23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[454: 匿名さん]

＞では今後
地主が安値で土地を売る可能性というものについてはどうお考え
ですか？

これ答えてほしいなぁ　自分で土地仕入れて供給すれば安くなる
デベが儲けすぎって幼稚なお答えはいやですよ。ｗ

[455: 匿名さん]

>>454
たとえば譲渡益課税控除５％の運用を廃止するだけでいいでしょ。それくらいの政治力はあるでしょ。

[456: 441]

もう指摘しましたよ。あなたが非難する方向が間違ってます。
あなたが非難すべきは低利益率でも生き続けてしまう日本企業、日本社会の体質です。

あなたが擁護している低利益率、適正利益の考え方こそが、低レベルのデベを多くはびこらせる要因になったことに気づいたほうが良い。あなたが依拠している考え方こそが、あなたが非難している社会になった要因です。

[457: 匿名さん]

いままで元祖匿名はんの「話」でデベ批判以外のこと聞いたことあるひと
実は誰もいない。
ノンリコレンダーにはもう少しエコノミストとしての先見性があって
いいんじゃないかな。

地価が上がるのが悪という時点でもうアウト。たしかに土地担保融資
とは別の世界生きてきたのはわかるけど、もう少し日本の経済の
実態を勉強したほうがいい。

[458: 匿名さん]

デベ擁護の面白いところは、デベ・地主・客の対立しか見ないところ。さすがネット掲示板脳（笑）。普通はWINWIN。

[459: 匿名さん]

＞あなたが擁護している低利益率、適正利益の考え方こそが、低レベルのデベを多くはびこらせる要因になったことに気づいたほうが良い

至言なり。４４１さんって経済学部だな。きっと　オレ理系。

[460: 匿名さん]

＞デベ批判以外のこと聞いたことあるひと
実は誰もいない。

ごめん。金融庁批判があったな。とにかくこの人具体的に何か
策をめぐらしたり、こうすればいいという話が少ないね。

あ、あった。
＞譲渡益課税控除５％の運用を廃止するだけでいいでしょ。
譲渡益課税って長期で１５％が所得税、住民税５％ですね。
法人なら１０％で重課税ですよね。
法人の土地の譲渡益課税の控除を減らしたら土地を売る人が
増えるのですか？？？？
わからん。？？？？？？？

[461: 匿名さん]

法人の長期譲渡の税率ってもはや５％って過去の最低水準
これをいくらにしたらいいっていうのかな。
税金の問題ではなく、保有税を上げるとかしないとダメでしょう。
もう少しバブル期の地価対策を勉強されたほうがいいです。

どれも効かなかったのですよ。不動産融資の総量規制以外には。
今は、わが国は地価の安定維持をはかるべきで、下がっちゃいかん

デフレスパイラルに逆戻り。
ただ単により多くの３０代に安く都心周辺のマンションを提供
するためだけに地価を下げるという話にはならないでしょう。

[462: 匿名さん]

商業地はともかく、宅地のみなら経済の根底は揺るがないし、需給調整は政府のさじ加減一つ。別にデベも地主も消費者も困らない。それぞれが勝者。先祖代々の土地の取得原価を５％とする運用は変更されよう。

[467: 匿名さん]

４６５は、よくいるモデルルームで意居丈高にいばりちらすタイプとみた。

[468: 匿名さん]

普通はそんな事ないですよー　でも「私どもが潰れたらだれがマンションつくるの？」と接客されたら、意居丈高にいばりちらさない人の方がいないと思いますよー

[469: 匿名さん]

＞先祖代々の土地の取得原価を５％とする運用は変更されよう。

あまいなぁ。　個人の場合市街化区域内農地でもない限り
居住用資産の買換え特例で、１億５０００万の土地でも
同額のマンションに住替えたら課税の繰り延べになる。５％を
５０％にしても課税されたら誰も売らない。

それと大抵は等価交換で課税の繰り延べ（２０％分は課税）という
話でそっちをとるだろう。

[470: 匿名さん]

土地は税法と複雑に絡み合い、上がっても下がっても得する人はいるんだから。売る人・買う人の対立構造で議論しても無意味ですね。インターネットの掲示板的にはわかり易くて好評だろうけど。最終的には好みと妻に対する愛・・・積水ハウスのコマーシャルが一番正しいじゃんか（笑

[471: 匿名さん]

>でも本当に問題なのは、そんなデベの神輿に乗せられてしまうエンド客。
>その問題意識、猜疑心でなく疑問すら持ってない知恵のなさです。
>批判必死でしょうが、本音でそう思っています。だから私はここに書
>く。

スレ主さん、う〜ん・・そんなに一般の購入者は知識が無いですかね？
色んな職業の方々が各分野の知識を生かして、このスレに各種情報を
書き込みされていると思いますし、様々な角度で情報収集してマンション購入検討・購入に至っていると思います。デベの方が居るかどうかは私には判断出来ませんが、普通の人の書き込みの方が多いと感じられます・・
＊自分も普通のリーマンです。

”だから私はここに書く”の姿勢は貫いてください。

反論が激しくなっても逃げたりはしないでくださいね。

すみません、皆様、スレには関係ない内容記述で。

[472: 匿名さん]

＞（下落が）商業地はともかく、宅地のみなら経済の根底は揺るがないし、

これが甘い。不良債権の大半は商業地だったが、宅地の下落は逆資産効果
個人の不良債権問題としてふりかかってくる。そもそも住宅ローンは
実質金利=名目ローン金利−期待インフレ率
だが、これがデフレの場合実質金利が増えてしまう。
残債が評価を下回っていれば借り換えもできるが割っていたら低利の変動へ
借り換えもできない。かくして君らの父さんは可処分所得が減ったのだ。
こういう形でバブルのつけは庶民が住宅ローンで払ってきた。
そろそろ住宅地地価もあげてもらわないと割があわないのだよ。

＞需給調整は政府のさじ加減一つ。
おーい。あなた実は金融庁の人？？

＞別にデベも地主も消費者も困らない。
買ったマンションの地価が下がる意味をまるでわかってない。


＞（下落が）商業地はともかく、宅地のみなら経済の根底は揺るがないし、

これが甘い。不良債権の大半は商業地だったが、宅地の下落は逆資産効果
個人の不良債権問題としてふりかかってくる。そもそも住宅ローンは
実質金利=名目ローン金利−期待インフレ率
だが、これがデフレの場合実質金利が増えてしまう。
残債が評価を下回っていれば借り換えもできるが割っていたら低利の変動へ
借り換えもできない。かくして君らの父さんは可処分所得が減ったのだ。
こういう形でバブルのつけは庶民が住宅ローンで払ってきた。
そろそろ住宅地地価もあげてもらわないと割があわないのだよ。

＞需給調整は政府のさじ加減一つ。
おーい。あなた実は金融庁の人？？

＞別にデベも地主も消費者も困らない。
買ったマンションの地価が下がる意味をまるでわかってない。

[473: 匿名さん]

すみません。妙な二重投稿になりました。

[474: 匿名さん]

>>472
相変わらず対立論にしたがりますね。

[475: 入居予定さん]

どんなスパンで相場を語るかによるだろう。

数年単位の細かい波を乗り越えても、長期で下落していたら、
結局は骨折り損の何とやらとなる。

長期で期待が持てない資産に金を投じるのは、やめた方がいい。

[476: 匿名さん]

地価が下がることは、悪いことだという話。ゆるやかなインフレが
持家にとっても社会にとっても望ましいという至極当然の理屈。
対立論？とかではないけど。

[477: 匿名さん]

>数年単位の細かい波を乗り越えても

株じゃないから地価の動きにこう概念はないよ。
下がるにしても上がるにしても一本調子
それが不動産の値動きというもの

対前年比何％が何パーセントに改善したかっていう話しかない。

[478: 匿名さん]

望ましいゆるやかなインフレを目指すため軌道を外れてる場合に儲かる又は損をするという帰結になるから自由経済ではどだい無理な話。

[479: 匿名さん]

対前年比がマイナス何％というのがあるときゼロになりそしてプラスに向かう。でもこのゼロ付近の数字が怪しい。ここでサンプルが少ないと
またゼロからマイナスになったりする。

しかし一度２０％とか上がると５％、３％、２％となってゼロになり
そしてマイナスに向かう
でもでもこのゼロ付近の数字が怪しい。ここでサンプルが少ないと
またゼロからプラス４％になったりする。

どれでもいいから公示地価の値動きをグラフにしてみたらわかる。
外国でもそうだよ。数年単位の細かい波でなく１０年〜８年くらいの
ひとつの波なんじゃないだろうか。

[480: 匿名さん]

>>478
一次取得者が損をしないためにも下がらないようにしたいと
言っているだけですよ。
今の若い子は「自宅だから上がっても下がっても同じ」みたいな
ことや、ついのすみか・・みたいな短兵急な発想するけど
デフレが続けばいくら低金利でも住宅ローンそのものが
マイナス貯蓄の効果を生むことを忘れている。
仮にもゆるやかでいいから
３５年もデフレが続いたらいったいどうなると思うわけ？
儲かるのは銀行だけでしょ。

慧眼４４１さん曰く　安定成長の時代だからこそ１％２％の
数字が長期に大きく世界を変える。金利の世界ならすぐにでも
世界が変わる。　マイナスじゃこまるんだってば
マイナスがプラスの１％というだけで日本は大きく前に向かう。

[481: 匿名さん]

波なんて、パチンコ屋のグラフ以上に下らない話（笑）
転がす・賃貸するだけで儲かるなんて・・・運任せ。
付加価値をつけて価値を上げるしかないでしょう。
プロでもデザイナー・ウイークリー・ペットだの知恵を絞ってる。
素人はせいぜいキレイに使いなさい。

[482: 匿名さん]

＞481　景気の波の話なんてしてないよ。不動産は値動きが緩慢なの。
　　　上がりはじめたら一本調子で５年はもつということは
　　　断言できる。それをそうじゃないと言い張るからもめるんだよ。

　　　住宅地の場合、上がる比率の半分でしか下がらない。なぜなら
　　　上げるのは業者、下げるのは中古市場だからだ。

[483: 元祖匿名はん]

なんかイッパイ質問があるな。
元レンダーだが、別にノンリコでもコーポレートでも扱うし、
路線価評価から再調達価格まで意識してるよ。当然だろ。
今でも金融機関がそうなんだから。

俺は土地値が上がることが悪いなんて一言も言ってない。
「不当」に分譲価格が上がるのはおかしいだろって指摘してるだけだ。
正当な経済合理性なくむやみに地価が上がることも勿論否定的だが。
ちなみに俺は持ち家は一度都内で売ってもう一度買ってると言った。
横浜じゃない。

441氏は答えがある質問を嬉々としてするなよ。
事業ドメインが他にあるのか公開会社とも前提がない。只の揚げ足取り。
法外なフィーだけ要求する戦略コンサルの若手みたいな自己中振りだな。

デベやゼネコンにゾンビが多いのは政治力集票力だけの問題。
不良債権もM&Aも見てきたからイヤって程知ってる。
彼らはいつでも業突く張りだ。今も変わらない。
適正利益なんて考えてるか？即完売したら怒られるSがか？

住宅事業をコストダウン、利益極大化でやって
土地仕込みはよってたかってで、それで誰かが幸せになったのか？
別に浪花節じゃないが耐震偽装も、田の字70㎡も程度の差だけだぞ。
デベゼネコンの人間は人様の生き死にの根幹に係わる商品を扱わせて
いただきながら、謙虚さはおろか、「利益極大化」しかない、なかった
のが露呈してるんじゃないのか。

[484: 匿名さん]

運任せか。
来年初頭完成のタワマンを高く転売しようと夢見るリーマンさんたちは、
あと半年もなくなって、ワクワク？ドキドキ？
どう思ってるのかな。
ヨーイドンで大量に中古市場に物件が出てくるかな。

[485: 匿名さん]

単純計算でも１．５倍になった都心が１０％ずつ毎年下がっても
元に戻るのに４年かかるでしょ。ところが１０％以上の下落って
すごい暴落でバブル崩壊直後でも２年連続はなかったんだよね
明日から下がっても都心が２００３年水準に戻るのに５年以上かかる。
一向にさがらない昨今では横ばいが３年続いてよくて８年後だろうと
思うけど、誰もそんな話は信じられないだろう。
言ってる俺も信じない。

[486: 元祖匿名はん]

なんか具体論書けって五月蝿いが、俺の主張は知ってると思ってたけど
簡単なこと、納得いかない価格の高値マンションなんて買わなきゃいい。

借りて住めばいい。それが市場行動であり、活性化のためだろ。
言われるがまま買うことでデベ関係者以外にバラ色の世界が来るのか？

結局自信ないから「皆買ってるし値札上がってるから買わなきゃ」だけで
その弱さに便乗される。叱咤激励のつもりだ。勇気を持って賃貸に住め。

大丈夫だ、ファンドや外資はエンドの分譲を買わない。客は君達だけだ。

余談コーナー。ちなみに俺も経済学部。笑
会社はとっくに興してる（漢字勉強しな）。

先見性は知らんが、>>332や>>334に考えは述べてる。
441氏にも現状は確かにそうですと素直にお認めいただけたけどな。

[487: 購入検討中さん]

ここ数年の上げは、数年周期の小波。
長期トレンドは下げ方向なのは従前と変わらない。

[488: 匿名さん]

株好きはキャピタルゲインのことしか考えてない。哀れで泣けてくる。
短期譲渡だと３９％課税されることを知らないのかね。
住民票うつしただけでは、確定申告出した時点で税務署に呼び出し。

そういう転売しているリーマンはいないって。買ってるのは
田舎の親をよびよせるとか、そういうまじめな目的だよ。

[489: 匿名さん]

余談コーナー。ちなみに俺は工学部建築学科（苦笑）
会社はとっくに退職して嘱託になっている。（漢字苦手）。

[490: 元祖匿名はん]

あとどうしたら地主が安く売ってくれるかって聞いてた眠たい君。
自分で考えろよ。

というか土地値上昇を販売価格アゲアゲの正当化に使うな。
事業計画、見積りでも出してみなよ。
ホント逃げ足だけ速い狼少年だな。

欲どおしく儲けられるだけ儲けきって、自分らの手足も食べきって
オカンかオトンから怒られて、しばらくシュンとする。毎回それだけか。

[491: 匿名さん]

師匠また叱る相手間違えている私はデベじゃない。デブでチビの嘱託のじじいですってば。

[492: 匿名さん]

そのじじいの眠たい質問にちゃんと答えてくださいな。

[493: 匿名さん]

師匠、一回全てのコメントがエンドユーザからの真摯な問いかけだと思って読み直してよ。お願いします。

[494: 匿名さん]

本当に意見を聞きたければ利害関係人以外を参照することかな？純粋に不動産を研究している学者か、何も考えていない若者両極端だけど（笑）ステークホルダーは、その部分に関して思惑がある（又は折込済み）

[495: 匿名さん]

若造のくせにずいぶんともったいぶるんだねぇｗ

[496: 匿名さん]

ごめん、師匠とまちがえた＞495
師匠、事務所のパソコン２台分けて投稿しちゃだめですよｗ

[497: 上等]

元祖匿名はん及び４４１さん、
反論覚悟の固定ハンドルでの自説展開、いつも立派だと思っています。
私とは相容れない考え（例えば西側偏重（笑））も多々ありますが、その分新しい発見も多く勉強になってますよ。
他の匿名の方々についても、私と違い知識レベルの高い内容の発言が多いことから、ここは役立つ本当に楽しいスレと言えますね。

[498: 元祖匿名はん]

しかし、

「私はデベロッパーの人間ですが、昨今の土地値上昇や資材高で
　本来私共が目指すべき住宅供給や質量の拡充がビジネスとして
　大変厳しくなってます」

みたいな人間は一人でもいないのか。厳しくなってないからだろ。

[499: 元祖匿名はん]

上等だって？城東のデベなんだろ？

楽しまなくていいから、しっかり気合入れてやっとくれよ。

[500: 上等]

何か気分を害した書き方でしたか？
デベが不動産業者のことでしたら私はそうではありませんよ。

[501: 元祖匿名はん]

そのイチイチ私は違いますみたいなの、いいですから。デブでもデベでもマーケでも城東でも。間違えてたらすみませんでした。

[502: 匿名さん]

おねがいだから、もう確かめずに罵倒するやめてくれんか。
神経痛に応えるからさｗ　　それからこれからデベの人は
最後に（※デベ）と記入するのが、このスレのお約束になりました。
よく間違えられらレル人は元匿師匠のために（※非デベ）と書きましょう
　　　　　　　　　　　　　　　　　（※非デベ）

[503: 元祖匿名はん]

あなたが固定ハンドルにすればいいだけだ。師匠師匠とか呼ばずに。
あなた発言多すぎだろ。俺が言うのもなんだが。12制限ないの？