23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[71: 匿名さん]

>>57
晴海が坪３５０万円？
都心部居住は庶民じゃ夢の夢かよ。
こんなに高いと
都心湾岸部と都心東部への
都心回帰と人口集中も夢に終わるのでは？

[72: 匿名さん]

杉並区の４００万円に比べれば晴海は格安だが、
杉並のっていったい何？
価値が急激に上がるような特別なことは何もなさそうな区だけど。
ひょっとしてバブル？

[73: 匿名さん]

＞現地にロコの親友がいるならば可能だろうけど。

というか、日本で中国人と国際結婚して向こうにわたっている男は
結構いるよ。大抵は２０００年以降の不況が乗り切れず借金抱えたまま
逃げた町工場の３代目だったりするが。
そういう相手に借金踏み倒された人間は結構いる。
公示送達しても海外では呼び出すのが時間がかかるんだね。これが。
まぁそういう人には値上がりした土地でも売って金持って
日本に戻ってきてもらたいものだ。

[74: 匿名さん]

＞価値が急激に上がるような特別なことは何もなさそうな区だけど。
なんか、地価は安定しているのが普通とでもいいたげな口ぶりだが
過去１３年の下落の反動で上がっているんだとしたら、長期的にみて
なんの不思議もないだろう。
今地方の土地がどんどん不要になって、東京一極集中で日本経済が
生き残りをかけている状況。
かこの経済でも工業化社会なら炭鉱から鉄鋼、自動車、家電まで
企業城下町が栄え、原料と製品の輸送で国土全体が発展した。
働く場は全国にあまねくあった。
それが、７０年代、安定成長で金融経済型、内需拡大型の経済に
移ってから、都市に富と人口を集中させた結果、都市の地価が高騰した。
それに金融の褌の紐をゆるめたから、バブルになっただけで
土地担保経済が再生した時点で気がつけばさらに東京への一極集中は
たかまっている。
団塊世代の３倍ほどの集中度で全国の団塊ジュニアが、職と収入をもとめ
東京圏に集まっている。

東京に人口が一極集中し、中堅労働者が郊外よりも２３区に住みたがる
風潮があるかぎり、土地価格は「需給バランス」が需要側に傾いた
ままなんじゃないかね。
買える、買えないという懐具合の話と需要という意味は違うよ。

[75: 匿名さん]

>>74
杉並区ってバブル後そんなに下がりましたっけ？
都心部に比べて下げが少なかったと記憶していますが？
あまり下がらなかったものが今回の急激な上げ。
まさにバブルでしょうね。

[76: 匿名さん]

＞２０年後の日本はちょうどスペインやアルゼンチンに似ているでしょう。
だとしたら、すごいインフレが起きるはずで
１億円が１００円くらいになっていないか？
だったら土地だけが安いままってのも変じゃないか？
ハンバーガ３億円なら、杉並の土地はいくらになるんだ？やっぱり
１億円のままなら、ハンバーガーと交換しておつりがくるよな。

土地を売る人が減って貸す方向に動くのは、インフレ懸念がある時代の
特徴でもある。インフレって経験ないから、話してもわからんだろうが

[77: 匿名さん]

地価公示のデータを細かく追って調べればすぐにわかる。
商業地の「下落率」と秀宅地のそれと実数を混同しないように。
世田谷も杉並も同じ水準だよ。
ざっくりいえば、１９７０年１００なら１９８０年２００
１９８５年２５０で１９９０年５００　１９９５年２８０で
２００５年２５０
今が３００という比率だろう。これは全国の住宅地平均の
指数だが、杉並もそれほど大きくずれてはいないはずだ。

[78: 匿名さん]

×秀宅地
○住宅地

[79: 匿名さん]

合計特殊出生率の２３区ワースト７があります。
これらの区は、数字には表れないが悲惨な人生を送っている人が数多くすんでいます。子供さえ作れない人が沢山います。
こんな劣悪な住環境のところだけには住まないようにしましょう。
①渋谷区　０．７１
②目黒区　０．７２
③杉並区　０．７５
④中野区　０．７５
⑤豊島区　０．７６
⑥港区　０．７８
⑦世田谷区　０．７８

[80: 匿名さん]

>>75
http://www31.ocn.ne.jp/~reap/tokyoken.html
これだけ見ると上がったらおかしいと思えるけど実は
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20060324s2012s2
これでみれば、納得いくだろ。
地価は長期および国内の経済活動人口の集中度に密接に関連する。
土地は生産できない人気商品なのだ。

[81: 匿名さん]

>>79さん
いつの調査時点ですかね。２００２年？今はかなりいいはず。
合計特殊出生率というのはその時点でのその場所の１６歳から
４５歳までの女性の産んだ子供の数数えるんでしたよね。
地価逆転前の子供の数が少ないのは廃校になった小学校を
数えればわかるけど、今はどうなっていますかね

[82: 匿名さん]

それにしても県境外周区のマンションが坪３００万円を
超えるようになったらバブルだよ。
それも将来性無さそうな杉並区が坪４００万円とは
いったいどうなっているのか？の世界だよ。
（人口が増えている練馬区、江戸川区ならまだしも）
大して利便性の差が無い市部、３県に需要が簡単に流れるだろう。

[83: 匿名さん]

>>82

バブルという言葉を情緒的に使うなと岩田規久男氏が著作の中で述べている。
もって瞑すべしだと思う。
投機で買うなら別だが、「売りたくない土地を無理に買えば高値なる道理」
ぎゃくに、買いたい人の財力に差異があって、品薄になれば財力のある人が
財力にものをいわせて買うから値が上がる。
それが、息子や娘の家であれセカンドハウスであれ自宅であれば投機とは
いいがたわけだ。
値上がり期、こういう「大衆サイト」ではアッパーミドルクラスや、シニア層の
購入の動きがつかみづらくなる。
なぜなら、マンションも８０００万を越すと、会員営業で絞った宣伝、販売促進に
なる。そういう流れが見えずに、若い一次取得者が「売れてない」「高いから
誰もかわない」と叫んでも関係ない。
１９８０年代の団塊世代も、そうやって「こんな高値のもの誰が買うか」と嘯いて
最後は低金利と消費税に追われて流山や取手を買ったんだよ。
買えないやつが自分を慰める理屈を考えるのはいいがそれにはまると
世の中の流れを歪んで見ることになるぞ。

[84: 匿名さん]

＞大して利便性の差が無い市部、３県に需要が簡単に流れるだろう。
そうなれば、いいと業界も財界も、行政当局も金融庁もみんな
思っている。俺もそう思う。
実際周辺部は確実にさばけているだろう。
よいものから先に売れていくのはどこも同じ。せこいものが
残る。

実を言うと「都心回帰」妄想ほど、円滑な郊外需要の発露を阻む
困った風潮はほかにない。
「バブル」であろうが何であろうが、早くあきらめさせるきっかけ
になれば都心の高値も意味があるというものだ。

[85: 匿名さん]

>>83
バブルでは無く
一時的な需給のアンバランスなんですね。
ここで高値つかみを避けるには待ちですね。
県境外周区が長期的に高値を維持できる条件は無いですから。

[86: 匿名さん]

都心回帰については、１９９５年から始まっていてもはや「終わり」という
認識が正しい。
①マンション転用用地がすでに出尽くした
②そもそも２００１年までは、郊外からの転入などほとんどない。
　大半が同区内の住み替え
③戸建からの住み替えが結構な比率を占める

以上のデータを２００１年の三菱総研の調査から読み取ってもらいたい。

http://tochi.mlit.go.jp/w-new/tc_chousa/b2/b2_index.html

[87: 匿名さん]

さて２００戸程度の物件が売れればいいところだという発言が
３０あたりにあったが、２００戸以上を一般に大規模物件というんだ。

１９９３年から２００４年あたりで、渋谷区・港区・千代田区・中央区
それとついでに江東区で２００戸以上をひろってみた。

今の干上がった供給でいきなり２００戸の物件が出てきたら
「大事件」だよ。

１９９５年に恵比寿ガーデンプレース壱番館があったが資料がない。
以下、中古が売りにでているものだけでこれだけある。年代は竣工年。

佃スカイライトタワー　３３６戸　１９９３年
センチュリーパークタワー　７５６戸　１９９９年　５４階建て
ツインタワー住利・住吉館　住吉　　１９９４年　４４４戸（２１階建）
ザ・ガーデンタワーズ　大島　４７０戸　１９９７年　　３９階建
ビー・シティ　キャナルウィング　東雲　３２３戸　１９９９年
ルネグランマリーナ潮見　　１９９９年　４４０戸
クリオレジダンス東京　塩浜　２０００年　　４８４戸
ジースクエア　東陽町　２０００年　５９６戸
オーベルグランディオ　ベイ・フロント　豊洲　２０００年　２４７戸
ムーンアイランドタワー　月島　　２０００年　５３１戸
代官山アドレス・ザ・タワー　代官山　２０００年　５０１戸

コスモ東京ベイタワー　勝どき　　２０００年　２１７戸
キャナルワーフタワーズ　　豊洲　　２０００年　４９９戸

芝パークタワー　　　三田　　２００１年　　２５２戸
グランアルト豊洲　　　　　　　２００１年　　２９３戸
コスモ21ザ・ガーデンズフォート　　大島　２００１年　５８４戸
コンパートメント東京中央　八丁堀　　２００２年　　２０８戸
元麻布ヒルズ　フォレストタワー　麻布十番　　２００２年　２２２戸
エムステージ・ウェスティア　　南砂　２００２年　３３６戸
ファミール月島グランスイートタワー　　２００２年　２４２戸
ガーデンフラッグシティ　南砂　　　２００２年　　３９１戸
東京ツインパークス　　　　汐留　　　　２００２年　　９９９戸
クレストフォルム東京アヴァンセ　　南砂町　　２００３年　　３７２戸
東京パークタワー　　新保町　　　　２００３年　　３２４戸
コスモ木場キャナルブリーズ　木場　　２００３年　　２０７戸
東京レジデンス　　　九段下　　　　　２００３年　　２４９戸
ニュートンプレイス　　豊洲　（塩浜）　２００３年　　９８９戸
品川Vタワー　　　　　　　　　２００３年　　６５０戸
青山パークタワー　渋谷　　　２００３年　３１４戸
アイ・マークタワー　　月島　　２００３年　　３５７戸
シティタワー高輪　　　白金高輪　　２００４年　　３９５戸
フィールA渋谷　（ワンルーム）　　２００４年　２１８戸
TOKYOSEASOUTHブランファーレ　品川　２００４年　３７３戸
ライオンズタワー大島　　　２００４年　　２９０戸
ザ・クレストタワー　月島　　２００４年
・・・ここまで書けば十分だろう。
もうないよ。都心周辺の大規模供給。

[88: 匿名さん]

都心回帰の現状については以下の統計を見て欲しい。
都内間移動の数字に注目。
都心回帰の対象区は大きくプラスになっているが、
逆に毎年大きくマイナスになっている区がある。
都心回帰により高所得層が抜けている状況を示している。
都心湾岸部、都心東部を中心にまだまだ都心回帰は続く、
恒常的にマイナスとなっている区の住民の劣化は静かに深く進行する。

第１表　　　区市町村、変動要因別人口（平成17年）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2005/ju05q10000.htm
第１表　　　区市町村、変動要因別人口（平成18年）
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

[89: 匿名さん]

こうなったら
港南四丁目第3団地建替プロジェクトに申し込むしかないですね
松戸流山に住むのだけは勘弁してください（泣）

[90: 匿名さん]

>>89
まだまだ
晴海、有明と続くよ。

それにしてもＴＴＴにすごい数の人が来年１月に引越しだけど。
２３区のどこからの引越しになるのかな？
都心部の超高額物件への引越しもこれからだし、
高所得者の大量流出でボロボロになる区が続出しそうｗ

[91: 匿名さん]

TTTは清掃工場前の割安物件だったから、
低層階や見合い住戸なら庶民でも買えたよ。
23区に住んでなくてもね。

[92: 元祖匿名はん]

>>90
今まで賃貸だった人がゴソっと抜けて、賃貸需要が下がるかも知れませんね。

[93: 匿名さん]

中野区、杉並区は地理的条件によるものだろう。１９７７年の新玉川線開通までは
中央線、井の頭線、小田急線の沿線の価値はバス、世田谷線の「世田谷エリア」
よりは交通利便が高かった。渋谷・新宿の商業集積も新宿の圧倒的優位。
新玉川線（現在は田園都市線）半蔵門線ができて玉川高島屋ＳＣがリニューアルする
あたりで世田谷、渋谷、二子玉川、東急田園都市エリアの人口急増が始まる。
渋谷西武、東急百貨店、ＰＡＲＣＯ、ハンズ、ロフトなどが栄えた。

もともと、吉祥寺、高円寺、阿佐ヶ谷、荻窪は古い住宅街であると同時に
沿線の学生の集まるアパート街でもあった。今でも都内西側で月５万円台のＩＲを
借りられる便利な場所はこのあたりということになる。地下にもぐったような
１５平米の部屋ならいくらでもみつかる。日当たりはもとより、遮音性や湿気に問題が
多く１年とまともに住めるものではない。

日本で一番人口密度の高い区は中野区だ。それだけ劣悪な過密状態が進行している。
もともと、賃貸アパートの大家は代替わりしてきているが広い敷地を親族で分割して
隣棟間隔のないアパートを建て込むから、いまのようなありさまになる。

ただ、中野と一口にいっても、アパート密集地とまともな住宅地は分別されているわけで
区画の広めの哲学堂や中野本町あたりはそれなりのマンションが建っている。
杉並も同様だ。

ただし、世田谷の駒沢、三茶、三宿、二子玉川に比べると商業店舗が劣悪。
若年層と高額所得者が混在する世田谷との違いはそこだろう。
物価が安いのは悪くはないが古く汚い不衛生な店には一般の市民はよりつかない。

[94: 匿名さん]

都心回帰とは、狂乱地価が治まって、都心部が坪単価４００万以下になった時点で
人口が増え始めた現象を言う。
つまり価格が安くなったから戻ったということだ。
価格はなぜ安くなったかというと、バブル崩壊で法人が土地を多く売りに出したから。
いま、昔から再開発で時間がかかっている晴海や、埋め立てまもない有明あたりを除き
もうまとまった空地は都心周辺になくなったからマンション価格は上がる。
都心部が坪単価４００万を超えたあたりで、都心回帰は、また周辺拡大の流れに戻る。

都心回帰とは、あたかも買い手の遺志、需要の動きのように言っているが、そうではない。
単に地価の動き、土地供給の流れにすぎない。
２３区は常に需要過多、供給不足なのは、周辺にどれだけ膨大な後背地人口を抱えて
いるかを考えればわかる。

不動産とは、外貨のようなものだ。レートの安いときに仕込んでおけば楽だ。東京は
地方出身者には外国と思えるくらい地価が高い。
３０年なり３５年なり東京という外国で暮らすのに、賃貸に暮らすのはそのつど円を外貨
に替えて暮らすようなもの。
外貨を持たないものはいつでも外貨の下落を期待する。逆に持つものは下がってもらった
ら困る。
さて、東京の不動産。ことに住宅地は所有者（借地権者も含む）と賃借人の数では
若干賃借人が上回る。しかし、地価は多数決で決まるのではなく、駆け引きできまる。
売り手が売らずに済むなら貸して儲けようとするだろう。
売りが出なければ需要は待ちぼうけを食らわされ、持久戦を続ければいずれ
兵糧がつきるだろう。

[95: 匿名さん]

>>92
国勢調査によれば、２３区内に少なくとも４００万世帯あるんだよ。
うち半数が賃貸だとしても２００万世帯。
そのうちの１０００人や２０００人が動いても０．１％だよ。賃貸需要に差はないだろう。
それより、２０００世帯全部が賃貸からの移動ではなく、持ち家ありで都内賃貸を借りたり
持ち家を賃貸にまわして購入している世帯もある。もちろん普通の買い替えも３割はいると
思われる。
逆にみれば、年間２万戸以上の都内の新築供給があった過去６年で賃料相場は城東・城北
でかなり下がったと見るべきだろう。そういうなかで供給が減ることで２３区賃貸相場も底上げの兆し
があると見るべきだろうね。

[96: 匿名さん]

低所得者層だけを悪くいうけど、住宅ローン抱えた３０代もレストランから見たら
立派な低可処分所得者層。
彼らは基本的にファミレス回転寿司の客で、子供を預かる親が近くにいないかぎり
シッターに預けて外食をする米国映画のようなシーンはない。
城東は基本的にそういうエリアだから、DINKSだのみの飲食施設。いわば昔の
デパートの食堂、今のＳＣのフードコートの水準だ。
城東にレストランが出店できない背景には新住民の質も関わっている。
ここの板で、外食やワインの話をすると３０代が嫌味だからやめろと言うが、社会と
いうのは子育てを終えたシニアも暮らしている。
というか、消費の主体はシニア。日本の平均年齢は４３歳を超えた。その４３歳の
人口が極めて少なく団塊と戦前生まれと３０歳〜３５歳をピークとする塊がせめぎあって
いるのが今の２３区の人口の構図。
可処分所得が多いシニアと独身の多い城南の商業環境が充実するのはことのなりゆき
から言って当然の話。町がおしゃれで便利になれば、川崎だって人気が出る。
城東にもＳＣや大型スーパーはある。それで満足できる世代は城東に住むのがいい。
ただ、将来若者人口が減ったときに賃貸にしろ中古にしろ値が下がるのは城東からだ。
高額所得者がいつまでも循環して入ってくる街は、商業機能が更新して活気とおしゃれな
街であり続ける。
かつて高額所得者の街だった宮前区や青葉区はいまや教育費とローンに終われる
低可処分所得層の町になっている。ことに沿線戸建が近年４０００万〜５０００万で売られ
湾岸タワーどうよう３０代の子育て層が大量に流入している。
団塊世代が自らの流入で街を変え、あとの世代が続かなくて街が衰退したように
団塊ジュニアが流入したあとには、特定の施設しかできずに、あと世代が減れば街が
衰退する流れになるのかもしれない。
まさに、格差社会の要因は年齢別人口構成のひずみが生み出すものだということだ。
人口の集中する年代は堂考えても損。
あとの人口の少ない世代こそ、落ち着いて動けば損はないということだ。

[97: 住まいに詳しい人]

>>87
>もうないよ。都心周辺の大規模供給。

今思い出せる計画だけでも、これくらいありますけど
【赤坂】　三井不動産　500戸
【虎ノ門】　環状第二号線　虎ノ門街区　300戸
【芝浦】　田町駅前開発　500戸？
【三田】　住友不動産　550戸
【三田】　三井不動産　510戸
【月島】　コスモスイニシア　500戸
【勝どき】　野村不動産　700戸
【晴海】　コスモスイニシア　500戸
【晴海】　住友不動産　1500戸
【晴海】　三菱地所　700戸
　
　
おまけ
【豊洲】　住友不動産　1000戸
【豊洲】　住友不動産　400戸
【豊洲】　明豊エンタープライズ　300戸
【豊洲】　東京ガス（現地主）　約1000戸
【豊洲】　東京電力（現地主）　約1500戸
　
もー少しエリアを拡げると
【西新宿】　３丁目再開発　2000戸？
【上目黒】　旭化成ホームズ　540戸
【大崎】　住友不動産　1000戸
【大久保】　住友不動産　1500戸

[98: 住まいに詳しい人]

>>94
>もうまとまった空地は都心周辺になくなったからマンション価格は上がる。

ホントですかね？
首都圏でも2020年くらいからは人口が減少しますし
一部の業界は既に衰退期に入ってます
そーいう企業は浮いたどんどん不動産は処分していくでしょ
今は余剰資産に対する株主の目も厳しいですからねぇ

予備校なんて衰退産業の最たるものですが
代ゼミが今超高層ビルを建てています
学生数は増えないわけですから、集約して既存の教室があるビルは
大方処分していくのでしょう

>売り手が売らずに済むなら貸して儲けようとするだろう。

衰退産業でなくとも資本の効率化は避けられないわけで
売らずに済まないことも多いと思われます
先日、東芝が銀座のビルを売却しましたが
東芝は他にも赤坂とかでもビルを売りたいよーですよ
東芝に限らず、日立やら松下も不動産子会社を使って
色々処分してますし

「人口が減る」という避けられない未来が待っているわけで
土地なんていくらでも出てきますよ

[99: 匿名さん]

住まいに詳しい人さん　おはようございます。今日も牛乳配達ですか？
＞首都圏でも2020年くらいからは人口が減少しますし
今から１３年先の話ですか？

今から１３年前は人口は減ってなくても地価が下がってましたねｗ
地価と人口は関係ないんじゃないの？
人口が減るとデフレになるわけでもないし、インフレは人口増で起こるわけ
でもないでしょ。
一時期の、住宅潜在需要の集中が住宅地地価を押し上げるのですよ。
今２３区に住む８０万人、４０万世帯の住宅取得需要は何割達成できたのでしょうか。
それが未消化のまま、今後も首都圏には全国の若者が大卒の学歴と職を求めて集まる。
地方経済が低迷するなかで、やはり首都圏に働くための拠点＝住居を求める。

それから、将来的には一律下がるわけでなく、価値の低いところは下がって価値のある
ところは下がらない。

[100: 匿名さん]

住まいに詳しい人さんはあいからず商業地と住宅地の話を混同しているね。

住宅地は企業の土地を売って建てる比率はきわめて低いよ。
学校跡地も売られてなくなった。

団塊ジュニア以降の人口減も私大の業績不振と大学受験競争とは無関係だったでしょ？

人が減ったから東大慶応の入試がやさしくなるはずもない。どんなものも
下層部がすきまだらけになり上層部は選別が厳しいことにかわりはない。
大衆社会から格差社会に移行しているだけだ。

買えない人に買えるというのは、子供の数が減れば受験戦争はなくなるという
話に似ている。選らばなきゃ家は安く買えるでしょ。
でも欲しい家はみんなが欲しがるから安くならないんだっていう単純な話が
なんでわからんのかね。

[101: 住まいに詳しい人]

>>99
>地価と人口は関係ないんじゃないの？

おっしゃる通り短期においては全然関係ありません

＃価格が下がったことで、都心の人口が増えた
という現象はありましたが、違う話なのは判りますよね

ただ10年単位で考えれば、大いに関係あります
人口が減ることによって、企業の活動形体も変化しますし
そこで働くひとの所得とかも変わるわけですから

上手く乗り切って経済成長が可能なら
不動産価格も上がるでしょうが
いまのところはネガティブな印象ですよね


>>100
>住まいに詳しい人さんはあいからず商業地と住宅地の話を混同しているね。

でも、都心じゃ企業の所有地が放出されてマンションになっているわけで
無視するわけにいかないでしょ

[102: 匿名さん]

将来都心はマンハッタンのようにタワマンが乱立
しそうですね。郊外なんて誰も住まなくなるでしょう

[103: 匿名さん]

>>96
田園都市線沿線と都心湾岸部、都心東部を同一視しているようだが、
まったく別物と考えるべきです。

おっしゃる通り、都心湾岸部と都心東部も３０代、４０代の
ファミリー世帯が持ち家取得で大きく増えています。
その一方で、２０代向けの賃貸ワンルームも急速に増えています。
特定の世代が歪に増えている傾向はありません。
１５〜１９歳の世代は１０年後の２５〜２９歳にはおよそ倍になって
います。都心に近い利便性が高い地域ですから、適正な家賃水準で
あれば、若い世代も集まり続け、その人達が結婚して分譲マンション
を購入すると言う好循環が生まれるでしょう。
そこが都心部と郊外の大きな違いなんです。
その動きに向けて、東京駅八重洲口および地下街、有楽町等の商業施設の
今後の充実は目を見張るものがあります。

東京２３区の区別ワンルーム家賃と物件数
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/o=80hsbqBjnIYokc/
横浜市、川崎市の区別ワンルーム家賃と物件数
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=14/o=80hsbqBjnIYokc/

[104: 匿名さん]

>>97
さらに、江東区のマンション規制が解除されたら、ファミリー向け
マンションがまだ約1万１千戸供給可能だそうです。
地域別では以下、
旧深川区：白河８００戸、富岡１０００戸、小松橋８００戸、東陽２００戸
臨海部：５１００戸（塩浜、潮見、枝川あたり？）
旧城東区：亀戸３００戸、砂町２００戸、南砂２９００戸

[105: 匿名さん]

メロンが高くなると食べる人がいなくなる。いなくなるとメロン農家は衰退する。
メロンが安くなるわけではない。むしろ生産者が減れば少ない需要でも
生産量が減ることでさらに価格は上がる。
一方、メロンのまがい物はいくらでも出てくる。

都心が高くなると都心を買う人がいなくなる。いなくなると都心デベは衰退する。
都心がが安くなるわけではない。むしろ物件が減れば少ない需要でも
供給が減ることでさらに価格は上がる。
一方、環境は関係ない。
住めればいいというだけの人にむけて江東区の田の字マンションは安値でいくらでも出てくる。

[106: 匿名さん]

＞でも、都心じゃ企業の所有地が放出されてマンションになっているわけで
無視するわけにいかないでしょ

うーん。やっぱりニュースソースが東スポレベルだね。
なんているでなくて、「なっていた。」だよ。
都心は、もう高すぎてマンション分譲には向かない。２００３年までは、本来オフィス用地で
いけそうな場所まであえてマンションにしていた。例、芝パークタワー、虎ノ門タワーレジデンス
２００３年問題なんてデマが流れたせいだよね。

今は、土地の仕入れ値が上がって、分譲のボーダーラインを超えているんだよ。
例えば高輪台の奥にあるソニーの社員寮、テニスコート土地、入札や購入話で値があがった
きりだし、ソニーの本社移転跡自体、まだどうなるか決っていない。
持ち主が安価で売る姿勢があるのならとっくに話が出ている。
しかし株主の手前相場を下回る価格で売っていいわけではないでしょうよ。

国の土地も高く売りたいから入札になる。仕事が欲しいからぎりぎり高値で入札する。
どこに下落の余地があるんだね？
随意契約で売り払うのは相当の不景気になればあるかもしれないが
勝ち組企業でも不要土地は売ってスリムになっているよ。

[107: 匿名さん]

＞「人口が減る」という避けられない未来が待っているわけで
＞土地なんていくらでも出てきますよ

こういう大雑把な発想の人どういう業界で働いているか大体見当がつくねｗ
「ねぇ、ねぇ。エルメスのバーキン買ってよ」
「カバンなんか、使えればいいんじゃないか」
「バーキンが欲しいの、中古でもいいから、買ってよ。」
「誰が持っているんだ？」
「若い子も結構持っていたりはするよ」
「年よりはどうなんだ？」
「そりゃ５０代６０代のお金持ちの質需品よね」
「人口が減るという避けられない未来が待っているわけで
　バーキンの中古などいくらでも出てくるよ。ちょっと待ってろ。」
「いやよ。待っていたら私ばばあになっちゃう。」

[108: 匿名さん]

>>105
やはり都心回帰の救世主は江東区になりそうですね。
５千万円台から６千万円台のファミリー向けまだまだ出そうです。

他は高すぎて普通の人じゃ買えなくなりますか。

都心回帰も一極集中型に変形か？

[109: 匿名さん]

勝どきと晴海も忘れるなよｗ

[110: 匿名さん]

>>101
地価はインフ・レデフレの経済の動きとマネーサプライできまるもので
地域の人口動態はそれに従属する関係だよ。

１９６５年から東京２３区の人口は８８９万人から１９９５年の７９４万人まで
減り続けた。十分長期的だ
にもかかわらず地価は３倍以上に上昇している。
減るのに上がるとはこれいかに。
逆に、１９９５年から２００５年までに２３区人口は５０万人も回復している
この間２３区地価は下落しているのだ。
１０年といえば十分に長期だろう。

[111: 匿名さん]

人口が減る→だからマンション価格は下がっていく。と
都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。は
教養のなさにおいて似ている。

[112: 匿名さん]

＞都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。
誰かそんなこと言ったか？？？

[113: 匿名さん]

上がり過ぎた時点で都心回帰はストップするよ。
だからこれからの注目エリアは
都心湾岸部と都心東部になっちゃう。
とっても理屈にかなった理論でしょ？

[114: 匿名さん]

＞都心回帰だ→だから東京駅5キロ範囲内ならどこでも上がる。
誰かそんなこと言ったか？？？

基本から勉強しなおす必要があるな

需要というのは新規需要だけではないよ。すでに占有して使用している状況を
保留需要というのだ。
２３区には、ずっと住んでいる世帯が４００万あるわけだ。
これ賃貸も分譲も含めて全てが「満たされた需要」。こんな需要が固まってある
エリアは日本に他にあるか？
需要が満たされていれば地価は「動かない」
需要が満たされなくなれば、価格は上がる。
供給が満たされなくれば価格が下がる。
供給が満たされなくなるというのは
賃貸なら空室率、分譲なら販売在庫数が増えるということだ。

[115: 匿名さん]

>>114
理想は
需要大
供給大
価格安定
人口が大きく増える
街が大きく発展して行く
ですよね。
どこかの時点で価格も上がり始めるでしょうが・・
そのタイミングは遅いほうが良い。

[116: 匿名さん]

都心回帰＝都心バーゲンセール　の謂い

バーゲンセールが終われば年中安売りしている店＝郊外・城東で
買うしかないんだね。

[117: 匿名さん]

まぁ結局、

来春に豊洲と勝どきで完成するタワマンを、
築浅で高く転売したいから、
せっせと湾岸の宣伝をしてる購入済みたちが多い。

ってことね。ガンバって！

[118: 匿名さん]

＞築浅で高く転売したいから
あほか？自分の住い売ってどこに住むのさ。貸しておくだけでも
十分稼げるってばさ。
転売なんてやっているのは業者だけだよ。金利はかかるし
手数料も税金もかかるよ。

[119: 匿名さん]

>>116
そうなんですよ
都心回帰の潮流の中で
まさに都心湾岸部と都心東部が大きな利を得ようとしているんですよ。
新卒の採用も増えて、職住近接の需要はますます大きくなるし、
この流れは結構長期にわたって続くと思うよ。
最終的には都市構造自体が大きく変わってしまうでしょう。

[120: 匿名さん]

地価が上がりすぎると
Ｐ１７地図中の赤い部分がしだいに縮小するとともに、
一部の地域に集中して行き、その地域の発展スピードが加速されて行く。
それが都心湾岸部と都心東部。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf