23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[501: 元祖匿名はん]

そのイチイチ私は違いますみたいなの、いいですから。デブでもデベでもマーケでも城東でも。間違えてたらすみませんでした。

[502: 匿名さん]

おねがいだから、もう確かめずに罵倒するやめてくれんか。
神経痛に応えるからさｗ　　それからこれからデベの人は
最後に（※デベ）と記入するのが、このスレのお約束になりました。
よく間違えられらレル人は元匿師匠のために（※非デベ）と書きましょう
　　　　　　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

[503: 元祖匿名はん]

あなたが固定ハンドルにすればいいだけだ。師匠師匠とか呼ばずに。
あなた発言多すぎだろ。俺が言うのもなんだが。12制限ないの？

[504: 匿名さん]

お前は○○だろう。母ちゃんのおっぱい飲んで寝てな
みたいな「あてずっぽうで人の属性を決め付ける」言い方は２ちゃん
文化だよね。師匠２ちゃん好きですか？

（雑談コーナー）
スレ主さんに１０の質問

①元匿さんの好きなデベはどこですか

②元匿さんの住いは次にどれですか
　１）マンション
　２）戸建て
　３）竪穴式住居
　４）小民家
　５）事務所に住み込み
　６）その他

③元匿さんの好きなエコノミストは誰ですか
　　岩田規久男
　　榊原英資
　　植草一秀
　　竹中平蔵
　　野口悠紀雄
　　大前研一
　　金森久雄
　　石澤卓志
　　元祖匿名はん

④元匿さんの信頼するアナリストは誰ですか
芳賀沼千里
佐治信行
長井亨
塩本淳一
深谷幸司
武者 陵司
・・・
⑤なぜインフレが嫌いでデフレがすきなんですか？

⑥地価はこれからどうなりますか

⑦犬は何が好きですか

⑧沢尻エリカは嫌い？

⑨酒は何飲む

⑩温泉いきました？

[505: 匿名さん]

むかし固定ハンドルでここで書いていたら２チャンと同時中継で
かなり叩かれたトラウマがあって怖くてできません（；；）

[506: 元祖匿名はん]

やめなってば。

でも折角だし①だけ答えよっか。
○：地所、野村、東急
×：住友、三井、最近の東建

沢尻エリカは好きだな。片瀬那奈の方が好きだが。もうやめ。ゴメン。

[507: 匿名さん]

23区マンション価格に関係ないカキコミが多くなった。
スレごと削除でも良いくらいだ。

[508: 匿名さん]

>>475
>長期で期待が持てない資産に金を投じるのは、やめた方がいい。
同意します。

不動産は長期的に下落でしょう。
都心部（都心3区）限定で横ばいくらいで後は程度の差こそあれ下げ。
少子高齢化、世帯減という日本がかつて経験した事が無い程大きな下げ要因がある。
そして、その問題は簡単に克服出来る問題ではありません。
政府ですらどうしようもない程の問題です。

[509: 匿名さん]

５０８さん
それって全国レベルの話ですか？それともスレタイの２３区でも都心３区以外は下落ってこと？人口減少になっても東京の人口は今後３０年間は
増えるという話もある。５０年後の話しても意味ないですよね。私もいないだろうし（笑）。長期的にそうだとしたら、いつ頃その下落は始まるとみていますか？下落の恩恵にあずかれるのはいつ頃なんでしょう？

[510: 匿名さん]

↑
良く出る人口減少の話が、実際のＭＳ購入可能なタイミング（せいぜい１０年以内）のスパンで見えてきますか？という意味です。

[511: 匿名さん]

2015年前後に山がくると予想します。
2015年以後は23区といえど総人口減少と思います。

なぜ2015年頃かというと地方から流入してくる若年層が東京の人口増を支えているのですが、少子化により2015年前後に流入する若者が減ると予想されているからです。

急減少はないでしょうが徐々に減ってくる。
ただ、この予想は地価（マンション価格）が今よりやや下げるという前提です。
急激にマンション価格が下がれば、千葉や埼玉から荒川・板橋・足立あたりに流入してきて減る分を埋めちゃうでしょう。
その分、千葉・埼玉の人口減少が進む訳ですが。

ただ、今後30年にわたり増えるとは思えません。
そのソースは何ですか？

30年後は超都心部以外は、どこ買っても下落してるんじゃないですか？
30年後の総人口予想を見ると空恐ろしくなります。

[512: 匿名さん]

人口が増える減るというときに、重要なのは、実際に働いている
人口の増減で、少子化の進行で、ここずっとしばらくリタイヤする人
がずっと働き始める人よりも多い状態が続くわけで、23区といえども
就労人口の減少はもうとっくに始まっている。
老人こみで人口を勘定してもね。

[513: 匿名さん]

もしも日本政府が何かを得る為に、外圧を受けて移民を受けざる
状況になったら23区の就業人口はどうなるのだろうか？
有りえない話と笑う人も多いだろうが・・未来は予想出来ない。
移民の質の選抜もあるだろうし・・

このスレでちょっと前に”もう日本は希望の無い国で上海で一旗挙げる”
という内容の記述があったが、逆に成功を収めた上海人事業家は東京へ
移住したがっている人達も多く居るという事実。
湾岸タワーのモデルルームで多数の人を見た。
（実は自分も上海人の友人に頼まれて案内をした）

彼らが大学生時代に天○門事件の体験して背景がある。
日本で不動産・事業拠点を保有することで、将来、日本国籍が
取得出来る可能性を模索している。

日本（東京）は生活するには良い国なんだと思う。
事業で成功する機会は他の途上国に比べて低いけどね。

[514: 物件比較中さん]

＞将来、日本国籍が
＞取得出来る可能性を模索している。

笑っちゃう・・・彼らは米国へ目指しているよ！
日本はやはり狭いし、自然災害が多いから、外されてる

[515: 匿名さん]

>> 514

じゃあ、湾岸タワーの物件保有者・居住者を調べてごらん。
驚くよ・・・

[516: 匿名さん]

10年後、20年後は、政府の格差対策などでも大きく変わってくるので、今話してても全く無駄。無意味。

[517: 匿名さん]

今年、来年、長くても5年先を見越した話をしましょう

[518: 匿名さん]

巨人が優勝したので、景気が良くなり、今年から来年にかけては更に上昇するでしょう。

[519: 匿名さん]

御目出度い人ですね。
悩みなんてないでしょう。

[520: 匿名さん]

これから買ったとして、仮に早くて1年後に住んで、それは
いつ売るのがいいと踏んでいるんでしょうか？
ずっと上がり続けるわけはないですよね。2015年くらいには
売っちゃうのでしょうか？　普通のリーマンはそんな買い方
できないですよね。。。

[521: 無記名]

所詮シロートが考えることはそんなトコでしょ（笑）湾岸タワーの購入者はほとんど日本人。それもＤＩＮＫＳタイプが多い。上海の人も2.3人ぐらいは買うんじゃない（笑）

海外の人間が日本のマンションを購入するのはsecond houseとしてのみ。じゃなきゃ買う意味がない。特に今の都内マンションは地価が上昇して、２年前の相場の1.5倍ぐらいの売値になる。

多分この先2〜3年後、下手したら1年半後には不動産の価値は下落すると思います。

先般の選挙戦での民主の勝利、サブプライムの影響からのファンド・リートの株価下落。。

都内でも下がるところは下がり、上がるところはトコトンあがる。

そんな感じでしょーね。山の手内側なら問題ないと思ってる人は間違い。

港区・中央区湾岸タワー系

目黒・世田谷、一等地低層系マンション

都心（麻布・六本木・松涛・赤坂・広尾など）高級マンション

これはこのままの金額維持or多少上昇です。
なぜなら購入者は外人のsecond house目的or日本人経営陣のため。
この先も日本企業は好景気のアオリをうけて、経営陣の給料はよくなるでしょう。

下がるとこ。

まず２３区外。

購入者のほとんどがサラリーマンになるため、現在の好景気の恩恵を受けていない人がend userになる。しかしdeveropperは無理に値段を都心と同様にあげるため、endがついてこれない。→つまり購入できない（資金的に）→売れ残る→値引きの流れ

[522: 通行人]

>>521
今日初めてここ来たの？
頑張って書いたんだろうけど、そんな陳腐なネタ、さんざ出尽くしてるよ。
それ以前に「好景気のアオリ」だとか「deveropper」とか、もうちょっと日本語、英語ともに勉強したほうがいいよ。

[523: 匿名]

developerでしょう。そこまで書いといてタイポはないよ。

[524: 匿名さん]

>>521

記述内容が悲しすぎるよ。
中国人が日本に不動産・事業拠点を必要としているのは
別の理由だと考えないのかな？
日本の中小企業の先端技術が欲しいためにどの様な事業展開、
戦略方法が必要かと・・・

あの悪名高きコピー商品のオートバイ会社”HONDA-YAMAHA"は
会社登記は日本で行われているのですよ。

[525: 匿名さん]

>>521
1ヶ月前ぐらいに良く見たタイプの内容だな。

[526: ご近所さん]

おいおいなんか話のレベルが急に下がっちゃったぞ。

ところで庶民も実感レベルでインフレ始まったなと感じてるようだ。
タクシー、東京も値上げか。

ますます円の価値は下がる一方だな。
今後レジの価格は相対的にＵＰするね。

[527: 匿名さん]

最近、板橋区のスレが何時も上がってますが、
注目の地域なのでしょうか？

専門家の皆さんご意見をお願い致します。

[528: 匿名さん]

時々坪250万が庶民が買える妥当な価格だとか、湾岸や城東のことを都心だとかいうヤツがいるが、ブリリア有明の営業だろうな。
全然売れないからあちこちで宣伝してるんだね。ご苦労様。

坪250万のマンションなんて、どう計算したら庶民に買えるんだ？
算数も出来ないんだな。

[529: 匿名さん]

≫527
その辺りまで行かないと供給がないからでしょう。

湾岸に供給がたくさんあった２年前は湾岸物件スレだらけでした。

[530: 匿名さん]

>527さん
湾岸エリア vs 高台エリアの抗争じゃないですか？

有明、豊洲マンションを買えない人達が
高台＝自然災害に強いと売りにしている板橋区に流れているようです。

[531: 購入検討中さん]

板橋区を特に推薦はしませんが、私は埋め立て地は嫌だ。

ゴミの山を買おうなんて思えない。

東京湾の埋め立て地に人が住む様になってから大きな地震は経験しないはずです。

23区の中では板橋区は安いから比較に出てくるだけ。

[532: 匿名さん]

>>528
なんでブリリア有明の営業が引き合いに出されるのかはわからんが
坪250万は普通のリーマンががんばって買えるレベルの基準だとは思う。

[533: ビギナーさん]

一般的な収入の方が板橋を見ているからでしょう。
住宅情報ナビ等で23区 4000万〜5000万、3LDKで検索すると
板橋マンションばかり出てくるからでしょう。

[534: 匿名さん]

>>531
新しいものに価値を見出せない時代遅れな人には湾岸物件のコストパフォーマンスさは理解できないでしょうね。まぁ、今は高くなりすぎている感は否めませんが。
あなたが住みたくないと言うのは自由だが、住んでる人や住みたいと考えている人に対してマイナスイメージを植えつけるのはどうかと思いますよ。
住みたくない地域を言い出したらきりが無い。
トヨタ車（会社含めて）が嫌いな人もいれば、トヨタ大好きな人もいる。それだけのことでしょう。

私は湾岸には住んでいないが、湾岸物件は持っている。
貸すには借り手を見つけやすい人気エリアなのでね。

[535: 匿名さん]

>>532
そうなんす
坪２５０万円前後に購入層が多い
すなわち、まあまあのサラリーマン層なんです。
坪３００万円になるとなかなか手が出ない。

だから、これからどうなるかと言うと
①坪３００万円超えじゃないと供給できないエリアは、最初は売れ残りが
続出するが、結局はデベが供給そのものを絞ってきて、不動産マーケット
における存在感を失って行く。一部の人達のマーケットってことだね。

②坪２５０万円前後、このレベルにはまあまあの数のエリアがある。
例えば都心湾岸、都心東部、県境外周区（杉並、世田谷は坪３００万円
レベルになっているので対象外）、他県の２３区に接したエリア
（武蔵小杉、調布市等）。それぞれ一長一短はあるものの、職住近接の
流れと、エリアの将来性から言えば、都心湾岸部と都心東部の勝ちと
予想されます。

③上記２つより下のレベルは価格しだいで、その需要ボリュームが大きく
変わります。買いたい人は多いがちょっと高くなると手が出ない層。
新築ファミリータイプで２千万円を切るレベルが提示できれば売れる
でしょう。坪１００万円前後ですね。

サラリーマン層の所得の二極化が進み、②と③の坪単価差が広がって
います。主に③を販売する郊外は、無理な土地の仕入れは禁物でしょう。
ちょっとした価格上昇が販売不振につながります。

[536: 匿名さん]

そうなんすか

武蔵小杉は坪単価300万位の物件も出てますよ。
逆にさえない溝の口なんてのもあるけど。

[537: 匿名さん]

武蔵小杉
坪３００万円？
都心湾岸部と都心東部の一人勝ちになるぞ。

[538: 匿名さん]

23区に隣接したエリアなら、
市川駅前のタワマンもかなり高く売られてますね。
外廊下、各階ゴミ置き場無し、ディスポーザー無しなのに。

[539: 匿名さん]

市川は地域一番物件というか、他に駅至近のタワマン建つこと
ないから、言い値が付いているみたいだね。でも、坪３００とか
じゃないよ。２６０くらいかな。

[540: 元祖匿名はん]

>>526
何故レジの価格が相対的にアップする？さらっと言わないで。笑

[541: 匿名さん]

>>540
売り手が値を上げて、買い手が受け入れるから。笑

マンションデベ業界は高く仕入れた土地に安く建てた物件を
他社より安く売るほど過当競争になっていない。
モノやサービスがメガコンペテシションになっている中で
「仕入れは競り市」「売りは叩き売り」ということは無理でしょう。
デベも資本力のあるところが都心部優良土地を寡占的に仕入れ
自社の販売力で高額所得者にじっくり売っている。それだけの
ことでしょう。

[542: 匿名さん]

×メガコンペテシションになっている中で
○メガコンペテシションになっている中であっても

[543: 匿名さん]

インフレ進行＝金の価値（特に円）が下がる。
逆に物や不動産の価値は騰がる.

資産を現金や債権で持ってても目減りするから物にシフトさせる。
それでけのことじゃないの。

[544: 匿名さん]

建物原価は、専用面積÷有効比（販売床面積÷述べ床面積=80％）×請負工事坪単価（７０万〜）
だいたい８０〜９０万／坪内外（販売床面積あたり）
最近の工事費高騰では延べで８０万、販売床あたり１００万（タワー型）というのもある。
板状なら６５万が７０万にあがってきている。

マンション価格＝土地価格＋建物価格＋販売経費（企画・設計・販売人件費・モデルルーム・広告含む）＋利益（１０％〜）
販売坪単価２５０万＝１００万＋９０万＋３５万＋２５万
販売坪単価１８０万＝５０万＋８０万＋３２万＋１８万
販売坪単価４００万＝２１０万＋１００万＋４０万＋６０万

一律２５０万が高い安いなどというプリミティブな話では発展性がない。

[545: 匿名さん]

×板状なら６５万が７０万にあがってきている。
○板状なら（延床あたり）６５万が７０万にあがってきている。

[546: 匿名さん]

２００３年頃の港区湾岸タワー原価は
土地：建物　（５５：４５）
販売経費２０％利益５％くらいだから
販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）

これが、豊洲２８０万／坪（２００７年）の場合
土地が入札であがり工事費も上がっており
販売坪単価２８０万＝１２５万＋８５万＋５６万＋１４万
くらいの感じ

[547: 匿名さん]

城東２００万／販売坪単価なら
販売経費２０％利益５％として
販売坪単価２０万
＝７０万（土地）＋８０万（建物）＋４０万（販売経費ほか）＋１０万（利益）
土地建物比率　７：８
安いマンションを買ったのでなく安い土地を買った

都心５００万／販売坪単価なら
販売経費１５％利益１０％として
販売坪単価２０万
＝２７５万（土地）＋１００万（建物）＋７５万（販売経費ほか）＋５０万（利益）
土地：建物比率　７：３
高いマンションを買ったのでなく高い土地を買った。

[548: 匿名さん]

×販売坪単価２０万
○販売坪単価２００万

[549: 匿名さん]

さて、タワーがなぜ安いか説明する。

地価は、容積率に比例する。容積率１００％とは土地が４０坪なら４０坪の
延床面積まで建てられるということ。これを一種と呼ぶ。
土地の値段を言うとき１種１００万というのは、実際４００％指定の容積の土地
が４００万というケース。

普通は、指定容積いっぱいまで設計する。１０００坪の土地で４００％なら４０００坪
の延べ床という話だが、マンションの場合、駐車場、階段
廊下、などは容積制限の面積に含まない。
さらに、タワーマンションでは、「市街地・都心居住；総合設計」で指定容積が
６００％なら２５％増しの８００％くらいまでは積み増しできる。
その分、土地に対する「販売面積あたり原価が減る」
土地原価が３３％引きということだ。

先の湾岸タワー２４０万でみれば

販売坪単価２４０万
＝１００万（土地）＋８０万（建物）＋48万（販売経費ほか）＋１２万（利益）
は、総合設計を使わない普通の中層マンションなら
２８３万＝１３３万（土地）＋８０万（建物）＋56万（販売経費ほか）＋14万（利益）

[550: 匿名さん]

都心周辺の２５０万が高いというのは、所得の問題だが、そもそも
バブル崩壊後、都心、城南マンションは２４０万以下の物件平均坪単価で
分譲されたことはない。
確かにひとつのプロジェクトのなかに、北向きや１階などの条件の悪い安い価格が
あるもので、それを指して安かった・・という人がいるが間違っている。
その典型がタワマン低層階。

特に誤解を招きやすいのは、湾岸低層階の１８０万以下の価格設定で、これは
物件平均坪単価のうちの「安い部分だけに」スポットをあてた話だ。
ホテルのレストランのランチバイキングみたいなもので、空けておくわけに
いかないから安売りして埋めただけだが、そもそも８〜１０倍とかの競争倍率で
売っていた。
存在の確かさが0.1〜0.125という不確かな商品なわけだ。
港区湾岸の物件平均坪単価
ラグナタワー　２６０万
パークタワー芝浦　２５０万
ブランファーレ　　２２０万
コスモポリス　　　２４０万
ベイクレスト　　　２３０万
パークタワー品川　２２０万
フェバリッチ　　　　２１０万
ＣＭＴ　　　　　　　２３０万
ＷＣＴアクア　　　２４０万
ケープ　　　　　　２２０万
グローヴ　　　　　２５０万
ＷＣＴ　Ｂ　Ｃ　　　270〜２９０万


２００１年から都心６区で毎年１万〜１万５０００戸の供給があった。
しかし、平均坪単価は２８０万水準で、城東だけが１６０万〜１８０万の
範囲で２３区平均と乖離している。