益が全部吹っ飛ぶほどの損失が出た」と感じるんじゃないの？

[795: 匿名]

売り惜しみや建設許可問題で供給減なのに、この調子では...
都心の駅近マンション以外はダメだなこりゃ。

[796: 匿名さん]

米大手銀・証券８社、「サブプライム」損失は１８２億ドル

米大手銀行と証券の計８社の今年第３四半期決算が出そろった。８社すべてが、低所得者向け住宅融資「サブプライムローン」の焦げ付き急増に関連した損失を抱え、その合計額は、純利益の１・１４倍に当たる１８２億ドル（約２兆７４８億円）に達した。

　シティグループなど６社が減益となったほか、２４日に決算を発表する大手証券メリルリンチは、純利益が赤字に転落する見通しだ。

　シティグループは、サブプライムローンの債権を使ったＣＤＯ（債務担保証券）と呼ばれる証券化商品の評価損が１５億６０００万ドル（約１７７８億円）生じたほか、投資ファンドなどに対する企業買収向け融資で貸し倒れ引当金を積み増した結果、トータルで５０億ドルの損失が出た。

[797: 匿名さん]

日本でもサブプライム問題の影響は出ていますよ。

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

[798: 匿名さん]

今まで高値を支えてきた外資資金によるファンドが引き上げた。
これだけでも大きな影響です。

米国の金融機関の決算を見る限りサブプライム問題はまだ片付いていません。
当たり前の話ですが損失引当金を積んでも、想定以上の不良債権が増える可能性があるからです。
米国の経済が悪化し、ローンを払えない人がまだまだ増えるとの見方もあり、問題解決はこれからの米国景気次第であり、しばらく時間がかかるでしょう。
外資は、サブプライム問題の損失を補填する為に少しでも利潤が乗ってる投資資産を切り売りしており、更にこれからも資金を引き上げるでしょう。

外資からの資金流入がなくなった日本の不動産市場では、高値で買い支えてきた大きな勢力の１つが無くなった訳で影響が出ない訳が無い。

外資のみならず日本の金融機関の融資姿勢（国内ファンドや個人への）も厳しくなりつつあります。
国内資金も今まで以上に枯れるのです。

ここまで考えると、もう投機資金の流入は無くなり信用力の高い個人の実需買いに頼るしかないという状況が見えてきます。

あとは個人の実需がどこまで強いかだけの問題です。
最近の契約率の低下や統計的な給与の伸びを考えると、そう強くは無いというのが大方の見方でしょう。

これ以上の高値は望むべくもなく23区平均では下がると予想します。
例外的に都心の駅近物件は横ばいもあるでしょうが全体的には下がるでしょう。

ここは23区全体の価格動向を語るスレだと思うので、ここまでにしておきます。

[799: 匿名さん]

コピペをミスったんでもう一度

2007/10/09 日経金融新聞 より

中堅不動産、業績下方修正増える——サブプライム余波、ローン審査厳格化。物件売却に影響

新興市場に上場する中堅の不動産会社の業績に異変が起きている。
米国の信用力の低い個人向け住宅融資（サブプライムローン）問題の影響で、物件の売却が予定通り進まず業績予想を下方修正するケースが増えてきた。
不動産市況の先行きに不透明感が広がっており、株式市場の反応も厳しくなっている。

マンション分譲の総和地所（３２３９）は四日深夜、二〇〇八年二月期の連結経常利益が前期比七六％減の二億一千万円になる見通しと発表。
従来予想を八億五千七百万円下回る下方修正となり、五日のジャスダック市場で同社の株価は制限値幅の下限まで下落した。
値下がり率は一五％と、新興市場で二位。九月十一日につけた上場来安値に迫った。

地価高騰でマンション価格が上昇し、不動産の購入意欲が減退していることに加え、サブプライム問題を受けて金融機関の住宅ローンの審査が
厳しくなっていることが影響する。東証一部上場の日神不動産（８８８１）も同様の理由で九月二十六日に下方修正を発表。
中堅のマンション開発会社の業績に先行き不透明感が強まっている。

この日の新興市場の値下がり率で首位となったのが不動産再生のイントランス（３２３７）。
同社は三日に〇八年三月期の単独経常利益を前期比三〇％減に下方修正した。
株価は連日ストップ安。
不動産ファンドに収益不動産の売却を予定していたが、サブプライム問題で売却先のファンドの資金調達が難しくなったことが響くという。

金融機関はファンドの選別を厳しくし、ノンリコースローン（非そ及型融資）の提供を絞っている。
個人向けでも住宅ローンの審査厳格化などで影響が出ており、体力の小さい企業には淘汰の波が押し寄せている。

[800: 入居済みさん]

今までみたいな根拠のない強気な入札が減るだろ
暴落はなくても潮目は変わるのは明らか

その後どっちに振れるかは神のみぞ知るだ

[801: 匿名さん]

おかしな上げ論者がまたいるみたいね。

これから棒上げになるなんて無いよ。
暴落までは行かないが緩やかに下がるよ、平均値はね。

買い手が多いと上がるし、買い手が少ないと下がる。
高値になると、売りたい奴＞買いたい奴　になり下がる。
値が下がって割安感が出てくるとまた買い手が増える。
これは不動産に限らず、すべての物においてほぼそうだと言える。

上げ論者の根拠はおかしい。
不景気な時代でも一部の金持ちは羽振りが良かった。
一部だけを見て「景気が良い。銀座を見ろ。高級ホテルを見ろ。」と短絡的に考えるのはおかしいと言わざるを得ない。

木を見て森を見ずという奴だ。大局的見地がない。

[802: 匿名さん]

日本におけるREITは2001年に2銘柄でスタートし、その後ほぼ順調に拡大し、2007年2月末現在で41銘柄、時価総額は5兆円に達している。時価総額の規模で、米国、豪州、フランスに次ぐ規模になっているが、対GDP比ではシンガポールや香港等よりも依然低い水準にある。

投資物件については、当初はオフィスビルが主体であったが、次第に商業施設・店舗や住宅等への投資も増加しており、2006年現在においてオフィスビルの占める割合は57％にまで低下し、商業・店舗が20％、住宅が18％、その他5％となっている。米REITの投資物件はさらに多様であり、J-REIT市場においても今後投資物件の多様化が進むものとみられている。

現在課題点として挙げられるのが運営・設立母体が自社でも不動産事業を手掛けているケースが非常に多いため、物件取得価格の妥当性や優良物件の母体企業による囲い込み等の利益相反が生じる恐れがあり、一部では既に行政処分が為されたケースもある。 実際に主要なJ-REITは下記の通り母体企業からの物件取得が中心となっており、資産内容の第三者によるチェック機能の充実が急務と考えられている。


主なJ-REITと母体企業、主要な物件取得先
日本リテールファンド投資法人：母体企業三菱商事、主要な物件取得先ダイヤモンドシティ（三菱商事とイオンの合弁）、イオングループ
東急TOPファンド投資法人：母体企業東急不動産、主要な物件取得先東急不動産、東急グループ
日本ビルファンド投資法人：母体企業三井不動産、主要な物件取得先三井不動産
サンフロンティア投資法人：母体企業日本たばこ産業、主要な物件取得先日本たばこ産業
森トラストファンド投資法人：母体企業森トラスト、主要な物件取得先森トラスト

2006年時点で住宅に18%か・・・・今はもっと投資してそうだね。
あと、自分たちで関連会社の分譲物件を高値買い出来るから高値維持に貢献していたのは間違いないでしょう。

[803: 匿名さん]

春先までは、
株はブルの意見ばかりになると逆に下がる。
という意味のことを、値下がり論者は言ってたのに、
今では、ベアの意見ばかりになったね。

値下がり論者は、ブルだろうがベアだろうがどちらの意見が多かろうと、
結論は下がる。なんだね。

[804: 匿名さん]

1ドル１１３円台に突入しちゃった。
やっぱりブラックマンデーかな。

[805: マンション投資家さん]

サブプライム問題で日本の不動産に何も影響が出ないと
本気で思ってる奴は一人もいないでしょ。
影響が無いわけが無いからね。
今まで不動産を高値に押し上げてきたのは外国の資金によるところが大きい。

[806: マンション投資家さん]

サブプライムを契機に日本の不動産バブルは崩壊すると思う。

[807: 匿名さん]

>>804
ブラックマンデーが来てもマンションの頭金を株で増やそうとしてた人が大損するだけだから大したことないかな。

[808: 匿名さん]

そうそう。時給でボーナスのないバイト君には、関係ない。

[809: 匿名さん]

着工数が減っているのに
地方からの上京者は増える一方
賃貸物件がしだいに逼迫して
家賃上昇の悪寒
ワンルーム投資をしている人には朗報ですが・・・

[810: 匿名さん]

「マンション新築価格の話をしているのよね？何で株価やリートの話になるの？」

「リートは米国が考えた不動産の資金集めの話だ。収益不動産事業が赤字になって
物件売却されると実体経済に与える影響が大きい。そこで不動産が売却されずに
投資家の間で証券が売買される形で処理できたら土地が売られることもない。」

「それじゃ株とリートは似ているんじゃない？株を売っても会社を売ったことにならない。
　同じことよね。」

「不動産証券化は、暴落のショックアブソーバの機能と不況期の不動産投資活性化と
　いう二大目的でつくられた仕組みだよ。」

「リートが下がって、ファンドから外資が手を引いて暴落というのは？」
「無知蒙昧。流言蜚語だな。」

「世界中の地価の値動きを調べてみても、３年で上昇が下落に切り替わるという
　極端な動きはない。対前年の伸び率は上昇期＋４％　＋１１％　＋２０％ときても
次は＋２％　＋１％　と横ばいになりそれから先また＋４％　＋７％と伸びるか
取引が細って０％　さらに−５％を経-10%,と下がってそこから-４％、-２％となって
下げ止まるんだろうね。」

「下がるとしても底値の１３％増しあたりでとまるだろうということね。」

「まぁ数値はあてずっぽうだがそんな態度だろうね。それにしてもいまから６年後
という話だ。底値から１０年。地価の動きとしてはそれ以上早い動きは考えにくい。」

「どうしてそういえるわけ？」

「住宅地価も需給バランスで値が決まるが８割は自宅という保留需要が占めている。
　マンション分譲は一箇所に集中した供給だが多発的に少量でるのが中古市場。
　中古の売りが多く出てはじめて住宅地価が下がる。
　バブル崩壊のような特殊例ばかりを参考に考えると間違える。」

[811: 匿名さん]

×はあてずっぽうだがそんな態度だろうね
○はあてずっぽうだがそんな程度だろうね