23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[640: 匿名さん]

■渋谷区
恵比寿、広尾、松涛、代官山、神宮前、代々木など数ある高級住宅地を抱える有力区。
いかんせん物件数がない。２００４年までは１０００戸規模。その後も敷地が売りに出れば
競争で値がつりあがる。分譲にはむかない水準まであがり現在は供給も少ないが
価格も坪単価６００万。文京区や中央区の２倍。買いたくても買えない。
というか金持ちが買う量しか供給されない。
土地不足の背景には地主の売り惜しみが。多くの土地がうられることなく地主が
賃貸マンションを建てて貸す例が多い。恵比寿南３丁目界隈がその典型。

[641: 匿名さん]

■世田谷区
２０００年以降、企業の社宅、配送センター、学校用地などが
次々と売却されて、数多くの大型プロジェクトが売り出された。
その結果、２００４年までの３０００戸〜３４００戸の供給水準
で価格は２５０万／坪の水準がゆるやかに下がり２４５万に至った
全体には湾岸タワーとの競合価格帯であることから供給はだぶつき
気味で一部に値引き販売もうわさされた。
２００５年以降は土地の規模が下がり、都立大跡地、青学校地跡
などが終わると、２００７年には小児病院跡地などのほか大型敷地
がほとんどなくなった。
もともと需要の高い地域で、販売価格は２５０→３００→３４５と
上がっていった。２００７年の数値は９月累計で４００戸
おそらくかつての１８％程度。完全に二次取得者ターゲットの市場
にかわっている模様。

[642: 匿名さん]

■杉並区
住居系地域が多く、タワーマンションなどの大規模建築が建つ余地が少ない。
それゆえに、３階建ての一種住専地域の物件比率が高く、土地割合が大きい
ことからマンション単価は２５０万／坪以下になりにくい。そのあたりは
世田谷に似ているが供給量は２００４年まで１６００戸ベース。
２００５年から地価が上がって用地難になって１０００戸水準に
価格は需給バランスを反映し３００まで上がっている。
戸建の買い替えを見越して高値で販売する物件も見られる。

なお、古い住宅地ゆえに、駅からの距離は年々遠くなっている。

[643: 匿名さん]

>>635
の言うようにそこまで極端に西側が没落することはないと思うが、
一言で言って西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域！

今まで持っていた未来像というのは情報ネットワークの効率化で、うまくすると出社無しの在宅だけで会社勤務という理想像があった。
（フレックスタイム制なども含まれる）
しかし国際化社会を反映する今を見てみると、意外や意外、人対人の直接コミュニケーションの重大さが改めて見直される結果となったのである。

分、秒単位でスケジュールを組んでくる相手（外国人なども）に人身事故や自然災害で遅刻しましたじゃ話にならないのは当然としても、都心付近に住んで活動しているライバルにいいように美味しいところを持って行かれるのは火を見るより明らか。

それでも西側は富裕層が住んでいるのでは？
正にその通り、社長が住んでいればそれで良いのです。

湾岸、東というと直ぐ笑いものにする人種が居るがその真意は二通り。
嘲笑の対象としてのうさ晴らし。
これはまだ良い方。
もっと狡猾なのが、既に地位も定評もある人がピラミッドの底辺を確保するために有能な人材を西側に取り込もうとすること。
過去のイメージ戦略や甘言でこれにハマったら、あなたの上には常に誰かがいる人生になるということを忘れないでほしい。

[644: 匿名さん]

■文京区
世田谷、杉並の先輩筋の住宅地だけに世田谷の２５０万水準をわずかに上回る２７０万
の坪単価。供給量も世田谷の３０００戸の半分の１５００戸を狭い区域でこなしているのは
おもに幹線道路沿いの古い建物が１１階〜１５階の中規模マンションに変わっているから。
また、駒込など古くからの屋敷跡などを取得し高級マンション分譲なども目立つ。
湾岸タワーの対極の価値観を売る。とはいえ、価格は物件の減りにくらべて急騰は少ない。
２０％の伸びだ。

[645: 匿名さん]

■品川
大崎、品川シーサイドなどの開発エリアを抱える品川区はマンション供給量も２０００戸
規模と以外なほど大きい。２００５年以降は１５００戸に減りさらに今年は物件数が
激減したが価格は２５０万からいっきに３５０万と跳ね上がっている。これも不思議では
ある。せめて３００万レベルが納得できる線だろうが。一部に白金の端っこや城南５山や
ソニー本社跡などがあるからだろうか。残された高級マンション用地だが
これから買って建てるにはいかんせん値が上がりすぎた。

[646: 匿名さん]

■大田区
大田区は大森・久が原・田園貼付エリアと蒲田・下丸子・糀谷エリアを分けて考えるべき。
２００２年には下丸子や立会川に大規模マンションがいくつも建ち大田区は３００戸の
供給エリアになったが、２００４年以降はデベの主戦場が湾岸にうつるなかで物件数が
減って、見事な減り具合を示している。もともと２００万を超える価格帯で買いやすいエリア
ではあったが最近はボーダーの２５０万を越えて分譲されているようだ。
馬込、大森あたりと品川シーサイドの価格上昇だろうか。

[647: 匿名さん]

一方、城東はすこし様子が違う

■江東区
江東区は２００４年まで３０００戸／年の供給。２００５年に半減したのは
小学校不足のため「江東区マンション等建設指導要綱」（２００２年４月
策定、２００５年７月改正）の影響。
豊洲、東雲などの規制対象外が２００６年売り出したが、その後また
１５００戸ベースに減った。
一戸あたり１２５万の負担金はさほど大きいとは思えないが、行政との
調整に時間がかかることが供給スピードを下げている。
豊洲、有明の２８０万前後の価格は、上げすぎという評価もある。

[648: 匿名さん]

■江戸川
都営新宿、京葉線、東西線など多くの鉄道が通過する江戸川区は宅地面積が
広く９０年代には城東屈指の大規模マンション（板状が主体）の供給地だったが
２００３年まで毎年１５００戸の供給があったが、２００４年用地が港区、中央区
江東区に移ると供給量は５００戸規模まで激減した。今も横ばいで供給が減っても
価格はそれほど大きくあがっていない。１６０万〜１９０万まで２割程度。

[649: 匿名さん]

■墨田区
足立区同様に２００４年までは錦糸町のタワーマンションなど供給がさかんだったが
２００５年以降用地がなく漸減している模様。ヒューザーの耐震偽装も墨田に物件が
あっただけにイメージを損なった感もある。
曳舟周辺が新東京タワーで注目を集め価格水準は上がっているが伸び悩みか？
１８０からいっきに２４０はあまりに無謀ではある。

[650: 匿名さん]

■足立区
足立区は思いのほか供給がない。２００５年に物件が集中し２００戸弱いった
ほかは１００戸前後の動き。価格も１５０万〜１７５万／坪
新線開通効果もあまりでていないのだろうか。供給数が少ない。供給が減っても
価格はあがらないのは、土地がもともと安く物件に占める土地比率が小さいせいだ。

[651: 匿名さん]

それが、北ならどうなのか

■板橋区
もともと、１６００〜１４００戸の小規模供給エリアで価格も１８０万／坪
と安定していた。２００６年以降、都心が供給不足になり注目をあつめて

加賀レジデンスなど高級志向の物件も売られ価格が、一次取得者の
買える上限２４０万ぎりぎりに迫る勢い。

[652: 匿名さん]

■練馬
かつては練馬から世田谷への移住が多かったのが、いまや地価があがった世田谷をさけ
練馬に戻ってマンションを買う動きでもあるのだろうか。練馬は世田谷価格をめざして
上昇しているようだ。
１５００戸規模の供給は杉並、文京と同等だったのが湾岸タワーの影響で漸減、
いったんもどすも地価が上がって物件価格が２００万〜２５０万まで急騰。
果たしで少ない物件数で買い手はついてくるのか。

[653: 匿名さん]

>>650
×２００戸
○２０００戸　スマソ

[654: 匿名さん]

まとめると、板橋、江東は土地はあって供給が減っていないのに値上げしてきている
ほかは、土地がなくて少ない物件が高値になっている構図がうかがえる。
足立区は値上がりの蚊帳の外。地価があがってももともと土地価格分が少ないから
分譲価格に影響しない。おそらく千葉・埼玉もそんな感じだろう。
１２回投稿制限は、携帯アクセスを併用した。連続性がないとなんんおことやら
わからないだろうから。ルール違反をお詫びします。

[655: 匿名さん]

湾岸から内陸まで広く、
交通の便が良かったり悪かったりし、
高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある、
江東区を
平均値で評価して良いのでしょうか？

[656: 匿名さん]

＞交通の便が良かったり悪かったりし、
高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある

人口が５０万以上のでかい区はすべて同じです。
ましてや江東区は４５万なんですから平均値で問題ないです。
供給量と平均価格で比較している意味をよく考えて。

[657: 匿名さん]

>>643だが少々書き足らないところがあったので・・・。

>西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域！

についてはこれから移り住む人に対してであって、すでに成功を勝ち取っている者、相続等で得た者はその幸運を享受するべきである。

また城北地域にも一部優良な宅地があるので、これからの世代では目を向ける価値が大きい。

[658: 匿名さん]

＞高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある
大田区ほどの差はないです。
江東区に「高級」はない。門前仲町、深川や木場は下町。２５０万／坪〜
だった気がします。
一方、大島、南砂町あたりでも２００は切っていない。それが豊洲が２８０万で出してきて
いろいろ価格があいまいになったのでは？
中央区（勝どき）とのバランスがよく見えない感じですね。
亀戸は古い町ですが、高級という感じでもない。清澄白川も名前はいいが
そんな高級な住宅街ではないです。もともと職人が住む下町や倉庫や町工場
ですから区域は大きいけど人口は４２万人。開発余地が大きいから区長が
規制をかかえたがる。
高級化するとしたら私は越中島が門仲アクセスもよく高級マンション街に
なると思いますが小学校ができてからの話でしょうね。

ちなみに、
大田６７万　世田谷　８４万　杉並５３万　板橋５３万　練馬　６９万
足立　６２万　江戸川　６５万　　葛飾４２万

[659: 匿名さん]

どうこう言っても
供給能力から言って
長期的に都心回帰の受け皿になるのは江東区でしょ。
小学校の受け容れ能力の問題があるから
マンション建築の規制をしたり解除したりしながら
坪単価２５０万円前後をＫＥＥＰして、
そこそこの年収のサラリーマン層を根こそぎ獲得するでしょう。
職住近接のアーバンライフをより多くの人がＥＮＪＯＹできるのは
国益にもかなっています。

[660: 匿名さん]

一都三県
１９８０年５〜９歳人口　２５２万人
２５年後、３０〜３４歳　２９９万人
４８万人増　上京者比率　１６．００％
１９８５年５〜９歳人口　２０２万人
２０年後、２５〜２９歳　２５０万人
４８万人増　上京者比率　１９．２５％
１９９０年５〜９歳人口　１７６万人
１５年後　２０〜２４歳　２２１万人
４５万人増　上京者比率　２０．２４％

ちなみに
１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
２２０万人レベルになるとして
６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。

[661: 匿名さん]

また江東区居住推進=国益ですか。。。

[662: 匿名さん]

江東区なんて庶民の住む下町、これはどの場所でもそう。
民度の低さはいかんともしがたいよ。
工場の移転した後は大規模マンションを建てやすいが、そういう場所は工場地帯や倉庫街だから緑もすくないし、住環境は悪い。
ちょっと間違うといつでもスラムになる危険を秘めている。

[663: 匿名さん]

東京２３区生活実感ランキング
1位　品川区
2位　文京区
3位　目黒区
4位　世田谷区
5位　江東区
6位　練馬区
7位　千代田区
8位　江戸川区
9位　渋谷区
10位　板橋区
11位　杉並区
12位　中央区
13位　荒川区
14位　北区
15位　大田区
16位　中野区
17位　新宿区
18位　豊島区
19位　台東区
20位　墨田区
21位　葛飾区
22位　港区
23位　足立区
http://www.next-group.jp/news/pdf/20061109.pdf

[664: 匿名さん]

東京２３区自然を感じられる周辺環境ランキング
＊は県境外周区
当然ですが、都心部は一般的にランクが低い。江東区はその中でも
けっこう上位。都心回帰の受け皿としては、価格水準を含め最適
でしょう。大規模マンションには緑地の確保も義務付けられています
から、マンションが増えればさらに緑地が増えていきます。
　1位　文京区
＊2位　練馬区
＊3位　江戸川区
＊4位　世田谷区
　5位　目黒区
　6位　江東区
＊7位　板橋区
＊8位　足立区
＊9位　杉並区
＊10位　北区
　11位　渋谷区
＊12位　大田区
＊13位　葛飾区
　14位　品川区
　15位　荒川区
　16位　千代田区
　17位　港区
　18位　中央区
　19位　新宿区
　20位　台東区
　21位　墨田区
　22位　中野区
　23位　豊島区

[665: 匿名さん]

江東区が５位？
サンプルに偏りがあるとかってありそうですが。。

[666: 匿名さん]

>>665
あんまり
目の敵にして
デマを流しすぎると。
適切な都心回帰の流れ＝国益に反しますよ。ｗ
何かご事情でも？ｗ

[667: 匿名さん]

チョット、へえと思ったけど、総合評価は結構バランス型ですね。
世田谷や目黒より下なのでいいんじゃない。

[668: 匿名さん]

>>667
コストパーフォーマンスがめちゃくちゃ良いでしょ。
都心にも近いし。
そう言った面で、
将来の都心回帰を一手に担う希望の星じゃないかと・・

今年の１２月末にはマンションの建設規制も期限切れになるけど
場所によっては延長の可能性がありますかね？
江東区のネックはここですよね。これが解決されれば、ランキングも
もっと上位になるのに、
でも、考えようによっては、徐々に供給されたほうが、若い人にも
チャンス巡って来て良いかもネ。

[669: 匿名さん]

みなさんコンパスで円を描いてみましょう。中心に近づけば近づくほど
その面積は小さくなって行きますよね。これが都心部です。
都心には色々な物があって消費意欲を駆り立てます、
でも遠くからだといちいち出てくるのは億劫で、ついつい近くで用事を
済ませてしまいますよね。

それでは、都心部にそこそこの所得水準のサラリーマン層が
数多く集中居住するようになったらどうですか？独身者は賃貸の
ワンルームマンション。ファミリー層は分譲マンション。
気軽に銀座にも行けますし、都心部にあるさまざまな消費施設、
アミューズメント施設、文化施設が使えます。
土日祝も都心部は賑わい、消費は拡大して行きます。ガンガン稼いで、
そして使う。都心部居住なら共稼ぎもやりやすい。
お金がグルグル回って行きます。

そこそこの所得水準のサラリーマン層が数多く都心部に住む事は、
日本の景気拡大につながるのです。
でも、都心部のマンションの値段が高くなりすぎるとダメです。
買える人が少なくなりますし、ローンで購入した人の可処分所得は
減って、効果がなくなります。

坪２５０万円前後で大量のマンションを都心部で供給する。
これが一番重要です。

[670: 匿名さん]

世の中も、都心部の居住人口が拡大し続ける事を期待し、
すでに動き始めています。

銀座・有楽町地区では、百貨店や商業施設の新規開店や大改装が相次い
でいます。海外の高級ブランドも大型店舗を次々と出店しています。
銀座は落ち着いた「大人の街」のイメージですが、流行に敏感な
３０代までの社会人に照準を合わた店舗も増えています。

また、２００６年度の外国人観光客に関する調査によると、日本を
訪れた動機で「ショッピング」が０３年度の調査開始以来初めて
トップになりました。アジアの旅行者の所得が上がったことや円安に
加え、魅力的な商業施設が増えたことも要因ではないかと言われています。

都心部への商業施設の集中と充実は、外国の観光客誘致にも役立ちます。
都心部の人口増加と言うベースの上で商業施設が次々と加わって行けば、
東京はより国際的な都市になれます。

[671: 匿名さん]

>>669
>>670
坪２５０万円、江東区、銀座・有楽町至近・・・
文章を読んでいて豊洲＊＊臭がするのは気のせいか？

都心といいつつ港区、千代田区はどこいった？

[672: 匿名さん]

>>671
港区、千代田区は高過ぎて
そこそこのサラリーマン層じゃ買えません。
買えるエリアじゃないと、
人も集まれません。

[673: 匿名さん]

いつから、並のリーマン限定の話になったの？
富裕層を除外して考えるのはおかしいでしょ。

[674: 匿名さん]

>>672
うん富裕層も都心回帰ですよね。
それで銀座に海外の高級ブランド大型店舗が次々と出店なんでしょ。
でも、こんなスレでほんの一部の富裕層の話しても関係ないでしょ。

[675: 匿名さん]

>>671
同意。
強引に話を江東区に持って行く手口がこの所、目に付くよね。
別にスレがたっている筈なので、『東湾岸地域』の話題はそちらの方で
思う存分やってくれないかな。

[676: 匿名さん]

>>675
世の中の流れに目を塞いじゃダメですよ。
現実を直視しないと。
関係ない富裕層の話の方が意味ないでしょ。

[677: 匿名さん]

>>660
>１９９５年５〜９歳人口は１５３万人
>２２０万人レベルになるとして
>６７万人増　上京者比率は３０％に達する。
>上京者比率が高まるに連れて、都心部への需要は年々強くなって行く。
この前提は間違ってる。
少子化で子供が減ってるのは地方も同じ。というか地方のが深刻かも。
だから、今まで見たいに大量に上京する事は無い。
地方から東京へ行く人間の比率は同じだとしても、少子化で母数が減っているので、上京者数は減る。
地方から東京へ行く人間の比率がかなり上昇しないと今までと同じ数の上京者数を確保出来ないが、少子化で1人っ子の跡取り息子・娘ばかりになりつつあるので簡単には上京しないと思われる。

[678: 匿名さん]

>>677
＞この前提は間違ってる。
はあ？地方経済の崩壊で東京へ行かざるをえない若者が増えてくることもわからんとは
第二第三の夕張もすでに決まっているんだけどさ

[679: 匿名さん]

で光のタワーは盛り上がったの？
広州出張で報道とか見れなかったんだけど
都市構造を変えるインパクトのデビューイベントらしいけどw

[680: 匿名さん]

>>678
例外を上げて、すべての地方が壊滅するというその思想が根拠なしの妄想だろうが。
大阪や名古屋が無くなるのか？北海道だって札幌が無くなるのか？
若者がみんな東京に行き、老人だらけの街になるのか？
ありえねーだろうが。もうちょっと考えろよ。

[681: 匿名さん]

>>680
地方中核都市以外のところに行ってみな
僅か数割が上京したとしても全国的に見ればすごい数だよ

[682: 匿名さん]

>>680
中国と違って
日本の場合人の移動は自由です。
東京の場合
メリットは給与水準が高いこと。特に二極化が進んで同じサラリーマン
でも大きな差があること
デメリットは生活コスト、特に居住コストが高いこと。
この２つを判断すると、
高学歴で能力がある人は当然ですが東京。
そうで無い人は選択に悩みます。
地方もそれぞれ産業はあります。特に首都圏郊外にある製造業は
完全にかぶります。同じ仕事をして高い給与を払うのは＊＊らしい
ですから、製造業の工場関係は地方の方が優位になります。
しかし、製造業の場合は輸送さえすればどこで作ろうが同じですから
世界が競争相手になり、相対的に人件費が高い日本は、とりわけ高い
技術を要さない製造業は不利になります。
技術力が高い製造業が日本に数多くあり、雇用を保証するものであれば
良いのですが、現実はそうではありません。
従って、地方で雇用される人数はそう多くなく、結局は低学歴の人も
東京に集まり職を求めることになります。
これらの人が従事する主要な仕事は、都心部に勤務する高学歴で
まあまあの所得水準のサラリーマン層を支えるサービス業になります。
西側近郊には、多くの安アパート群があり、その大きな受け皿として
機能しています。また、各ターミナル駅、渋谷、新宿、池袋は
郊外から通勤するサラリーマン層の通過地点として、そのサービス業は
大きな産業となっています。住む場所と仕事する場所がまさにマッチして
その居住人口は増える一方です。

[683: 匿名さん]

地方の場合は
極論すると
製造業（含む農業、漁業）か公務員しかないわけです。
製造業が復権したところで、昔みたいな大量の工員を使うような
やりかたでは無くなりますから、雇用に与えるインパクトは小さく
なっています。また、労働人口が減って行けば、競争力の無い中小の
製造業は淘汰されます。これは、超低所得の労働者を減らし、
我が国全体で見た製造業の生産性を高めて行きます。
雇用される人の数は減って行き、地方に居住する人の数も減って
行きますが、国全体で見た平均はよくなって行くでしょう。
人が有り余るほどいた時代から、人が減って行く時代になったの
ですから、雇用の吸収機能としての地方の役割は小さくなり、
実際に必要な人だけが居住するようになるでしょう。

[684: 上等]

>>679さん
もしかして光タワーのことでこの前の書き込みを気にしてもらえたと言うことでしょうか？

このあたりの話題だとすぐ登場します（笑）

一応、読売新聞では昨日今日とけっこう大きな写真入りで取り上げられています。
そして実際の賑わいですが隅田川花火の人出には遠く及ばないとしても、浅草あたりの橋の欄干に数十人の見物客、そして現場の押上・業平地区では夜店でも出せばかなり商売になったのではないかという感じでした。

結果としては真下まで行ったので６１０ｍというのは相当な高さだということが実感として分かったのですが、少しでも現場から離れるとライトが一本の線ように見えてしまい、多くの人には実体像を想像してもらえなかったのではないかと思います。

しかし４年後の竣工時には好き嫌いにかかわらず、おそらく窓から見える人気建造物の一つに数えられるでしょうから（50年たった今でも現東京タワーの東京らしさを表す威力は凄いです）、マンション選びの際には検討項目に加えておくのも大切な気がしました。

[685: 入居済み住民さん]

江東区礼賛の書き込みで何となく東ｖｓ西みたいに
なってますね、ココ。

中の上、中流的サラリーマンがたくさん住む地域が
いいですか？一昔前の松戸とか八王子、武蔵野線
がとって居るくらいの距離感の地域のイメージですよね・・・

私自身は250万/坪のターゲットにはまると思われ、かつ勤務地も
東京駅の前あたりですが、東側は購入対象から外していました。
ハザードマップ見るとね・・・
同じフロアで働いている30前後の人居住地はいろいろですが、
総じて東という傾向はあんまりないですよ。

[686: 入居済み住民さん]

とって居る→通っている

[687: 匿名さん]

ここの議論を見ていて気づくのは、下げ・上げ論者とも東京ネタには
リアリティーがあるが、地方ネタとなると途端に２〜３次ソースネタ
となって迫力が失せること。
地方きの実態を身を持って体験して事がないんだろうな、多分。

[688: 匿名さん]

↑
地方き：×
地方経済：○　ごめん。

[689: 住まいに詳しい人]

>>383
>地方の場合は極論すると
>製造業（含む農業、漁業）か公務員しかないわけです。

「地方は遅れている」というステレオタイプに毒されてますね
実際は地方の方が少子高齢化も産業の空洞化も先に進んでいますから
製造業は既にマイナー産業なんです

統計をご覧頂けば判りますけど
地方だってサービス業の占める比率は高く
だいたい労働者の7割は非製造業に就業しています

また地方の方が高齢化で労働人口の減少率が大きいので
労働力の減少に相当する若年層に対する労働需要は大きいわけで
今後は東京に向かわなくても仕事はあることになります

高学歴であっても、
長男が多く、親元の近くに残ろうとする学生は多い
地方公務員は団塊世代の定年に合わせて募集を増やしているし
国家二種三種の人気も相変わらず高い
今はもう「おら東京さ、行ぐだ」の時代ではないのです

キャリア志向を持つ高学歴層のさらに上澄みの話ならともかく
ボリュームのある層は今後首都圏へ移動して
人口を増やすとは考えにくいです

＃それだけ今後の労働力不足は深刻で
長文の人がお得意のベキ論で言えば
首都圏に廉価な労働力を呼び込こみ高付加価値の産業を支えるためには
ネックとなる上京コストが軽減するよう不動産価格は下落する
というお話になってしまう

[690: 元祖匿名はん]

以前商社マンがガンガン買うって話も出てたが大手サラリーマンにしろ
彼らのプライド的にもそれこそ中央区豊洲あたりが心理的限界なのでは。
豊洲だって三井がうまくやったからいいようなものの、半分博打の世界。

江東はしんどいでしょう。墨田台東江戸川葛飾足立はもっとしんどいし。
豊島北区板橋も大差ないけど、地縁がない限り積極的に買う理由がない。
彼らのボリュームゾーンの価格帯でぶつけておいて、彼らのニーズを
満たしてなければ、それは売れんでしょう。

昔の団塊世代の様に、表現は失礼だが、無知で東でも北でも千葉でも
埼玉でも郊外でも何でもドーンと買ってくれるような時代じゃない。

[691: 元祖匿名はん]

>>687
地方板じゃないからいいんじゃないですか。書いてもいいですが板違い。

[692: 匿名さん]

>>690
ちゃちゃで悪いが

江東区豊洲ね。
そうなるとしんどくなるの？

[693: 匿名さん]

>>690さん
坪２５０万円前後の購入層はいったい今後どこを買うのでしょうか？
このあたりのボリュームが一番厚いのだが

[694: 元祖匿名はん]

あららミスしました。笑

豊洲が特別うまくいった方だと言いたかっただけです。

[695: 元祖匿名はん]

>>693
デベの方でしょうか？？買わないという選択肢は抜きですか？？

豊洲も土壌で再販時どうなるのかは知りません。自己責任ですしね。

[696: 匿名さん]

>>690
団塊の世代は市部、神奈川、埼玉、千葉に住居を求めて拡散。
その消費力も拡散、さらには痛勤にエネルギーと時間を奪われ
たいした消費文化も創れず終わってしまいました。

しかし、都心湾岸部と都心東部の場合は違います。
逆に限られたエリアに一定の購買力を持つ層が集中居住することに
なります。この集中と集積により生み出された巨大なエネルギーは
職住近接による余暇の創出が加わり、新たな消費文化を生み出す
とともに、居住エリアの住環境を一変させて行くでしょう。

このような革命的な都市構造の変革には、時間と数が必要に
なります。
だから長期にわたり坪単価２５０万円前後を維持し、バブルに
ならない事が極めて重要になります。

[697: 元祖匿名はん]

何かもっともらしいことをおっしゃりたいようですが意味が判りません。
特に中段から後半。どういう立ち位置からのご発言なのでしょうか？

ららぽーとの買い物が増えただけでは？銀座で買ってるデータでも？

[698: 元祖匿名はん]

どこでもかんでも坪250で買ってくれると思うのは甘いよ。

[699: 匿名さん]

689さんが正解。
地方は公務員という産業があるし、少子化で1人っ子の跡取り息子・娘ばかりだから簡単に親や親族を捨てて上京する事は無い。
昔、上京してきた世代は兄弟も多く、田舎に居たままでは食えなかった。
長男は財産を引き継げるが、次男以下はそうではなかった。
そういう背景があるからどんどん上京した。

これからはそういう時代ではない。
地方の少子高齢化のほうが深刻。
雇用は以前に比べればマシ（団塊世代が大量退職し、イスが空く）
人が足りないのは地方も同じ。
生活コストが安く済む分、給与が安くても東京で暮らすのとそう変わらない水準で暮らせる。

結論として、上京してくる若者は減る。

[700: 匿名さん]

ベストセラーになってる江副さんの本を読んだ。

「土地はいくらでも創れるから、土地神話はありえない」というフレーズが印象に残った。

東京近辺の湾岸部には遊休地みたいのが一杯ある。
用途変更して、宅地開発をすればすぐに第二の湾岸だ。
容積率の緩和と組み合わせればタワーマンションがニョキニョキ建つだろう。

10年スパンで見れば、まだまだ供給可能な土地は多い。

彼の見方は、１つの見方にしか過ぎないが納得出来る部分も多い。
一読をお勧めする。

[701: 匿名さん]

豊かさというのは「相対」で見る必要があります。
年収が多くても、物件価格の異常に高い地域に住んでいれば狭小住宅に
住まざるを得ないし空間という点ではちっとも豊かではない。

年収が少なくても土地が安く、自然や人が豊かならばそっちがいいとも
言える。

いじめが心配で小学校から私立とか、公立高校がいまいちで私立とかだ
と、一見年収が多くても可処分所得でみれば、なんだかな・・・。

[702: 匿名さん]

>>700
江副さんの言う通りだと思います。
土地はいくらでも創れると思います。

ですから、私は首都圏の中で信用できるのは「東京駅」だけだと思います。
新幹線が全国にあれだけできて、鉄道網も首都圏に整備されてその中心が「東京駅」です。
他に新たな「東京駅」が創られることは考えられないと思います。

「東京駅」から半径５ｋｍ圏内これが永遠の基準です。

郊外なんかはいつ何時土地が創られて、価格崩壊するか分かったもんじゃ
ありません。
また、新宿みたいな副都心も栄枯盛衰でどうなるか分かりません。
これからは、何といっても「東京駅」から半径５ｋｍ圏内

[703: 匿名さん]

>>698
県境外周区で坪２５０万円は厳しいですよね。
市部、他県の区境がライバルになるから、江副さんのおっしゃる
土地がいくらでも創られる地域に該当しますよね。
あと、同じ電車でも特急、急行を使うとかえって遠くの方が
通勤時間が短かったりします。
今、武蔵小杉でマンションの大量供給が始まっていますが、
おなじような事は、新川崎あたりでも可能ですから
いくらでも出てくる余地があるってことですよね。
ですから、繰り返しになりますが、
「東京駅」から半径５ｋｍ圏内これが永遠の判断基準です。

[704: 匿名さん]

>>702

702は地方出身者確定

[705: 匿名さん]

江副のような犯罪者の本をありがたがるのはどうかな？

[706: 匿名さん]

世界のどこを見ても、都市圏にして数千万という大都市で、
職種、階層別に同心円状に発達する都市など見たこと無い。
オフィス街の近傍に会社需要を支える繁華街ができ、
そのエリア内にピンからキリまでのサービス業従事者が居住する。
ダウンタウンはどの都市でも距離的「都心利便性」の高い地域に
あるものだ。
江東区の膨大な都営・旧公団住宅群はそういった人々の
受け皿になってきた。失礼な言い方をすれば光あるところに陰ありだ。
東京駅周辺が（ここが一極的に繁栄するという仮定自体、
大都市の構造上ありえないのが常識だが）繁栄すればするほど、
この傾向は深まり、安価な賃貸に中低所得者層が集まるようになる。
まあ、そうなればこそ江東区の地価が一定以上には上がらない
歯止めになるのだが。

[707: 匿名さん]

>>699
＞地方は公務員という産業があるし
うましか？

[708: 匿名さん]

>>706
江東区の膨大な都営・旧公団住宅群は高度経済成長期の工場労働者
向けに作られたものですよね。でも、そのほとんどが東京駅から
半径５ｋｍ圏外。明治通りより東側にあります。
やっぱ、東京駅から半径５ｋｍ圏内はパーフェクトですよ。

[709: 銀行関係者さん]

ゴーストライターに書かせていると言われる江副氏の本ですが、
結論＝都心部は上がり郊外は下がるだそうで、真新しい所は何一つ無かった。
先日のカンブリア宮殿に出ていたツカサの社長も同じ。
バブル期とは土地のプライシングも資金の出し手も全く異なる。
バブルの亡霊達の常識が通用しない時代に、彼らの言葉を有難がって聞くのは正直理解できない。

[710: 匿名さん]

ワンルームの家賃水準の現状。
単位万円
＊は東京駅から半径５ｋｍ圏内

＊港区 14.23　＊中央区 11.18　＊千代田区 10.92　目黒区 10.79
＊渋谷区 10.53　品川区 8.84　＊台東区 8.67　＊新宿区 8.66
＊江東区 8.26　＊文京区 8.07　世田谷区 7.80　＊墨田区 7.72
-------これより下が昔の都営・公団に代わって、中低所得者層向け賃貸となる-------
大田区 7.35　中野区 7.29　豊島区 7.12　武蔵野市 6.79
杉並区 6.78　北区 6.72　荒川区 6.64　三鷹市 6.57
練馬区 6.50　立川市 6.46　板橋区 6.20　江戸川区 6.19
調布市 6.11　小金井市 6.01　狛江市 6.00　府中市 5.63
西東京市 5.63　町田市 5.62　葛飾区 5.61　足立区 5.57
国立市 5.44　国分寺市 5.42　東久留米市 5.27　昭島市 5.02
日野市 4.94　多摩市 4.93　小平市 4.83　東村山市 4.74
八王子市 4.73　清瀬市 4.72　稲城市 4.53　福生市 4.15
青梅市 4.00

[711: 匿名さん]

バブルで懲りた人たちは何を見てもバブル、バブルと騒ぐ。
上海はバブルだ、ＮＹ株はバブルだ、日本の不動産はバブルだ、
だから暴落するぞってね。

バブルをうまくコントロールして成長を維持する時代に世界は
入っているのに、バブルを徹底的に潰して経済崩壊させた国と
一緒の結果にならないと不満なようだ。

少なくとも今の日本の不動産はバブルでもなんでもない。
これからバブルが生じるかどうかの挟間にはいるが。

一般サラリーマンが買えなくなったから、バブルだと騒ぐのは
いいが、騒いだところで下がる訳でもない。

[712: 匿名さん]

>>706
東京駅から半径５ｋｍ圏内論を
光あるところに影があるって面から見ると。
半径５ｋｍの線上、圏外には影があります。

江東区については明治通りより東側に都営・公団がたくさんある
墨田区については北部があたり、木造住宅密集地域
台東区についても北部があたり、これは有名なところ
新宿区については大久保、歌舞伎町があり、戸山の巨大都営がある
渋谷区については渋谷駅周辺
港区については港南があたり、都営住宅と食肉市場がある
思い当たらないのは文京区くらいです。

さらに外側には荒川区、豊島区、中野区ってのがあります。
光と影の面でも東京駅から半径５ｋｍ圏内なんです。
光と影の境い目については、これから色々な動きがあって、光の部分が
広がって行くことに期待したいですね。

[713: 匿名さん]

東京が大きくなるにしたがい、光の部分は外に広がり、
それとともに影の部分も外に広がって行きます。

光の部分が外に広がる動きとしては、
江東区：老朽ＵＲの建替え、高級化
墨田区：デジタルタワーにともなう再開発
台東区：ホームレスの高齢化にともなう自然消滅
新宿区：富久町の再開発、新宿駅の改造
渋谷区：東急による渋谷駅再開発
港区：港南の再開発

[714: 匿名さん]

東京駅の「東側」５キロ圏内に住んでいる人の書き込みが多いみたいですね。なんとかして自分達を勝ち組にしたいらしい。
東側はダウンタウン、ベッドタウンとしての可能性はありますが、それは勝ち組とは全く違いますよ。これからもまだマンションをボコボコ建てられるところに希少性なんてかけらも無い。希少性無いところにステータスは無い。

[715: 住まいに詳しい人]

過労死するまで働く夫と、ぶくぶく太りまくる妻。
貴殿はマンションの長期修繕計画には厳しいのに、自分の生活の場にあんな醜く知能の低い生き物を飼おうなんてどうかしてる。

結婚なんて借主に有利な契約をするからつけあがる。結婚は１年更新の成果主義にすべき。妻のサービスも子供がいる生活も金で買えるということをお忘れなく。リスクとベネフィットのバランスを考えよう。
そのほうが日本の女の自立とレベルアップにもなり、それは国家の発展にも役立つ。男の犠牲のうえの女性の自立なんてアホくさい。合法的な仕事で年収１０００万稼げる女がどれだけ居るか。水準に達してない人間が妻という理由だけで高級マンションに居る、見てるだけで不愉快だ。
高級マンションは努力した人間だけが住む空間にしたい。努力しない・できない人間は自分の身の丈住居に住めばよい。

[716: 匿名さん]

>>714さん

そんな事は無いのでは？個人的には勝ち組とかは関係ない。
通勤楽したいしアクセスが楽だと、出張からへとへとになって
戻ってきて、東京、品川駅から自宅まで、また、30分以上電車に
乗って帰る・・異常な東京生活。

それぞれの個人的な考え方だと思うけど、自分は貴重な時間を有効に
家族の為に使いたい。多少、部屋が狭くても最新式のセキュリティ
設備、安全な躯体があればいいと思う。だから信頼できる売主の
新築マンションを選ぶ、ただ、それだけ。
＊デペじゃないです（笑

[717: 匿名さん]

>>714
東京駅から半径５ｋｍ論の根本を間違えて解釈しているようですね。
半径５ｋｍは結構広い面積で、これらがすべて高級住宅地になることは
あり得ません。ただ、一定の所得水準以上のサラリーマンが集中して住み、
都市生活を楽しむ場所になるんじゃないでしょうか？
人が集まればいろいろなサービスが生まれますし、便利にもなりますよね。

[718: 匿名さん]

いつまで東京駅なんだって点もありますね。
将来リニアが可能になったら、始発駅は新宿駅です。
新宿駅地下には、駅ホームを建設可能な空間が準備してあるそうですから。

[719: 匿名さん]

関越と東名を接続する高速道路建設でも揉めているのに。
リニヤ・・地下化？？　新宿〜どこまで・・・

[720: 匿名さん]

新東京タワーとか東京駅から半径５ｋｍとか
なんでそんなに必死なんだろう（笑

[721: 匿名さん]

ファミレスやコンビニ、カラオケボックスがたくさんできることでしょう。TSUTAYAや吉野家も。

[722: 匿名さん]

>>721
それが勝ち組の街の発展（東側限定）ですねw

[723: 匿名さん]

新東京タワーが完成し、
用の無くなった旧東京タワーはどうなることやら。
港区の住民が募金活動して残すんですかね。

栄枯衰退。

[724: 匿名はん]

通勤に便利だとか、出張帰りに疲れない距離・・東京駅圏ねえ（笑）。独身ならそれでいいかもしれないが、ファミリー層はやはり子供中心の「環境」重視。結局、ライフスタイルにあわせた住まい選びになるんだから、価値観を勝手に決めるのもどうかな？

[725: 匿名さん]

栄枯盛衰。か。

[726: 匿名さん]

こんなスレでで東京駅が起点うんぬん記述していることがはずかしい。びっくりしました。ここスレで自分の住んでいるところがほめられたりすることやけなされたりすることに一喜一憂していることがすごく幸せですね。
他のことに時間使えばいいのに。
そういいながら、今日このすれ見るのに2時間つかってしまいました。もうきません。解散！！

[727: 匿名さん]

ここって城東とか江東区を異常に持ち上げる人がいて面白いですね。
だって、江東区ですよ。
「都心東部」とか言って勝手に江東区を都心にしちゃったり
千代田、港、中央と並べて「都心四区」とか言い出した日にゃ
あまりの身の程知らずぶりに、呆れるのを通り越して
失笑してしまいますね。
しかも、城南や城西から優秀な人が皆城東に流出するのだとか・・・
何かそこまでしなきゃいけない理由ってなるのかな？

東京で生まれ育った人なら小さい頃から
城東＝低地は成功している者の住む場所ではないと
すり込まれているので「東京駅5キロ圏」なんてものに
だまされることはないのでしょうが、
土地勘のない地方出身者は、簡単に信じてしまうんでしょうかね。

まあ、他人がどこに住もうが勝手ですし、
世帯年収や資産額の点で同程度の購買力のある人たちが
自分の興味のない場所に行ってくれるのは
競争が減るという意味で良いですけどね。

[728: 匿名さん]

>>727

まあ、10年後の結果を見てみましょう！
歴史は変わらないかもしれないし、変わるかもしれないしね。
世界の都市構造の歴史ってそんなもんでしょうが・・・

[729: 匿名さん]

微妙な変化から将来を見通せる人
結果が出て理解する人
結果がでても頑なに認めない人

いろんな人がいるからね。

[730: 匿名さん]

>>728
あなた都市構造ってよく使うよね
もうちょっと勉強したら？
東京タワーごときで何が変わるのかね

[731: 匿名さん]

そういえば、ミシュランが高尾山を三つ星にしたみたいだね。
東京タワーよりも高尾山が人気になるかもね。

[732: 匿名さん]

東京駅半径５KM圏内、新東京タワーってw

あなたは丸の内で働く、都心東部wにマンション買っちゃった
地方出身者ですか？

[733: 匿名さん]

東京東部の殺伐感はきらいじゃないが・・・
仮にこの雰囲気が変わるとしても最低でも３０年とかかかるんじゃないか

[734: 匿名さん]

豊洲の土壌もあれば、大島の土壌もある。
かと思えば、ゼロメートル地帯もある。
江東区の土地は素晴らしい。

[735: 匿名さん]

東部デベの暗躍

[736: 匿名さん]

城南・城西地区に住めない人が東部に住むだけ。
立地条件が違いすぎる。

[737: 匿名さん]

>やっぱ、東京駅から半径５ｋｍ圏内はパーフェクトですよ。
東京駅半径5Km内の江東、墨田、台東の地域を考えると、
とてもパーフェクトとは思えません。
確かに、家賃水準の割りに分譲価格が安いので、都心に職場のある
単身者が、都心で仕事をして遊んで、あとは寝に帰るだけでなら、
東京駅から半径5Km圏内はパーフェクトかもしれませんが・・・。

普通の妻帯者が住み地域としては、円の中心として東京駅はちと
北東すぎ。
敢えて5Kmに拘ると言うのなら、その中心は東京駅ではなくて
六本木か麻布十番あたりでは？

[738: 匿名さん]

>>737
お値段と
供給力を考えたら
将来そこそこのリーマン層が住むのは
都心湾岸部と都心東部しかないでしょ。
なんでこんな簡単な話が理解できないのかな？
特に関東大震災後に区画整備されたところは整形で
マンション建築には最適なんだよ。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/knowledge/pdf/h18choka/shiry...

[739: 匿名さん]

1人の人間がしつこくしつこく東京駅東側を褒めてるからね。
いつものあの人の匂いがするけどね。
毎日、毎日投稿ご苦労さんと言いたいね。

以前、東京駅東側に住んでたけど基本的に倉庫街だね。
居住には適していないところが多いよ、特に湾岸部。
交通の便もいまひとつだし、生活利便施設もあんま無いし、地域に寄ったらスーパーもろくに無いところも多いよ。