23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[31: 賃貸住まいさん27]

>>30

そらー相場の世界に絶対はないですから、私も当然理性ではいろいろ思っても感情とか、深層心理の部分で不安はあると思いますよ。それは認めます。

一番最悪なのは賃料まで固定資産税分以上値上がりすることですかね。
物件のグレード感自体は最近の賃貸はそんな悪くないですから、賃貸住まい自体には抵抗ありません。

今のところ値上げの心配はなさそうではありますが。

[32: 匿名さん]

書いた内容の批判や書き手のこき下ろしは、何かの役に
たつのか？
もっと本質的な議論をしよう。
と呼びかけようと思ったが、議論でマンション価格が下がるなら
こんな楽なことはないな。
だんだんみんな実態を認識しつつあるようだな。
２３区は昔から、所得格差で住まいはすみわけられていた
ということ。
底値付近で、清濁交じり合うような状況になったがすぐに泥は
そこに沈殿して、澄んだ水は上に溜まる。
庶民は郊外に住む。都内なら暫定的に１ＬＤＫか城東で我慢。
これ普通のことなんだけどねぇ

[33: 匿名さん]

>>31
家賃面からかなりの格差が出てきます。

都心部、概ね東京駅から５ｋｍ圏内は、
今後の新卒採用増、東京駅周辺へのオフィス集中を考えれば
需要は大きく強含みでしょう。
新築賃貸もワンルームを中心に安定的な供給がしばらく続くでしょう。

それに対して県境外周区は、
特に中央線沿線の家賃が下落して行くでしょう。
比較的高い賃料が支払える層の都心部への回帰が続き、
また、少子化で学生需要が確実に右肩下がりだからです。
このエリアは、今まで以上に家賃が安い、超狭小のアパートへの特化
が進み、維持管理にあまりお金を使わないタイプが増えるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[34: 匿名さん]

不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

バブル化せず、坪単価で２５０万円前後を維持しつつ長期にわたり
新規住民を増やし、エリアの発展と利便性向上を達成して行く。
こんなエリアが望まれます。

都心湾岸部および都心東部は、そう言った条件を満たすであろう
限られたエリアと言えます。特にまだ若い世代には重要かつ注目
すべきエリアでしょう。

[35: 匿名さん]

＞不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
＞実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

そんなこたあないよ。買ってしまえば、そのあとの高騰は高いほど
中古の値下がりが少なくてすむよ。戸建じゃないから固定生産税
なんて年間２０万もかからないってば。高騰なら固定資産税評価
は緩和措置を講じるのが普通。
実際、１９８４年からずっと世田谷のマンションに１８年暮らした人が
２０年後買った値段で売れたわけで、１９９５年に郊外の築浅中古
買った人は今は、３割損を抱えたままだ。固定資産税はバブル期の
評価がたたっていまだに２５万／年払っているらしい。

高い安いは時間の系の中で考えるもの。値上がってくれてはじめて
「安い時期に買えた」ということになる。
不動産は、再開発や新線で「化ける」お買い得の場所もないことは
ないが都内のような成熟土地では少ない。
都心を頂点としたヒエラルキーの中での相互関係に大きな差はない。
むしろ大きいのは、全体が安くなっている時期に買ったか
高値になってから買ったかの差だ。

いい加減に目覚めなよ、みんな。

[36: 匿名さん]

坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
これは、そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。

[37: 匿名さん]

勘違いしちゃいけないのは
郊外だから下がる、都心だから下がらないというんじゃないということ。

郊外は、下がり時期に買った人が多いから下がったと感じる。
だいたい今の４０代５０代が１９９０年以降郊外を買っているから
そう感じるだけ。
１９８０年に郊外買った人は、今は土地代は元値より上がっているはずだ。
逆に都内でも１９８７年から１９９３年ころに買った人も中にはいて
いまだに損を抱えている。

とにかく値動きをつかむのがすべてなんだんてば。場所の成長に
そんなに大きな差はないよ。湾岸みたいな新開地は別だが、大抵は
人が９割住んでいて所得層は決まっているんだよ。

[38: 匿名さん]

＞坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
でもさ、世田谷みたいに既存の人口が８２万人もいて
賃貸が発達していたら、まるで影響ない話だよ。
だいたいここ２０年、分譲マンションの坪単価が２５０万以下に
なったことないんだよ。
何にも住環境の悪化なんてないよ。

＞そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ワンルームは規制するどころか地主が喜んで建てて貸してる。

＞ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。
老朽マンションがどんどん賃貸化し、中古も流通して若い世代が
どんどん入っているから、三茶のイタリアンがはやってマロニエゲート
に出店するんだよ。

[39: 匿名さん]

東京都の最新人口予想
都心４区、千代田区、中央区、港区、江東区が勝ち組であるのが
鮮明になってきた。人口減少時代、勝ち組区に乗っかるのが正解だろう。

都に占める区部の割合
２０００年　６７．４３％
２００５年　６７．５０％
２０１０年　６８．０１％
２０１５年　６８．２２％
２０２０年　６８．２２％
２０２５年　６８．２７％

区部に占める都心４区の割合
２０００年　７．９３％
２００５年　８．８０％
２０１０年　９．５１％
２０１５年　９．７０％
２０２０年　９．８８％
２０２５年　９．９６％

Ｐ２１参照
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf
区別、市別詳細
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07ra0101.xls

[40: 匿名さん]

マンション業界には市場原理主義だの価格の正統性だの
消費者の購買力にあわせた供給を増やせみたいな好き勝手いってるが
市場原理主義の社会において「生活者」も競争原理にさらされている
のを忘れてはいけない。
もはや、「あるべき論」で世の中動かない。
生活者のためにこうあるべき・・は行政の機能だが東京都は別に
しても国も自治体も膨大な赤字を抱えて、職員の退職金さえ借金で
払うありさまだ。
市場原理で小さな政府にしていかないと国家破産の危機にあるなかで
いつまでも平等社会の理想論は掲げていられない。
北朝鮮ならに北九州市で生活保護を打ち切って５３歳の男を餓死させる
時代。家なんかなくても借りれば生きていける・・そういうのが
行政の都市計画レベルの意識だと思うよ。
誰が理想を実現するっていうの？市場の見えざる手？

[41: 匿名さん]

>>38
ブランドイメージが確立されている
世田谷区は県境外周区でも別格でしょう。
杉並区あたりは年々ひどくなって来ているよ。
賃貸住民の質の劣化はひどい。
都心回帰の影響だと思うよ。

[42: 匿名さん]

>>41

都心回帰の影響でなく、たんなる上京学生が高円寺の安い古アパート
にむらがるせいだよ。

市場の見えざる手ではないけど、そうやって地理的条件と住み手の
低所得化、環境悪化が出てくると「スラムクリアランス」がビジネスとして
なりたつわけだ。
だいじょうぶだよ。買い手が心配する話じゃない。
そうなってはいけないから、地価を上げるなと誰にお願いしているわけ？
みんな買うのやめてよい世の中を作ろうよって呼びかけているのか？

[43: 匿名さん]

Ｐ１７に都心回帰の様子がよく表されていますいますね。
中心は赤で表示。
高度経済成長期（１９６５年）のまるっきり逆で、揺り戻しみたいで
面白い。郊外で例外は練馬区と江戸川区だな。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

１９６５年当事に３０歳で家を買ったとすれば今７２歳。
当事郊外に住み始めた人はまだご健在で、郊外で家が余りはじめるのは
まだ１０年以上先みたいです。

[44: 住まいに詳しい人]

>>29
>希少で利便性の高い都心部は今後も上がり、郊外は下がる。
>問題はどこが閾値（閾場所？）＝上がりも下がりもしない場所かって事。

うーん
根本的に問題の立て方が適切ではないと思います

不動産価格は都心が高くて郊外が安いという静的な分析を
本来は別個のものである動的分析に持ち込んでいるために
考え方に混乱が起きていると思われます

さくら事務所のコラムにもあった通り
都心も去年は売れましたが今年は売れてないですよ

ほんとに都心は上がり郊外が下がるのが
価格相場形成の基本的構造なら
都心の売れ行きが止まることはないはずですが
実際は都心も郊外もの価格が跳ね上がって、
共にパタっと売れ行きが止まったのは何故なのでしょうか？
　
もー何度も書いていることですが
この２年の価格上昇は住宅自体の需給バランスの変化で起きたわけでなく
外資ファンドの成功を受けてデベに金が回ってくるよーになったためです

「土地がない、高値でしか買えない」と言いふらすことで
エンドユーザーが買えないハズの価格想定を元にした事業計画と
上げ底にした市場分析レポートを銀行に出して金を引き出したわけです

20年前のバブルの時ほど悪質ではないでしょうが
基本的にやっていることは同じです
下々まで金回りが良くなれば、上手くいったのかもしれません

今は経済全体のルールが変わったことで純粋な金融商品のみならず、
金属や石油、食料、さらにはCO2の排出権まで
ファンダメンタルズによる価格変動よりも、
巨大な投機マネーの動きで揺り動かされる傾向が強まっております

不動産価格も本来は毎日動くものではないハズですが
REITとリンクしていることもあって
消費者に見える表面は兎も角その中ではブレやすくなってます

マンション価格は既に20〜30％騰がったわけですから
今以上の資金流入がなければ風船が萎むのは自明のことでしょ
裏返せばマネーさえ流れ込めばまだまだ騰がるわけですが・・・

[45: 匿名さん]

>>42
少子化で上京学生が減って代わりに上京フリーターの＊＊になってきている。安いアパートに複数居住って多いよ。
まあ、ファミリー層が避けて、住環境が悪化して行けば地価もその内
下がって行きます。どうでも良い話ですけど

[46: 匿名さん]

この資料はたいへんよくわかる。ときどき社内の企画書に図の２の２は
出典つけて借用したりする。
ことに１７Ｐの地図。
区名がなくても、どこが何区かすべて言えるようでありたいね。
江戸川区と練馬区の吸収力がすごいな。

[47: 匿名さん]

ただ、パーセンテージだから実数は都心三区はたいしたことないよ。
６５年から減り始めていまは７割戻ったって感じかな。

[48: 匿名さん]

>>46
今の１０代の２３区の中心はなんと練馬区と、江戸川区なんす。

[49: 匿名さん]

>>44
都心部の売れ行きが悪くなっている？
初めて聞きましたが、

[50: 匿名さん]

住まいに詳しい人のソースはいつも東スポレベルですから

[51: 匿名さん]

>>43
持ち家で、６５歳以上高齢者が一人住まいor二人住まいの数
２００５年国勢調査より
　　　　　　　　一人住まい　　　二人住まい　　　合計
１位　世田谷区　２２４８８戸　３１８３２戸　５４３２０戸　
２位　練馬区　　１７０２１戸　２７８１６戸　４４８３７戸
３位　杉並区　　１５６９９戸　２２１２２戸　３７８２１戸
４位　大田区　　１５３１０戸　２５７２９戸　４１０３９戸
５位　板橋区　　１１５３５戸　１８３９４戸　２９９２９戸

[52: 匿名さん]

都心部の売れ行きが悪くなったって、もうめぼしい土地・物件が無くなったからだろ？あっても商用に回す方が儲かる。都心かどうか知らないが住居用地で残っているのは晴海再開発地域ぐらいか？門は閉められたのよ
多少の調整はあっても今後１５年２０年は少ない玉の高値取引が続く

[53: 銀行関係者さん]

日経BPで言われているのは都心ではなく世田谷の坪300万後半物件だよね。
そもそも供給量が多いし、高級住宅街でもないのに世田谷というだけで異常なプレミアムをつけても、ターゲットである中高年富裕層には見抜かれている。
本当の都心部は用地供給が少ないし、需要の太いオフィスの方が確実に儲かるので、マンションは複合再開発の容積率緩和名目位でしか作られなくなる。分譲で顧客が手を出せなくても外資系社員・士師族向け高級賃貸で回せるから値下げはしない。分譲マンションの「門は閉められた」というのが正解。

[54: 匿名さん]

>>52
晴海も楽しみなエリアですね。
全部でマンション何戸くらい可能なんでしょう？
大きな街ができあがる感じですか？

[55: 匿名さん]

晴海は平成版多摩ニュータウンですな。

[56: 匿名さん]

想定される価格は坪何万円くらいでしょうか？
やっぱ全部タワー型ですか？

[57: 匿名さん]

晴海はスミフがとんでもない価格で落札しましたので

坪350はいくでしょう。

[58: 匿名さん]

>晴海は平成版多摩ニュータウンですな。

今後、この様な茶化し書き込みは止めた方がいい。
どの様な思考なのか・・病んでいるとしか思えない。
スレのレベルが益々低下していくね。

[59: 賃貸住まいさん]

んで、結局どうすればよいのでしょうか？
頭のわりいオイラには結論だけおせえて下さい。
尚、欲しいエリアはなるべく南側の山の手線内および近所です。

１、ちょっと無理しても買っとけ！しばらくは下がんない。高値安定よ。
２、いや、もう少し待て、もうすぐ下がるからさ！
３、賃貸マンションで、お茶でも呑みながら「外野」から観戦しとけ！

[60: 匿名さん]

＞５９
予算は？無理したら買えるわけ？

[61: 匿名さん]

結論が分かってたら、
他人なんかに言わずに上手く立ち回って自分で儲けますよ。

晴海は交通の便が悪いのが難点ですね。
ゆりかもめの延伸ぐらいではね。

[62: 購入経験者さん]

自分は上海の不動産買いました。
君ら、日本で不動産買っている時点で＊＊＊みじゃないの？
中国人は勤勉だし、人情豊か。女子のレベルも極めて高い。
つくづく日本を出てよかったと思う。君たちもどうかね？

あ？日本語しか喋れない？就労ビザ下りるような専門能力がない？
まあ、気にすんなよ。東京に工場作るから、優秀な中国人上司
の下で働けばいいよ。月収は２０００元でいいかな。

話がはずれて申し訳ない。本題にもどそう。
自分は上海の不動産がお薦めだ。
上海都心でも１０００万円台からあるよ。
いい所は東京より高いくらいだけど、まあ頭の片隅に置いて。

[63: 匿名さん]

>>62
ひょっとして苗字が漢字一文字の方ですか？

[64: 匿名さん]

>>62
お上の一言で接収されるような
とこは買いません。

[65: 銀行関係者さん]

>>62
スレ違いだが、うっかり真に受けるかもしれないお人よしのために．．．

中国の不動産を保有するのは、かなり勇気がいる行為だ。
ハイリスクハイリターンと理解している人にはいいけど、政府を含めた社会や法律のリスクが高すぎる上に、不動産という流動性リスクがひたすら高いものに投資するのは、捨ててもいいと割り切れる金ならいいけどね...現地にロコの親友がいるならば可能だろうけど。

中国への投資は、投資信託がいいんじゃない。それでも、あと1年ぐらいは、十分、儲かるはずだ。

[66: 購入経験者さん]

私は皆さんと一緒の純粋の日本人だよ。
少し住宅の話題からはずれるけど、どうして上海のマンションがお薦めなのか説明しましょう。

客観的な事実として中国人は優秀なので全ての面で日本を追い越します。その証拠に国別外貨準備額とＧＤＰは既に日本を追い越しました、昨年の造船実績も世界一です。宇宙船も高速鉄道も戦闘機も皆中国が優れていますし、近年販売が開始されたシリコンバッテリーは中国発明です（秋月電子のＷＥＢを見てください）。そもそも有史以来、中華民族は世界のトップクラスだったので、中国が発展するのは当たり前のことだという。中国のなかでも上海はアジアのそして世界の中心として発展するのは明らかです。

２０年後の日本はちょうどスペインやアルゼンチンに似ているでしょう。
そのときは中国はＯＤＡを貸してあげると思います。我々日本人は中国政府にお願いして橋や道路を作ってもらいましょう。優秀な若者は中国の大学に入って学び、中国の企業で働くことが夢になると思います。
これらの世界情勢を見て、わたしは最近急いで中国語を学び始めました。

賑わいのある国や地域のマンションは値段が上がります。上海は地球の中心になるわけですので、マンション投資はとても良いと思います。

[67: 匿名さん]

>>50
なるほど、納得。
日刊ゲンダイかと思っていました。
上海は日本の＊＊＊みがたむろしている街。
為替差益で生き延びているが先がない。

[68: 匿名さん]

でも、医食同源とはいえ段ボール入り肉まん（本当にやらせか？）も
土壌汚染の農作物も食いたくないし
日本人向けスーパーで買い物している北京の中国人の姿
みたりすると危ない国だと思うけどねえ

[69: 441]

新築マンション価格動向ということで言えば、杉並区でも坪400万以上になって来ており、確かに門は閉じられた、というところでしょうか。
門を開けてくれる業者は郊外中心の二流、三流デベでしょうが、開けてもらっても買いたく無いという感じでしょう。

中国造船実績は受注量がただ単に世界一になっただけで、実際作れるかどうかはこれからですよ。高速鉄道は日本にライセンス料を支払ってます。
10年後は確かに、力をつけるだろうね。

[70: 匿名さん]

中国は人口が大きいから当然比率として優秀な人材も多い。
競争社会ゆえに、貧富の差が大きい。
いまは、為替の統制で元を安く維持しているがドル経済圏のなかで
いながらにして、安価な労働力を輸出しているようなもの。
元が対ドル対円で切り上げられないのは、安価な製品で米国も
日本も「価値−価格＝富」を輸入していられるからだ。
本来日本も米国もとっくのむかしにインフレになるはずが
地価だけが上がるのは土地が輸入できないからにほかならない。

[71: 匿名さん]

>>57
晴海が坪３５０万円？
都心部居住は庶民じゃ夢の夢かよ。
こんなに高いと
都心湾岸部と都心東部への
都心回帰と人口集中も夢に終わるのでは？

[72: 匿名さん]

杉並区の４００万円に比べれば晴海は格安だが、
杉並のっていったい何？
価値が急激に上がるような特別なことは何もなさそうな区だけど。
ひょっとしてバブル？

[73: 匿名さん]

＞現地にロコの親友がいるならば可能だろうけど。

というか、日本で中国人と国際結婚して向こうにわたっている男は
結構いるよ。大抵は２０００年以降の不況が乗り切れず借金抱えたまま
逃げた町工場の３代目だったりするが。
そういう相手に借金踏み倒された人間は結構いる。
公示送達しても海外では呼び出すのが時間がかかるんだね。これが。
まぁそういう人には値上がりした土地でも売って金持って
日本に戻ってきてもらたいものだ。

[74: 匿名さん]

＞価値が急激に上がるような特別なことは何もなさそうな区だけど。
なんか、地価は安定しているのが普通とでもいいたげな口ぶりだが
過去１３年の下落の反動で上がっているんだとしたら、長期的にみて
なんの不思議もないだろう。
今地方の土地がどんどん不要になって、東京一極集中で日本経済が
生き残りをかけている状況。
かこの経済でも工業化社会なら炭鉱から鉄鋼、自動車、家電まで
企業城下町が栄え、原料と製品の輸送で国土全体が発展した。
働く場は全国にあまねくあった。
それが、７０年代、安定成長で金融経済型、内需拡大型の経済に
移ってから、都市に富と人口を集中させた結果、都市の地価が高騰した。
それに金融の褌の紐をゆるめたから、バブルになっただけで
土地担保経済が再生した時点で気がつけばさらに東京への一極集中は
たかまっている。
団塊世代の３倍ほどの集中度で全国の団塊ジュニアが、職と収入をもとめ
東京圏に集まっている。

東京に人口が一極集中し、中堅労働者が郊外よりも２３区に住みたがる
風潮があるかぎり、土地価格は「需給バランス」が需要側に傾いた
ままなんじゃないかね。
買える、買えないという懐具合の話と需要という意味は違うよ。

[75: 匿名さん]

>>74
杉並区ってバブル後そんなに下がりましたっけ？
都心部に比べて下げが少なかったと記憶していますが？
あまり下がらなかったものが今回の急激な上げ。
まさにバブルでしょうね。

[76: 匿名さん]

＞２０年後の日本はちょうどスペインやアルゼンチンに似ているでしょう。
だとしたら、すごいインフレが起きるはずで
１億円が１００円くらいになっていないか？
だったら土地だけが安いままってのも変じゃないか？
ハンバーガ３億円なら、杉並の土地はいくらになるんだ？やっぱり
１億円のままなら、ハンバーガーと交換しておつりがくるよな。

土地を売る人が減って貸す方向に動くのは、インフレ懸念がある時代の
特徴でもある。インフレって経験ないから、話してもわからんだろうが

[77: 匿名さん]

地価公示のデータを細かく追って調べればすぐにわかる。
商業地の「下落率」と秀宅地のそれと実数を混同しないように。
世田谷も杉並も同じ水準だよ。
ざっくりいえば、１９７０年１００なら１９８０年２００
１９８５年２５０で１９９０年５００　１９９５年２８０で
２００５年２５０
今が３００という比率だろう。これは全国の住宅地平均の
指数だが、杉並もそれほど大きくずれてはいないはずだ。

[78: 匿名さん]

×秀宅地
○住宅地

[79: 匿名さん]

合計特殊出生率の２３区ワースト７があります。
これらの区は、数字には表れないが悲惨な人生を送っている人が数多くすんでいます。子供さえ作れない人が沢山います。
こんな劣悪な住環境のところだけには住まないようにしましょう。
①渋谷区　０．７１
②目黒区　０．７２
③杉並区　０．７５
④中野区　０．７５
⑤豊島区　０．７６
⑥港区　０．７８
⑦世田谷区　０．７８

[80: 匿名さん]

>>75
http://www31.ocn.ne.jp/~reap/tokyoken.html
これだけ見ると上がったらおかしいと思えるけど実は
http://sumai.nikkei.co.jp/special/kouji/index.cfm?i=20060324s2012s2
これでみれば、納得いくだろ。
地価は長期および国内の経済活動人口の集中度に密接に関連する。
土地は生産できない人気商品なのだ。