23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[571: 441]

>>566
その「新しいルール」をご教授頂かないと、意味が分かりません。

[572: 匿名さん]

>>568
顰蹙覚悟で・・

「あーら、おひさしぶりね。どこで浮気してたのよ。このぉ」
「文ちゃん　ドラマ終わってからの方が元気出たみたいだな。」
「あたし、マンション買っちゃったのよね。」
「おいおいどこにそんなパトロンがいたの？」
「失礼しやうわね。私こうみえても、倹約家なのよ。好きな男に
　そんな負担かけたりしないわよっ。」
「どこに買ったの？二丁目界隈か？」
「もっとおしゃれな場所よ。」
「新大久保だろ。」
「違うわよ、神宮前よぉ。こんど電車ができるとここにも近いのよ」
「すげえな。そんな場所に新築あったか？」
「中古なのよ。ヴィンテージマンションって呼んで。」
「大丈夫か。地震で壊れて死ぬなよな」
「あなた。私の人脈をあなどらないで。構造技計画研究所って私の
住んでた中野にあった会社の人に耐震診断してもらったのよ」
「構造屋にもオカマがいるのか。」
「その人はノンケ。でもいい男なのよ」
「おいおい、その事務所耐震偽装でいま問題になっている会社だぞ」
「とにかく私はいい男のいうことは信用するのよ。それで命をおとしても
　本望よ。って何＊＊いわせんの。とにかく古いけどお洒落ーな
　建物よ。これからは中古を買ってリフォームが賢いわよ。」
「どうせ、文ちゃんのことだから商業店舗の内装屋拝み倒して
安く工事してもらったんだろ。」
「そうなのよ。そのあと彼ったらしつこくて困っちゃう。私そんなつもり
で頼んだんじゃないのに。」
「確かに、ここまで値上がりすると、皆が避ける１９８１年以前の
　物件から耐震診断済みのものを選んで買うのも手だね。」
「ダメよまねしたらずるいわよ。
ところで何飲む。ワイン、ヴォーヌ・ロマネのいいのが入ったわよ。」
「文ちゃんのワインの薀蓄はまた今度にするよ。チンザノをオンザロックで頼むよ」

[573: マンション投資家さん]

もう消費税ネタの駆け込み需要は終わったんじゃない？
だとすると、消費税が上がれば需要が一気に冷え込んで、
不動産の暴落が始まる可能性も否定できませんね。

[574: 匿名さん]

すきだな
会話調さん
時々来てくださいね

[575: 匿名さん]

供給過剰で暴落はおきることはあっても、供給が衰退するなかで「暴落」はない
とみるのが普通の見方。
なにしろ港南で４５００戸供給しただけで余って投売りだ暴落だと騒いだ雀は
こんどは、品薄で高値だから暴落だと？
何度もいうが、住宅は中古市場も賃貸もふくめて総需要だ。総需要の大半が
みたされて「使用中」なら、市場に売りに出される数は知れている。
この先、地主が売り渋っているならまだしも、地主は我先に土地に賃貸建物を
立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。
本当に、私はまじめにマンションデベは、４００万／坪と１４０万／坪以下の
両極が生き残って、他は、仲介かマンション管理か戸建リフォームで生きていく
ようになると思っている。

[576: 購入経験者さん]

今は需要が強いから、下げたら買いが入るので、高止まり気味かなと思います。

まあ、みなさんが侃々諤々の議論をしても、大して市場には影響はありません。
結局相場は相場に聞けと言うことじゃないでしょうか。

[577: 購入検討中さん]

>地主は我先に土地に賃貸建物を立てている。暴落するまえに供給者がいなくなるという見方が正しい。

その「我先に建設された賃貸建物」に入居者が入らない事態を想定した方がよいぞ。

[578: 匿名さん]

消費税率アップは、あるとしても数年後。
駆け込み需要はまだこれからでしょう。
マスコミから、消費税が上る上ると煽られて買ってしまう。

しょせんは需要の先食いですけどね。

[579: 匿名さん]

結局、あらゆる要素は価格に既に織り込み済みだし、転がしたり、貸すだけで儲けるなんて甘すぎますね。

大切にキレイに使って1000円でも高く売る・高く貸す、以外の収穫はココでは得られない。

[580: 匿名さん]

株だって価格に要素は織り込み済み。
だけど、儲ける人もいれば損する人もいる。

[581: サラリーマンさん]

なんか、最近この板覗くと、

本当、終わったんだなぁーって感じするね。

俺も早く引っ越して、売りの方をちょっと焦ったほうがいいかなぁ。

[582: 匿名さん]

>>580
そうそう。結局運んですね。株も不動産も。
背中を押す役目や損をしたときの言い訳・ガス抜きのために、
著名な学者から素人ネット評論家までいろいろ・・・・存在する。

[583: 匿名さん]

嫁さん手作りの、ご近所マップや点検清掃記録簿。
高く売るための小道具として使えないかな？

買うほうはすごく安心すると思うけど・・・。
車内自殺した中古車を売りつけられた経験があるので。

[584: 購入検討中さん]

>車内自殺した中古車を売りつけられた経験があるので

！！どうやってそのことが分かったんですか？

[585: 匿名さん]

>>581
>本当、終わったんだなぁーって感じするね。
同意します。

外資撤退と共に一相場終了って感じ。
成功体験が忘れられずしがみつく日本人投資家だけがダメージを受ける。
すべての投資市場で見られるこの動きが、不動産市場でも起きたというだけ。

本当、株でも不動産でも外資は凄いわ。
安値と思ったらとことん仕込んで高値と思ったらあっさり売るあの技術、見習わないとね。
やはり狩猟民族だからか。
農耕民族の日本人はしがみつくから駄目なんだろうね。

[586: 匿名さん]

>>570
世田谷区のしこり物件

業者の買取高値物件は賃貸に回されて
新築分譲の供給をしぼって行って
今の超割高価格を維持する
これがシナリオでしょうね。

売れない仲介土地は駐車場にしたり、
小さなアパートになったりするんでしょうね。

[587: 匿名さん]

>>577
首都圏の少子化が進んで
それを補う為に地方からの上京者が増えます。
所得の２極化で、
低所得層が増えますから
安い狭いのアパートは今後も根強い需要があります。
若者に人気の区でアパート経営
これが王道ですよ。

[588: 匿名さん]

地方も少子化なんですが・・・・
全国的に少子化です。
母数が減りますから上京する数も減ります。

団塊退職に伴い地方でも人手不足が起きます。
若者は上京しなくても、そこそこの職にはありつけます。
地方の物価の安さも魅力です。
多少の給与の差は、物価（特に不動産の安さ）で帳消しかお釣りが来るくらいでしょう。

[589: 匿名さん]

世田谷の話が出たので書くけど、
世田谷の某中古物件が売り出されたのを見たら、
完成年月が２年サバ読み。実際より新しく書かれてた。
ペット可物件じゃないのに、ペットと暮らせますと書かれてるし。
更に書かれてないけどこれ、瑕疵で長年補修してたマンション…

中古物件は新築物件よりも慎重に、自分で調べて買わなきゃね。

[590: 匿名さん]

２３区８５０万人、持家比率４０％　
３４０万人１７０万世帯が戸建て・マンションに住んでいる。
１世帯の資産価格は時価で４０００万とみても約７０兆円
半分が５割のローン残高を抱えているとしても１７兆円のローン残高
３０年３％の金利なら７１６億円の毎月の支払い。ローン負担世帯あたり
毎月１６万の支払い。

５１０万人２５５万世帯が賃貸に住んでいる。
都内の支払い賃料の平均値が１５万だから毎月７６５０億円の
家賃支払いがある。大変な市場だ。

これら分譲・賃貸市場は都下（三多摩）神奈川・埼玉・千葉という
二軍を抱えている。

１９９５年から２３区に２万戸／年平均の供給があったとして１２年で
２４万戸、世帯人口は２．０人で考えれば丁度新築マンションぶんほぼ人口増に
一致する。
この間、戸建ても供給されたが、一戸壊して二戸作る流れ。全体の件数は
９０年代後半がピークで用地取得難でさほど伸びていない。

なぜ都心回帰したか。理由は地価が下がったから。地価上昇が起きた１９６５年から
２３区人口は９５年までに１００万人減った。世田谷と港の人口が全部消えたに等しい。
地価が上がった背景には、東京が工業都市から業務都市・金融都市への変貌を
目指したからだ。

タイヤの空気が抜けるように３０年でゆっくり１００万人が抜けて、そのあと５０万人を１２年で
つめこんだ。おかげで２３区は空気がぱんぱんに入ったタイヤのごとく元気になった。
このままでいいよ。

誰かが故意にパンクさせて空気を抜こうとしている。しかし誰が出て行くのか。
オフィスも増える中で戸建てをつぶして２４万戸の供給を果たしたわけで
これ以上高値で人を詰め込めばまさにバブルならぬタイヤのパンクだ。