23区内の新築マンション価格動向（その17）

[住まいに詳しい人]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、
極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

特定地域のお話は空気を読んでほどほどでお願いします。
元祖匿名はんが現れないので立てますね。

直前スレ
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/

その15以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[551: 匿名さん]

>>524
老婆心ながら。
賃貸物件には広さも、築年も異なり、
築年が古いところは賃料も安くなる。
この要因を除くには新築、それも一応マンションに区分されている
もので比較すると言い。
サンプルを提供するので再計算してみればいい。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/cond=4/sort=4d/o=80hs...

[552: 匿名さん]

こう見て行くと
杉並区の凋落はかなりひどい状態だと言える。
家賃レベルは新築も含め下がり傾向が強い。

[553: 匿名さん]

まあ賃料はあくまで募集賃料だから
実際に成約するレベルは異なるし、
成約せずそのままのケースも多い。

一般的には、
賃料が下落＝安いものしか決まらない場合は、
募集賃料が高いものが残ってしまい、
逆にこの資料の場合高く見えてしまう。

賃料が上がる＝地域的に人気化する場合は、
逆の傾向となり、高い＝仕様が高いものから制約して、
古くて仕様が安っぽい＝賃料が低いものが残ってしまい
募集賃料が逆に低く見えてしまう。

[554: 匿名さん]

下がる目処もたたないままに、つまらん話題繰り返していても
楽しくないよな。スレ閉じたほうがよくね？

[555: 匿名さん]

>>554
そういう書き込みして停止したスレはないから安心して良い。

[556: 匿名さん]

４５７さん、
つまらない話（妄想）のなかで、具体的で実に勉強になりました。
客層が違うから、なにやら打たれたようですが。
嫉妬されて打たれるくらいに私もなりたいもんだ。（同情されてばかりで）

[557: 匿名さん]

中古マンション募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...
仲介戸建募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
仲介土地募集数
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...
この合計が今現在空いているわけだが、
区によっては１万件近くに達し、かなり危機的なところもある・

[558: 地主]

え○がやを＊＊にするでねえだ。

肥溜め、まきちらすぞ。

地下げ屋もいるのでよろしく。

[559: 匿名さん]

>>118
最近はウィットの切れがいまいちでスンマセン

「ねぇ、ねぇ。年金補填のために賃貸不動産持つってダメなの？」
「だからさ、そういうのは一般論で語ったらだめなの。買う時期や立地や
　部屋の広さとか、厳密に物件と時期に依存する話なんだよ。」
「もっとわかり易く言ってよ。今から賃貸不動産買うのはダメってことなのね」
「まぁダメでしょ。１９８５年はよかったけど１９８７年はダメっていうのに似てる。
　いま破綻してるワンルームは軒並み１９８７年から１９９０年取得の物件だ。」
「高く買いすぎていつまでたっても残債が地価を上回らないってこと？」
「その通り。赤字垂れ流し」
「やっぱり買う時期が大事なのね。」
「そりゃそうだ。家賃はそうそう上がらないけど、物件が安い時期は必ず
あるわけだ。」
「いつが安いかは結果論かもしれないけどね。利回りくらいは計算しなくちゃ」
「自宅購入はよい時期があるの？ないの？」
「マンションは、２０年経つと住み替えたくなるものだよ。社宅に入っていて
２０年後に新築を買った友人宅によばれていくとやはりうらやましくなる。
残債が少なくて資金に余裕があれば住み替えるのが普通だ。
実際、売ればローンは小額で済むし、貸せばローンが多くても賃料が入る。」
「賃貸の空室リスクを強調する人がいるけど」
「人間なんでも未経験な「ことには臆病になる。親がアパートや借家の一つも
もっていたらわかることだが、店子がつかない物件ってそうそうないよ。
それと賃借人は高く貸して回転をよくするのでなく少し安めに貸して長く
居てもらうほうがいい。端境期に店子が退去してもあわてない。
じっくり構えて３月まで待つ」
「あなた、そういう話はウケないわよ。ここは賃貸スレではないと叱られる
なにしろ皆さん賃貸物件はおろか自宅も買えてないんだから。」
「おいおい、そういう言い方も失礼だろう。」
「自宅購入にも時期があるというのなら、今はダメってことよね。」
「そこが難しい。今後値上がりが続けば、買わずにいたことを後悔する
　一方、もともと安値の便乗値上げの城東など買った日には、将来の
　下落で痛手をこうむるかもしれない。」
「城東を買いたいって思う人は少ないわ。地縁がある人は別だけど」
「いいと思うよ。城東。カジュアルで住みやすい。ただ惜しむらくは
３年前に買っておけばベストだったね。」
「そんなこと言ったら、田園都市線も、練馬も、江戸川も江東も、港も
皆同じでしょ」
「そりゃそうだ。ただ、俺は下がる下がるといって買わない方向に
煽動して、結果あがっちゃいました。買えませんね＿|‾|○
より、買った。下がった。でもいいじゃん。また上がるよ。という
ほうが罪は軽いと思う。」
「どうして？」
「物件は確実に質が落ちてる。郊外でさえ駅近の土地は少ない
　都内で、晴海、有明以外に今後の大規模供給は少ない。
今後１５年スパンで新築供給が衰える可能性は高い。
新築にこだわらないならいいが、長く持ちたいな最後の新築ピークを
逃す手はない。」
「下がったらどう責任とるのよ」
「下がるって、２００３年水準まで下がるって本気で考えてる？」
「わからないわ。」
「居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。」
「仮に２００３年水準まで下がれば皆が喜んで買うでしょうね。」
「そうだよ。幸運の神様が舞い戻ったって喜ぶはずさ。でも世の中は
そこまで甘くない。誰でもわかる姿でチャンスは再臨しない。」
「そうかもね。」

[560: 匿名さん]

長すぎる。要約誰かして。

[561: 匿名さん]

新参者だな。まだ短いほうだぞｗ

[562: 匿名さん]

要約します。下落は可能性として少ない
物件用地が減っているから供給源で暴落はない。
仮に下落でも２００３年水準までいくまでに買い逃した需要が
底支えする。
今は高いから売れないだけで少しで安くなれば需要は顕在化する。
くそみたいな高値の末の下落が都心で３００万／坪、世田谷で２４０万／坪
城東で１６０〜１８０万円／坪だったわけで今後はゆるやかに上がって
また下落してもひどくは下がらない。

そういうことを仰っているような気がします。

[563: 匿名さん]

×供給源で暴落はない。
○供給減で暴落はない。　　スマソ

[564: 匿名さん]

世田谷区に、中古マンション、仲介戸建、仲介土地で計１万件と突出した数があるんだが、何故だろう。
人気地域のはずなんだが？
今後の動向はどう予想されます？
時代の流れが変わってしまったんでしょうか？

[565: 匿名さん]

消費税１７％発言がありましたね。遅かれ早かれ、上がっていくことは確実。買える時に買っとくのが良いのでは？

[566: 住まいに詳しい人]

>>559
>居住用資産の暴落というのは、原則業者が完成在庫を投げ売らない
>限り、あるいは投機目的で買っていた人が投売りしない限りおこらない。
>リートが暴落しても実物不動産が投げ売られない話は以前説明したね。

頭でっかちの人は変化に弱いねぇ

古いルールではそーだったかもしれないが
今は新しいルールで動いているから
半年もあれば新規分譲価格に反映するよ

REITというハッキリ目に見える指標があれば
充分に分析能力がない人でも、次ぎに何すればいいのか判るわけで
直接は関係ないREITと分譲マンション価格がリンクしちゃうんだなぁ

[567: 匿名さん]

世田谷区の分譲戸数はマンションと戸建あわせて４千戸くらいですから、２倍以上の在庫があります。この数字はどんな位置づけなんでしょうか？
在庫がさらに膨らんだとしても、そのままの値段で今後も推移し続けるのでしょうか？

[568: 東南アジア在住中年女子]

>559

たしかに、近ごろウイットがないかな。
ギャラリーがうるさいから、ちょっと控えめというか自信なさげ・・
わたしにとっては、ワイン蘊蓄もよかったんだけどなぁ。

まぁ、余裕がない若い男子にとっては
「このオヤジ〜。ワインを語るなよ。
MSは下がるのか上がるのか？　はっきりいえよ」
なんでしょうが、

それって、
「いくのかいかないのか、好きなのか嫌いなのか、はっきり言って」
なんていう、余裕がない男子と同じだと思うから
気にしないで、続けてくださいね。

個人的には、「肩越しの恋人」の文ちゃん登場が傑作だったと思う。
でも、ドラマは一回分見たけど、登場人物にがっかり。

559さんのほうが、ス・テ・キ。

[569: 匿名さん]

>>565

でも消費税上がったら、暴落でしょ。
歴史は繰り返す。

住居用なら買いたいときに買うのがベスト。

[570: 匿名さん]

>>554
詳しくは分析しきれていませんが、高齢者持ち家比率の高い区
ですから、相続、戸建からマンションへの住み替えに伴う売却
と推量します。
今は高値になりすぎたのと安くて古い物件や徒歩１３分以上が
売れ残っているのだと思います。
件数はダブりも多いです。ことに高額は選任でないので１件に
４件くらい登録があるみたいです。
世田谷の割高は、業界主導の一面もあります。港区億ションを
買うのに、もはや港区の戸建は払底して世田谷まで手を伸ばし
高値で売らせる動きもありますが、戸建も中古も足が遅い
のは高値ゆえでしょうね。

今後は膠着かジリ安か。ただ４０万世帯の１万戸（実際は１．５倍の
ダブりはある）など仲介在庫の比率としてそんなに突出している
とは思えませんが、それと世田谷は業者の買取高値物件がしこって
いる可能性はありますね。