23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[42: 匿名さん]

>>39さん
そんなに息巻いているならお尋ねします。
最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

[43: 匿名さん]

>>41
「住む」とは部屋だけじゃなく
まわりの街にも「住む」んだと思う

[44: 匿名さん]

住まいに詳しい人（よくも恥ずかしくもなく名乗るよ）
といい、元祖匿名はんといい、本質は自説に固執する石頭
本当にバ・カと呼んであげたいほど頑固だね。
こういうタイプは大成しないなぁ。おそらくは女にもモテない。

[45: 匿名さん]

>>43
だめだ、俺は路上生活者を相手に話はできん。

実際に住んでみればわかるよ。毎朝犬の散歩して歩いている
けど、どんどん綺麗に変わっていく街だよ。
あなたの僻みだ。

[46: 匿名さん]

>>38
ワンルーム家賃レベルＶＳ分譲マンション坪単価
港区 14.20、４５２
中央区 11.65、２９３
千代田区 10.96、４９１
目黒区 10.72、４１０
渋谷区 10.67、６１１
品川区 8.87、３６２
新宿区 8.66、３５９
台東区 8.64、３００
江東区 8.39、２９３
墨田区 7.93、２２８
文京区 7.87、３６８
世田谷区 7.71、３４２
大田区 7.42、２７５
豊島区 7.07、３６９
中野区 7.06、３４１
杉並区 6.78、３０３
北区 6.72、２６０
武蔵野市 6.67、？？？
荒川区 6.60、２９２
三鷹市 6.57、２１３
練馬区 6.45、２５３
立川市 6.40、１７０
板橋区 6.21、２３３
調布市 6.19、２０６
江戸川区 6.17、１９６

[47: 匿名さん]

出来上がった完成品を買うなら高いコストを覚悟しなさい。
再開発で変貌する街なら当初不便でも２年３年で見違えるように
環境が変わっていくものだよ。
当然最初は安い。でも条件が整ってくれば値が価値が上がる。
当たり前のことじゃないか。

[48: 購入検討中さん]

>>41 それは「引きこもり」って言うんだよｗ

>>45　湾岸にも色々あるからな。どこのことを言ってるんだよ？？？

[49: 匿名さん]

>>そんなに息巻いているならお尋ねします。
>>最近は大手でも云々とあります大手の赤坂パークタワー
>>５００戸以上の大規模供給なんですが、これは今後の試金石
>>あなたの理屈だと大幅に低い価格で出てくるってことですか？

なんだか上記レスを繰り返してる人がいますね。
宣伝ですか？？？
たぶんかなりのぼったくり価格で分譲されるでしょう。
が、たかだか500世帯規模がなんの試金石？？？
市場になんのインパクトもありませんよ。

[50: 匿名さん]

＞市場になんのインパクトもありませんよ

根っからの白雉だね。相手にできんな。

[51: 匿名さん]

×白雉
○白痴

[52: 匿名さん]

>>49
のいう市場というのは、こいつの脳内にしか存在しないらしい。
いいか、市場とは現実で起きる出来事すべてだ。
港区でゴークレの売り遅れ物件以外物件ゼロに近い昨今５００戸超の供給は大事件だ。

[53: 購入検討中さん]

>>49　赤坂での出来事が東京23区に波及するとは思えんのだが...。
パークタワーはかなりの値段でも完売すると思うよ。ファンドと関係ない金持ちも大勢いるし。
でも、それは一瞬の竜巻みたいなもので市場全体から見たら大して意味ないでしょ。

[54: 匿名さん]

>>49
その程度の答えしか書けないならえらそうな予言を書くなよ。恥ずかしいぞ。

[55: 住まいに詳しい人]

>>19
>下がる論者が下がって欲しい三井・三菱・住友あたりの物件は
>下がりそうもないね。というか供給自体数えるほどしかない。

スミフなんか大京を越えようかというぐらい供給しているわけだけど・・・
単に知らないだけ？

>これだけ物件数が減ると、デべもまわりを見ながら供給量を
>コントロールして売れる。住友なんてその最たるもの。
>
>少子高齢化で需要が減るなんて超長期の需給より、足もとで
>起こっている供給サイドの変化に気をつけないと相場は見えない。

スミフはずっと以前からあんな売り方ですけど、
どこが「供給サイドの変化」なんですか？

今まではどんなに売れ残っても在庫として抱え続けるか、
ファンドに横滑りさせていたわけですが
ファンドが消極的になるなかで不安はないのでしょうか？

利益を生まない資産が膨れていくというのは
同時代的な経営理論からだいぶかけ離れていますが
株主は認めることなのでしょうか？
株価が上がり続けるならＯＫ？じゃ株価が下がったら？

スミフは高値で用地を買い込んでいるから
最悪身動きがとれなくなる懸念さえ考えられるかも
　　
　　
>歴史は繰り返すって考えてる欧州系ファンドは日本の不動産は買いだ
>なんて言い出してる。

具体的にはどんなファンドがアナウンスしているのでしょうか？
セールストークを信じるとはだいぶナイーブですね
円安でも「買い」なんですかねぇ
今考えられる円高場面は株安とセットだと思うけど、
それでもその時は不動産が「買い」なの？

[56: 住まいに詳しい人]

>>42
後出しジャンケンを仕掛けても、誰も引っかからないと思うけど
まずはあなたが上がった下がったかを測る基準点が
いくらなのか示さなきゃ

あれは組合方式の再開発事業で、三井が売値を跳ね上げても
あの事業だけでみれば利益が格段と増えるわけではない
三井としては売れなくても困るけど売れすぎても困るという
立場にあるから微妙だよ

さて、どこを基準点に持ってくるかで
あなたの情報力とスキルが透けて見えるわけで
ちょっと楽しみ

[57: 匿名さん]

あなた方その程度ことしか書けんのかね。

俺は相当苦戦すると思っている。
組合施行の再開発事業だから着工したもののこの時期
販売はかなりタイミングを逃している。
地権者住戸があるから一棟丸ごとファンド売りもできなかった
だから市場とガチンコ勝負だ。
松涛や南平台（あなた方場所わかるか）の高額小規模も
あるが結構じわじわ小出しで売っている。
３０戸でも一気に売れてないのだよ。

需要というが、戸建の買い替えがスムーズにいくかどうか
というのも大きい。金持ちが家を買うのは多くは一次取得では
ない。愛人さんや息子の家を買うのに一億以上は出さんだろう。
なにしろ相場の７００万／坪なら
２０坪で１億４０００万だ。
２０坪っていえば７０平米ない広さだ。

港区の戸建が大きいお屋敷意外ほとんど消えてなくなった昨今
西麻布、南麻布で森ビルさんが地上げするスピードは結構遅い。
かといって世田谷あたりの４５坪２５０万の土地では買い手が
少なく買い替えもスムーズにはいかないだろう。


逆にこれが三井不動産らしい弱気の値付けになれば、上がり続けた
都心相場が確実に下向く契機になる。
なにしろ、定期借地でないと高すぎて買い手がいない昨今
地べたがついての値段だ。
このあとロシア大使館脇の定期借地権２００戸が出てくる。
どういう値動きになるか大いに注目だ。
都心が下がれば当然都心周辺部も下がる。まずは三田や芝や
高輪の中古が影響をうける。

[58: 匿名さん]

ワンルーム家賃レベル、分譲マンション坪単価、立川市を基準にした坪単価、２つの坪単価の差異
港区 14.20、４５２、３７７・・１．２０
中央区 11.65、２９３、３０９・・０．９５
千代田区 10.96、４９１、２９１・・１．６９　危険
目黒区 10.72、４１０、２８５・・１．４４
渋谷区 10.67、６１１、２８３・・２．１６　超危険
品川区 8.87、３６２、２３６・・１．５３　危険
新宿区 8.66、３５９、２３０・・１．５６　危険
台東区 8.64、３００、２３０・・１．３０
江東区 8.39、２９３、２２３・・１．３１
墨田区 7.93、２２８、２１０・・１．０９
文京区 7.87、３６８、２０９・・１．７６　危険
世田谷区 7.71、３４２、２０５・・１．６７　危険
大田区 7.42、２７５、１９７・・１．４０
豊島区 7.07、３６９、１８８・・１．９６　超危険
中野区 7.06、３４１、１８８・・１．８１　超危険
杉並区 6.78、３０３、１８０・・１．６８　危険
北区 6.72、２６０、１７９・・１．４５
武蔵野市 6.67、？？？
荒川区 6.60、２９２、１７５・・１．６９　危険
三鷹市 6.57、２１３、１７５・・１．２２
練馬区 6.45、２５３、１７１・・１．４８
立川市 6.40、１７０
板橋区 6.21、２３３、１６５・・１．４１
調布市 6.19、２０６、１６４・・１．２６
江戸川区 6.17、１９６、１６４・・１．２０

[59: 匿名さん]

下がる論者にとって格好の餌みたいな赤坂パークタワーなのに
５００戸の供給なんて少ないと抜かすバ・カばかり。がっかりだね。

[60: 匿名さん]

>>港区でゴークレの売り遅れ物件以外物件ゼロに近い昨今５００戸超の供給は大事件だ。

同じゴクレの芝タワーがあるじゃん。

[61: 匿名さん]

>>59
超都心で５００戸は多すぎだよ。
簡単に売れる数じゃなさそ。
だましだまし売れるのは２００戸くらい。
二子玉が良い例です。