23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[403: 匿名さん]

>>401
あのね。一応業界ちがうけど仕事はエリアマーケなんだけど失礼な子だね
ったくもう。
東京在住長いよ
読んで意味がわからなかったら黙っているか質問しなさい。
>>402 どこが城東ネタなの？
もう買えないひとはあきらめなさいという主旨だけどｗ

[404: 匿名さん]

誤解があったから端的に言うけど、横浜あたりの掲示板みていておもうのは買える人どうしが情報交換するのならこの板の主旨ってすごく生きるのに「買えない人が情報交換」すると「高いぞ。買えるか。待てば下がる」という論拠のない無意味な書き込みでいい加減嫌になる。
マーケットとして見通しを書いても理解されないし、情けない。あんたら下流が徒党を組めば本当に下がるとでも思っているのかね。社会の敗者か共産主義の発想だね。
マスボリュームを相手にしなくても業界は食っていける。だいたい賃貸居住層だけが新築マンション需要だと限定して考える発想はどこからくるんだろう。

[405: 匿名さん]

短期的に在庫値引きはなさそうだし、地価が下がること自体金融経済の根幹にかかわる景気不振の元凶だということ。
とにかく、政財界総動員で地価再浮上を目指して金融再生・都市再生をやってきて、地価が下がるという事態が再発して喜ばしいことは何もない。
あんたがマンション買えたらところで首都圏経済が衰退したらどうしようもないんだよ。
ロバータフラックじゃないロバート・キヨサキだって、「不動産は買うタイミングがすべて」と書いている。
ここは買い時ではないから、買える人に買わせておくんでいいんだろうう。
個人的には供給のピークがすぎて次の供給までは相当長いと思う。
買い時というのは、日本の不動産市場の一本調子の値動きを考えると相当先の話になる。いいじゃない待てる人はそこまで待てば。

横浜湾岸の中規模タワーが結構人気沸騰みたいでちょうど去年のグローヴ二期みたいな人気状態らしい。
私は、本気で買う予定の人のために買うなら待ってないで買うほうがいいだろうと言ったまで。

[406: 匿名さん]

地域情報板に早く移行すべきだ。

買うための情報交換が主旨なのに、高いから買うなという話はデベでなくてもじゃまだと思う。
エコノミストでも近未来予測はあたらない。そりゃそうだ。多様な可能性があって、それぞれ「個人の数だけ」立場の違う未来があるんだから。

買える立場の人だけこの掲示板を使えばいい。それが上昇期のこの手の
掲示板の不文律

２００４年頃も湾岸タワーの掲示板が誹謗中傷のあらしだったのは
買えない人が出入りしていたからだろう。
スレ主も一見理屈を語っているようで、実は市場の下落をしかけようよしている経済テロリストみたいに思える。
まぁそれほどの影響力はないからいいけど　読み手も良識あるし

[407: 匿名さん]

湾岸、城東、江東区…

だけど、どこが城東ネタなの？か…

ガンバって！

[408: 住まいに詳しい人]

>>398
デブのひとは、またベキ論ですか
もー呆れましたね

地価がゆるやかに上昇すべきなのは判りましたから
1年でマンション価格が20〜30％も騰がった理由も考えましょうよ

2000〜05年を供給増加が価格を押し下げたと分析、
現在供給が減少しているのを確認して、
さらに５年経ったらまた供給が増加する可能性を指摘しておきながら
なんで結論が

>やはり今後は都内マンション価格は安定推移。
>再び下がることはありえないという結論になる。

なんだ？

５年周期がホントなら価格は5年ごとギクシャク動くんじゃないの
それともこの２年の価格変動はあくまでイレギュラーなのか？
イレギュラーなら反対に下落することも可能性は検討しなきゃ

一所懸命に需給を分析したのは偉いけど
需給とこの２年の価格変動とは関係ないんですよ
だから需給を元に「価格は安定する」なんて
言い切れるわけはありません

[409: 匿名さん]

高い安いは地域的時間経緯の相対比較でしかない。
さらに個人の経済状態にも依存する。
時間経緯ということだと過去でさえ、みんなの認識はバラバラ
誤解の山、ましてや未来予測となれば、話がまとまる
どころか百家争鳴。
役にたつスレ・・という重要な視点で考えるとかなり危うい。
なにしろ、マンション購入者は「他人の意見」は参考程度
自分が知らないと困る「事実情報」を集めたいのだと思う。
私見はあくまで意見にすぎない。
私のものも含めガセも貴重な極秘ネタもウラをとる術が
素人さんにはないわけだ。
「妄想乙」は結構書き手にはダメージだよ。ホント
モチベーションが下がる。

[410: 匿名さん]

＞なんだ？

簡単だよ。不動産価格は常に地域相関性がある。つまり需給バランスで一部が下がっても短期ですぐに調整される。
具体的にいえば、首都圏経済圏と関西圏では価格の関連はないから
大阪都心部は安い。
しかし、首都圏住宅は４０００万の人口のマーケットで、地域の価格連動が強い。これが階段状の価格ヒエラルキーを作っている。
河川などでの区画されて飛び地とかはあるが。

マンション供給はこういうなかで行われている。５年後には新たな
需要と「新たな高額所得者が生まれる」「新たな土地相続もある」
と書いてきている。野菜じゃないから作りすぎても腐らない。
需給関係だけで上がったりさがったりしないということだ。

[411: 匿名さん]

まあ、デベの人　乙！！って感じの必死さだな。

成約率落ちてるのはなぜかな？考えた事ある？
値付けの間違ってるマンションが多いからなんだけど。

適正価格ってあるよねって話なんだが。
庶民が住んでるとこに70平米で5000万弱ですって出されても、
そりゃ売れ行き悪くて当たり前だよなって事。

[412: 匿名さん]

デベって呼ばないでデブって呼んでね。正真正銘デベではないからｗ

どのエリアも駅からの距離で単価に格差はあるだろう。しかし価格相場をいうときは年間物件の平均値を指すわけで、トレンドとしては一定の上昇傾向ということだ。
下落というのは今年の新築が去年より安値で出てくるようなケース。
今のように、今年の新築が去年より高値ならば、それは明らかに上昇。
在庫の値引き売りはその後、そのエリアでの供給がなくなれば
それで終わり。「もうここはやめておこう」そうなれば分譲はない。

しかし、すでに大量に供給が動いているところで値引きがあれば、あとから分譲するほうの売り出し価格はさげざるを得ない。
そういう状態になってはじめて「下落傾向」といえる。
業界は裏で握っているかどうかはしらないが、大規模物件は共同売主でリスク分散する。価格カルテルとまでいわないがぎりぎりの線でつながっているようだね。

それと、顧客の囲い込み、会員誌で相当綿密に顧客は絞って売るようになったね。広域にチラシおりこむ販売でなくなっているから価格設定で間違うケースはすくないんじゃないかね。

[413: 住まいに詳しい人]

>>410
だからね、その理屈だとね
それこそ価格はゆっくり動かないといけないわけでしょ
ところが実際には急激な変動が起きたわけ

価格決定のメカニズムの根底にその理屈があるのは当然だけど
この２年間の動きはそれ以上の要因があったわけですよ

その要因が消えないのなら更に急激な上昇が続く
もしくは要因が消えるなら下落する可能性もある
またはその要因が常態化して、今後は影響力が小さくなる

などなどと検討しないといけないじゃないの？
と言ってるんですよ
　
　
　
ところでデブのひとは投稿し過ぎじゃないの
この前の感じだと管理人に目を付けられているみたいだし
大丈夫？

[414: 匿名さん]

＞成約率落ちてるのはなぜかな？考えた事ある？
はい、考えたことあります。
契約客が減ってるから。販売スピードが落ちてきているから。
でも本来マンションって青田販売、抽選販売すべきもんじゃないからちょうどいいという考え方もあるし、ゴークレのような遅らせてじっくり売るという利益率重視の考えもでてきていますね。
・・・で、問題は来年どうするかだけど、地方いくんじゃないですかね。
もう、首都圏団塊ジュニアの「買える層」は終わっているし。

＞値付けの間違ってるマンションが多いからなんだけど。

＞適正価格ってあるよねって話なんだが。
＞庶民が住んでるとこに70平米で5000万弱ですって出されても、

庶民が住んでるって勝手に思っているのはあなただけ。いろんな所得層がいます。ひとの預金通帳のぞいたことあるの？
適正価格幻想がそういう発言になるんだね。価格は時間とともに動く。
適正価格なんて、２００３年の湾岸が適正だったとか、１９８５年の城南が適正だなんて結果論でしょ？

[415: 匿名さん]

売れ行きが著しく鈍化してきたね。
ここはもはやデベが高値で掴ませるのに必死なスレと化してしまったのか？

[416: 匿名さん]

＞この前の感じだと管理人に目を付けられているみたいだし
大丈夫？

なんか不都合でもありました？

[417: 匿名さん]

新価格になった後のお話は、そんなに難しくは無いよ。
つまり、購入層の財布の中身が増えるわけじゃないので、結局は
２００６年に売れた価格帯と似たような感じで今後も売れると考えれば
良いんだよ。
以下のように良く売れている価格帯は４７００〜６０００万円。
坪単価が３００万円になると狭小になるから、心地よい価格水準は
坪単価で２５０万円。すなわち、
６０ｍ２で４５００万円
７０ｍ２で５３００万円
８０ｍ２で６０００万円
利便性に優れ、かつこの価格帯でまとまった数の供給ができる地域は、
今回の新価格移行で限られてきた。
これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

首都圏高額マンションの推計需要
２００６年の販売実績より
４７００〜５０００万円　３８３５戸　←多い
５０００〜５５００　　　４７４１　　←多い
５５００〜６０００　　　３２２８　　←多い　小計１１８０４戸
６０００〜６５００　　　２０５２
６５００〜７０００　　　１４３７
７０００〜８０００　　　１４０５
８０００以上　　　　　　２０３８
　　計　　　　　　　　１８７３６戸（全体の約２５％）

[418: 匿名さん]

＞高値で掴ませるのに

それは買えない人のひがみだっていってるの

[419: 匿名さん]

昨日の新聞だと、PBRが１倍を下回る不動産屋がたくさんある、って書いてあったね。売り渋りとか悠長なことをやってる場合じゃないんでしょ。

[420: 匿名さん]

こんだけ連続投稿してるとこ見ても、売れなくて大変なんだなというのが伺える。
販売現場では悲惨な状態にあるとこもあると聞いているし、そういう記事も出だした。
潮目は完全に変わった。
変わってないのはデベの人だけ。

[421: 匿名さん]

>>420
坪単価３００万円を超えてくると
数売るのは、当然難しくなるよ。
>>417を見ればよくわかる。

[422: 匿名さん]

>これは、良く売れる地域がさらに限定されるとともに、そこにまあまあの
>所得レベルのサラリーマンが集中居住することを意味します。
>集中はその地域の発展を加速し、将来の勝ち負けを決定付ける。

その理屈で中堅リーマンが城東に大挙やって来て
商業施設はできるは学区のレベルは上がるは最高ですか？ありえねー

[423: 匿名さん]

みんな、買えないの？
買えるけど買いたくないの？どっちですか。

どっちにしろ買いたい物件がなくなってきているんですよね。
デベロッパーが価格設定するというより土地価格がもっと
大幅にさがらない限り、場所がよくて広くて安い物件なんて
でないよね。

じゃどうしたら地価は安値ででてくるんですかね。

[424: 匿名さん]

勝ち負けはともかく、豊洲なんかその「ありえねー」状況にあるんじゃないの？

[425: 匿名さん]

まぁ、これ以上は言わんが　デベがこんなところに書き込みしないよ。
掲示板の顧客の購買力は郊外、城東で、そういうのは必死にならずとも
普通にしてたらいい。デベは不況で売れないのでなく儲け抱えて売れない
状況。

というか、デベ敵対視するのでなく土地を安く出せって言っていかないと
永久にいい場所で安い物件は出てこないだろ。
デベは小売で卸売りは地主でしょ。卸が値を下げないかぎりエンドユーザー
は安値で買いたくても無理。デベロッパーに損してまで投げ売らせるのは
いいだろうが、一度限りでもうそういう場で続いて新築は出てこないよ。

言ってる意味わかるかな？

[426: 匿名さん]

◆今年の売れ行きで来年の物件は激減する

おそらく、エンドユーザは、デベロッパーが在庫土地をふんだんに持っている
とでも思っているのかね。
在庫土地なんて持っているのは電鉄系のデベのＴ社くらいのもの。
多くは、土地入札に応札して落とした土地を着工１年前に開発許可
設計申請してその段階で事前広告　申請降りたら着工と同時に分譲開始

◆青田売りする理由がなくなった

なぜ青田売りしたかというと
①値上がり時期は早く売って借入金の金利負担を軽くしたかった。
　ゼネコンに工事代金支払う時点（竣工時）で完売していれば土地代の
　借入金もかえせるし工事費支払いも借入金がいらない。
②９０年代以降は借入金金利は安くなったかわりに、地価がゆるやかに
　下がり続けたから、あとから仕入れた土地の分譲が安値なので早く売らないと
　　売れない事情があった。
いまは、金利が安くて地価が横ばい。もはや３年完成在庫抱えても痛くも痒くもない
のは住友不動産をみればわかる。
これ嘘でもはったりでもない。

言ってる意味わかるかな？

[427: 匿名さん]

>>396
逆に言うと、現実に移転してないのは、それが無関係だと言う証拠ですね。

[428: 元祖匿名はん]

自分らで何の決めも戦略もなく寄ってたかって仕込み合戦で土地値上げといて、高値掴みした地べたの上に、原料高、建築費アップだって外向きに嘯いた上で内ではゼネコン叩いて仕様落として面積減らして田の字にして、挙句の果てに新価格だ新新価格だインフレだって嘯いて、自分らの利益をガンガン乗っけて大したことない立地物件まで便乗値上げして、餌を撒いてりゃ客は寄ってくるといわんばかりの尊大な郊外戦略。売れ行き怪しくなったらデベじゃないデベじゃないとエンド掲示板で必死に営業。

さらにかつて潰れかけてた住不を引き合いに出すあたりが業界の低レベルさ、学習効果のなさを如実にあらわしてる。

私はデブじゃなくてデベです、ってハッキリ言えばいいのに。
その上で方向性なり、自分たちのビジネスなり、今後の住宅供給に対する考えなり堂々と客に言えばいい。突っ込まれれば、こんな掲示板見て買う奴いないだとか、供給サイドが絶対なんだとか、所詮住宅ビジネスなんてオフィスリテールに比べりゃとか、ケンカ弱くて足だけ速い子供の逃げ口上。酷すぎる。

[429: 匿名さん]

猜疑心は人を不幸にするよ。私のＩＰアドレスは会社のもので
管理人さんだけは私がデベでないということはわかると
思うけどね。
デベではないデブでチビだけどね。

[430: 匿名さん]

元祖匿名はん。一回名刺交換しませんか？

[431: 匿名さん]

師匠、私の本業は通信系ですよ。マンションは仕事上マーケティング
してきて独学なの。光ファイバ付設したりしてる会社ですよ。
不動産は宅建持っていて独学。私師匠とは長いしいろいろ証券化
あたりで井出保夫さんの話で盛り上がった記憶あるから
あまり誤解は避けたいのだよ。
なんで私がデベなわけ？？？？？

[432: 元祖匿名はん]

デベの人でもデベから仕事もらってるマーケの人でも誰でもいいですが、匿名掲示板ですので結構です。お申し出の意図が理解できかねます。

[433: 元祖匿名はん]

この個人的な？やり取りは止めましょう。他の方に明らかに迷惑です。

[434: 匿名さん]

デベとは無縁だっていってるでしょうが。この頑固者！軽蔑するなぁ

[435: 匿名さん]

あなたのミスリードが結果的にマンション購入者を大きな損失に招くと
思うのですよ。
あきらかに間違った思い込みがあるから正しているのに
勝手にデベだと決め付けたり。
とにかく　はやくこの板地域情報に移行して趣味の市場分析にしたほうがいいよね。
本当に買おうと思う人は、毎年広さと立地が悪くなる今後をわかって
おいたほうがいいよ。

[436: 匿名さん]

会社は無関係だろうけど、個人的に愚痴のはけ口にしている人はいるでしょう。愚痴を吐いているのに内部暴露する勇気はなく、何故か会社側の意見になってしまう（笑）。

別業界ですがなんとかくわかります。サラリーマンの気持ち。

[437: 匿名さん]

癌匿さん、あなたに理性があるのなら私の論旨に対して意見をいいましょうよ。土地が高くなったらどうやってデベはマンション価格を下げる
のですか？

[438: 匿名さん]

立場ではなく、発言の内容を斟酌して討論する場でしょうよ。

意見をかくとその立場を勘ぐって発言の意図を批判するパターンって
どういうものなんですかね。
意見の主旨が「言った内容」でなく「言った人」でしか評価できない
のでしょうか。
それとも私の発言内容が難しいですか？

[439: 元祖匿名はん]

そもそも　>428
の当方の発言はあなたお一人に向けて書いた訳ではありません。
というより、匿名掲示板で特定の方だけと会話してもしょうがない。

それとも、428の発言がアナタにとって図星なのですか？違うんでしょ？

ここまでのやり取りを通じて、明らかにデベ業界関係者と思える人間の
台詞を要約するとああなったというだけのことです。

でも本当に問題なのは、そんなデベの神輿に乗せられてしまうエンド客。
その問題意識、猜疑心でなく疑問すら持ってない知恵のなさです。
批判必死でしょうが、本音でそう思っています。だから私はここに書く。

[440: 441]

デベの人ってどこにいるんだろうか。確かに、私はデベです、という人がいても面白いね。元祖匿名はんは大量に利益ノッケテふざけるな、とデベを批判していますが、適正利益率はどの程度とお考えなのですか？

私は、デベは特に悪くないと思いますよ。参入企業数がデベもゼネコンも多すぎることが最大の問題だと思いますよ。淘汰されないことがね。日本の様々な業種全体の問題でもありますが。

ただ都心周辺、広げて23区としても、デベの寡占化が進んできているのでは。値上げ、利益率上昇は当然の成り行きでしょう。郊外はまだ参入企業数が多いから、どっかが耐え切れなくなって放出する可能性は高いでしょうね。

企業にとっては、株主からの批判が一番問題なわけですよ。利益率3-4％で株主資本を毀損し続けることが許されない世の中です。
それで値段が上がるのが嫌なら、消費者も株に投資して自分が株主になることでヘッジするしか無いと思います。

良いか悪いかの問題では無く、そういう世の中になったんだから。
私は何度も言うけど、デベじゃないからね。不動産積極論者がみんなデベだ！って、なんか魔女狩りみたいだね。

[441: 元祖匿名はん]

>>428
しかし、すごい反響ですね。
違うことに必死になってほしいものです。

[442: 元祖匿名はん]

過去最高益を更新しなければ少なくとも適正なんじゃないですか。
くだらない質問止めてください。そういう枝葉末節の感じがダメなんだよ

[443: 匿名さん]

匿名の大半は朝から私一人です。あなたは都合がわるくなると
デベの意見とか批判するけど、仮にデベであれなんであれ
言っている内容の是非について書けばいい。
よってたかって高値にした恨みつらみはさておき、では今後
地主が安値で土地を売る可能性というものについてはどうお考え
ですか？

[444: 441]

過去最高益の更新を企業は目指さないと駄目なんですよ。
上場企業の目的は利益最大化ですよ。何言ってるんだろうかね。

[445: 匿名さん]

癌匿さん。そこまでいうなら、あなたデベたよらず自分で土地仕入れて
マンション建てて住んでみなさいよ。できないくせに。
あなたの発言の醜いのはそこだ。一人で正義の味方気取っているけど
あんたくらいの業界知識はオレでもあるよ。何様？

[446: 元祖匿名はん]

>>435
どさくさにまぎれて酷い発言ですな。

心配しなくてももうすぐ12の制限ですよ。

[447: 元祖匿名はん]

>445
できるよ。だからそういうくだらない発言止めろって。
何様って人に言うときはもっと覚悟して大事なこといいなよ。

[448: 匿名さん]

＞不動産積極論者がみんなデベだ！って、なんか魔女狩りみたいだね。

激しく同意！！！いいぞ441

[449: 元祖匿名はん]

よってたかって高値にしたことをさておくから学習効果がないんだよ。

[450: 匿名さん]

遷都リスクってどれくらいあるんでしょうね？
永田町や霞ヶ関がごっそり移転する（大量に土地が供給される）リスク。