23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[780: 匿名さん]

>>779
アンチ豊洲も手を抜きすぎだよ。
あちこちに出没して
困ったもんだ。
あげくは開き直っちゃったよ。
どこかの城西か城南の業者さんですか？
そっちに誘導している感じだけど

[781: 匿名さん]

>>771
豊洲マンション価格を引き下げる晴海価格ってどの程度ですか。
そんなに安売りするかなと思ったもので。

[782: 匿名さん]

>>763
あなた方よ〜く聞け、都心のかっこいいビルができるのも、よいとまけの
おいらたちが頑張っているお陰なんだぞ。

だいたいな、大川　越えたら俺ら庶民の町ってえのは、八っつあんや
熊さんの大江戸の時代から、変ってねえんだい。
そこんとこ、くれぐれも忘れねえでくんな、豊○の「船大工」の越後屋の
旦那。

[783: 匿名さん]

結局、東京駅5k新東京タワー厨って豊洲厨だったの？
押上あたりの貧民街の弱小デベかと思ってたけど

ツマンネ

[784: 匿名さん]

>>783
ところで
城西、城南はずいぶんと高値だが売れているのかよ。
かなり完成在庫もあるようだが。
リアルにどうよ

[785: 匿名さん]

>780

多分、西の電鉄系？大変だもんね、最近は。

[786: 匿名さん]

>>775
確かにNYもロンドンでも、ブルックリンやクラッパムと言ったス○ム街は『東部の湾岸』にあるよな。

[787: 匿名さん]

もういい加減に俺をデベと間違えるなよ。
素人がしっかり真実を語る背景には、若い衆に経験を伝えたいと
いう親心があるんだってばさ。
まぁいいや、買え、買え。自己責任だ。

[788: 匿名さん]

>>785
一人で会話か、目出たいなw
何かというと業者だ工作員だと逃げ足速いな厨は
城南物件の売れ残りなんて知ったことか
城南が売れ残れば城東が大逆転して
都市構造（激藁）が変わるのかw
妄想の垂れ流しはヤメレ


名古屋が大都市か異論があるが
あそこは珍しく東西逆なんだよね

[789: 匿名さん]

豊洲厨は安い北東角でも買ったの？
新東京タワーがいつまでも見られると良いね
まあ数年のうちにどっかのタワーが塞ぐだろうけどw

[790: 匿名さん]

>>777

港区人口２０万人　歳入　１２９５億円　　一人当たり歳入６５万円　　　　区税収入が３７０億から６００億円へ
江東区人口４４万人　　歳入　１４４４億円　　一人当たり歳入　３３万円
世田谷区　　８１万　　　歳入　２０８９億円　　一人当たり　　　　２６万円

区民税の伸び率
http://blog.goo.ne.jp/setagayakugi-tanakayuko/e/18fd3fb5ee2ac9e65c6ac8...
江東区は７．４％だが人口の伸びに対して若年層が多く二桁にいかない。
あと、世田谷も港も区の資産（土地・建物）が豊かだが、江東区は工業系区であって住居系区
でないから区の土地建物・・・特に小中学校土地建物が不足している。

[791: 匿名さん]

2006年度


交付金依存度％
港 0
渋谷 0
世田谷 11
千代田 13
目黒 15
新宿 21
中央 22
文京 22
杉並 24
品川 29
大田 29
豊島 31
中野 32
台東 33
練馬 34

江東 36

板橋 37
江戸川 38
北 40
足立 41
墨田 43
葛飾 44
荒川 45

交付金交付率が少ない区ほど税収の財源が豊か
江東区は財源が乏しい区であるのは間違いない。

[792: 匿名さん]

世田谷に１５年住んだ経験からいうと保育園などの行政サービス
要するに施設数や保育士の数、アルバイトを雇うことでの時間外
延長への対応などはいい。
しかし、小学校となると財政と教師の質は全く別。
港区に住んで感じるのは金が余っているという感じ。無駄に
道路や公園作ってくれてうれしいが、都市計画道路を早く通す
ことに金使ってほしい。
消防車の台数は多い。救命士の有資格者も多い。なにしろ
区内に大病院が豊富。老後は港区が安心だ。湾岸だと迂回するから
やはり内陸がいいかも。

[793: 匿名さん]

現在江東区在住の者です。
スレタイとはちょっとずれた話題かもしれませんが、
江東区についての書き込みが続いているようなので、当方からも一言。

先日の朝日地域欄に出ていた
「江東区内の認可保育園の保育料値上げ」の記事に
育児中の我が家は夫婦そろって思わず目を丸くしました。
少子化対策が叫ばれる中、その流れに逆行するこの方針は、
「急激な人口流入に認可保育園の数が対応しきれず、
認可に入れた人と入れなかった人の不公平感を和らげるために
とりあえず安い認可の料金を無認可並み引き上げる」
という（理解しがたい）趣旨のものだそうです。
過剰な人口流入による行政サービスの低下はすでに目に見える形で
現れ始めています。

幸い我が家はこのニュースの前から、
川崎駅前に再来年竣工の物件を契約していましたので、
上記の影響は来年1年間だけで済みそうです。
ちなみに、多摩川を渡って都外に出ることになりますが、
「東京都○○区」の住所にそんなにこだわりがあるわけではないし、
近い将来新東京タワーができるにしても、城東地区には
特に未練を感じていません。
現在の住まいに近い豊洲も当然検討しましたが、
町並みがあまりに人工的で、私はあまり好感が持てませんでした。
（あくまで主観です。すみません。）

[794: 匿名さん]

川崎なら良いと御思いか？
こだわりとかそういう事ではなくて。
都内に住んでた時と、税金や行政サービスの違いを実感できますよ。

[795: 匿名さん]

川崎って、行政サービスについては、いいじゃないの？
いい焼却炉を使っているから、燃えるゴミと燃えないゴミを分けなくてもいいって話だし（昔の話？）。

[796: 匿名さん]

>>790
富裕層の都心回帰で、
港区は富裕層をかき集めている感じですね。

でも、逆に富裕層を吸い上げられて立ち行かなく区がでてきそうです。

いままで富裕層におんぶに抱っこだった区は凋落は激しいだろうな。

[797: 大学教授さん]

公債比率、自治体の毎年の収入に対し借金の返済額が占める割合で
１８％を超えると起債許可団体となり、２５％を超えると起債制限
団体となる。首都圏の市区のワーストは以下
持ち家購入の場合は避けるべきと言える。

横浜市２３．３
印西市２３．１
千葉市２３．０
八潮市２１．１
白井市２０．７
木更津市２０．０
小田原市１９．３
横浜市の場合、土地開発公社が保有する塩漬け土地を含むと、
財政破綻ともいえる台所事情と言われている。
川崎市は１７．９％とぎりぎりの安全ラインとされているが、塩漬け
土地を加えると、破綻警戒ゾーンに入る。

[798: 大学教授さん]

崖っぷちにある川崎市にとって武蔵小杉の開発にかける期待は大きいと思われます。これからの納税者の中心になる３０代の居住人口を増やすことは各自治体共通の目標になるでしょう。川崎都民の増加、これが重要になります。都内の不動産価格が上がって行けば、購入者の目は自然に郊外に向きます。これからが正念場でしょう。

[799: 匿名さん]

>>790
港区は独身者もリッチが多いから、持ち家比率もメチャ高いです。
世田谷区と杉並区じゃ大きな格差があります。
2005年国勢調査より、
65歳未満単独世帯の持ち家率
上位７区（リッチな独身が多い区、家賃も高い区）
1位　港区　３６．５３％、2位　千代田区　３３．０８、3位　台東区　２９．００、
4位　中央区　２７．５３、5位　江東区　２５．６２、6位　世田谷区　２５．４０、7位　目黒区　２０．８６
下位７区（貧乏独身が多い区、家賃が安い区）
23位　中野区　７．９２、22位　杉並区　９．８６、21位　江戸川区　１１．３３、
20位　北区　１１．４３、19位　新宿区　１４．００、18位　豊島区　１４．０８、17位　板橋区　１６．１０

ちなみに市部は１６．６７％

[800: 匿名さん]

台東区や江東区にリッチな単身者が！！wwww

[801: 匿名さん]

以前、２３区内の給食費未納問題をテレビでやってたが、
中央区、千代田区などの未納%が少なかったのに対し、
港区は２３区の平均%とほぼ同じ未納だった。

つまり、港区はリッチもいれば逆もいる。

[802: 匿名さん]

>>799
この数字は、説得力ありますねぇ。見逃してました。
教えていただき助かります。

これと区民税収をあわせてみたらよくわかりますね。
仕事上はシニアを追いかけていましたので。
７５歳以上（後期高齢者といいます）の単身者持ち家比率、これは所ジョージの
大改造劇的ビフォアアフター（１２チャンネル）に出てきそうな下町の長屋もさることながら
戦後間の分譲地に親の代から住んでいる世代の行く末も興味深いですよ。

確かに、都内外周区で高い家賃を払い続けているより独身で買っておいて結婚したら
見直そうみたいな人は結構多い。
便利な場所の中古を改装して住むほうが新築より安い。交通立地がよければ
将来も売らずに人に貸せる。なにしろ自分が賃貸を選ぶ目で探すから実質価値優先で
無駄がない。もちろん港、中央は安い時期に新築も買われた。

３位の台東区が意外ですね。
二人暮しの寡婦で５０代６０代が多いのか、親の持ち家（たいていは借地）に同居
して親が無くなった低所得独身者というイメージもあります。
新築マンションは日比谷線沿いに増えていて確かに単身者の居住区としては
殺風景ながら交通の便がよくて安い。
江東区は単身者は門前仲町、木場、東洋町には多そう。
世田谷は、世田谷通り沿いを独身のパイロットとか勤務医が昔買ってました。
目黒は物件が少なく中古が単身者に売れたみたいですね。

[803: 匿名さん]

>>802
特に独身者は資産性を重視して場所を選んでいるようです。
東京２３区生活実感ランキング、地域の将来性とも一部ダブりますね。
1位　港区　2位　中央区　3位　品川区　4位　目黒区
5位　文京区　6位　江東区　7位　渋谷区　8位　千代田区
9位　世田谷区　10位　江戸川区　11位　練馬区　12位　新宿区
13位　墨田区　14位　荒川区　15位　杉並区　16位　大田区
17位　台東区　18位　板橋区　19位　中野区　20位　豊島区
21位　北区　22位　葛飾区　23位　足立区
http://www.next-group.jp/news/pdf/20061109.pdf

[804: 匿名さん]

台東区だけはダブりませんが、都心に近くて安いという
実質重視でしょうか？
高齢者の人口比率が高いのもイメージを下げているのか？

台東区は都心部なのにいまだに自然減（死亡数＞出産数）を続けて
います。区としてはファミリー層にもっと住んで欲しいのだろうな。

[805: 匿名さん]

リッチなイメージが強い渋谷区がなんでランク外なんだろう。
意外と安アパートがいっぱいあるのかな？

[806: 匿名さん]

>>805
資料の１１Ｐに次も住みたい区として渋谷区は２位
問題はあってもそれ以上に気に入っている点が多い
どこに出かけるにしても便利、ステータスとしても。
・・・だそうだ。

[807: 匿名さん]

>>803
>東京２３区生活実感ランキング、地域の将来性とも一部ダブりますね。
ていうか、アンケートの１２の評価軸の中に「地域の将来性」って
含んでいます。全体に無難な評価（これといって欠点のない品川区が
評価されるのもうなずけます）
抱かれたい男ベスト５と結婚したい男ベスト５の違いみたいで面白い。

[808: 匿名さん]

>>803
失礼しました。地域の将来性についてのランキングをお示しになった
のですね。はやとちりでした。食品・日用品の物価でがぜん足立区
荒川区板橋区がトップというのが面白い。
自治体公共サービスは千代田　品川　江戸川で港は下位
保育施設でも　文京品川世田谷が上位ですね。
江東区は地域の将来性でこそ６位ですが物価が４位自然を感じるが６位
街並みが７位、地域コミュニティが９位であと自治体サービスが１０位
教育施設が１９位、水や空気のきれいさが１４位
次も住みたいでは１０位と微妙ですね。

[809: 匿名さん]

首都圏　フラット３５　マンション融資利用者の主要指標
http://www.jhf.go.jp/research/pdf/flat35_h18a.pdf
年齢　36.4歳
家族数　２．５人
世帯年収　　725.2万円／年　（△4.6万）
住宅面積　　７６．０㎡　（△1.3㎡）
年収倍率　　５．８

２３区を選ぶ時点で、もはやこの平均値より上になるわけだが
都心・城南は物件が激減して城東・城北の市場になっている。
そのなかで文京区、新宿区の一部の高額物件をのぞき
今はトップは江東区なのだろうが、板状マンションの江東区物件より
武蔵小杉のタワーという選択になるのかな。
都内居住のメリットのひとつに、都立高校にどこでも通えるという
ことがある。（合格すればのはなし）これは２人子供がいたらかなり
大きいコスト削減要素だ。
川崎は、まともな公立進学校がない。（生田高校が浪人して明治
というレベルらしい）
行政区も納税者×一人当たり納税額＝税収
なので、市民平均所得が低いといくら人が増えても豊かにならない。
むしろ工場が消えて法人住民税、事業所税（地方税？忘れた）がはいらなく
なるほうが痛いのでは？

[810: 匿名さん]

都立高校行かせるくらいなら千葉の公立行かせた方が数段将来は開けてくるな。

[811: 匿名さん]

この話題（江東区）はある期間を経てループして
同じ話題を繰り返させる。
何故だろうね、よっぽど江東区に恨みでもあるのか？？

http://www.airis.co.jp/topics/topics002.html

ちょっと古い資料だが、現時点でも江東区の公債発行比率は
低い。都からの交付金率が高いのは別の理由。

地図を見てもらうと理解出来ると思うが、某F民法放送局の
本社住所は、何故？港区なのかと疑問を抱く。
お台場は品川区、大田区、港区、江東区が混在している不思議な地域。

早く23区の区割りやり直しをした方が良いね、猪瀬さん！
もうじき特別行政区の23区再編が都議会で議論始まるでしょう。

[812: 匿名さん]

お台場に大田区？　寝ぼけたこと言ってるね。

[813: 匿名さん]

http://www.mainichi.co.jp/universalon/clipping/200611/449.html
＞だが、再編論議の行方は不透明だ。特別区長会事務局は「再編ありきの議論をするつもりはない。各区に区民から再編を要望するような声も出ていない」と話す。都側も具体的な再編イメージを描けているわけではない。財政格差の調整や各区それぞれが抱える事情を乗り越えての再編への道のりは長くなりそうだ。

もともとが、道州制の対抗策。つまり２３区の税収の高い地域を国の直轄にして貧しい地方に財源を回すという考えに
独自の対抗案を示すためのもので、決して２３区の格差是正などが目的ではない。
政治家が選挙区の不利になることをやるわけがない。

[814: 匿名さん]

>>811
>この話題（江東区）はある期間を経てループして
>同じ話題を繰り返させる。
>何故だろうね、よっぽど江東区に恨みでもあるのか？？

誰かさんが電波系城東大発展説を唱えるからだよ
それもシツコクしつこくねw

[815: 匿名さん]

>>812

大田区　＝　お台場×
大田区　＝　中央防波堤埋立地○（青梅コンテナターミナルの先）

[816: 匿名さん]

建材大幅値下がり。

のニュースに一瞬、
マンションブームが終わったのかと思ってしまった。

[817: 匿名さん]

値下がり？

[818: 匿名さん]

>>805
渋谷区は浮き沈みが激しい仕事の人が多いから賃貸が多いのでしょう。
特にお水系、風俗、芸能系の女性が多い。
家賃も高い。
ＯＬを含めサラリーマンが住むところじゃないです。

[819: 匿名さん]

渋谷区は普通の人は検討対象から外したほうが良いとオモワレ。

２０００年から２００５年の変化、世帯人員３人以上の世帯数増減率
ファミリー層がまともな生活も出来ない様なところは、たとえ都心部でも
ダメです。
１位　中央区　１２．２７％増　２位　江東区　　５．６９％増
３位　千代田区　４．７９％増　４位　江戸川区　１．８８％増
５位　港区　　　１．５５％増　６位　荒川区　　１．４２％増
７位　文京区　　０．８８％増　７位　台東区　　０．８８％増
９位　世田谷区　０．６５％増　１０位　品川区　０．０８％減
１１位　墨田区　０．６２％減　１２位　大田区　１．７０％減
１３位　葛飾区　２．０９％減　１４位　練馬区　２．３７％減
１５位　板橋区　２．７５％減　１６位　目黒区　２．９０％減
１７位　杉並区　３．５７％減　１８位　足立区　３．７５％減
１９位　新宿区　４．１１％減　２０位　北区　　４．８７％減
２１位　中野区　５．１５％減　２２位　渋谷区　５．８４％減←ココ
２３位　豊島区　７．４７％減
30代独身率、上位７区
1位　中野区　５５．１、2位　渋谷区　４９．９←ココ、3位　豊島区　４９．５、
4位　新宿区　４９．３、5位　杉並区　４８．１、6位　千代田区　４７．１、
7位　文京区　４５．７

[820: 匿名さん]

>>816

住宅着工が急ブレーキ。マンション着工数減で
中小企業等が資金繰り難、政府支援へ。
内需拡大どころじゃないね。金利政策にも影響出そう。


http://www.nikkei.co.jp/news/main/20071009AT1J1301U09102007.html

http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20071009AT3S0900D09102007.html

[821: 匿名さん]

２３区に田んぼはいらねえな
このような遊休地にガンガンマンション建てれば
地価が下がっていくのに

[822: 匿名さん]

>>821
県境外周区は郊外と同じですよ。
外れ区なら、
２３区にこだわる必要はまったく無いですよ。
郊外にはまだまだ土地がいっぱいありますから。

[823: 匿名さん]

>>818
そのとおりだと思う。
一部の、代々木、代官山、松涛のお屋敷は数が少ない。
大半は古くて狭い賃貸マンションというのが渋谷の本質だろう。

国勢調査２００５年では・・
渋谷区の世帯数　１０万７０００世帯のうち
持ち家は４２％の４万５千世帯　
平均世帯面積は６０平米　（マンションが多い）
民間の借家（賃貸マンション等）は５万４千世帯　
全体の５０％を占め
世帯平均面積は41.0平米と低い。
公営・ＵＲが４千　社宅が４千世帯だ。

[824: 匿名さん]

>>820
さて、ゼネコン不況がやってきそうな気配だよね。
１９８０年当初そっくりになってきたね。
１９７０年後半はオイルショックの不況を乗り越えるために新宿副都心開発
郊外のニュータウン、新幹線、地下鉄整備など土木建築工事で乗り切ろうと
して当時はマンションよりミニ開発の戸建がたくさん出来た。
そこへ団塊世代の住宅需要が重なって、地価高騰と住宅取得難と不況が
一度に着てしまった。
その先は地価は足踏みしながら森ビルがアークヒルズを１９８４年に竣工させ
三井不動産が仕込んだＴＤＬや幕張メッセなどが順次開業していく。
１９８５年にプラザ合意でいっきに円高。
それを乗り切るために内需拡大策で国内はバブルに。

２００８年も同様に建設不況から、またしても規制緩和、金融緩和・・・はもうされて
いるからどう考えてもゼネコン救済型の断末魔のバブル再燃。株も上がる。
当然円高になる。ドルは下がる。
米国住宅バブルの後、中国経済が本格的な覇権を握るあいだ、またわが国は
バブルに突入だ。

[825: 匿名さん]

>>820
これも貼らなきゃ
http://www.nikkei.co.jp/news/sangyo/20071007AT1D0601006102007.html

[826: 匿名さん]

>>816
正解だ。数字の上では完全に「マンションブーム」は終っているね。
モデルルームに登録日早朝から並んだり、２つ３つ掛け持ちで
毎週モデルルーム歩きした日々は再びめぐってこない。
ＣＧと現物の差異を嘆いたり、平面図と現物の面積感覚の違いに
愕然としたのも懐かしい思い出話。

もう魅力的な場所で買える値段で物件は出てこない。
もう買える３０代にむけてあらかた物件を売ってしまった。
３０代の全員が一部上場会社の勤務ではない。歯科医や
外資系や即金買いの未公開株長者のＩＴベンチャー経営者や
ネットトレーダでもない。ましてや親の親が５０００万も遺産を残す
いいとこの坊ちゃんはとっくに買ってしまった。

ここのスレは「もうない」といえば「ある」と反論し、「まだ需要はある」
と書けば「もうない」という天邪鬼だらけ。

本当は、もうない。あとは退屈な神奈川・都下郊外と退屈な城東・城北の
ちまちました客の奪い合いがあって、市場はどんどん萎えていくだけだ。
市場が下落し続ければ、あとからあとから「買える人」が増えてくるが
その逆に回りはじめたら、物件はつまらなくなる。買う気は失せる。
というか買える財力はもともとないことに気がつく。
金利がじわじわ上がって消費税が導入された時点で万事休す。
それを誰も宣言しないから、いつまでもブームが続くような錯覚に襲われる。

マスタービューの「事件」や虎ノ門タワーレジデンスの前面土地売却
眺望ふさぎがブームの終焉の象徴のように思える。

[827: 匿名さん]

あと５年先に確実なのは、団塊世代が６１歳〜６５歳になること
当然現役で活躍する人もいるが、首都圏の高い物価で年金生活に
耐えられない人は故郷に帰る。地域で働く人もいるかもしれない。
団塊は高学歴ではない。１９％の大学進学率。みんなが企業の役員
にはなれない。契約社員で安い給料で働くのもいずれは飽きてくる。
そうなれば通勤ラッシュは緩和されて、郊外でもゆったり通勤する時代
がくる。
団塊も団塊ジュニアも一言で言えば「過密」を生み出す元凶なのだ。
自分たちが過密の元凶であることを本人たちは何も気がつかない。

団塊世代が完全リタイヤする２０１７年。団塊ジュニアは４５歳。
社会の中枢をになう立場だが、その部下は「ゆとり教育」の世代の
ちょっと学習能力に欠ける若者だったりする。とはいえ少ない世代は
「過密」よりはチャンスに恵まれる。
住宅もこの時代になれば、中古がほどよく値下がりしていてリフォーム
で住むのが一般的になっていよう。
ワンルームは学生や低所得者向けになり、単身向け賃貸は
４０平米まで格上げされる。
とはいえ、数から広さへの道は長い。広さと立地さえよければ
質はリフォームでなんとでもなることにユーザーが気がつきはじめる。

[828: 匿名さん]

着工できないってことは
今作られているマンションは時間さえかければ多少高くても売れるという恐ろしい状況になるのでしょうか。賃貸も着工できないと、空き家がどんどん埋まって家賃も上がるのでしょうか？

[829: 匿名さん]

>>827
また東京駅から半径５ｋｍ圏内かよ。
郊外は安い。安いのが一番強い。