23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[332: 元祖匿名はん]

不動産＝自己資金＋借入

ものすごい簡単な公式ですけど、度外視する人が多い。

[333: 匿名さん]

世界の何処かで『余剰資金』が蓄積されて、その資金が色んな国を
経由して、また、あらゆる金融商品に化けてある特定マーケットに
向かったら、資本主義下にある各国の金融当局コントロールは
限定的な形でしか、対応出来ないと思う。

＊中国は別物、関係ないがミャンマー問題もここが発端、ブッシュが
　この問題で最初に面談・協議したのは、中国の駐米大使。

過去に本国で起きたバブルと、今後、発生する可能性があるバブルと
では、本質的に定義内容・プロセスも異なる。

今後、日本がどの中東国家とFTAを含めた二国間租税公課条約改定を
行うのか注目したい。ただし、本件は経済産業省の管轄下。
日本は資源獲得目的達成のために、どれだけの金融・不動産市場を
中東へ開放するか？　やはりブッシュに相談か？？

[334: 元祖匿名はん]

【公式2】不動産＝賃料収入÷利回り

この組み合わせですね。経費とかNETの議論は置いておいて。ざっくり。

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。

[335: 匿名さん]

>>334
６０００万〜８０００万　ローン３０００万自己資金　５０００万
需要＞供給⇒　値が上がる
資材・仕入れ土地高値　⇒売値が上がる
時間；経過⇒新たな需要

不動産＝自己資金＋借入

自己資金は、個人によってまちまち。
①二次取得者　８０年前半から地区２５年の買換え　ローン済み売却代価
②相続がらみの買換え　　　金融資産、または不動産売却による分割
③夫死亡あとの高齢者　　　　夫の資産５０００万息子のセカンドハウスローン３０００万

[336: 匿名さん]

まだまだある。築４５年戸建て（土地）売却⇒マンション住替え
（地震時の火災の不安、独居シニアの防犯への不安、バリアフリー
　　ニーズ）
勤務医の退職・開業に伴う都下から都心部への住替え。

ＤＩＮＫｓの子供あきらめ購入（賃貸ではペット不可とか理由はさまざま）

[337: 元祖匿名はん]

あーあー、デベ販売員、必死ですな。レアケースを持ち出して反論するの止めてくれます？自己資金5本持ってる客がどれだけいてるのよ、6000〜8000買うゾーンで。

[338: 匿名さん]

確かにせいぜい自己資金3000万くらいかな。どうせするなら、
そのうち2000万を頭金とかでシミュレーションしてほしいな。

[339: 匿名さん]

少ない特殊需要というなかれ、都内４００万世帯の０．１％でも４千世帯
はある。

そうやって都心周辺部は物件が消えていく。需要みあい。
年平均２〜３％上昇くらいの上昇で維持していけば、
ローン実質金利＝名目金利３％−期待インフレ率≒０〜１％

[340: 匿名さん]

師匠誤爆はやめてくれ、オレだよ。＞335　339

[341: 441]

おっしゃるとおり、現状をみればそうです。私も物件が枯渇していると言っているのはそのためです。
ただここは予想をするところですので、現状がこうだから、と言われても、そうですね、としかいえませんね。
経済状況を踏まえて、今後どうなるかを考えるのが主旨だと思いますが。

あなたは、今後も自己資金は増えない、借入額も伸びない、賃料も将来は上がらない、よってイールドギャップがそのままであれば、物件価格も変動しない、と考えているんでしょう。そういった前提が、今のCPIが水面下の状況から、少しでもプラスに転じてそれが継続した時にどうなるかですよ。

そしてそうなった時、郊外は勘弁してくれと考えた人たちの心理がどう変化するのか。そしてそれによって銀行の不動産業への貸出額がどう変化するのか。投機だなんだーといっても、投資と投機がどう違うか説明できますかね。結局はマネーの動き次第ですよ。マネーの動きに最も影響を与えるのは金利。別に上からモノを見ているわけでも無い。

[342: 元祖匿名はん]

少ない特殊需要でマーケットが動くのか？
販売用の社内プレゼン資料じゃないんだぞ。

何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？
エンド＊＊にしすぎじゃないの。

[343: 匿名さん]

ていうか、うちのマンションの高層階そういう価格帯でだいたいそういう事例書いてみたんだけどダメですか？
現場見ろっていうから見てかいたのにねぇ（；；）

[344: 匿名さん]

某大手商社数社にて　社員数＝30,000人

30,000人x 10% = 海外駐在にて2,000-5,000万円　貯蓄、帰国後
本社勤務へ。

普通に考えても2,000人はいるけどな。
新築マンションが2,000室も都心にある？

[345: 441]

大体、上位1％の人が富の何％を抱え込んでいるか、上位5％が何％か、考えればすぐに分かることですね。それを特殊事例と切って捨てると、Marketの過半を無視することになる。

[346: 匿名さん]

あのさ。癌匿さん。いい加減に頑固親父はやめなよ。
２００３年でも、タワーの高層階は皆７０００万台で抽選だった。
客は１０００や２０００はあったよ。

あのさぁ、一度東京の高層ビルから街みてよ。
木造がことごとく立ち退いてきている。
この人たち亡くなったりしている人だ。昔は地上げ屋。今は
天国のお迎えが地上げしてる。お金は息子にいくよね。
それが半端な数じゃないんだよ実は。

[347: 匿名さん]

もっとあるよ。某社宅のある大企業。実は早期退職が５０歳前半
これが平均貯蓄額３５００万、５０代なら２５年ローンが組める
退職金は３０００万でる。関連会社で６５歳まで年収１０００万
は保証されていたりする人かなりの数だね。

首都圏の社宅（給与住宅）戸数　５０万個（２００５年国勢調査）

[348: 匿名さん]

はっきりいって２５０万超えた時点で、デベも（オレはデブだ間違えないでね）一次取得者相手にしてない。相手にしてないから戸数を絞って
時間かけて売っているんだと思う。

[349: 匿名さん]

あとさぁ、東京って再婚おおいよね。元祖匿名はんもそうだけど
オレもそうだよ。二人で持家持って再婚した場合、思い出のこもった
家うるよね。それで自己資金５０００万とかあるんだわさ。

[350: 匿名さん]

小梨再婚限定？　でも、実際持ち家ある人の再婚だと、子供が
いることのほうが多いよ。

[351: 匿名さん]

＞何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？

おちついてよ師匠。昨日までハイパーインフレを語ったスレ
だったわけで、ＣＰＩの対前年比ですよ。金融庁はしらんが
山崎拓が好きだったインフレターゲットの設定値を書いただけだよ。

実質金利＝名目金利（フラット３５）−期待インフレ率

ほらほら、中国が経済発展したおかげでもう値上げの秋になって
いるよ。

[352: 349]

＞３５０　悪いがオレ子供４人だ。もう成人したけど
東京に住んでいるのはキミら３０代だけじゃない。悪いけど日本人の
平均年齢は４４歳になろうとしている。年寄りが幅をきかせちうるのが
都心の実態だよ。レストランとかワインショップのなじみ客は
５０代以上の客なんだからさ。
やっと子供の時代からシニアの時代になったんだから、少しだけ
待っていてよ。

[353: 441]

癌匿さん、それよりこの毎日毎日かかってくる節税効果うんたらかんたらの変な業者取り締まってよ。うっとおしい。どこで電話番号ゲットしやがるんだあいつら。

と、業者レベルが低いことと、不動産の将来性とは別問題。

[354: 匿名さん]

>352
そうでしたか。特に年代を気にしていったわけではないのですが。
それで5000万お持ちとはすごいですね。
というのも家を売っても折半になるし（これは人によりますが
マンション自体も損していることも多いし）、養育費の支払いも
あるし（つまり1.5世帯くらいを養う感じ）、ということで、
4人子持ちの再婚者は普通はあまりお金を持っていないことが多い
と思うんです。352さんはご立派だと思います。

[355: 349]

>441さんって大企業の管理職さんだったんですね。（はーと）

閑話休題。テレアポ業者はほんとにしつこい。しかし確かに
不動産業がつぶれても、マンション価格が下がるのわけではない。
新築がなくなり中古市場の比率が増すだけ。
中古市場の比率が増せば、都心中古は高値維持。
こういうのディマンドプルインフレ？・・・ていうんですかね。

[356: 349]

＞それで5000万お持ちとはすごいですね。
別に、前も共働きで繰上げ返済していたし
３０００万と２０００万の売却残金が残っただけですごくない
と思うけど、離婚のときたまたま私の父が亡くなり相続もあった
というだけですけど
心機一転少しローン組んで今の新居に移ったってだけで
都会にはよくある話かと・・・

[357: 匿名さん]

いや、結構すごいと思うよ。4人の子持ちで成人まで育てながらの
持ち家が6000万で売れたってことは。元奥さんと折半で3000万
ですよね？　もともといくらの不動産だったのですか？

[358: 匿名さん]

最近気がついたけど、１９９９年からタワマンは売られていて当時の
販売価格帯っていまと変わらなかった。佃、豊洲、勝どき、大崎
代官山・・・とにかく高額なのに供給量が多くみんな時間がかかったけど
はけた。代官山で３００〜５００だった記憶が

高くてもターゲットがあると思う。１９９５年でも５５㎡１ＬＤＫが
坪４００万で結構売れたよ。『マンションを買う女たち』に詳しい。
どんな価格であれ納得して買う客はいる。
もともと都心周辺はそういう「偏った属性の人」が住むにふさわしい場所かも。

[359: 匿名さん]

>>357
なんでオレ個人情報書かされてんのかね。私の家は５８００万で買って
４０００万で売った。ローン残は２０００くらい。
今のカミサンの家は、８０年代新築の３８００万で売価が３５００万
こっちはローン残は７００万。
はかにも金融資産くらい持っているよ。嘘いっても仕方ないでしょ。
養育費なんて人の倍くらい払っている。一人はカミサンの連れ子。
もういいだろ・・・って書いているのは俺かｗ

[360: 匿名さん]

>>357
だから買換えも相続も離婚協議も遺言書も詳しいし、不動産売買は
親の相続遺産の売却買う含めて、元祖匿名はんの嫌いな区分賃貸もいれて７回は経験ありだぞw
区分所有賃貸は収益目的でなく別れて暮らした子供への遺産と
今のカミサンが遺産相続でもめないために買ったもの。（そんなこと
聞かれてないか）無駄のようで無駄じゃない。

[361: マンコミュファンさん]

CPIの構成要素の価格趨勢と、不動産価格はほとんど関係ないよ。
米英のcpiと不動産価格の関係から、日本のcpiが1%上がったら云々なんて
言ってる輩は、まず各国の政府統計の仕組みを勉強してください。

日本の不動産がインフレヘッジになるわけないなー。
原油価格と、城南の地価？全く相関ないでしょー。お父さん。

[362: 匿名さん]

細かいことまですみませんでした。
不動産分で3000万というわけではなかったんですね。
ただ、普通ということはないと思いますよ（笑）。
稼がれているんでしょう。あとこの少子化に立派です。

[363: 匿名さん]

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。


スレ主さん、何故、反論しないのですか？
もっと持論をご教授お願いします。皆さんもあんまり、ドギツイ
突っ込みは控えめに。それと、何故、エンドとかプロとか妙な表現を
されるのでしょうか？（業界用語ですか？特にプロという表現が？？）

それと、何故にエンド側に立たれた発言が多いのですか？
＊自分も普通のリーマンですが、下げ論には疑問が多いです。
　納得出来るご記述が最近、殆んどありません。

[364: 匿名さん]

＞持ち家が6000万で売れたってことは。元奥さんと折半で3000万
ですよね？
そんなこと書いてないよｗ離婚理由にもいろいろあるんだよ。
資産分割はその場でしない。代償分割して自己資金分２５００万を元のカミサンが持っていった。祖母の相続で入った金を母から借りて払った。
ご先祖様が助けてくれたんだね。そのうちに父が亡くなり、父の遺産わけで持分を私に帰属したわけですよ。
説明したくないから聞くなよ。いわねぇと突っ込まれるし失敗したなぁ

[365: 元祖匿名はん]

>344
>345
ほー、大商社マン様がこぞって並んでマンションを買うと。
でもトヨスか飯田橋あたり既に仕込んじゃったんじゃないの？
トヨスの二匹目の土壌、もとい泥鰌がどれだけいてるのかねぇ。
三井と東建のデベの差はあっても有明でしこってるのに。
都心高止まりはあっても、浜田山や有明で便乗値上げが出来ないことは
既に判明してきてるのに、ましてや東京東部や郊外で売れますかねぇ。
撒き餌しとけばいずれ魚が寄ってくると。エンド＊＊にしすぎなのでは。

あと富裕層や中金持ちが（再婚はおいておいて）何戸も投資じゃないから
買わないんだってば。1戸でいいの基本は。投資案件と勘違いしてるよ。
そのスタンスの人はもう買えない、買わないから。

あと、輩とか、癌匿とか、己が価値を下げるような発言やめなって。

[366: お父さん]

インフレで得なのは長期ローンの目減りって・・・意味わかりますよね

消費者物価のインフレがあって地価だけが下がったというのは山間僻地を
おいてほかにないです。
消費者物価は都会ほど高いですし住居の集中度は都会ほど強い。
インフレってあなた、心理的要因でおこるんですけど
市場のセンチメントってやつです。持ち主がまだいけると思えば
安値売りしない。強気弱気で決る世界ですよ。

[367: 匿名さん]

確かにうちの知り合いも結婚してしばらくして家買った後
渡米しているな。賃貸に出しているよ。

[368: お父さん]

なんだ師匠生きてましたかｗ１２回制限にひっかかっていたんですね。

[369: 契約済みさん]

１２回制限てなんですか？

[370: 匿名さん]

４時間に連続投稿１２回まで。論争防止機能、荒らし防止機能

[371: 匿名さん]

ドル覇権の崩壊　　副島隆彦　徳間書店　　
http://item.rakuten.co.jp/book/4481733/

これ面白いですよ。ドルが８０円だって

[372: 元祖匿名はん]

441氏、
損益通算売りの業者の営業スタイルと、デベ販売員の電話営業スタイル、
さらに先物業者やリフォームの営業スタイルそんなに大差ないと思うが。

損通業者に売れ残り在庫買い取ってもらう羽目になるかもしれないよ。
1Rだろうがファミリーだろぷが当てにしてるのは結局同じロジックでは。

あ、失礼、あなたはデベでないとおっしゃってたね。

[373: 匿名さん]

＞あと富裕層や中金持ちが（再婚はおいておいて）何戸も投資じゃないから
買わないんだってば。

お言葉ですが、法人買いというのがありまして、中小企業というかベンチャーというか情報系、ソフト系ですが経営者さん。法人名義で買って
役員社宅にしてます。ちゃんと家郊外にあります。
それから６５歳前後のキャッシュ買いのご夫婦、とりあえず買ったけど
総会に出てくるだけで住んでない人とかいますよ。
要は戸建ては売るか、貸すかしたい。老後は都心周辺の医療と美味いもの
の食える場所がお好みみたいです。

買換えって師匠、結構多いんですけど。戸建て相続からの買換え
８０年代マンション（これは今高値ですよ）の売って買い替えとか

もっといっぱい調べてきて報告しますね。
というか２５０万／坪以上は、一次取得者無理して買ってもらわなくて
もなんとか売れていくように思います。
時間さえかければ。
あとは、高値になったら買換え需要で都心はまわっていくでしょ。
今の完成在庫がはけようが影で値引きされようが、もうデベは
都心に安値で大量販売しかける気配なんてないでしょう。

なんか突然２００３年あたりから市場をみると安くなって当然みたい
な感じにみえるけど、ぼくらは８０年当初からずっと買い手として
見てきたし買って失敗もしてきている。９０年の後半までは
都心周辺は「大人需要」が当たり前。
だから２００２年から２００５年を奇跡の３年間って呼んでも
いいと思いますよ。

誰がなんていおうと、もう一つの式がかります。

賃貸マンション＝自分の敷地　＋建設費（借入金）
これが最強ですよ。これが増えてるし、分譲もまだまだリート売り
あったりしません？

今は郊外までの時間まち。かつてもそういう時期ありましたよ。
上がることは自由市場だからしかたないじゃないですか。
理屈で下がるものじゃなく売り手と買い手の数の勝負力関係。

[374: 匿名さん]

>>371

本は読んでいないけど、人民元に資産投下を推奨されるのは・・
ちょっと胡散臭く感じます。何が起こってもおかしくない世界情勢
だけどね。ドル安になって誰が喜ぶのだろうか？

[375: 匿名さん]

２０年来の大底をうって、ようやく相場が立ち上がりはれめた。不動産インデックスの先行指標となる銀座商業地が高値追い。そして商業地、それにちょっと遅れてレジデンス賃料が上がり始めた今、何を迷うのか、ちょっと不思議な気もするけど、強気と弱気が交錯するからこそ、相場だと思う今日この頃ですかな。

[376: 元祖匿名はん]

ですからそれは都心限定の話でしょう。
23区都心部以外や神奈川埼玉千葉から郊外で数買わないでしょ法人でも。
彼ら節税目的等もありますが基本シビアですよ。モノ場所選びます。

賃貸マンションの式も、自己資金が土地に化けてるだけ。
大東や東建がさんざん儲けてるし、なくならないビジネスだとは思う。
ただだからと言ってマンションの分譲単価が上がる話にはつながらない。

ましてやREIT売りって、少なくともファンドに売ろうとして建てたは
いいけど、満室想定、低い想定Capでしこってるのイッパイあります。
安っぽい分譲と代わらないレベルの賃貸を借りて住むのもオツかもよ。

[377: 元祖匿名はん]

銀座青山の商業地はずっとスッタカネ更新。もう終わり。
心斎橋でもバッファーわずか。

レジの空室率はどうすか。ボシュウ賃料上がっても意味ないっすよ。

[378: 匿名さん]

頑固匿名はんの芸風っていつまでもかわらないところが好きです。（はーと）

[379: 匿名さん]

>>376
都心限定と言うより、都心しか知らないのでは？　新潟地震で被災した中小企業一つで世界の自動車工場が止まった様に、地方にも町々村々に欠かせない産業があるのですよ。実の需要はありますし、さらに狭い社会名だけに都心以上に投機的事態にもなります。テレビも都心しか取材しないから現実とブレますよね。テレビ局社員も楽したいからいちいち地方を取材しない・・

[380: 匿名さん]

なるほどね・・３７９さん、

東京駅から一時間範囲内で大企業の研究施設が関東圏内
（千葉・埼玉・神奈川）に配置されているからね。
彼ら研究員は給与レベルも高いし、無駄なお金（社員食堂等利用）
を使わないから貯蓄も出来るよね。

そうゆう意味では、23区外周区にマンション購入して研究所に
通勤、月数回、本社へ出社して打合せするのも便利だね。

大企業レベルだと研究所に1,000人は勤務しているからね。

[381: 匿名さん]

都心部が売買物件がかなり上昇し、賃貸も一歩遅れて上昇開始。こうなってくると、15年間続いてきた都心部への郊外からの人口流入が、段々と世田谷・杉並、新浦安、たまぷらーざへと逆流（ていうか、これまでの都心流入の方が逆流なんだろうけど）がはじまる。
かくして、ようやく日本もデフレ局面を脱して、周辺エリアにまでゆるやかな不動産上昇が波及し、経済の正常化が図られる。