23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[712: マンション投資家さん]

確かにサブプライムの影響はこれから本格化しそうな気配だね。
今の不動産バブルもそろそろ終焉を迎えるのかな？

[713: 匿名さん]

ヒラリーマンさんでも青山麻布に住める時代が来るといいですねえ。
祈ってまーす。

[714: 匿名さん]

>>706
マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。＞
ここが大きく変わって来ています。
世帯の構成人数の減少（核家族化が当たり前になってきた）と
職住近接・都市生活を求める人の増加。この２つが戸建から都心部の
マンションに需要を大きくシフトさせています。

これによって、
新築マンションは高額のものの成約率が高くなり、
中古マンションの成約数が年々増えるとともに、高額の成約割合が増えています。

　　　　成約数　　　3000〜5000万円の割合
2001年　２５５３９　　　１１．４％
2002年　２５６３０　　　１１．９％
2003年　２６８３５　　　１２．７％
2004年　２６７０８　　　１４．２％　
2005年　２８２５０　　　１６．０％
2006年　２９７１９　　　１９．０％

[715: 匿名さん]

直近の推移は以下で、
首都圏中古マンションの成約に占める高額物件の割合は今も上昇中です。

　　　　　　3000〜5000万円の割合
2006/7-9 18.3%
2006/10-12 19.5%
2007/1-3 21.0%
2007/4-6 20.7%
2007/7-9 22.2%

戸建からマンションに需要がシフトしている
構造的流れによるものだと思われます。

ご参考まで、新築、中古を合わせた首都圏戸建の成約数の推移は以下で、
マンションの好調さに比べ、低迷が続いています。
　　　　　成約数
2001年　１４８９５
2002年　１５０２３
2003年　１５５３２
2004年　１４５２３　
2005年　１４４８６
2006年　１４８３５

[716: 匿名さん]

>>714
>>715
それだと今後のデベのビジネスはどうなるのさ？
庶民向けに売らないという事は販売戸数の減少に繋がりますよ。

数を売るには、マスビジネスしかありません。
平均所得が減りつづける中でこの層（中間層）を狙わないとすれば
縮小均衡しかありません。

体力のない中小のデベは倒産。
マンション専業ではなく、他のビジネスでも食べていける大手（三井・住友など）だけが生き残れるって感じになります。

高所得者向けって言うのは簡単ですけど、高所得者は無限にいないのです。
数は少ないんですよ。
その上、買ってない人ももう少ないんですよ。
住み替え需要というのも、あと何年あるのですか？
・老齢夫婦が都内の戸建てを売ってマンションに買い換える
・相続受けた団塊ジュニアがマンションを買う
なんて例を出す人が多いですけどレアケースでしょ、全体から見れば。
それが圧倒的多数じゃないでしょ。

[717: 匿名さん]

戸建てはセキュリティが不安。
警備会社と契約したって、犯人が逃走後に警備員が来るだけだし。
また、町内会だの境界問題だの日照問題だのに巻き込まれるのは御免。

[718: 匿名さん]

≫710
その東京駅中心の考え方はありえない。
東京都が1997年に出した「区部中心部整備指針」では、千代田区・中央区の、皇居から東方〜南方のエリアを都心としている。

[719: 匿名さん]

都心、ではなく、都心部と言ってるのがミソ。
言葉は使いよう。

[720: 匿名さん]

>>716
まず考えなければいけないのは
土地神話が崩壊して、利便性と資産としての流動性重視の時代になって、
戸建は年々細り、マンション特に都心部マンションが中心になって行く
ことです。

価格が上がることによって今後考えられることは、
・中古マンションの成約がさらに増えて行くとともに、リフォーム技術
が発達して行く。躯体の維持、改良技術も発達する。
・それでも買えない人は出てくるし、地方からの人口流入は今後も続く
ので、その受け皿として賃貸の建築が盛んになる。

今回の価格上昇により、郊外に需要がシフトすることは、考えられない
かと思います。戸建志向は無くなって来ているし、郊外にマンションを
買って通勤に苦労するくらいなら賃貸のほうが良いって流れです。
賃貸の設備も良くなっています。
それから、労働人口が逼迫して、地方からの上京者に大きく頼るように
なれば、人材確保のために各企業の家賃補助額は増えて行くでしょう。
郊外は価格レベルをぐんと引き下げて、所得の２極化が進み増える
下のレベルにターゲットをしぼって行く必要があるでしょう。

[721: 匿名さん]

≫711
不二家ビルは取り壊すかリノベーションしてファンドで
長期保有でしょ。
損出して売ることはまずない。

サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
巨額引当積んでも黒字だよ。
数年間一行あたり兆円単位の赤字だしてた邦銀でさえ、なんとか
なったのに、それに比べたら大したことないでしょ。

[722: 匿名さん]

>サブプライムで大変だと言ってるが、四半期ベースで数千億の
>巨額引当積んでも黒字だよ。

前の投稿を読むとCITIのサブプライムの保有額が10兆円ということだけど。それが30％でも７兆円の損失

[723: 匿名さん]

数売るマスビジネスは郊外でしか成り立たないが、
所得の二極化が進んでいる現在、
価格を大きく引き下げる工夫が必要になる。
早い話、郊外はもっと地価をさげるしか無い。
でも資産価値が下がる恐れが高いところに、誰も家を買いたくなくなる。

売れなきゃ借りてもらうのもありだが、
郊外の場合、通勤に時間を要するので不人気。
バス便地域に低層のアパート群を建てて、駅までのシャトルバスを
走らせる。家賃は超格安。
こんな工夫をすれば、道は開かれるかも・・
賃貸だと住む人は資産リスク無しだから、集めるのは簡単だろう。
郊外デベのみなさん、共同で色々な工夫お願いします。

[724: 匿名さん]

７２１はもっと新聞、読めよ。金曜日にデカく載ってたぞ。

[725: 匿名さん]

≫722
保有額じゃなくて組成額。証券化して売却済み。
シティの総資産は百数十億兆だが、10兆円もサブプラ持ってる
わけないだろ。

[726: 匿名さん]

駅までのシャトルバスのコストは、住人の家賃から出ます。
安さが自慢の郊外で、不採算のシャトルバスがいつまで続くもんだか。

[727: 匿名さん]

>>724
犬のトイレひっくり返して読み返したが、お前国際面の記事だろ。
ええ加減にせぇや　読んどるでそんなもん。

さて賃貸が充実しているから持ち家なくて平気というのは格差社会の
陥穽にどっぷり落ち込んどる証拠。


賃貸マンションは、ほとんどが区分の個人オーナか等価交換の地主持分だ
法人成りしていようが節税対策。
企業は儲かる。しかし給与という形での還元したら、４０代以上の高給取りにも
比例配分でベースアップせにゃならぬ。それより若年層の住居手当を増やしたほうが
割安。
若年層の可処分所得も貯蓄も増えないかわりに、企業の儲けは家賃補填に化けて
賃貸マンションオーナの懐にはいる。
かくして、「個人」の格差は拡がる。賃貸礼賛もほどほどにしないと、いつまでも企業が
「若手」の家賃補填はできない。何より子供が大きくなることには、フレッシュな頭脳も
徹夜を２日こなす体力も干からびてくる。

よくよく先まで見越して考えることだ。

[728: 匿名さん]

≫724
何が書いてあるわけ？
赤字だしたってこと？
四半期決算でしょ

[729: 匿名さん]

昔は、企業が持ち家促進を社員に働きかけた。労働のモチベーションになるからだ。
社内融資や、金利補填があったが、ゼロ金利になって、金利があがったら今度は
優遇金利合戦になって、「持ち家援助＝頭金補填≠金利補填」になった。
企業は持ち家のためにできることは、社内融資でなくストックオプションの提供。
かくして新しい会社の社員は、持ち家も実現したが、古い体質の大企業の若手だけが
知らない間に高い家賃補填や借り上げ社宅のぬるま湯のなかでチャンスを逃した。
さて、契機が今後拡大していけば給与も伸びるが物価も上がる。
なにより伸びるのは子供の必要とするスペースだろう。賃貸の平均が６０平米切る現状で
どこまで「スペース」が持つだろうか。
教育環境を考えたら安易な郊外移転はマイナスにしかなるまい。単身赴任するほど
教育にこだわるのだから、賃貸が狭いから郊外の賃貸など考えにくい。
「下がらないリスク（私にいわせたらリスクどころか今起こっている事実だが）」を軽視すべきでない。

[730: 匿名さん]

×契機が今後拡大していけば
○景気が今後拡大していけば　　スマソ

[731: 匿名さん]

上がりはじめた地価は東京駅を発車した新幹線のようなもの。品川でも止まるし新横浜でも止まるが、止まったからといってそこから折り返し運転すると思ったら大間違いだ。