23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[301: 匿名さん]

団塊ジュニアも多数の悲哀ゆえに、独自の宗教を持っているのが
判明したな。
新自由主義経済、市場原理主義に加えて国家不振
政治不信、日銀無能論者。
それって形を変えた反社会性で、世界同時革命を唱えた全共闘
そっくりだよな。
学生時代きみらの父ちゃんによく詰めよられたけど頑強に信じて
疑わない疑わない姿勢。理屈の整合性のためには現実に存在
する機能は無能だから機能しないという前提で話すあたりは
まったく遺伝子のなせる業だね。

[302: 匿名さん]

日経の夜エクスプレスＳＰやってたけど見たかい。
世界の経済は牽引していくのは絶対日本ではない
という結論。

日本の株式市場はほとんどアメリカの株と連動している。
為替が円高に振れると株価は下降。


食料、資源をほとんど自国内で調達できないから、円安により
どんどん上昇。

先進国で食料自給率が最低。

[303: 団塊Jｒ.]

>>301

まあ老い先短い人は気楽でいいよね。素直にうらやましいよ。
こっちは沈みゆく日本の中で子供養いながらあんたみたいなジジババの年金払ってやりながら生きていかないといかんのだから。あーあ。

マンション価格？上がろうが下がろうがどっちでもいいや。賃料との比較で買うか買わないか決めるだけ。別に今住む家がないわけじゃないし。インフレ？真のインフレヘッジはしてるつもりだけどな。インフレヘッジ目的で日本の不動産なんか買わねーよ。あほくさ。

[304: 匿名さん]

いいんですよ、別に。５０００万を自宅と、賃貸用区分の１ＬＤＫに突っ込もうが、外貨資産と金地金と株で運用しようが得意なものをシナリオもってやっているんだから。
金があるだけ立派。５０００万の金運用するにはそれなりの理屈も必要ですがね。わかるわかる。
でもこれを機会に退職金の運用方法を勉強することにするよ。
不動産はもういいや。下がる場所は買ってないが外貨資産も勉強したくなってきた。金地金は近所に専門家がいるけどなんかなぁ。
時代は変わったっていうけどここ数年でしょ。急に明るい世界にでてきたのは。
それと言っとくけど人生長いぞ。５０代になっても先は遠く長い。
長く生きること自体がリスクなんだけどね。
不動産は俺の場合負債であって資産ではない。負債はインフレで確実に
目減りする。あとはないよりましの子供への遺産だ。
退職金を１００％運用しうまくいかなきゃ賃貸物件の繰上げ返済で
家賃収入を増やす程度にしか考えていない。
自宅も、何度か買い替えたが自己資金の部分が多いと、根抵当つけて
低利の金借りられる。
長期のローンこそインフレヘッジじゃないのかね。

[305: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。インフレになると借金していたほうが有利なの？」
「そりゃそうだ。マネーの価値が減るときは、債権の価値も減る。
デフレのときはマネーの価値が増えて債務の負担は重くなる。
１０年後の１０００万と現在の１０００万は将来のほうが価値が低い。」
「１０年後のマンション買う約束より今日マンション買ってくれたほうがうれしいわね。」
「インフレ懸念があるときはこの割引率を相当大きくとる必要がある。」
「金利も高くなるのね。」
「実質金利＝名目金利ー期待インフレ率
　仮に３％の固定で３５年ローン組んでいて年率６％のインフレとか起きてくれたら大助かりだね。実質金利は−３％」
「借金しているのに利子もらっているみたいなものね。
でも物価が上がったら生活が苦しくならない？」
「物価が上がれば給与水準も上がる。自営業の人はそうはいかないが。」
「昔はどれくらい物価が上がったの？」
「７０年から９０年の２０年だけで３倍になった。年率６％の狂乱物価だね」
「今の６０代、７０代がなぜリッチなのかわかった気がするわ。」
「インフレで住宅ローンが目減りしたというのが一番大きい。
大抵はローンを短期に払い終えている。中には人に貸したり買い替えたり２軒目を買ったりという余裕派もいる。」
「ほぼ全員が公庫の固定金利でローン組んでいた時代ね。」
「７０年に買ったローンは貨幣価値で１／３に目減りした。今の値段で月１５万のローン払っていても、繰上げ返済などしなくても実質価値５万円相当まで目減りするわけだ。」
「インフレとわせて地価が上がっていく。」
「持ち家を持つことで、持たざるものとの格差が生まれるわね。」
「これが土地神話を生んだメカニズムだ。」
「でもよくよく考えると神話というよりふつーにわかる損得計算ね。」

「ところがだ。１９８５年から現在まで物価指数は７０年１００に対して
　２５０から３００、つまり２割程度しか上がっていない。
　団塊世代が買った１９８５年から２０年はローンの価値もさほど
　目減りしなかったわけだ。」
「かわいそうね。そのうえ、バブルで上がってすぐに下がっていまやっと
　元に戻ったくらいの状況でしょ？」
「借金しても何もいいことはなかった。そういう思いだね。」
「この時代はキャッシュを持っているほうが価値があったってことね。」
「今の７０代はこの時代にリタイヤして退職金を手にしていた。」

「円安になればインフレになるの？」
「インフレになれば為替レートは弱くなる。でも円安になってもインフレに
　ならないことは１９９７年の頃を見ればわかる。１３３円くらいまで下がったからまぁ相当の円安だったけど、値動きは瞬間的なものだったからね。むしろ消費税値上げで消費は冷え込んだ。」
「じゃ、どうしてインフレ懸念があるの？」
「金利が低すぎるから。原油価格が上がるか輸入原材料の値上げも影響する。」
「物価は上がったほうがいいの？」
「上がったほうがいいよ。上がれば金利を上げざるを得ない。」
「そうなると国債の利払いが大変になるんでしょ？」
「インフレターゲット政策といって２％前後のゆるやかな物価上昇をねらっていくという話もある。期待インフレ率が上がれば名目金利がゼロでも実質金利はマイナスになり金融資産の価値が減少し、株や不動産、他の財、サービスを購入し消費や投資に向かうという理屈。」
「物価が上がれば景気がよくなるの？」
「逆だよ。景気がよくなるからモノやサービスが売れて需給バランスが
　需要過多にかたむくことで物価は上がる。」
「海外の生産拠点を日本に戻す動きもあるみたいね。」
「全部じゃないけどね」
「いずれはインフレになるのね」
「金利が低いということは、金融資産の価値が低いということだが、普通は貯蓄から消費、株や不動産の他の財の購入にむけられるはずだが外貨資産は全く別。今はジャパンマネーがどんどん海外に向いている。」
「家計が国内投資を見捨てているわけね。」
「すべてではないよ。自国の内需に金を投資しなくては経済の発展ないからね。」
「インフレになればローンで不動産買う人増えるんでしょ？」
「インフレが始まってすぐに金利が上がらないからね。利上げの出遅れはチャンスだよ。」
「不動産の価格という意味では一部インフレは始まっているんじゃないの？」
「不動産など資産価格の上昇は資産を保有する個人、企業の消費意欲を高め、資産効果が総需要を向上させ一般物価を上昇させる。

資産インフレがゆるやかに進むと土地担保の信用創造のしくみがもとにもどり、健全な貸し手に資金が回るようになる。景気拡大がすすみ、一般物価も上昇する。」
「低金利の今固定で長期に借りてインフレがきたらもうけものって話ね。」
「でも、物価上昇景気がなければ低金利のままだから不動産や株だけが上がる可能性もあるわけだ。」
「下がる可能性は？」
「国の経済政策の経緯を考えたらそれは考えにくいんじゃないか。」
http://www.imf.org/external/np/ms/2007/jpn/052407j.pdf

[307: 匿名さん]

自分はマンション8回買って5回売ってるけど4000マンションした物件もある。
損するのも勉強だと思ってる。

[308: 匿名さん]

307
間違えた

4000マンションした→4000マンションした

[309: 匿名さん]

307
変換おかしいです。

4000万円の損失ということです。

[310: 匿名さん]

自動的に変換されるんですよ。

[311: 匿名さん]

＞なんかこの板の「主」にはお気に召さなかったようで、

気に入るとか気に入らないの問題でなく、理解できないんですよ。
詭弁にしか聞こえない。ゼノンのパラドックスを読んでる気分。

①まず、円安が急激に進む事態の要因がよくわからない
　
②円安になったまま、国内の不動産収益性が変わらないのなら
　　外資がどんどん割安の物件を買う。インフレなら実質金利が
　　低下するから国内不動産が好況になる。
　　いままで不動産が好況でなかったのは、金利のせいでは
　　なく地価が下がることそのものの心理要因による。

③外貨に対して暴落するということは外人には意味があるが
　　自分のポートフォリオの中だけのことで、外貨資産を持って
　　いれば得というだけ。
④輸入品値上がりのプッシュインフレに対して、円安の進行を
　日銀の介入でくいとめるか、米国との協調介入でくいとめる。
　などなんらかの対策がある。
　

＞円の価値が対ドルで半分になったとします。

これって、現在ドルが２３０円になるってことですけど、変動相場制の
なかで、どのくらいの期間がかかって起こることかという仮定なのか
あいまいです。
プラザ合意当時でさえ逆の動きですが１年はかかっています。
一年でさえかなりの急変。それもこれは各国の協調介入の結果。
普通の変動相場で日銀が介入する余地もありながらの条件で
十分非現実的だとわかります。

経済の話はミクロでもマクロでも時間の要因がもっとも重大です。

円が安くなるという要因はそもそもなんだという話でしたでしょうか。
そうそう、国債の空売り、暴落とかいうありえない話でしたよね。
国が自らインフレを誘導するという主旨を履き違えたからそういう話になった。確かに国内の財政赤字を家計の金融資産が支えている。
ただ、それは極めて強固に国内に閉じた構図になっている。
ものすごく浪費家の亭主と莫大なへそくりを持っているカミサンが一緒に暮らしている。家庭内で借金だ借金だと騒いでいるけど、外からみたら財務的に問題は少ない。

ただし通貨の信用度という意味で、フェアバリューがどうなのかというと
そこはよくわからない。
とはいえ、円が下がれば日銀も介入して買い支える。中央銀行の役割はインフレ打破と為替レートの安定でしょう。
・・・
＞このとき、保有している城南のマンション価格は、「円切り下げのため＞の輸入コストプッシュ・インフレ」により、やはり倍に跳ね上がるでしょうか？

十分に時間がたって消費者物価全体が上がっているなら必ずあがります。価値があろうがなかろうが、４００万人人口の経済圏のバランスとしてそうなるでしょう。
新築マンションもタクシー代も定期代も生きていくために便乗値上げしてきます。マンション価格は、理論値の鑑定できまるのでなく、生っぽい損得の世界できまるのです。

期待インフレ率が高まれば実質金利は低くなって不動産投資熱が高まります。換物効果でマネーから不動産や株へと動く。
日本のオールドファッションエスタブリッシュ全部が外貨資産の投資するわけでゃない。もちろん円安気配のなかで外貨にもマネーは動くのは間違いが不動産市況も好況になります。

かつて対日貿易の立場から円安ドル高に誘導したあとで牛肉オレンジの輸入を求めてきた米国が、急激なドル安円高で対日輸出が減ることを望まないでしょう。米国牛やジャガイモオレンジが倍の値段で売れるはずがない。円安の進行は米国自体喜ばしいことではない。
また、円安になった時点で円建てで日本株や日本の不動産などを買いあさる動きもでるでしょう。ドル安で日本のゼネコンが香港や米国の不動産市場に進出したのとまったく同様の動きがでてきます。
金利安も外貨から見たら広義の円安です。
だからこそ海外しは日本の不動産が割安に見える。

極論過ぎるのですよ。かつてプラザ合意で逆の事象がありましたね。
１年で円のレートが倍になった。２４０円が変動相場でいっきに１２０円になった。
輸入品が安くなって海外旅行ブームになった。個人消費が拡大。消費者物価は対ドルでみたら上昇したにもかかわらず上昇はないかのごとき低金利政策のなかで、不動産と株価が急騰した。
内需拡大策も含めて何か豊かさ幻想にとらわれて浮かれていました。三菱地所なんかも為替レートの錯覚も含めてロックフェラーセンターを買ってしまった。
そもそも円高ドル安政策の誘導で導かれた結果だったわけです。

８０年当初アメリカはインフレ抑制策で金利は2桁に達し、世界中の資金がアメリカへ集中していた。ドル相場は高めに推移、輸出減少輸入拡大。インフレからの脱出に成功したものの。莫大な貿易赤字が計上された。
その後金利低下により貿易赤字の国アメリカのドルへの魅力が薄れドル相場は次第に不安定化した。1970年代末期のようなドル危機の再発を恐れた先進国により協調的ドル安の実施を図ったのがプラザ合意。

ここからすでに日本が経済的に主導権が得られないのは当然で、それなりの役割で国益の増大を図っていくしかないと多くの人は理解していると思いますよ。

[312: 匿名さん]

いろいろ書いたけどインフレを教科書でしか知らない世代と
身銭をきって経験した世代の差が大きいというのだけは
よくわかった。ただし経済はインフレ経験世代が動かしている。

[313: 441]

CPIが1-2％になるだけでも大きく世界が変わるということが分かってないのかな多分。たったの1-2％という感覚なんでしょう。恐ろしや。

[314: 元祖匿名はん]

「なんだかよくわからないけどインフレになるのなら
　高くてもマンション買っといたほうがいいのかな！？」

まったく売るほうも売るほうなら、買うほうも買うほうですね。

高度成長期経済下と同程度のインフレが自国の主体性なく外的要因だけで
またやってくると思ってる感性は不動産屋のバブル再燃期待論と同列。

[315: 441]

同程度のインフレ、CPI4％以上あったら大変な事態です。
イギリス、アメリカのCPIが今どの程度で、あれだけの資産インフレが起きているか考える必要がありますよ。

[316: 匿名さん]

うーん。不動産のドメスティックな知識だけでは、ばかにされてばかり
で悔しいから、副島隆彦でも読んでから、知識補強しようっと。

[317: 匿名さん]

またバブルになるのはいいことなの？

[318: 元祖匿名はん]

結局よそで起きたからこっちでも起こるって議論ですか。
不動産鑑定評価基準の冒頭でも読み返されたほうが。
あの古めかしい文言もインフレだCPIだ声高に叫ぶよりは説得力あります。

[319: 441]

あれ、あなた鑑定士批判してなかったでしたっけ。
まあ株でも、DCF評価で株価が形成されることがあったら教えてください。
結局収益還元法も、外部要因が変化すれば機能しなくなる。ある程度の指針の域を出ないんですよ。前提条件、あなたが軽んじる外的要因の影響が非常に大きいわけです。

[320: 441]

バブルの定義は何？価格が上がること？それは間違いですよ。
緩やかな資産インフレを目指すものの、舵取りが難しい。
その結果としてバブルが再来する可能性が無いとどうしていえましょうか。
あのグリーンスパンですら、バブルを押さえるのは不可能ですと明言しているのに。

[321: 元祖匿名はん]

なるほど、不動産も美人投票だと。なるほどなるほど。
そういう発想の方もいてもいいかもしれませんけどね。
でもあくまでエンドのマーケットですから。
REITのように流動性もあるわけじゃなし。

DCFよりダイレクトキャップで見ますけどね。
DCFの方が後付けの感覚。別に鑑定士擁護する気さらさらありません。
評価基準の話しただけ。

[322: 元祖匿名はん]

グリーンスパンが日本のバブルに言及したの？
グリーンスパン自らが自国のバブルの元凶なのに？

舵取りが難しいのは同意しますが、プロは勝手に冷えます。冷えてます。
エンドを煽るのはデベの役目でしょうが果たしていつまで続くことやら。

各人の住宅ローンアマウントの限界がある限りは天井がないと逆に
おかしいでしょう。
富裕層、中金持ちは違う、都心は違う、インフレだCPIだグリーンスパンだ
結構ですが、買えない人は逆立ちしても買えません。
郊外順調ですか？

[323: 匿名さん]

元祖匿名もこれからどうなるかわからんのに
よく断言できるもんだ

[324: 匿名さん]

>>323
実社会ではこういう輩は小心者ですよ

[325: 匿名さん]

副島隆彦が「金融・経済の先読みというのは、預言者だ。自信をもって
近未来予測（占い）が出来ないやつは価値がない」と言っていた。
いいんじゃないですかね。師匠。断言しなくちゃダメですよ。

[326: 匿名さん]

どうせこんな掲示板の意見を参考にして意思決定する奴
なんていないからどうでもいいよ

[327: 元祖匿名はん]

着眼大局、着手小局。物事は現場を見ないと始まらないものです。上から目線も結構ですが足元をすくわれない様にまずご自身がどうか検証されては。

[328: 匿名さん]

土地の値上がりとかCPIに反映されないんだから、それを判断材料のベースにするのはどうかと思う。
国内総生産の伸びを上回る貸出額が非生産的な信用創造（投機等）にまわると見る観点から、「銀行の貸出額と刻人所得の伸び」を比較したほうがバブル当時から今日までがよく見える。（もちろん今後の土地動向も占いやすい）
関心ある人がいれば、バブル当時がどうで、今がどうなのか教えますよ。

[329: 元祖匿名はん]

>328さん　そう思います。是非教えてください。

プロもノンリコパンパンにつけてます。エンドも住宅ローンパンパン。
結局金融庁の判断如何です。

[330: 匿名さん]

>>328さん
私も知りたい。出来れば８０年からのデータがあったらベストですが。

[331: 匿名さん]

刻人所得→国民所得　すまん

[332: 元祖匿名はん]

不動産＝自己資金＋借入

ものすごい簡単な公式ですけど、度外視する人が多い。

[333: 匿名さん]

世界の何処かで『余剰資金』が蓄積されて、その資金が色んな国を
経由して、また、あらゆる金融商品に化けてある特定マーケットに
向かったら、資本主義下にある各国の金融当局コントロールは
限定的な形でしか、対応出来ないと思う。

＊中国は別物、関係ないがミャンマー問題もここが発端、ブッシュが
　この問題で最初に面談・協議したのは、中国の駐米大使。

過去に本国で起きたバブルと、今後、発生する可能性があるバブルと
では、本質的に定義内容・プロセスも異なる。

今後、日本がどの中東国家とFTAを含めた二国間租税公課条約改定を
行うのか注目したい。ただし、本件は経済産業省の管轄下。
日本は資源獲得目的達成のために、どれだけの金融・不動産市場を
中東へ開放するか？　やはりブッシュに相談か？？

[334: 元祖匿名はん]

【公式2】不動産＝賃料収入÷利回り

この組み合わせですね。経費とかNETの議論は置いておいて。ざっくり。

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。

[335: 匿名さん]

>>334
６０００万〜８０００万　ローン３０００万自己資金　５０００万
需要＞供給⇒　値が上がる
資材・仕入れ土地高値　⇒売値が上がる
時間；経過⇒新たな需要

不動産＝自己資金＋借入

自己資金は、個人によってまちまち。
①二次取得者　８０年前半から地区２５年の買換え　ローン済み売却代価
②相続がらみの買換え　　　金融資産、または不動産売却による分割
③夫死亡あとの高齢者　　　　夫の資産５０００万息子のセカンドハウスローン３０００万

[336: 匿名さん]

まだまだある。築４５年戸建て（土地）売却⇒マンション住替え
（地震時の火災の不安、独居シニアの防犯への不安、バリアフリー
　　ニーズ）
勤務医の退職・開業に伴う都下から都心部への住替え。

ＤＩＮＫｓの子供あきらめ購入（賃貸ではペット不可とか理由はさまざま）

[337: 元祖匿名はん]

あーあー、デベ販売員、必死ですな。レアケースを持ち出して反論するの止めてくれます？自己資金5本持ってる客がどれだけいてるのよ、6000〜8000買うゾーンで。

[338: 匿名さん]

確かにせいぜい自己資金3000万くらいかな。どうせするなら、
そのうち2000万を頭金とかでシミュレーションしてほしいな。

[339: 匿名さん]

少ない特殊需要というなかれ、都内４００万世帯の０．１％でも４千世帯
はある。

そうやって都心周辺部は物件が消えていく。需要みあい。
年平均２〜３％上昇くらいの上昇で維持していけば、
ローン実質金利＝名目金利３％−期待インフレ率≒０〜１％

[340: 匿名さん]

師匠誤爆はやめてくれ、オレだよ。＞335　339

[341: 441]

おっしゃるとおり、現状をみればそうです。私も物件が枯渇していると言っているのはそのためです。
ただここは予想をするところですので、現状がこうだから、と言われても、そうですね、としかいえませんね。
経済状況を踏まえて、今後どうなるかを考えるのが主旨だと思いますが。

あなたは、今後も自己資金は増えない、借入額も伸びない、賃料も将来は上がらない、よってイールドギャップがそのままであれば、物件価格も変動しない、と考えているんでしょう。そういった前提が、今のCPIが水面下の状況から、少しでもプラスに転じてそれが継続した時にどうなるかですよ。

そしてそうなった時、郊外は勘弁してくれと考えた人たちの心理がどう変化するのか。そしてそれによって銀行の不動産業への貸出額がどう変化するのか。投機だなんだーといっても、投資と投機がどう違うか説明できますかね。結局はマネーの動き次第ですよ。マネーの動きに最も影響を与えるのは金利。別に上からモノを見ているわけでも無い。

[342: 元祖匿名はん]

少ない特殊需要でマーケットが動くのか？
販売用の社内プレゼン資料じゃないんだぞ。

何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？
エンド＊＊にしすぎじゃないの。

[343: 匿名さん]

ていうか、うちのマンションの高層階そういう価格帯でだいたいそういう事例書いてみたんだけどダメですか？
現場見ろっていうから見てかいたのにねぇ（；；）

[344: 匿名さん]

某大手商社数社にて　社員数＝30,000人

30,000人x 10% = 海外駐在にて2,000-5,000万円　貯蓄、帰国後
本社勤務へ。

普通に考えても2,000人はいるけどな。
新築マンションが2,000室も都心にある？

[345: 441]

大体、上位1％の人が富の何％を抱え込んでいるか、上位5％が何％か、考えればすぐに分かることですね。それを特殊事例と切って捨てると、Marketの過半を無視することになる。

[346: 匿名さん]

あのさ。癌匿さん。いい加減に頑固親父はやめなよ。
２００３年でも、タワーの高層階は皆７０００万台で抽選だった。
客は１０００や２０００はあったよ。

あのさぁ、一度東京の高層ビルから街みてよ。
木造がことごとく立ち退いてきている。
この人たち亡くなったりしている人だ。昔は地上げ屋。今は
天国のお迎えが地上げしてる。お金は息子にいくよね。
それが半端な数じゃないんだよ実は。

[347: 匿名さん]

もっとあるよ。某社宅のある大企業。実は早期退職が５０歳前半
これが平均貯蓄額３５００万、５０代なら２５年ローンが組める
退職金は３０００万でる。関連会社で６５歳まで年収１０００万
は保証されていたりする人かなりの数だね。

首都圏の社宅（給与住宅）戸数　５０万個（２００５年国勢調査）

[348: 匿名さん]

はっきりいって２５０万超えた時点で、デベも（オレはデブだ間違えないでね）一次取得者相手にしてない。相手にしてないから戸数を絞って
時間かけて売っているんだと思う。

[349: 匿名さん]

あとさぁ、東京って再婚おおいよね。元祖匿名はんもそうだけど
オレもそうだよ。二人で持家持って再婚した場合、思い出のこもった
家うるよね。それで自己資金５０００万とかあるんだわさ。

[350: 匿名さん]

小梨再婚限定？　でも、実際持ち家ある人の再婚だと、子供が
いることのほうが多いよ。

[351: 匿名さん]

＞何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？

おちついてよ師匠。昨日までハイパーインフレを語ったスレ
だったわけで、ＣＰＩの対前年比ですよ。金融庁はしらんが
山崎拓が好きだったインフレターゲットの設定値を書いただけだよ。

実質金利＝名目金利（フラット３５）−期待インフレ率

ほらほら、中国が経済発展したおかげでもう値上げの秋になって
いるよ。

[352: 349]

＞３５０　悪いがオレ子供４人だ。もう成人したけど
東京に住んでいるのはキミら３０代だけじゃない。悪いけど日本人の
平均年齢は４４歳になろうとしている。年寄りが幅をきかせちうるのが
都心の実態だよ。レストランとかワインショップのなじみ客は
５０代以上の客なんだからさ。
やっと子供の時代からシニアの時代になったんだから、少しだけ
待っていてよ。

[353: 441]

癌匿さん、それよりこの毎日毎日かかってくる節税効果うんたらかんたらの変な業者取り締まってよ。うっとおしい。どこで電話番号ゲットしやがるんだあいつら。

と、業者レベルが低いことと、不動産の将来性とは別問題。

[354: 匿名さん]

>352
そうでしたか。特に年代を気にしていったわけではないのですが。
それで5000万お持ちとはすごいですね。
というのも家を売っても折半になるし（これは人によりますが
マンション自体も損していることも多いし）、養育費の支払いも
あるし（つまり1.5世帯くらいを養う感じ）、ということで、
4人子持ちの再婚者は普通はあまりお金を持っていないことが多い
と思うんです。352さんはご立派だと思います。

[355: 349]

>441さんって大企業の管理職さんだったんですね。（はーと）

閑話休題。テレアポ業者はほんとにしつこい。しかし確かに
不動産業がつぶれても、マンション価格が下がるのわけではない。
新築がなくなり中古市場の比率が増すだけ。
中古市場の比率が増せば、都心中古は高値維持。
こういうのディマンドプルインフレ？・・・ていうんですかね。

[356: 349]

＞それで5000万お持ちとはすごいですね。
別に、前も共働きで繰上げ返済していたし
３０００万と２０００万の売却残金が残っただけですごくない
と思うけど、離婚のときたまたま私の父が亡くなり相続もあった
というだけですけど
心機一転少しローン組んで今の新居に移ったってだけで
都会にはよくある話かと・・・

[357: 匿名さん]

いや、結構すごいと思うよ。4人の子持ちで成人まで育てながらの
持ち家が6000万で売れたってことは。元奥さんと折半で3000万
ですよね？　もともといくらの不動産だったのですか？

[358: 匿名さん]

最近気がついたけど、１９９９年からタワマンは売られていて当時の
販売価格帯っていまと変わらなかった。佃、豊洲、勝どき、大崎
代官山・・・とにかく高額なのに供給量が多くみんな時間がかかったけど
はけた。代官山で３００〜５００だった記憶が

高くてもターゲットがあると思う。１９９５年でも５５㎡１ＬＤＫが
坪４００万で結構売れたよ。『マンションを買う女たち』に詳しい。
どんな価格であれ納得して買う客はいる。
もともと都心周辺はそういう「偏った属性の人」が住むにふさわしい場所かも。

[359: 匿名さん]

>>357
なんでオレ個人情報書かされてんのかね。私の家は５８００万で買って
４０００万で売った。ローン残は２０００くらい。
今のカミサンの家は、８０年代新築の３８００万で売価が３５００万
こっちはローン残は７００万。
はかにも金融資産くらい持っているよ。嘘いっても仕方ないでしょ。
養育費なんて人の倍くらい払っている。一人はカミサンの連れ子。
もういいだろ・・・って書いているのは俺かｗ

[360: 匿名さん]

>>357
だから買換えも相続も離婚協議も遺言書も詳しいし、不動産売買は
親の相続遺産の売却買う含めて、元祖匿名はんの嫌いな区分賃貸もいれて７回は経験ありだぞw
区分所有賃貸は収益目的でなく別れて暮らした子供への遺産と
今のカミサンが遺産相続でもめないために買ったもの。（そんなこと
聞かれてないか）無駄のようで無駄じゃない。

[361: マンコミュファンさん]

CPIの構成要素の価格趨勢と、不動産価格はほとんど関係ないよ。
米英のcpiと不動産価格の関係から、日本のcpiが1%上がったら云々なんて
言ってる輩は、まず各国の政府統計の仕組みを勉強してください。

日本の不動産がインフレヘッジになるわけないなー。
原油価格と、城南の地価？全く相関ないでしょー。お父さん。

[362: 匿名さん]

細かいことまですみませんでした。
不動産分で3000万というわけではなかったんですね。
ただ、普通ということはないと思いますよ（笑）。
稼がれているんでしょう。あとこの少子化に立派です。

[363: 匿名さん]

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。


スレ主さん、何故、反論しないのですか？
もっと持論をご教授お願いします。皆さんもあんまり、ドギツイ
突っ込みは控えめに。それと、何故、エンドとかプロとか妙な表現を
されるのでしょうか？（業界用語ですか？特にプロという表現が？？）

それと、何故にエンド側に立たれた発言が多いのですか？
＊自分も普通のリーマンですが、下げ論には疑問が多いです。
　納得出来るご記述が最近、殆んどありません。

[364: 匿名さん]

＞持ち家が6000万で売れたってことは。元奥さんと折半で3000万
ですよね？
そんなこと書いてないよｗ離婚理由にもいろいろあるんだよ。
資産分割はその場でしない。代償分割して自己資金分２５００万を元のカミサンが持っていった。祖母の相続で入った金を母から借りて払った。
ご先祖様が助けてくれたんだね。そのうちに父が亡くなり、父の遺産わけで持分を私に帰属したわけですよ。
説明したくないから聞くなよ。いわねぇと突っ込まれるし失敗したなぁ

[365: 元祖匿名はん]

>344
>345
ほー、大商社マン様がこぞって並んでマンションを買うと。
でもトヨスか飯田橋あたり既に仕込んじゃったんじゃないの？
トヨスの二匹目の土壌、もとい泥鰌がどれだけいてるのかねぇ。
三井と東建のデベの差はあっても有明でしこってるのに。
都心高止まりはあっても、浜田山や有明で便乗値上げが出来ないことは
既に判明してきてるのに、ましてや東京東部や郊外で売れますかねぇ。
撒き餌しとけばいずれ魚が寄ってくると。エンド＊＊にしすぎなのでは。

あと富裕層や中金持ちが（再婚はおいておいて）何戸も投資じゃないから
買わないんだってば。1戸でいいの基本は。投資案件と勘違いしてるよ。
そのスタンスの人はもう買えない、買わないから。

あと、輩とか、癌匿とか、己が価値を下げるような発言やめなって。

[366: お父さん]

インフレで得なのは長期ローンの目減りって・・・意味わかりますよね

消費者物価のインフレがあって地価だけが下がったというのは山間僻地を
おいてほかにないです。
消費者物価は都会ほど高いですし住居の集中度は都会ほど強い。
インフレってあなた、心理的要因でおこるんですけど
市場のセンチメントってやつです。持ち主がまだいけると思えば
安値売りしない。強気弱気で決る世界ですよ。

[367: 匿名さん]

確かにうちの知り合いも結婚してしばらくして家買った後
渡米しているな。賃貸に出しているよ。

[368: お父さん]

なんだ師匠生きてましたかｗ１２回制限にひっかかっていたんですね。

[369: 契約済みさん]

１２回制限てなんですか？

[370: 匿名さん]

４時間に連続投稿１２回まで。論争防止機能、荒らし防止機能

[371: 匿名さん]

ドル覇権の崩壊　　副島隆彦　徳間書店　　
http://item.rakuten.co.jp/book/4481733/

これ面白いですよ。ドルが８０円だって

[372: 元祖匿名はん]

441氏、
損益通算売りの業者の営業スタイルと、デベ販売員の電話営業スタイル、
さらに先物業者やリフォームの営業スタイルそんなに大差ないと思うが。

損通業者に売れ残り在庫買い取ってもらう羽目になるかもしれないよ。
1Rだろうがファミリーだろぷが当てにしてるのは結局同じロジックでは。

あ、失礼、あなたはデベでないとおっしゃってたね。

[373: 匿名さん]

＞あと富裕層や中金持ちが（再婚はおいておいて）何戸も投資じゃないから
買わないんだってば。

お言葉ですが、法人買いというのがありまして、中小企業というかベンチャーというか情報系、ソフト系ですが経営者さん。法人名義で買って
役員社宅にしてます。ちゃんと家郊外にあります。
それから６５歳前後のキャッシュ買いのご夫婦、とりあえず買ったけど
総会に出てくるだけで住んでない人とかいますよ。
要は戸建ては売るか、貸すかしたい。老後は都心周辺の医療と美味いもの
の食える場所がお好みみたいです。

買換えって師匠、結構多いんですけど。戸建て相続からの買換え
８０年代マンション（これは今高値ですよ）の売って買い替えとか

もっといっぱい調べてきて報告しますね。
というか２５０万／坪以上は、一次取得者無理して買ってもらわなくて
もなんとか売れていくように思います。
時間さえかければ。
あとは、高値になったら買換え需要で都心はまわっていくでしょ。
今の完成在庫がはけようが影で値引きされようが、もうデベは
都心に安値で大量販売しかける気配なんてないでしょう。

なんか突然２００３年あたりから市場をみると安くなって当然みたい
な感じにみえるけど、ぼくらは８０年当初からずっと買い手として
見てきたし買って失敗もしてきている。９０年の後半までは
都心周辺は「大人需要」が当たり前。
だから２００２年から２００５年を奇跡の３年間って呼んでも
いいと思いますよ。

誰がなんていおうと、もう一つの式がかります。

賃貸マンション＝自分の敷地　＋建設費（借入金）
これが最強ですよ。これが増えてるし、分譲もまだまだリート売り
あったりしません？

今は郊外までの時間まち。かつてもそういう時期ありましたよ。
上がることは自由市場だからしかたないじゃないですか。
理屈で下がるものじゃなく売り手と買い手の数の勝負力関係。

[374: 匿名さん]

>>371

本は読んでいないけど、人民元に資産投下を推奨されるのは・・
ちょっと胡散臭く感じます。何が起こってもおかしくない世界情勢
だけどね。ドル安になって誰が喜ぶのだろうか？

[375: 匿名さん]

２０年来の大底をうって、ようやく相場が立ち上がりはれめた。不動産インデックスの先行指標となる銀座商業地が高値追い。そして商業地、それにちょっと遅れてレジデンス賃料が上がり始めた今、何を迷うのか、ちょっと不思議な気もするけど、強気と弱気が交錯するからこそ、相場だと思う今日この頃ですかな。

[376: 元祖匿名はん]

ですからそれは都心限定の話でしょう。
23区都心部以外や神奈川埼玉千葉から郊外で数買わないでしょ法人でも。
彼ら節税目的等もありますが基本シビアですよ。モノ場所選びます。

賃貸マンションの式も、自己資金が土地に化けてるだけ。
大東や東建がさんざん儲けてるし、なくならないビジネスだとは思う。
ただだからと言ってマンションの分譲単価が上がる話にはつながらない。

ましてやREIT売りって、少なくともファンドに売ろうとして建てたは
いいけど、満室想定、低い想定Capでしこってるのイッパイあります。
安っぽい分譲と代わらないレベルの賃貸を借りて住むのもオツかもよ。

[377: 元祖匿名はん]

銀座青山の商業地はずっとスッタカネ更新。もう終わり。
心斎橋でもバッファーわずか。

レジの空室率はどうすか。ボシュウ賃料上がっても意味ないっすよ。

[378: 匿名さん]

頑固匿名はんの芸風っていつまでもかわらないところが好きです。（はーと）

[379: 匿名さん]

>>376
都心限定と言うより、都心しか知らないのでは？　新潟地震で被災した中小企業一つで世界の自動車工場が止まった様に、地方にも町々村々に欠かせない産業があるのですよ。実の需要はありますし、さらに狭い社会名だけに都心以上に投機的事態にもなります。テレビも都心しか取材しないから現実とブレますよね。テレビ局社員も楽したいからいちいち地方を取材しない・・

[380: 匿名さん]

なるほどね・・３７９さん、

東京駅から一時間範囲内で大企業の研究施設が関東圏内
（千葉・埼玉・神奈川）に配置されているからね。
彼ら研究員は給与レベルも高いし、無駄なお金（社員食堂等利用）
を使わないから貯蓄も出来るよね。

そうゆう意味では、23区外周区にマンション購入して研究所に
通勤、月数回、本社へ出社して打合せするのも便利だね。

大企業レベルだと研究所に1,000人は勤務しているからね。

[381: 匿名さん]

都心部が売買物件がかなり上昇し、賃貸も一歩遅れて上昇開始。こうなってくると、15年間続いてきた都心部への郊外からの人口流入が、段々と世田谷・杉並、新浦安、たまぷらーざへと逆流（ていうか、これまでの都心流入の方が逆流なんだろうけど）がはじまる。
かくして、ようやく日本もデフレ局面を脱して、周辺エリアにまでゆるやかな不動産上昇が波及し、経済の正常化が図られる。

[382: 匿名さん]

マスコミが判で押したように「都心部〜遅れて地方部」と言及するのは鵜呑みにしないほうがいいね。それに追随して掲示板に投稿しても、存在価値はない。独自の見解こそが素人集団のパワーなのだ!!

[383: 匿名さん]

バブル時の地価を更新してくる地区が出ても当然です。
バブル時の開発なんてたかが知れてましたから
ここ数年でどれだけ開発が進んだかを考えましょう。
郊外は弱含みでも仕方ないですけどね

[384: 匿名さん]

港湾・空港や新幹線の拡大とか・・どう見てもバブル期のほうが開発が進んだけど。

[385: 匿名さん]

バブル時の郊外と言えば、
チバリーヒルズなんてのもあったけどね。

当時、田園都市線沿線に住んでたので
買わないかと東急の営業に言われたが、
即座にお断りした。

[386: 匿名さん]

>>380
うちのオヤジがそのパターンだったが
幾ら大企業でもメーカーの研究所の給料なんて
たかが知れてるわけですが・・・
ノーベル賞の田中さん？だったっけ、質素だったでしょ
まあ普通の郊外の一戸建てを購入する人が多いよ
車通勤が常識だし

[387: 匿名さん]

>>380
郊外、田舎暮らしを退屈だと思う人のほうが圧倒的に多いんだよ。
だから理系の人気が今一だし。
理系でても銀行、証券に勤める人が多い。

解決方法としては、
都心部の湾岸に研究施設を作るとかが必要かもしれないね。
工場は郊外で良いけど、
人材重視の研究施設は割高でも都心部にすべきかもしれませんね。

[388: 匿名さん]

問題になっていてそれが解決策なら言われるまでもなく既に研究施設を移転してるでしょうが!!　勝手に問題にして勝手に解決策を作って・・・なんか決め付けてる・よ・ね？。

[389: 匿名さん]

>>388
企業は目先の損得に囚われがちなんですね。
人材育成は時間がかかる。
やっぱ地価が安い郊外に惹かれちゃうんです。
でも、日本人の理科離れっちゅうか、理系離れは深刻です。
どうにかしないといけないんですが

[390: 匿名さん]

理系＝田舎暮らしって図式が出来上がっているから、
特に首都圏在住者は理系離れになりやすいよね。
その上、首都圏の人口が日本の人口の３分の１を占める時代になれば、
自ずから結果は分かってきます。

[391: 匿名さん]

都心に近い工場とかは潰して、マンションにして

研究施設は都心部からせっかく、つくばに移したのに。今さら・・

電子立国は終わったでしょう。

かといって、経済を引っ張れる国になれるわけでもない。

でも、なんでここは２３区を語るところなのに

都心に誘導するの？

[392: 匿名さん]

>>391
東京の合理的、効率的な都市構造を考えて、
国際競争力のある街に変えて行くにはどうすれば良いのでしょうか？

そう考えると都心部を中心に考え、
日本国中、世界中から優秀な人材をかき集めるしか道はないでしょ。
研究施設のあるべき場所も再考の時期じゃないですか？
まんべんなく周辺にばら撒くやり方はいかがなものかと思いますね。

[393: 匿名さん]

工場と研究施設を別個に考える道は無いものですかね？
研究施設だけなら、高層ビル化も可能だと思うけど。

[394: 匿名さん]

消費者物価は下がっているのに高騰したマンション価格と、
企業収益は向上しているのに9年連続で下がり続けている民間所得金額。
このギャップが売れ残りを呼ぶ時代になったね。

[395: 匿名さん]

海外の駐在員の話とか、研究員の話が出てくるあたり、
末期という感じがしますね。

[396: 匿名さん]

高所得になればなるほど
さまざまな物とサービスに囲まれた都心部の生活を求めます。
頭脳労働者に郊外勤務を強いるシステム自体に
大きな矛盾があると思われます。
そのことにいち早く気がついた企業は移転を考えるでしょう。

[397: 匿名さん]

>高所得になればなるほど
>さまざまな物とサービスに囲まれた都心部の生活を求めます。

これはうそでしょ。
大金持ちは、別に都会に住む必要ないよ。
せいぜい「小遣いがある」程度の人だよ。都会の「利便性」を求める人は。

あとは趣味の種類にもよるなぁ。
あと出不精とか、付き合いべたとか、性格にもよるし。

あまりに自己中心的な書き込みのような気がするよ。

[398: 匿名さん]

①２３区マンション市場というが　２０００年〜２００５年の５年間が
　　新築供給のピーク
　　２００６年から２０１０年までは、マンションそのものが絞られて
　　きている

②大手デベロッパー　大手ゼネコンは、２００６年〜は都心部オフィス
　　商業の再開発などに力を入れてきている　丸の内、日比谷　虎ノ門
　　日本橋　さらには築地　渋谷（東急）　豊洲　もオフィス・商業系
　　中心の事業展開

③これまでにマンション専業デベロッパーの多くが業界再編の波の
　　なかで、総合デベロッパー、金融系などの傘下に組み込まれて
　　きている。

④不動産・建設業の供給は階段状。つまり１０年分を平準化するのでなく、５年分でまとめて供給しあとは次の仕事を考えるというパターン

需要サイドからいえば、団塊ジュニアもシニアの都心回帰もこの５年間で先食いしてしまった感が強い。
バブル崩壊以降、都心物件の下げ止まり感が強かったのも、１９９９までは、城東以外に大規模な供給がほとんどなかったせいだ。
それが、まず２０００年の佃、大崎、代官山の大規模物件でもともと少ない「７０００万以上の高級ゾーン」のだぶつき感を生み出し麻布、瀬田、用賀近辺の物件の在庫があふれ値引きにつながった。
さらに２００２年に入り中央区、港区の湾岸タワーの「過剰供給」によってもう一段底値を引き下げた。文京区、世田谷区の坪単価２６０万〜２８０万ゾーンの売れ行きが下がったほか、湾岸低層階の１６０万〜１７０万という異常な低価格設定（物件平均では２３０万／坪内外）が郊外も城東城北からも需要を牽引した。
　　
湾岸タワーは財閥系デベが健闘し専業デベは苦戦という構図。東急一社がＣＭＴほか都内物件で郊外の憂さ晴らしとばかりに善戦。

２００６年〜２０１０年の見通しは、郊外シフト。すでにＭＭ、横浜駅周辺川崎駅西口、武蔵小杉は終わっていて田園都市線たまぷら青葉台も２３０万ゾーンは需給バランスというところでは限界という感じ。

２３区に８０万人。横浜市に３０万人居住する３０歳〜３５歳（２００５年国勢調査時点）は、実は購買力ですでに篩い分けが終わっているようにも思える。
２０００年〜２００５年時点の価格で買えた人は買ってしまい、買えなかった人の「在庫需要」が「しこって」いる。
彼らは「下がれば買える人」ではあるが、実は住宅需要は世代を問わず「下がれば買える人」は無数に存在するのだ。そこに標準をあわせるとデフレスパイラルの隘路にはまるしかない。

地価の急騰をバブルと呼ぶのは勝手だが、地価の下落が経済に悪影響を与えることは論をまたない。地価を固定相場に出来ない以上、地価は安定的に推移あるいは都市経済の発展と資本投下の度合いにあわせ、ゆるやかに上がっていくというのが望ましい姿なのだ。

ということで、次は２０１１年〜２０１５年あたりにマンションの大規模供給がでてくるかもしれない。勝手な憶測だが、恵比寿の防衛施設研究所跡地（移転のはなしはまるで聞かないが）隣接する国家公務員宿舎群あたりは建て替え高層化を含めて、ゼネコン、デベのねらい目かも。
目黒のドレメ。都バス車庫など立地の割に道路が狭くて活用されていない土地だ。
江東区では、海洋大（旧商船大）の学生寮グランド敷地が無駄。これなど港南キャンパスに整備統合できたらよいタワーマンション敷地になるが、学校側と江東区との調整は時間を要するだろう。
城東には、倉庫移転などでまだまだ用地はありそうだ。

こういうものが今の２６歳〜３０歳が住宅取得年齢になる５年後以降供給されはじめ、一方お亡くなりなる都内持ち家高齢者は年々増えていく。坪単価２００万以上、４０坪以上の相続宅地は８０００万以上のマンション購入資金（単独という意味でなく）につながる可能性が高い。

そう考えていくと、やはり今後は都内マンション価格は安定推移。再び下がることはありえないという結論になる。

２０１６年から先は現在２０歳〜２５歳の層だが、実はここは確実にボリュームは減る。減るとはいっても今の４０代程度だがそれでも住宅需要の影響は大きい。２０００年以降の大量供給もまだ買い替え時期に至らない。需給ともに縮退する。
２０２０年〜２０２５年今から１５年。新築マンション分譲というビジネスそのものが世の中に求められてこなくなる。欧米並みの高級コンドミニアムのような新築に移り変わっていくのではないか。
同時に、デベロッパー・ゼネコン各社が仕掛けた再開発がこの時期にそろそろ竣工しはじめ東京の新しい都心の顔がいくつも出来上げってくるだろう。

そういう流れを間近で見届けるためにも、買える場所を買っておいたほうがいいのかも。

[399: 匿名さん]

あ、そうそう。こういう詳しい話を書くと「デベが勝手な夢を」というがこんな時間に書いているのは、デベでなくていつものデブだから間違えないでね。そうですよ。ここの主ですｗ

未来は予測するものでないです。スピルバーグがバックトゥザフューチャー２の中でドクにこう言わせています。私の好きな言葉です。

「いいか。マーティ　未来はひとつじゃないんだ。未来は与えらるものではなく、自ら作り出すものなのだ。」

それでは、みなさんよき未来を作り出してください。

[400: 上等]

>>398 >>>399さん

城東地区にもどうにか未来があるようですね、ホッとしました。