23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[692: 匿名さん]

>691さん
あなたも細かい指摘をなさいますね。小さいなあ。ちゃんと681さんを見習わなきゃ。

[693: 匿名さん]

２００７年１月から９月までの実績で
新築坪単価が概ね２２０万円〜３００万円のところは以下になります。
そこそこの所得レベルのサラリーマンは、今このあたりから選んでいることになります。

場所　　　　　　　　坪単価　　販売実績戸数
神奈川県 葉山町　　　 307　　　　　５
東京都 杉並区 　　　　303　　　３５３
東京都 台東区　　　　 300　　　　５６
東京都 江東区 　　　　293　　１５７５
東京都 中央区　　　　 293　　　１３９
東京都 荒川区 　　　　292　　　２０６
東京都 大田区 　　　　275　　　５０４
横浜市　神奈川区　　　270　　　１９２
神奈川県 逗子市　　　 261　　　　２６
東京都 北区　　　　　 260　　　１４５
横浜市　西区 　　　 　259　　　１１０
東京都 練馬区　　　　 253　　　３３４
川崎市中原区 　 　　　243　　　５４０
東京都 小金井市 235　　　　１５
東京都 板橋区 233　　　７２３
横浜市 青葉区 228　　　　１１
東京都 墨田区 228　　　２５３
東京都 府中市 225　　　　８０
横浜市中区 223　　　２３２
合計　　　　　　　　　　　　５４９９戸

[694: 匿名さん]

どうもそこそこレベルの捕らえ方が間違ってるような・・・
年収どれくらいをイメージしてんの？

23区でも世帯年収500万以下の世帯が増えていますが、690さんのイメージだと年収1000万オーバークラスを想定してますよね。
その所得を得ている人はかなり数が限られてますよ。
数が売れません。

マスマーケティングを考えるならば、年収600〜700万前後をターゲットにすべきでしょうし、それくらいの所得層がターゲットとなると物件価格は4500万くらいまで（年収700万でも年収の6倍強）で精一杯となるでしょう。

[695: 匿名さん]

サラリーマンが対象外になったところ

場所　　　　　　　　　坪単価　　　　販売実績戸数
東京都 渋谷区　　　　　 611　　　　　２６７
東京都 千代田区　　　　 491　　　　　３７１
東京都 港区　　　　　　 452　　　　　　８５
東京都 目黒区　　　　　 410　　　　　１３０
東京都 豊島区　　　　　 369　　　　　３９６
東京都 文京区　　　　　 368　　　　　４６６
東京都 品川区　　　　　 362　　　　　３３６
東京都 新宿区　　　　　 359　　　　　　６８
東京都 世田谷区　　　　 342　　　　　３４７
東京都 中野区　　　　　 341　　　　　２２４
合計　　　　　　　　　　　　　　　 ２６９０戸

[696: 匿名さん]

>694

日本全国ならそうかもしれんが、都内なら1000万どころか2000万オーバーリーマンの不動産購入予定者だけでも693の合計に到達しそうな気もするが…。
23区の人口が860万で、その0.1%が1000万オーバーだとしても（実際はもっと多いはず）8600人もいるわけだ。
不動産なんて単品で見れば数十とか数百程度の契約者がいればいいわけで、個々の物件で一般的なマスマーケティングなんぞ必要ないと思うのはオレだけ？

[697: 匿名さん]

>>694
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションは
１８７３６戸販売されました。

４７００万円以下は５５７２７戸で
全体の約７５％でした。

都心部マンションは前者の２５％が対象になるでしょう。

[698: 団塊Jｒ.]

ちょっとまて。
リーマンってなら世帯年収2000万以下程度で子育てがこれからの家庭なら6000万以上の物件買えるのは親かジジババが援助してくれる世帯か投資で一発あてた奴だけだろ？1000万そこそことかならそもそも話にならんしな。いや、ローンOKかどうかって問題じゃなくてだよ。

これからどんだけ金かかると思ってんだ。手取りも減るぞ。給与所得者は年収1000〜1500の奴が一番割食ってる気がするんだが。

世帯所得ってならまあわからんでもないが、家で全収入使う気か？

[699: 匿名さん]

６９３と６９５の合計が約８千戸
２００６年実績で
４７００万円以上のマンションが約１万９千戸販売されたので、
今のところは、昨年の半分も達していません。
高額物件の成約率が高いのは、その辺りが原因でしょう。

価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
４０００〜５０００万円　６９％
５０００〜６０００万円　７５％
６０００〜７０００万円　７４％
７０００万円以上　７４％

[700: 匿名さん]

サラリーマンのマスの部分は価格の上昇に非常に敏感。
３００万円単価が上がっただけで購入を諦めてしまう。
だから、
価格帯別成約率、９月の実績
３０００万円以下　５２％
３０００〜４０００万円　６２％
と言う結果になります。
新築の購入を諦めた人は、中古に向かうか、そのまま賃貸。

[701: 匿名さん]

新築を諦めたら単純に中古に向かうのがいいのかね。
物件に問題があるから転売しようとして、
市場に出てくる中古物件も多いと思うけど。

[702: 匿名さん]

>>701
東雲のアップルタワーが、やたら売りに出されているのは
物件に問題があるからか？

[703: 物件比較中さん]

アップルタワーはかなり値上がりしたんです。
なので、入居中の人も結構売りに出してるんでね。

[704: 匿名さん]

単純に、値上がりしたからって理由だけで
やたらに売り出さないでしょ。
投機用に未入居ならわかるけど。

入居中なら、
次に引っ越す先の物件だって値上がりしてるのだから、
仲介手数料や引越代やらの経費と手間を考えたら
お得じゃないよ。

[705: 匿名さん]

≫668
≫679

実物不動産とREITの裁定取引？
実践してる人いると思う？

REIT誕生によって不動産は金融商品になった。
大きな変化は不動産市場への資本金勘定での資金流入と
セカンダリーマーケット整備にある。

簡単に言うと、不動産のみに投資する株式会社が
新しくいくつも出来たようなものだ。
時価総額でいうと三菱地所が1.5社分新しく出来た感じ。

当然、ぽっと三菱地所が出来る訳でなく、集めたお金でここ６年間
不動産を買っていった訳だが、この新手の買い手の誕生によって
需給は著しくタイトになった。
私募ファンドもそうだが、新手の買い手の登場が昨今の地価上昇の
主因であることは知っていると思う。

ではREITの価格下落が不動産に与える影響を考えると
三菱地所の株価が暴落したら、地所は保有不動産を売却するのか？
三菱地所は資金繰りに困るのか？
ということに尽きる。

REITの下落でREITから実物不動産が売られるわけではない。
むしろ利回り上昇すれば、公募で新しく資金を集めやすくなる。
そうなると不動産市況はさらに需給がひっ迫する。

[706: 匿名さん]

いや言いたいのは、高額所得者に売るだけではビジネスとして成り立たないでしょって事。
高額所得者が何人いるとかの話ではない。
1人の高額所得者が毎年毎年マンション買う訳もないし、高額所得者向けのビジネスだけでは限界が来る。

マンションって所詮は庶民向けのものでしょ。
23区は土地が高くて戸建てを買うのはリーマンでは難しい。
だから集合住宅にして少しでも安くして買えるようにしましょうってことで始まったはず。

毎年マンションを売り続けなければデベの商売は成り立たない。
基本的に、売り続けなければ死んでしまう。（倒産）
泳ぎ続けないと死んでしまうサメのようなもの。
そういうビジネスモデルである以上は、何か考えないといけない。

高めの価格で郊外へ誘導するという作戦はどうやら失敗のようで、在庫が積みあがっているみたいだし。
やはり、普通のリーマンが買える価格で23区内で何とかする新ビジネスモデルを考えないと苦しいのでは？
今までの商売とは発想の転換が必要だという事。

車の販売であるようにＸＸ年後の残価を設定し、その価格で買い取る事を前提に物件価格と残価の差額で販売するとか。
新築物件価格5000万で20年後の残価2000万とし、差額の3000万を支払ってもらう。
賃貸よりもお得感があればいけるのでは？
そうすれば安く買えるし、日本人の新築志向にも合ってると思うが。
買い取った物件はスケルトンリフォームしてリノベーション物件として今度は売り切りモデルとして売れば、需要はあると思うけど。
築20年でも中身は新築同然なら買う人いるでしょう。
こういうモデルはしっかりした躯体でないと駄目だから、建設コストは上がるだろうけど。
100年持つ躯体として作り、宣伝する。
耐震等級3、配管等も交換しやすい設計にする。
政府の100年住宅構想にも合うじゃん。補助金もらえるかもね。

とにかく発想の転換が必要。

[707: 匿名さん]

都心にサラリーマンが買える時代は終わった。
これからは郊外、中古が主役。

もうショーが終わったのに、劇場にとどまってアンコールを
唱えても、ピエロすら出てこないよ。

[708: 匿名さん]

都心じゃないよ、23区内。
都心3区は昔から買うのは難しいよ。対象外。

[709: 匿名さん]

白金のタワーとか、恵比寿の杜とか今の豊洲タワーよりちょっと
高いくらいだったよ。
それは都心じゃない？

[710: 匿名さん]

>>709
東京駅から半径５ｋｍ圏内なら都心部です。
外れると副都心部or近郊と呼ばれます。
新宿、渋谷、池袋の周辺は都心部じゃなくて、
副都心部ですよね。常識だと思うが。

でも、不動産業者的には、地価が高い所を都心部と呼んでいます。

[711: 679]

外資による不動産売却の事例

今年の3月に銀座の不二家本社ビルがCITIグループ傘下の投資ファンドに落札された。
その売却額は135億円。不二家は１年以内にビルを明け渡す契約で巨額な資金を得た。
CITIは転売や再開発で利ざや稼ぎをもくろんでいるとみられる。
しかし、J-REIT、サブプライム担保債が暴落した今、ファンドを証券化し
高値で売り抜ける事が困難になった。

CITI本体が磐石であれば、まだ開発に着手していない銀座のビルを
じっくり再開発し、転売をもくろむ事は可能かもしれない。
しかし、サブプライムで借り入れた巨額資金が焦げ付いた。
A担保債でさえ、買い手は全く見つからない模様（NHK報道）。
おそらく、銀座ビルの転売先を模索することになる。
このような形態での不動産売却が急増する可能性がある。

初めからCITIには、２つの選択肢がある。
実態不動産が証券化されたファンドより上昇すれば、ファンドに不動産を売却させると
ファンド価値以上のキャッシュが手に入り、ファンド価値も上昇し得をする。
逆に、実態不動産がファンド価値より下落すれば、ファンドを売却すればよい。
裁定取引は、CITIの胸先三寸できまる。