23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[478: 匿名さん]

望ましいゆるやかなインフレを目指すため軌道を外れてる場合に儲かる又は損をするという帰結になるから自由経済ではどだい無理な話。

[479: 匿名さん]

対前年比がマイナス何％というのがあるときゼロになりそしてプラスに向かう。でもこのゼロ付近の数字が怪しい。ここでサンプルが少ないと
またゼロからマイナスになったりする。

しかし一度２０％とか上がると５％、３％、２％となってゼロになり
そしてマイナスに向かう
でもでもこのゼロ付近の数字が怪しい。ここでサンプルが少ないと
またゼロからプラス４％になったりする。

どれでもいいから公示地価の値動きをグラフにしてみたらわかる。
外国でもそうだよ。数年単位の細かい波でなく１０年〜８年くらいの
ひとつの波なんじゃないだろうか。

[480: 匿名さん]

>>478
一次取得者が損をしないためにも下がらないようにしたいと
言っているだけですよ。
今の若い子は「自宅だから上がっても下がっても同じ」みたいな
ことや、ついのすみか・・みたいな短兵急な発想するけど
デフレが続けばいくら低金利でも住宅ローンそのものが
マイナス貯蓄の効果を生むことを忘れている。
仮にもゆるやかでいいから
３５年もデフレが続いたらいったいどうなると思うわけ？
儲かるのは銀行だけでしょ。

慧眼４４１さん曰く　安定成長の時代だからこそ１％２％の
数字が長期に大きく世界を変える。金利の世界ならすぐにでも
世界が変わる。　マイナスじゃこまるんだってば
マイナスがプラスの１％というだけで日本は大きく前に向かう。

[481: 匿名さん]

波なんて、パチンコ屋のグラフ以上に下らない話（笑）
転がす・賃貸するだけで儲かるなんて・・・運任せ。
付加価値をつけて価値を上げるしかないでしょう。
プロでもデザイナー・ウイークリー・ペットだの知恵を絞ってる。
素人はせいぜいキレイに使いなさい。

[482: 匿名さん]

＞481　景気の波の話なんてしてないよ。不動産は値動きが緩慢なの。
　　　上がりはじめたら一本調子で５年はもつということは
　　　断言できる。それをそうじゃないと言い張るからもめるんだよ。

　　　住宅地の場合、上がる比率の半分でしか下がらない。なぜなら
　　　上げるのは業者、下げるのは中古市場だからだ。

[483: 元祖匿名はん]

なんかイッパイ質問があるな。
元レンダーだが、別にノンリコでもコーポレートでも扱うし、
路線価評価から再調達価格まで意識してるよ。当然だろ。
今でも金融機関がそうなんだから。

俺は土地値が上がることが悪いなんて一言も言ってない。
「不当」に分譲価格が上がるのはおかしいだろって指摘してるだけだ。
正当な経済合理性なくむやみに地価が上がることも勿論否定的だが。
ちなみに俺は持ち家は一度都内で売ってもう一度買ってると言った。
横浜じゃない。

441氏は答えがある質問を嬉々としてするなよ。
事業ドメインが他にあるのか公開会社とも前提がない。只の揚げ足取り。
法外なフィーだけ要求する戦略コンサルの若手みたいな自己中振りだな。

デベやゼネコンにゾンビが多いのは政治力集票力だけの問題。
不良債権もM&Aも見てきたからイヤって程知ってる。
彼らはいつでも業突く張りだ。今も変わらない。
適正利益なんて考えてるか？即完売したら怒られるSがか？

住宅事業をコストダウン、利益極大化でやって
土地仕込みはよってたかってで、それで誰かが幸せになったのか？
別に浪花節じゃないが耐震偽装も、田の字70㎡も程度の差だけだぞ。
デベゼネコンの人間は人様の生き死にの根幹に係わる商品を扱わせて
いただきながら、謙虚さはおろか、「利益極大化」しかない、なかった
のが露呈してるんじゃないのか。

[484: 匿名さん]

運任せか。
来年初頭完成のタワマンを高く転売しようと夢見るリーマンさんたちは、
あと半年もなくなって、ワクワク？ドキドキ？
どう思ってるのかな。
ヨーイドンで大量に中古市場に物件が出てくるかな。

[485: 匿名さん]

単純計算でも１．５倍になった都心が１０％ずつ毎年下がっても
元に戻るのに４年かかるでしょ。ところが１０％以上の下落って
すごい暴落でバブル崩壊直後でも２年連続はなかったんだよね
明日から下がっても都心が２００３年水準に戻るのに５年以上かかる。
一向にさがらない昨今では横ばいが３年続いてよくて８年後だろうと
思うけど、誰もそんな話は信じられないだろう。
言ってる俺も信じない。

[486: 元祖匿名はん]

なんか具体論書けって五月蝿いが、俺の主張は知ってると思ってたけど
簡単なこと、納得いかない価格の高値マンションなんて買わなきゃいい。

借りて住めばいい。それが市場行動であり、活性化のためだろ。
言われるがまま買うことでデベ関係者以外にバラ色の世界が来るのか？

結局自信ないから「皆買ってるし値札上がってるから買わなきゃ」だけで
その弱さに便乗される。叱咤激励のつもりだ。勇気を持って賃貸に住め。

大丈夫だ、ファンドや外資はエンドの分譲を買わない。客は君達だけだ。

余談コーナー。ちなみに俺も経済学部。笑
会社はとっくに興してる（漢字勉強しな）。

先見性は知らんが、>>332や>>334に考えは述べてる。
441氏にも現状は確かにそうですと素直にお認めいただけたけどな。

[487: 購入検討中さん]

ここ数年の上げは、数年周期の小波。
長期トレンドは下げ方向なのは従前と変わらない。

[488: 匿名さん]

株好きはキャピタルゲインのことしか考えてない。哀れで泣けてくる。
短期譲渡だと３９％課税されることを知らないのかね。
住民票うつしただけでは、確定申告出した時点で税務署に呼び出し。

そういう転売しているリーマンはいないって。買ってるのは
田舎の親をよびよせるとか、そういうまじめな目的だよ。

[489: 匿名さん]

余談コーナー。ちなみに俺は工学部建築学科（苦笑）
会社はとっくに退職して嘱託になっている。（漢字苦手）。

[490: 元祖匿名はん]

あとどうしたら地主が安く売ってくれるかって聞いてた眠たい君。
自分で考えろよ。

というか土地値上昇を販売価格アゲアゲの正当化に使うな。
事業計画、見積りでも出してみなよ。
ホント逃げ足だけ速い狼少年だな。

欲どおしく儲けられるだけ儲けきって、自分らの手足も食べきって
オカンかオトンから怒られて、しばらくシュンとする。毎回それだけか。

[491: 匿名さん]

師匠また叱る相手間違えている私はデベじゃない。デブでチビの嘱託のじじいですってば。

[492: 匿名さん]

そのじじいの眠たい質問にちゃんと答えてくださいな。

[493: 匿名さん]

師匠、一回全てのコメントがエンドユーザからの真摯な問いかけだと思って読み直してよ。お願いします。

[494: 匿名さん]

本当に意見を聞きたければ利害関係人以外を参照することかな？純粋に不動産を研究している学者か、何も考えていない若者両極端だけど（笑）ステークホルダーは、その部分に関して思惑がある（又は折込済み）

[495: 匿名さん]

若造のくせにずいぶんともったいぶるんだねぇｗ

[496: 匿名さん]

ごめん、師匠とまちがえた＞495
師匠、事務所のパソコン２台分けて投稿しちゃだめですよｗ

[497: 上等]

元祖匿名はん及び４４１さん、
反論覚悟の固定ハンドルでの自説展開、いつも立派だと思っています。
私とは相容れない考え（例えば西側偏重（笑））も多々ありますが、その分新しい発見も多く勉強になってますよ。
他の匿名の方々についても、私と違い知識レベルの高い内容の発言が多いことから、ここは役立つ本当に楽しいスレと言えますね。

[498: 元祖匿名はん]

しかし、

「私はデベロッパーの人間ですが、昨今の土地値上昇や資材高で
　本来私共が目指すべき住宅供給や質量の拡充がビジネスとして
　大変厳しくなってます」

みたいな人間は一人でもいないのか。厳しくなってないからだろ。

[499: 元祖匿名はん]

上等だって？城東のデベなんだろ？

楽しまなくていいから、しっかり気合入れてやっとくれよ。

[500: 上等]

何か気分を害した書き方でしたか？
デベが不動産業者のことでしたら私はそうではありませんよ。

[501: 元祖匿名はん]

そのイチイチ私は違いますみたいなの、いいですから。デブでもデベでもマーケでも城東でも。間違えてたらすみませんでした。

[502: 匿名さん]

おねがいだから、もう確かめずに罵倒するやめてくれんか。
神経痛に応えるからさｗ　　それからこれからデベの人は
最後に（※デベ）と記入するのが、このスレのお約束になりました。
よく間違えられらレル人は元匿師匠のために（※非デベ）と書きましょう
　　　　　　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

[503: 元祖匿名はん]

あなたが固定ハンドルにすればいいだけだ。師匠師匠とか呼ばずに。
あなた発言多すぎだろ。俺が言うのもなんだが。12制限ないの？

[504: 匿名さん]

お前は○○だろう。母ちゃんのおっぱい飲んで寝てな
みたいな「あてずっぽうで人の属性を決め付ける」言い方は２ちゃん
文化だよね。師匠２ちゃん好きですか？

（雑談コーナー）
スレ主さんに１０の質問

①元匿さんの好きなデベはどこですか

②元匿さんの住いは次にどれですか
　１）マンション
　２）戸建て
　３）竪穴式住居
　４）小民家
　５）事務所に住み込み
　６）その他

③元匿さんの好きなエコノミストは誰ですか
　　岩田規久男
　　榊原英資
　　植草一秀
　　竹中平蔵
　　野口悠紀雄
　　大前研一
　　金森久雄
　　石澤卓志
　　元祖匿名はん

④元匿さんの信頼するアナリストは誰ですか
芳賀沼千里
佐治信行
長井亨
塩本淳一
深谷幸司
武者 陵司
・・・
⑤なぜインフレが嫌いでデフレがすきなんですか？

⑥地価はこれからどうなりますか

⑦犬は何が好きですか

⑧沢尻エリカは嫌い？

⑨酒は何飲む

⑩温泉いきました？

[505: 匿名さん]

むかし固定ハンドルでここで書いていたら２チャンと同時中継で
かなり叩かれたトラウマがあって怖くてできません（；；）

[506: 元祖匿名はん]

やめなってば。

でも折角だし①だけ答えよっか。
○：地所、野村、東急
×：住友、三井、最近の東建

沢尻エリカは好きだな。片瀬那奈の方が好きだが。もうやめ。ゴメン。

[507: 匿名さん]

23区マンション価格に関係ないカキコミが多くなった。
スレごと削除でも良いくらいだ。

[508: 匿名さん]

>>475
>長期で期待が持てない資産に金を投じるのは、やめた方がいい。
同意します。

不動産は長期的に下落でしょう。
都心部（都心3区）限定で横ばいくらいで後は程度の差こそあれ下げ。
少子高齢化、世帯減という日本がかつて経験した事が無い程大きな下げ要因がある。
そして、その問題は簡単に克服出来る問題ではありません。
政府ですらどうしようもない程の問題です。

[509: 匿名さん]

５０８さん
それって全国レベルの話ですか？それともスレタイの２３区でも都心３区以外は下落ってこと？人口減少になっても東京の人口は今後３０年間は
増えるという話もある。５０年後の話しても意味ないですよね。私もいないだろうし（笑）。長期的にそうだとしたら、いつ頃その下落は始まるとみていますか？下落の恩恵にあずかれるのはいつ頃なんでしょう？

[510: 匿名さん]

↑
良く出る人口減少の話が、実際のＭＳ購入可能なタイミング（せいぜい１０年以内）のスパンで見えてきますか？という意味です。

[511: 匿名さん]

2015年前後に山がくると予想します。
2015年以後は23区といえど総人口減少と思います。

なぜ2015年頃かというと地方から流入してくる若年層が東京の人口増を支えているのですが、少子化により2015年前後に流入する若者が減ると予想されているからです。

急減少はないでしょうが徐々に減ってくる。
ただ、この予想は地価（マンション価格）が今よりやや下げるという前提です。
急激にマンション価格が下がれば、千葉や埼玉から荒川・板橋・足立あたりに流入してきて減る分を埋めちゃうでしょう。
その分、千葉・埼玉の人口減少が進む訳ですが。

ただ、今後30年にわたり増えるとは思えません。
そのソースは何ですか？

30年後は超都心部以外は、どこ買っても下落してるんじゃないですか？
30年後の総人口予想を見ると空恐ろしくなります。

[512: 匿名さん]

人口が増える減るというときに、重要なのは、実際に働いている
人口の増減で、少子化の進行で、ここずっとしばらくリタイヤする人
がずっと働き始める人よりも多い状態が続くわけで、23区といえども
就労人口の減少はもうとっくに始まっている。
老人こみで人口を勘定してもね。

[513: 匿名さん]

もしも日本政府が何かを得る為に、外圧を受けて移民を受けざる
状況になったら23区の就業人口はどうなるのだろうか？
有りえない話と笑う人も多いだろうが・・未来は予想出来ない。
移民の質の選抜もあるだろうし・・

このスレでちょっと前に”もう日本は希望の無い国で上海で一旗挙げる”
という内容の記述があったが、逆に成功を収めた上海人事業家は東京へ
移住したがっている人達も多く居るという事実。
湾岸タワーのモデルルームで多数の人を見た。
（実は自分も上海人の友人に頼まれて案内をした）

彼らが大学生時代に天○門事件の体験して背景がある。
日本で不動産・事業拠点を保有することで、将来、日本国籍が
取得出来る可能性を模索している。

日本（東京）は生活するには良い国なんだと思う。
事業で成功する機会は他の途上国に比べて低いけどね。

[514: 物件比較中さん]

＞将来、日本国籍が
＞取得出来る可能性を模索している。

笑っちゃう・・・彼らは米国へ目指しているよ！
日本はやはり狭いし、自然災害が多いから、外されてる

[515: 匿名さん]

>> 514

じゃあ、湾岸タワーの物件保有者・居住者を調べてごらん。
驚くよ・・・

[516: 匿名さん]

10年後、20年後は、政府の格差対策などでも大きく変わってくるので、今話してても全く無駄。無意味。

[517: 匿名さん]

今年、来年、長くても5年先を見越した話をしましょう

[518: 匿名さん]

巨人が優勝したので、景気が良くなり、今年から来年にかけては更に上昇するでしょう。

[519: 匿名さん]

御目出度い人ですね。
悩みなんてないでしょう。

[520: 匿名さん]

これから買ったとして、仮に早くて1年後に住んで、それは
いつ売るのがいいと踏んでいるんでしょうか？
ずっと上がり続けるわけはないですよね。2015年くらいには
売っちゃうのでしょうか？　普通のリーマンはそんな買い方
できないですよね。。。

[521: 無記名]

所詮シロートが考えることはそんなトコでしょ（笑）湾岸タワーの購入者はほとんど日本人。それもＤＩＮＫＳタイプが多い。上海の人も2.3人ぐらいは買うんじゃない（笑）

海外の人間が日本のマンションを購入するのはsecond houseとしてのみ。じゃなきゃ買う意味がない。特に今の都内マンションは地価が上昇して、２年前の相場の1.5倍ぐらいの売値になる。

多分この先2〜3年後、下手したら1年半後には不動産の価値は下落すると思います。

先般の選挙戦での民主の勝利、サブプライムの影響からのファンド・リートの株価下落。。

都内でも下がるところは下がり、上がるところはトコトンあがる。

そんな感じでしょーね。山の手内側なら問題ないと思ってる人は間違い。

港区・中央区湾岸タワー系

目黒・世田谷、一等地低層系マンション

都心（麻布・六本木・松涛・赤坂・広尾など）高級マンション

これはこのままの金額維持or多少上昇です。
なぜなら購入者は外人のsecond house目的or日本人経営陣のため。
この先も日本企業は好景気のアオリをうけて、経営陣の給料はよくなるでしょう。

下がるとこ。

まず２３区外。

購入者のほとんどがサラリーマンになるため、現在の好景気の恩恵を受けていない人がend userになる。しかしdeveropperは無理に値段を都心と同様にあげるため、endがついてこれない。→つまり購入できない（資金的に）→売れ残る→値引きの流れ

[522: 通行人]

>>521
今日初めてここ来たの？
頑張って書いたんだろうけど、そんな陳腐なネタ、さんざ出尽くしてるよ。
それ以前に「好景気のアオリ」だとか「deveropper」とか、もうちょっと日本語、英語ともに勉強したほうがいいよ。

[523: 匿名]

developerでしょう。そこまで書いといてタイポはないよ。

[524: 匿名さん]

>>521

記述内容が悲しすぎるよ。
中国人が日本に不動産・事業拠点を必要としているのは
別の理由だと考えないのかな？
日本の中小企業の先端技術が欲しいためにどの様な事業展開、
戦略方法が必要かと・・・

あの悪名高きコピー商品のオートバイ会社”HONDA-YAMAHA"は
会社登記は日本で行われているのですよ。

[525: 匿名さん]

>>521
1ヶ月前ぐらいに良く見たタイプの内容だな。

[526: ご近所さん]

おいおいなんか話のレベルが急に下がっちゃったぞ。

ところで庶民も実感レベルでインフレ始まったなと感じてるようだ。
タクシー、東京も値上げか。

ますます円の価値は下がる一方だな。
今後レジの価格は相対的にＵＰするね。

[527: 匿名さん]

最近、板橋区のスレが何時も上がってますが、
注目の地域なのでしょうか？

専門家の皆さんご意見をお願い致します。