23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[312: 匿名さん]

いろいろ書いたけどインフレを教科書でしか知らない世代と
身銭をきって経験した世代の差が大きいというのだけは
よくわかった。ただし経済はインフレ経験世代が動かしている。

[313: 441]

CPIが1-2％になるだけでも大きく世界が変わるということが分かってないのかな多分。たったの1-2％という感覚なんでしょう。恐ろしや。

[314: 元祖匿名はん]

「なんだかよくわからないけどインフレになるのなら
　高くてもマンション買っといたほうがいいのかな！？」

まったく売るほうも売るほうなら、買うほうも買うほうですね。

高度成長期経済下と同程度のインフレが自国の主体性なく外的要因だけで
またやってくると思ってる感性は不動産屋のバブル再燃期待論と同列。

[315: 441]

同程度のインフレ、CPI4％以上あったら大変な事態です。
イギリス、アメリカのCPIが今どの程度で、あれだけの資産インフレが起きているか考える必要がありますよ。

[316: 匿名さん]

うーん。不動産のドメスティックな知識だけでは、ばかにされてばかり
で悔しいから、副島隆彦でも読んでから、知識補強しようっと。

[317: 匿名さん]

またバブルになるのはいいことなの？

[318: 元祖匿名はん]

結局よそで起きたからこっちでも起こるって議論ですか。
不動産鑑定評価基準の冒頭でも読み返されたほうが。
あの古めかしい文言もインフレだCPIだ声高に叫ぶよりは説得力あります。

[319: 441]

あれ、あなた鑑定士批判してなかったでしたっけ。
まあ株でも、DCF評価で株価が形成されることがあったら教えてください。
結局収益還元法も、外部要因が変化すれば機能しなくなる。ある程度の指針の域を出ないんですよ。前提条件、あなたが軽んじる外的要因の影響が非常に大きいわけです。

[320: 441]

バブルの定義は何？価格が上がること？それは間違いですよ。
緩やかな資産インフレを目指すものの、舵取りが難しい。
その結果としてバブルが再来する可能性が無いとどうしていえましょうか。
あのグリーンスパンですら、バブルを押さえるのは不可能ですと明言しているのに。

[321: 元祖匿名はん]

なるほど、不動産も美人投票だと。なるほどなるほど。
そういう発想の方もいてもいいかもしれませんけどね。
でもあくまでエンドのマーケットですから。
REITのように流動性もあるわけじゃなし。

DCFよりダイレクトキャップで見ますけどね。
DCFの方が後付けの感覚。別に鑑定士擁護する気さらさらありません。
評価基準の話しただけ。

[322: 元祖匿名はん]

グリーンスパンが日本のバブルに言及したの？
グリーンスパン自らが自国のバブルの元凶なのに？

舵取りが難しいのは同意しますが、プロは勝手に冷えます。冷えてます。
エンドを煽るのはデベの役目でしょうが果たしていつまで続くことやら。

各人の住宅ローンアマウントの限界がある限りは天井がないと逆に
おかしいでしょう。
富裕層、中金持ちは違う、都心は違う、インフレだCPIだグリーンスパンだ
結構ですが、買えない人は逆立ちしても買えません。
郊外順調ですか？

[323: 匿名さん]

元祖匿名もこれからどうなるかわからんのに
よく断言できるもんだ

[324: 匿名さん]

>>323
実社会ではこういう輩は小心者ですよ

[325: 匿名さん]

副島隆彦が「金融・経済の先読みというのは、預言者だ。自信をもって
近未来予測（占い）が出来ないやつは価値がない」と言っていた。
いいんじゃないですかね。師匠。断言しなくちゃダメですよ。

[326: 匿名さん]

どうせこんな掲示板の意見を参考にして意思決定する奴
なんていないからどうでもいいよ

[327: 元祖匿名はん]

着眼大局、着手小局。物事は現場を見ないと始まらないものです。上から目線も結構ですが足元をすくわれない様にまずご自身がどうか検証されては。

[328: 匿名さん]

土地の値上がりとかCPIに反映されないんだから、それを判断材料のベースにするのはどうかと思う。
国内総生産の伸びを上回る貸出額が非生産的な信用創造（投機等）にまわると見る観点から、「銀行の貸出額と刻人所得の伸び」を比較したほうがバブル当時から今日までがよく見える。（もちろん今後の土地動向も占いやすい）
関心ある人がいれば、バブル当時がどうで、今がどうなのか教えますよ。

[329: 元祖匿名はん]

>328さん　そう思います。是非教えてください。

プロもノンリコパンパンにつけてます。エンドも住宅ローンパンパン。
結局金融庁の判断如何です。

[330: 匿名さん]

>>328さん
私も知りたい。出来れば８０年からのデータがあったらベストですが。

[331: 匿名さん]

刻人所得→国民所得　すまん

[332: 元祖匿名はん]

不動産＝自己資金＋借入

ものすごい簡単な公式ですけど、度外視する人が多い。

[333: 匿名さん]

世界の何処かで『余剰資金』が蓄積されて、その資金が色んな国を
経由して、また、あらゆる金融商品に化けてある特定マーケットに
向かったら、資本主義下にある各国の金融当局コントロールは
限定的な形でしか、対応出来ないと思う。

＊中国は別物、関係ないがミャンマー問題もここが発端、ブッシュが
　この問題で最初に面談・協議したのは、中国の駐米大使。

過去に本国で起きたバブルと、今後、発生する可能性があるバブルと
では、本質的に定義内容・プロセスも異なる。

今後、日本がどの中東国家とFTAを含めた二国間租税公課条約改定を
行うのか注目したい。ただし、本件は経済産業省の管轄下。
日本は資源獲得目的達成のために、どれだけの金融・不動産市場を
中東へ開放するか？　やはりブッシュに相談か？？

[334: 元祖匿名はん]

【公式2】不動産＝賃料収入÷利回り

この組み合わせですね。経費とかNETの議論は置いておいて。ざっくり。

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。

[335: 匿名さん]

>>334
６０００万〜８０００万　ローン３０００万自己資金　５０００万
需要＞供給⇒　値が上がる
資材・仕入れ土地高値　⇒売値が上がる
時間；経過⇒新たな需要

不動産＝自己資金＋借入

自己資金は、個人によってまちまち。
①二次取得者　８０年前半から地区２５年の買換え　ローン済み売却代価
②相続がらみの買換え　　　金融資産、または不動産売却による分割
③夫死亡あとの高齢者　　　　夫の資産５０００万息子のセカンドハウスローン３０００万

[336: 匿名さん]

まだまだある。築４５年戸建て（土地）売却⇒マンション住替え
（地震時の火災の不安、独居シニアの防犯への不安、バリアフリー
　　ニーズ）
勤務医の退職・開業に伴う都下から都心部への住替え。

ＤＩＮＫｓの子供あきらめ購入（賃貸ではペット不可とか理由はさまざま）

[337: 元祖匿名はん]

あーあー、デベ販売員、必死ですな。レアケースを持ち出して反論するの止めてくれます？自己資金5本持ってる客がどれだけいてるのよ、6000〜8000買うゾーンで。

[338: 匿名さん]

確かにせいぜい自己資金3000万くらいかな。どうせするなら、
そのうち2000万を頭金とかでシミュレーションしてほしいな。

[339: 匿名さん]

少ない特殊需要というなかれ、都内４００万世帯の０．１％でも４千世帯
はある。

そうやって都心周辺部は物件が消えていく。需要みあい。
年平均２〜３％上昇くらいの上昇で維持していけば、
ローン実質金利＝名目金利３％−期待インフレ率≒０〜１％

[340: 匿名さん]

師匠誤爆はやめてくれ、オレだよ。＞335　339

[341: 441]

おっしゃるとおり、現状をみればそうです。私も物件が枯渇していると言っているのはそのためです。
ただここは予想をするところですので、現状がこうだから、と言われても、そうですね、としかいえませんね。
経済状況を踏まえて、今後どうなるかを考えるのが主旨だと思いますが。

あなたは、今後も自己資金は増えない、借入額も伸びない、賃料も将来は上がらない、よってイールドギャップがそのままであれば、物件価格も変動しない、と考えているんでしょう。そういった前提が、今のCPIが水面下の状況から、少しでもプラスに転じてそれが継続した時にどうなるかですよ。

そしてそうなった時、郊外は勘弁してくれと考えた人たちの心理がどう変化するのか。そしてそれによって銀行の不動産業への貸出額がどう変化するのか。投機だなんだーといっても、投資と投機がどう違うか説明できますかね。結局はマネーの動き次第ですよ。マネーの動きに最も影響を与えるのは金利。別に上からモノを見ているわけでも無い。

[342: 元祖匿名はん]

少ない特殊需要でマーケットが動くのか？
販売用の社内プレゼン資料じゃないんだぞ。

何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？
エンド＊＊にしすぎじゃないの。

[343: 匿名さん]

ていうか、うちのマンションの高層階そういう価格帯でだいたいそういう事例書いてみたんだけどダメですか？
現場見ろっていうから見てかいたのにねぇ（；；）

[344: 匿名さん]

某大手商社数社にて　社員数＝30,000人

30,000人x 10% = 海外駐在にて2,000-5,000万円　貯蓄、帰国後
本社勤務へ。

普通に考えても2,000人はいるけどな。
新築マンションが2,000室も都心にある？

[345: 441]

大体、上位1％の人が富の何％を抱え込んでいるか、上位5％が何％か、考えればすぐに分かることですね。それを特殊事例と切って捨てると、Marketの過半を無視することになる。

[346: 匿名さん]

あのさ。癌匿さん。いい加減に頑固親父はやめなよ。
２００３年でも、タワーの高層階は皆７０００万台で抽選だった。
客は１０００や２０００はあったよ。

あのさぁ、一度東京の高層ビルから街みてよ。
木造がことごとく立ち退いてきている。
この人たち亡くなったりしている人だ。昔は地上げ屋。今は
天国のお迎えが地上げしてる。お金は息子にいくよね。
それが半端な数じゃないんだよ実は。

[347: 匿名さん]

もっとあるよ。某社宅のある大企業。実は早期退職が５０歳前半
これが平均貯蓄額３５００万、５０代なら２５年ローンが組める
退職金は３０００万でる。関連会社で６５歳まで年収１０００万
は保証されていたりする人かなりの数だね。

首都圏の社宅（給与住宅）戸数　５０万個（２００５年国勢調査）

[348: 匿名さん]

はっきりいって２５０万超えた時点で、デベも（オレはデブだ間違えないでね）一次取得者相手にしてない。相手にしてないから戸数を絞って
時間かけて売っているんだと思う。

[349: 匿名さん]

あとさぁ、東京って再婚おおいよね。元祖匿名はんもそうだけど
オレもそうだよ。二人で持家持って再婚した場合、思い出のこもった
家うるよね。それで自己資金５０００万とかあるんだわさ。

[350: 匿名さん]

小梨再婚限定？　でも、実際持ち家ある人の再婚だと、子供が
いることのほうが多いよ。

[351: 匿名さん]

＞何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？

おちついてよ師匠。昨日までハイパーインフレを語ったスレ
だったわけで、ＣＰＩの対前年比ですよ。金融庁はしらんが
山崎拓が好きだったインフレターゲットの設定値を書いただけだよ。

実質金利＝名目金利（フラット３５）−期待インフレ率

ほらほら、中国が経済発展したおかげでもう値上げの秋になって
いるよ。

[352: 349]

＞３５０　悪いがオレ子供４人だ。もう成人したけど
東京に住んでいるのはキミら３０代だけじゃない。悪いけど日本人の
平均年齢は４４歳になろうとしている。年寄りが幅をきかせちうるのが
都心の実態だよ。レストランとかワインショップのなじみ客は
５０代以上の客なんだからさ。
やっと子供の時代からシニアの時代になったんだから、少しだけ
待っていてよ。

[353: 441]

癌匿さん、それよりこの毎日毎日かかってくる節税効果うんたらかんたらの変な業者取り締まってよ。うっとおしい。どこで電話番号ゲットしやがるんだあいつら。

と、業者レベルが低いことと、不動産の将来性とは別問題。

[354: 匿名さん]

>352
そうでしたか。特に年代を気にしていったわけではないのですが。
それで5000万お持ちとはすごいですね。
というのも家を売っても折半になるし（これは人によりますが
マンション自体も損していることも多いし）、養育費の支払いも
あるし（つまり1.5世帯くらいを養う感じ）、ということで、
4人子持ちの再婚者は普通はあまりお金を持っていないことが多い
と思うんです。352さんはご立派だと思います。

[355: 349]

>441さんって大企業の管理職さんだったんですね。（はーと）

閑話休題。テレアポ業者はほんとにしつこい。しかし確かに
不動産業がつぶれても、マンション価格が下がるのわけではない。
新築がなくなり中古市場の比率が増すだけ。
中古市場の比率が増せば、都心中古は高値維持。
こういうのディマンドプルインフレ？・・・ていうんですかね。

[356: 349]

＞それで5000万お持ちとはすごいですね。
別に、前も共働きで繰上げ返済していたし
３０００万と２０００万の売却残金が残っただけですごくない
と思うけど、離婚のときたまたま私の父が亡くなり相続もあった
というだけですけど
心機一転少しローン組んで今の新居に移ったってだけで
都会にはよくある話かと・・・

[357: 匿名さん]

いや、結構すごいと思うよ。4人の子持ちで成人まで育てながらの
持ち家が6000万で売れたってことは。元奥さんと折半で3000万
ですよね？　もともといくらの不動産だったのですか？

[358: 匿名さん]

最近気がついたけど、１９９９年からタワマンは売られていて当時の
販売価格帯っていまと変わらなかった。佃、豊洲、勝どき、大崎
代官山・・・とにかく高額なのに供給量が多くみんな時間がかかったけど
はけた。代官山で３００〜５００だった記憶が

高くてもターゲットがあると思う。１９９５年でも５５㎡１ＬＤＫが
坪４００万で結構売れたよ。『マンションを買う女たち』に詳しい。
どんな価格であれ納得して買う客はいる。
もともと都心周辺はそういう「偏った属性の人」が住むにふさわしい場所かも。

[359: 匿名さん]

>>357
なんでオレ個人情報書かされてんのかね。私の家は５８００万で買って
４０００万で売った。ローン残は２０００くらい。
今のカミサンの家は、８０年代新築の３８００万で売価が３５００万
こっちはローン残は７００万。
はかにも金融資産くらい持っているよ。嘘いっても仕方ないでしょ。
養育費なんて人の倍くらい払っている。一人はカミサンの連れ子。
もういいだろ・・・って書いているのは俺かｗ

[360: 匿名さん]

>>357
だから買換えも相続も離婚協議も遺言書も詳しいし、不動産売買は
親の相続遺産の売却買う含めて、元祖匿名はんの嫌いな区分賃貸もいれて７回は経験ありだぞw
区分所有賃貸は収益目的でなく別れて暮らした子供への遺産と
今のカミサンが遺産相続でもめないために買ったもの。（そんなこと
聞かれてないか）無駄のようで無駄じゃない。

[361: マンコミュファンさん]

CPIの構成要素の価格趨勢と、不動産価格はほとんど関係ないよ。
米英のcpiと不動産価格の関係から、日本のcpiが1%上がったら云々なんて
言ってる輩は、まず各国の政府統計の仕組みを勉強してください。

日本の不動産がインフレヘッジになるわけないなー。
原油価格と、城南の地価？全く相関ないでしょー。お父さん。