【港区港南】ベイクレストタワー４

[匿名さん]

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分


過去スレ
1.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38747/
2.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44952/
3.http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44872/

[221: 匿名さん]

＞２１８
「プラス要素」はあなた自身がＭＳに最も何を求めるか、つまりこれだけは譲れない
というものが何かで決めるべきでしょう。回りの意見をいくら聞いても納得できないし、
あなたの周辺の意見が後々気になって後悔することになりますよ。
ただ、将来賃貸を考えるなら、あまりお薦めできないかもしれません。
港南物件はＶＴなど一部の例外を除き、駅からの距離があること、分譲・賃貸物件とも
に供給が多いので、競争が激しいと思われるからです。
それなりのまとまった資金があるなら、城南城西地区が無難でしょう。
ただ、永住を前提にしてなら、私個人としてはマイナス材料を最大限考慮しても、この
時期、港南物件は買いだと思いますよ。
来年以降、定借を除き港南の新規分譲自体なくなるであろうし、今検討できる物件の中
古価格は分譲価格を上回ると考えられます。
　・マイナス材料：駅からの距離、高速・海岸通の交通量、いわゆる嫌悪施設が近接
　・プラス材料：眺望・水辺の立地、周辺環境の将来性、都心ＭＳの希少性、
　　　　　　　　ＭＳおよび金利先高感

[222: 匿名さん]

>221
城南に住んでますが、マイナス、プラスとも準都心ではどこでも言えてる事では？
詰まる所は、城南の成熟度、港南の将来性のどちらに重きを置くかという事でしょう。

[223: 匿名さん]

ちなみにこのマンションの中古価格は、売り出し当時よりも上がってます。確実に。
そして、売れてます。
参考までに。

[224: 匿名さん]

>>216 やはり私としては購入後、自分自身での自己満足よりまわりに正解だねといわれて感じる自己満足をしたいと思ってしまうんですね。

誰かに何か言われるたびにふらつくようでは、マンションを買うこと自体、考え直した方がいいですよ。
まさかこの匿名掲示板で言われたことを頼りに、買うか買わないか決めるつもりなんですか。
自分の判断力に自信と責任が持てない人は、不動産購入のような多額の投資をするべきではないように思いますが。

[225: 匿名さん]

＞自分自身での自己満足よりまわりに正解だねといわれて感じる自己満足をしたいと思ってしまうんですね。

周りに正解だねとは言われないですか？
でも誰もが「正解だね」と言うようになった時には、とても手に入らないでしょう。
悩むならやめといた方がいいでしょう。

[226: 匿名さん]

>>223

僕は売らないよ。

[227: 匿名さん]

[228: 匿名さん]

都市には数年で利便性が急上昇する場所というものがあります。
かつて京葉線が開通した頃の新浦安。新玉川線が開通したあとの二子玉川。
港南の場合、２０００年前後のインターシティ・グランドコモンズほかのビルラッシュと
新幹線品川駅の開業、駅ビルなどの商業施設整備。バスターミナル整備。
これらによって高輪よりも便利な港南口ができあがった。
さらに今後ＪＲ車両基地の再開発でもっと便利になる。そこに注目した
デベやゼネコンが競うようにして建てたのが港南タワー群です。
もう、お気に入りはないなぁと思えばやめればいいですし、
そのときは、自分で新しい「港南」を見つけてこないといけません。それが南千住か
曳舟か王子か武蔵小杉か川崎臨海部かそれは知りません。
リスクのない不動産購入などないです。リスクをとるに値する魅力を感じないなら
それは縁がなかったとあきらめるべきかもしれません。円がなくてあきらめて
いる人もたくさんいるのですから。

[229: 匿名さん]

検討中様
　住人です。検討中様が地域で迷っているのか物件で迷っているのかよくわかりませんが、一応私なりの情報をお伝えしておきます。この地域のマイナス面ですが、それはこの地域に関連する掲示板を見ていただいたとおりだと思います。ただ、居住するのがはばかれるほど問題ではないと思います。皆さん快適に過ごされていると思います。プラス面は利便性や町の発展でしょう。これも皆さんが仰るとおりです。ベイクレ自身に関してですが、私としては管理・設備・住人、その他諸々非常に満足しています。また、共用設備もそこそこ充実している一方、維持管理に費用がかかる設備はありません。さらに、建物の構造やデザインはシンプルなものを採用しています。従いまして将来的に管理費や修繕積立金が跳ね上がるリスクは、高層の割には比較的低いのではないかと思います。これは無理な建築を行わないという意味で、施工不良にあたる確率も低いというメリットがあります。マイナス面はやはり立地でしょう。購入時ストップウオッチで計ったところ、在来線改札出口から信号待ち含めて17分前後でした。バスは目の前まで走っていますが、ＷＣＴと違い遅くまで利用できません。そのためタクシー利用が多くなるかもしれません。不動産に買い得はほとんどないと思います。現時点での環境を考えると値段相応の物件でしょう。皆さんから「正解」といわれるか否かは、この街の発展にかかっていると思います。

[230: 匿名さん]

港南には庶民しかいないというのも極論。
高層タワーには上下で値段が極端に違うわけで庶民もいれば金持ちもいる。
港南という場所は、とにかく実用性の高い場所なのだ。
お金持ちには実用主義者が多い。価格に見合う以上の価値があれば金を出す。
古いマンションに長く住んでいたりして、ちょっと前なら代々木上原あたりに住み
替えたのが、最近は品薄で割高だというので港南高層階が売れる。
機を見るに敏なのは金持ちの方。そりゃ都心の億ションを投資で買うクラスは
さらに上のクラスということだ。

[231: 匿名さん]

>>223
＞ちなみにこのマンションの中古価格は、売り出し当時よりも上がってます。
みえみえのウソをついてはいかん。
定価の未入居がたくさん余ってるのに、中古価格が上昇するなんてナンセンス。
何かのフェチで「あの人の後に住みたい」プレミアでもついたのか？

[232: 匿名さん]

>231
223ではないがこれは本当。成約事例を調べればちゃんとわかる。北と東は２割以上上がる。ここが売れ残っているのは値付けの仕方に問題があったということ。

[233: 匿名さん]

ちなみにこの前も１件でたが、２週間もせずに成約した。

[234: 匿名さん]

近隣住民ですけど。
このあいだ散歩中に、オープンハウスしてたので見せてもらったんです。
確かに眺望は素晴らしかったよ！北東側を欲しくなったもの！

でも、いま住んでいるお部屋との差額は、それ以上に素晴らしすぎ。
ホテル最上階のレストランで海（煙突なし）を見ながら、1,000回お食事できる金額でした。
確かにうちは港南の中でも、更に安さが勝負の物件を底値買いでしたけど、
眺望のためだけ（お食事は別）に、数千万も払うのはちょっと．．．。
担当の営業さんは「今はこれが相場です」と言ってたけど、
わたしは「？」出まくりでした。

[235: 匿名さん]

>>232
全方向、いろいろな間取りが新築（定価）で残ってましたよ？
ぱっと出てきただけで数十戸、夜のベイクレを見てると、本当はもっと空いてそう。
２割り増しで中古を買わなきゃいけないような状況じゃなかったみたいですけど。

[236: 匿名さん]

>>218
＞まずは住んでゆくゆくは賃貸にしていこうと考えまして城南城西で物もよく、
＞なるべく貸せそうなビックターミナル駅を最寄とした内容を求めたのです。
＞ちょっと徒歩が遠いのですが家賃を下げれば貸せるだろうし、
＞といっても住宅ローン払うよりは高く貸せるでしょうし
賃貸を考えているなら、ここは不利。
港南マンション群の中で品川から一番遠いうえ、
WCTのように天王洲に近いわけでもないから賃貸需要が極小。
つまり賃料が低く空室リスクが高いのに、
更にコスト（物件価格）は港南有数の高さ。
ベイクレは、眺望を最大のメリットと考える人が、永住する為のマンションです。

[237: 匿名さん]

賃貸だって、割安感があれば入居者はあるよ。
税関関連の公共用地を入札で落としたところと、企業から随意契約で取得した土地では
原価にハンデがあるのは仕方ないのでは？
ゴクレは無借金経営だそうだから、ここは持久戦。
３０００万、４０００万は結構売れて、５０００万以上はＷＣＴ、グローブの最終価格待ち
という感じでは？いずれにしろあと半年もしないうちに、港南のボーダー坪単価２４０万超えは
明白だからベイクレの高層階も割安感が出てくるのは時間の問題。

[238: 匿名さん]

なかなか出来ない売れ残りの値引きとか考えてるくらいなら、
ときどきでる新古、価格交渉してごらん。

広告価格はかなり高くなってても、新築に比べたら大胆に値引きするから。
表面上二割三割上がったとかいって、広告だけ見て諦めてると、
賢い人にどんどん買われてます。
中古市場の値段はあってないようなもの。
上手に交渉すると掘り出し物がありますよ。

[239: 匿名さん]

新古が出るなら、ベイクレにする意味ないのでは？
コスポリやタワーフェイスの方が、賃貸にも向いてるよ。
完全に眺望は無いけど、ラクシアあたりならすごく安そう。

[240: 検討中]

皆さん眺望のメリットは大きいといっていただけているのですが
それはやはり海側ってことですよね？
つまり品川の駅の方を向いている部屋の場合は厳しいって感じですか？

[241: 匿名さん]

>239
他の港南物件含めての話でしょう。含み益の少ないベイクレでなく他を狙えという意味。
>239
＞新築に比べたら大胆に値引きするから。
これは、プロの仲介さんか経験者の談でしょう（＾＾）
確かに年収ぎりぎりで買っちゃった人は、なんかあったら売るか貸すか
しかないよね。
銀行に相談すれば、今の不動産で追加融資してくれる可能性もある。
ただし本人に返済能力がないなら、サブリースをつけアパートローンの類
に借り換え。売却と、賃貸の平行募集ということに。こういうのは読めたら
叩けそうだね。

[242: 匿名さん]

>>240
＞品川の駅の方を向いている部屋の場合は厳しい
でしょう。なんでベイクレまで歩いてって、品川駅を振り返るの。
それだったら、PT品川やコスポリの西側の方が全然良い。出ればだけど。
もしくはWCTにしちゃうか。

[243: 匿名さん]

>240
森永超えたらラクシアとフェイバが邪魔。さらにその先には
定期借地権タワーが伸びます。南西、北西の抜けは確保
されています。ともに夜景はきれい。
実際に夜でも現地訪問して部屋を見せてもらって確かめてください。

[244: 匿名さん]

中古の広告価格は低く出す必要ないんですよ。
思いっきり強気の値段だしとく。
そうじゃないと売り急いでるって足元見られるし、
値引き交渉の余地も必要なので。

売れた後は、買った人もわざわざ自分のとこが安く叩いたとか言う必要ないし、
秘密は守られますからね。

[245: 匿名さん]

成約の意味がわからん人ががたくさんいますね。ここでの売買論議は中身がないですな。

[246: 匿名さん]

どーでもいーですよ♪

[247: 匿名さん]

13階南向きの中古がいくら位で出ていたか、もう成約したかを
ご存知の方がいたら教えてください。

[248: 匿名さん]

>244
不動産業者にたのめば普通に成約事例を見せてもらえますよ。以前に自宅マンションを売却する際に
参考にしました。

[249: 匿名さん]

そんなに見たいですかね。

[250: 匿名さん]

ちょっと前に、港南マンションの外観の話題がありましたけど、あんなに格下にされてたPTがグッドデザイン賞に輝いちゃいましたよ。

[251: 匿名さん]

>250
ほんとうのデザイン性がわからないセンスのない人たちが、話題にしていたんでしょう。
デザイン価値のわかる人は違いますよ。

[252: 匿名さん]

>251デザイン価値のわかる人は違いますよ。
詳しく。無理かな？

[253: 匿名さん]

外観デザインに多少疑問があっても、関係なく受賞できるようですよ。

============================
審査委員による評価コメント：水際という良好な敷地に建っており非常に魅力的であるが、ファサードのデザインについては多少の疑問が残りました。
http://www.g-mark.org/search/Detail?id=32766&sheet=jury

[254: 匿名さん]

それでも受賞できるのはすごい。
ノミネートされたMSの数だけでもかなりあったから。
実際に受賞したMSは、例年以上に少なかった。

[255: 匿名さん]

ベイクレも良いんだけどね。
でも実際に見に来た時にベランダに布団が干してあったら、
審査員的に「ファサードに大いなる疑問が残る」でしょう。

[256: 匿名さん]

ほんと布団干し攻撃が好きですね。
干してる人は掲示板見てない、もしくはてやんでぇですから無駄ですって。

[257: 匿名さん]

[258: 匿名さん]

同じ港南から選ばれおめでたいことです。

[259: 匿名さん]

港南全体の価値向上につながりますから、素直に喜びましょうよ。

[260: 匿名さん]

１３階南向きの中古ですが4000万円だったような…
もう、とっくに成約してるみたいですよ。
ちなみに、販売手数料は3％！

[261: 匿名さん]

それって、何㎡の部屋ですか？60台なら10%以上上がってるような・・・。

[262: 匿名さん]

確か60台でした。

[263: 匿名さん]

住宅ナビなど見ると、ず〜っと残２０戸でかわらないのですが、本当の数字ですか？
他物件とけんとう

[264: 匿名さん]

つづき
しながら見ているのですが、他のは数字がかわっているので更新してないわけじゃ
ないはずだと思うのですが。

[265: 匿名さん]

上層階北向きはもう無いのですかね？
営業さんは売りたい物件（？）しか案内してくれないし・・・

[266: 匿名さん]

北より南がいいですよ。眺めみたければ、ラウンジ等利用すればいいです。太陽は貴重です。これ実感。

[267: 匿名さん]

以前、南向きに住んでいましたが、家具は日に焼けるし・・・
日中仕事で留守にする私には、太陽はあまり気にすることはなかったような。
何を重要視するかは個人のライフスタイルによると思います。

[268: 匿名さん]

ベイクレ購入時に何を重要視したの？

[269: 匿名さん]

↑
「個人のライフスタイルによる」という意味わかりますか？
「何を重要視したの？」などという友達感覚の表現しかできない方には、わからないかもしれませんが。

[270: 匿名さん]

日中留守なら、カーテンでもすれば家具は日に焼けないと思いますけど・・・
それに今は家具は備え付けの収納が充実していますし。
ライフスタイル関係なく太陽はありがたいですよ。