【港区港南】ベイクレストタワー４

[匿名さん]

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分


過去スレ
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[1022: 匿名さん]

通りすがりです。

値上がりの根拠ですか？簡単です。
今回で残った部屋をさらに高くして
売るからでしょう！半年後に。
（市場とか景気とかそんなの関係なく）

[1023: 入居予定さん]

６階の西向き、賃料１８８、０００円は、どう思われますか？
高速道路もあるので、日当たりは、どうなんでしょうか？

[1024: 匿名さん]

>>1023
入居開始直後の頃に１９階北向き、５０平米（？）が１９万くらいで
出てました。ご参考まで。

[1025: 入居済み住民さん]

今の売り出し価格はどうかな・・・。私は新築時購入なので、同じタイプの成約価格を調べたら３割増で売れてた。もっとも、あの買値でこの利便性だから売る気は全くないが。。。２年くらい前に購入した近隣マンションのみなさんも大体同じような状況では。。
でも今の価格じゃ買う気がしないね。でも、だからといって豊○や○明に買うのも危険だとおもう。山手線からあれだけ離れたところに、あの価格は理解できない。

[1027: 入居済み住民さん]

いや、ゴクレとは関係ないただの住人ですよ。ちなみに職業は士業です。当時の売り出し価格と今の成約価格を比べればすぐにわかりますよ。自演自演にヒステリックに騒ぎ立てずに、きちんと分析して下さいな。成約価格情報は今の時代、工夫すればすぐに入手できますから。ちなみに1017は私もゴクレ自演だと思いますけど。

[1028: 匿名さん]

江東区とか武蔵なんとかの物件買うくらいなら、ここ買うかな？
今から販売当初の価格に戻してくれればすぐ売れるんじゃない？

[1029: 匿名さん]

わたしも、江東区で価格の高いマンションを買うんだったら、ここを買います。いいマンションだと思います。購入を検討して1年前に見学に行きました。景色もマンション自体、内装もいいんだけど、自転車と１Ｆのフローリングの痛み、あと、高級感を生かしきれていないロビーの雰囲気で、購入をやめました。（他の物件を買いました。）ソフトの面だけの問題なので、改善の余地ありなので悩みました。今後改善されるとの約束があれば購入したかったです。

[1030: 物件比較中さん]

どちらを購入されたのでしょう？
参考にご教示ください。

[1031: いつか買いたいさん]

たしかに江東区や武蔵＊＊よりは断然港区だな。港南・芝浦は利便性＆希少性からも今後さらに高騰する余地は十分あるだろうし。遠い先の値下がりを待つか。ここら辺の中古物件で手を打つか。欲しい新築物件もないしな〜悩ましい！！

[1034: 匿名さん]

管理がずさん。

裏とか回ってみな。自転車とか置き放題だから。
室内自転車置き場、37階（スカイラウンジ）の
階の清掃不行き届き、
港区物件としては管理がずさんで標準以下す。
これを言うと住民のモラルだ管理組合員（理事長）の
問題だといわれますが、根本は管理会社の問題です。

＞デベさんへ
ここへ書き込むなら、棒立ちしているバイト君の
目の前で平気で止めている自転車やバイクの指導や
実際不要駐輪されているバイクや自転車および
工事中ぶっけんまがいの三角コーナーを取り除いて
ください。

[1036: 匿名さん]

今更だけど、管理人代わってない？前いた人達と違うよね？

[1040: 匿名さん]

レインボーブリッジが見えてもその前にはセメント工場。

[1041: 匿名さん]

ゴクレは二流極悪デベではないですよ。一流ではないけど、。
マンションなんてできてしまえばデベはあまり関係ないです。むしろゼネコンのほうが重要みたいですね。完成後の定期点検と補修などもゼネコンがやりますし。
自転車の放置が多いとか言ってますけど、賃貸が多いのかもしれませんね。でもこのくらいはどこのマンションにもつき物で許容範囲ですよ。

こういうことを書くと、「出たーゴクレ」などと書く人いますけどね・・・

[1043: 物件比較中さん]

>>1041
バイクと自転車問題ね。
その許容範囲が億の物件と売っている
人間で離れすぎ、見に行っても
購買威力を萎えさせるだけ。

なぜ億に近い金を払って賃貸アパート
レベルの管理のところに入居
しないといけないのか？
共有設備や物件は合格点なのに
やれば出来ることをしていないのは
非常に残念。

残念ながら、前に建ってる
都民タワーより管理は酷いと
感じました。

[1044: 匿名さん]

近隣の分譲マンションでは、自転車やバイクの問題はあまり出ていないみたいです。どこが違うんでしょうかね。

[1045: ご近所さん]

違いは管理会社。それだけ。

[1046: 匿名さん]

管理会社を変更すれば良いのですね。

[1047: 購入経験者さん]

水準以上の管理会社への変更でOK！
少なくとも現状以上の管理になるね。

[1048: 匿名さん]

管理がよくなったら、資産価値も2割アップになると思いますよ。

[1049: 匿名さん]

でもデベ系の管理会社って替えれることできるんでしょうかね。それとただでさえ高いのにまた２割も上がらないですよ。

[1050: 匿名さん]

売れ残り戸数が多いという事は、
デベ所有住戸が多いという事。
管理会社変更決儀はデベの反対で否決。
売れ残りがさばけない限り、
管理会社変更は無理。

[1051: 入居済み住民さん]

けど、ここはそんなに悪くないよ。
管理が素人なだけ、中の駐輪場がちょっと
管理できて無いね、変な手書きの紙が
張ってあったり、一流の人ならやらないような
対応してるよね。

あと、自転車とバイクの管理を見ると
レベルが解るよ。
けど、住んで中にいる分には十分だし
品川駅が最寄って言うのも、江東区に
かうより十分良いしね。

[1052: 物件比較中さん]

>>1051

いくら品川でもバス便は嫌です(´・ω・`)

[1053: 匿名さん]

ここのバスは広くて空いてる道を走るので乗ってもそれほど苦痛ではないですね。

[1054: 購入検討中さん]

自転車、バイク問題以外は、出てこないといくことは、総合で考えてもまったく問題がないということで、決まりだね！！買うことに決めました。

[1055: 匿名さん]

コンビニが入るって話はどうなった？中止になったの？

[1056: 匿名さん]

足かけ5年近く売れなくて、
売れ残った部屋をさらに値上げ。
今の販売価格は芝タワーを売るためのパンダ価格だと思われる。

[1057: 匿名さん]

コンビニを入れたってやっていけないですよ。コンビニは客単価500円として1日1000人くらい来店しないと。
三井のベイワードのコンビニだってけっこう経営は大変なのではないかな。ここだって同じですよ。家賃タダならなんとかなるでしょうけど、ゴクレですからねえ・・・

[1058: 物件比較中さん]

ここの管理会社は凄い叩かれ様だけど、管理人の人達はどうなんですか？

あとコンシェルジュと清掃も。

事情通の方宜しくお願いします。

[1059: 匿名さん]

人を評する時「良い人なんだけどね・・・」という残念な人は沢山いる。
やってる事が理にかなってない。

[1060: 住みたい]

ゴクレＨＰによると１億円前後の５件が紹介されている。
私には無理だ。都の定借物件も狙っているが当選は至難のことだろう。
ここは退去者も結構居るらしいので出物を待っている。
仲介料なしの直接取引できるとよいのだが。
７０Ｍ２程度２５階以上６千万以下希望。
ＷＣＴとどちらがよいか迷っているのでご感想聞かせてください。

[1061: 匿名さん]

WCTとは値段が違うよ、よほどタイミングが
よくないと無理、出ても瞬間で消えるのでは？
けど、ベイクレなら60平米5千万くらいで出てるから
待ってれば普通に出るでしょ。

[1062: 住みたい]

書き忘れたので追記。
海が見えることが購入条件です。
東希望、北・南・北西の角は許容範囲。
終バスは夜１０時と早いが皆さん駅から歩いているの。

[1063: 近所をよく知る人]

すぐには無理でしょうが、中古物件が
回りだす築5年になる3年後などは
可能性があるのでは？
しばらくお待ちください。

ちなみにバスがなくなった後ですが、
歩くのが気持ちよいとき意外は
タクシーです。
ワンメーターですからね。

[1064: 匿名さん]

最近　引っ越してきました
たまに　車を駐車するのですが　港南小の前は　昼も夜間も駐車禁止の取り締まりはないのですか？　誰か分かる人いれば教えてください
来客駐車場とめれないことがおおくて

[1065: 匿名さん]

そんなこと心配するよりも有料Pがありますよ。

[1066: 駐車場所]

1064さん
昨年、港南口交番で聞きました。
メーターの作動時間外は駐車禁止道路ではありません。
よって夜間、土曜日曜は駐車可能です。
白線区画に関係なく駐車可能ですが交差点付近など道交法に定める禁止場所はだめです（覚えていますか）。
私の客は便利させていただいてます。
運河の向こう（ソニー裏の前）に一日1550円の有料PKがあります。
インターシティーは一日1500円ですが運河付近のほうが近いし便利かも（使ったことありませんが）。
宿泊者、長時間利用者には便利でしょう。
一寸歩くけど安心していられます。
情報を信ずるかは自己判断で。
交番に聞けば安心です。

[1067: 匿名さん]

1066さん　ありがとうございます

[1069: 駐車場所]

土曜日はメーター作動しているかも。
確認してください。

[1070: 入居済み住民さん]

1062さん
東側で、「７０Ｍ２程度２５階以上６千万以下希望。」は厳しいですよ。あと10-20％出さないと。この前知り合いが、東側5〜15階の70〜85㎡（特定されないようぼかします）を、6500万で売りました。出して2週間で買い手がつきましたよ。

[1071: 匿名さん]

道交法で夜間８時間以上の長時間駐車も違反ね。

豆知識な

[1072: 匿名さん]

条件に合うのは港南の定借住友タワーくらいか。
海が見えるかは微妙だけど、70m2なら3500万くらいで買えます。

[1073: 匿名さん]

>>出して2週間で買い手がつきましたよ。

へー、ではなぜ未入居が山のように売れ残ってるのでしょうね？？？

[1074: 匿名さん]

>>1073
こことＷＣＴの東側はこの地区でも随一の眺望でしょ。
70㎡6500万程度なら瞬間で売れるよ。
特に高層階ならなおさらね。

海が見える眺望が今後も確保される港区内のマンションなんて
他にないでしょ？
ここは他地域と違って眺望のネガスレは聞いたことないし。

[1075: 匿名さん]

>>1074
いやぁ、ここは他にもっとネガティブになるポイントがあり過ぎるから、眺望について、触れられていないだけでしょ。
あの清掃工場の煙突からして、私的には受け入れられなかった。でも、それ以上にひどいのは．．．って、文章をつなげられるよね。見た人ならば。
あと、眺望は海だけじゃなくて、四方あるわけで、一部だけで論じても話しにならない。南や西はどうなんだろう？私は海側の部屋しかみていないのでわからないけど、あまり良くないと予想されるよ。

[1079: 匿名さん]

>>1075
それじゃ1074に対する答えになってないじゃん。
ベイクレ東側より眺望が確保できるとこはどこなのさ？

まあこれから売り出されるマンションじゃ太刀打ちできないでしょ。

[1080: 匿名さん]

投資家なのにせこいマンションに投資してるね。
お金あるのなら在庫処分に協力してあげれば？？？

[1081: 匿名さん]

1075だけど、文意が伝わらなかったらしいな。

前の眺望よりももっと悪い部分がある、という文章からの続きなんだよ。

（眺望も）清掃工場の煙突も悪いけど、それ以上に、しょぼいエントランスもひどい、ロケーションが悪い、ガーデンらしきものの侘しさ、オブジェらしきものの意味の無さ、管理の不十分さ、デベの悪評等々、いろいろネガティブになり得る部分があるってことを言いたかったの。

だから、眺望についてネガティブな発言が少ないのは、もっと指摘する部分があるからなんだよ〜ってこと。

わかってもらえたかな？

[1083: 入居済み住民さん]

どうも。1070ですけど、なんか訳わからない人がいますね。1060さんの希望条件に即して、情報提供しただけなんですけどね。それに対して、全く違う他の条件で割高で出ている部屋を持ち出してケチ付けたり、とにかくすべてダメだという御仁が出てきますなあ。
　なんだか、需給曲線どころか、まともな商取引すらできない人がいるんですね。すべて二者択一的発想でしか物事を考えられないんでしょうね。かわいそうに。。
　だから、住んでもいないどころか、検討もしないのに、こういうところにきて、悪意丸出しで、ストレス発散してるんでしょうね。実社会で全く相手にされない現状に苛立って。。。ご同情申し上げます。

[1085: マンション投資家さん]

ま、人のマンションに一所懸命無理してケチつけてもくだらんよ。

この一帯のマンションは入居者もすぐ見つかるし売ればキャピタルゲインも得られるし、結局いいマンションだよ。
季節外れに貸家募集をかけても、すぐ複数の入居申込が入るということは教えておくよ。
部屋によるかもしれないけどね。

[1086: 匿名さん]

じゃあなんで売れ残ってるの？？？投資家さん？？？

[1092: 入居済み住民さん]

どうも、1070です。。投資家さんじゃないけどひとこと。
1086さん。。。1060さん以下から、今までの流れちゃんと読みましたか？何であれを読んで1086さんみたいな問いかけが恥ずかしげもなくできるんですか？あの内容がわからないくらい教養がないんですか？需給曲線わかりません？需要ベースの価格決定理論わかりません？利回りってことばわかりますか？
投資家さんを含め初期売り出し価格で購入した場合、このマンションの利回りはかなりのものなんですよ。当然今の需給成立価格で売り出しても、すぐに売れるんです。売れないのは、それを逸脱した大きな割り増し価格をつけてるからで、だれもそれが適正なんていってないんですよ。
お願いですから、最低限の教養と読解力と理解力を身につけてから、書き込んでくれませんか。じゃないときちんとした情報提供や話し合いができません。（それをやるのはＮＧという卓袱台ひっくり替えし反応はＮＧですよ。たんなる言い捨てですから）
ちなみにあなたが、私の部下でしたら、５段階でＥ査定をつけて、あまりアタマを使わない仕事への転職を暗に勧めます。
申し訳ございませんが、ホントその程度なんですよ。あなたの反応は。。（敢えて意見とは言いません）

[1093: 匿名さん]

ここは住民板ではなく検討板なのですから、現状の販売価格での話をしませんか？

ちなみに私のこのマンションへの感想は、東or北向きならば現状の販売価格でも割高とは思いませんが、西or南向きならば割高ですし、このマンションを選択する理由もないと思います。

[1094: 都民]

1092さんみたいに教養がないのでここを見るのをやめます。
しらける。

[1095: 匿名さん]

１０７０さんは、Ｇ社の社員でしょう？

「この前知り合いが、東側5〜15階の70〜85㎡（特定されないようぼかします）を、6500万で売りました。」（１０７０）・・・知り合いも同じマンションを買うなんて滅多にない話。あなたと、あなたのお知り合いが、共にＧ社の社員ならあり得る話ですがね。
「1060さんの希望条件に即して、情報提供しただけなんですけどね。」（１０８３）・・・さすがＧ社の社員、ベイクレの事情にお詳しいですね。
「需給曲線わかりません？需要ベースの価格決定理論わかりません？利回りってことばわかりますか？投資家さんを含め初期売り出し価格で購入した場合、このマンションの利回りはかなりのものなんですよ。ちなみにあなたが、私の部下でしたら、５段階でＥ査定をつけて、あまりアタマを使わない仕事への転職を暗に勧めます。」（１０９２）・・「需要曲線」や「需要ベースの価格決定理論」を持ち出すのは、マンション売買に詳しいＧ社の社員の証し。Ｇ社の社内査定は、５段階なんですね。外で立ちんぼしてるのは、Ｅ査定の社員でしょうか？

[1096: 匿名さん]

1092みたいのが住んでるから売れないんでしょ。

[1097: 匿名さん]

うちの会社はＥが最高評価だよ。
エクセレントのＥね。

あんなのが上司だったら絶対嫌だな。

[1098: ワールド]

１０９２は何様？ここのマンション買って自分が偉くなったつもりなの？

[1099: 匿名さん]

１０９２さんの言っていること分かりますよ。

[1100: ワールド]

ちなみにあなたが〜が余計なんだよね。

[1101: 物件比較中さん]

このマンション管理会社が変わったのかな？
ちょっと管理良くなったんじゃない？
公開空地内の放置自転車だいぶ減ったね。
放置バイクはまだ多いけど...ここバイク置き場無いのか？
それが足りないなら、設計の問題だな？

[1102: 匿名]

最近、高層マンションに興味を持ち、購入させて頂ければと思っていまして、家族３人で２ＬＤＫくらいの部屋を希望してます。
ベイクレスト低層階（１０階以下で構いません）で、いくら位で購入が可能でしょうか？　※レインボーブリッジ、海が見れれば最高です。
不動産の相場疎いもので。。。

[1103: 匿名さん]

>>1101

気のせいでしょう。
相変わらず止め放題です。
バイクも同様ですね。

管理がまだまだ・・・

[1104: 匿名さん]

釣りですか？
レインボーブリッジや海が見える２ＬＤＫを中古で買うなら、低層階（１０階以下）で20坪として6000万円近い値付けになりそうですね。
値切って坪280万円位で買えたら、まあいいのではないでしょうか。

[1105: 物件比較中さん]

>1103
1年前から比べてだいぶ良くなってますよ。
当然満足できるレベルでは無いですが。
バイクは本当にヒドイね...
バイク置き場無いの？

[1106: 入居済み住民さん]

どうも。1070です。いろいろご指摘を受けたのでみなさんに一言。
1093さん
おっしゃるとおりです。別レスで話しましょう。
1094さん
私もそれをお勧めします。
1095さん
ちがいます。不動産業界ではありません。でも、不動産だけでなく、建設、金融、商社といった関連業界に友人はたくさんいます。購入前からの知り合いなどとは言っていません。仕事柄、購入後ひょんなことで知り合うことはたくさんあります。情報は友人経由や仕事上、興味がある場合は成約価格がわかるＤＢなどから入手できます。「需給曲線」等はミクロ経済学用語です。そこそこの大学の経済学部・商学部卒業者なら知っているはずです。会計士、中小企業診断士、公務員等の試験科目でもあります。つまり該当者無数であり、おっしゃる推測は希望的観測に過ぎません。それにゴクレ社員は「需給曲線」なんて知りませんよ。きっと。
1096さん
因果関係なし。推測にもならない。
1097さん
そうですか。何でも良いですけど「あんなのが」は、通常ものを指す用法です。一応人なので「あんな人が」にしてください。
1098さん
別に偉いわけではないです。買う前も今も。おっしゃるとおり「ちなみに〜」は言い過ぎました。反省します。
あまりにも妙な悪意とねじ曲がったレスが横行していて、真剣に検討している人が情報を集められない状態だと思ったものですから、刺激的に書いてしまいました。すいません。
1099さん
ご理解いただきありがとうございます。

[1107: 入居済み住民さん]

どうも。1070です。
1093さん
　今のゴクレの売り出し価格はすべて２割は割高だと思います。素直に当初価格にすれば完売するんですけどね。なぜしないのかわかりません。
yahoo不動産での売り出し価格ですが、東・北は提示価格より、5-10%引きで即決でしょうね。西は厳しいですね2割は引かないと。でも、それくらいの価格提示をしたら、yahoo不動産に出る前に決まってしまうでしょうね。
南はよくわかりません。というのが私の感想です。

1104さん
たしかに。低層階・東で坪240だったら絶対ネットには出ないでしょうね。260でもなかなか出てこないでしょうね。ただ、相手の状況によっては、260近くまで値切れるかもしれませんね。この水準でも残債無しどころか、十二分利益が出ますから。もっとも、投資目的以外のひとは、そうそう売らないと思いますよ。

[1108: 匿名さん]

確かに２割高以上ですね・・・。当時の販売価格なら完売するのでしょうが・・・。価格と管理体制を見直せば悪い物件ではないと思います。かつては低層階なら角部屋３ＬＤＫで３０００万円台でしたからね。南西角だけど・・・。お買い得でしたよね。

[1109: 匿名さん]

1070さん

是非当マンションの管理組合の理事長をやって下さい！
そうすればこのマンションも少しは良くなるでしょう！

[1110: 匿名さん]

最近は需給ベース以前の相場観としてcap-rateモデルが一般的なのでは？

[1112: 入居済み住民さん]

１０７０さん

是非、管理組合の理事長をお願いしたいです！！
当マンションはサークル活動等も始まっていて住民のまとまりもあるのではと思います。私は何も参加していませんが・・・。より良くなっていきそうですね。管理会社の変更は可能かと思いますので駐車場等の問題も解決していきましょう。みんなで資産価値を下げないよう頑張りましょう！！

[1113: 匿名はん]

cap-rate法だと、かなり高い値付けになってしまいます。でも、そこまでの価値はないと見るのが一般的でしょう。ここに限らず、港南物件全般に見られる傾向です。

[1114: 匿名さん]

割戻しレートはどの程度を想定されていますか？

[1121: 入居済み住民さん]

有明に引っ越したい