23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

会話調は、おもしろいヨ！　私もファンです。

[252: 匿名さん]

×政府→金を刷る
○日銀→金を刷る

会話調は、一様広く浅く経済をかじってるからこんな間違いはしないだろ。

[253: 匿名さん]

２３３とは別人に１票

[254: 匿名さん]

富裕層の近郊戸建を売って都心のマンションに引っ越す動きは
今後加速度的に増えて行くと予想されます。
まさに雪崩を打った動きになるでしょう。
セキュリティ面で安心感があるマンションは絶対条件ですが、
周りの環境が重要です。
とにかく道が直線で、余裕を持った道幅で、夜間でも人通りがある。
この条件があれば犯罪は発生しにくい。

[255: 匿名さん]

さっきからどこのこと言いたいの？　田園調布？　成城？

[256: 匿名さん]

≫248
邦銀は外債投資なんてそんなにしてないよ。
だからサブプラでの損失もほとんどない。
邦銀はリスクをとれる体制も人材もいなかったことが幸いした。
というか、金融庁の締め付けがキツ過ぎて何も出来ないというのが実態。
邦銀が力を入れていたのはここ数年は不動産融資です。

米国債に投資したのは邦銀ではなく日本政府・外為特会です。
巨額の非不胎化した円売りドル買い介入が、日本国内に過剰流動性
を産み、その後の株高、不動産高につながり、
米では利上げの下で長期金利が下がり、グリーンスパンが『謎』と
言った状況が生じた。
この長期金利低下が米の不動産バブルを加速させた。

[257: 申込予定さん]

252？？？

実際金をするのは、独立行政法人である造幣局（政府）だよ。
勿論、日銀が普通は許さないが。

日銀券を刷るのは、日銀じゃない。
基本は財務省管轄下と考えていい。

[258: 匿名さん]

庶民もできれば富裕層の動きに合わせて移動しなさい。
けっこう難しいけどねｗ

[259: 入居予定さん]

政府貨幣と日銀券とか、小難しい話題につっこみそうなので、やめときましょうよ。

でも、長文くんの認識でいいんでないの？

実態は政府が金を刷る方の実験を握ってるし、実際の印刷も手中にもっている。

日銀はいつでもインフレファイター。

拡大（緩和）的な金融政策はいつでも政府主導と思って間違いない。

[260: サラリーマンさん]

マネー側からリフレ的政策をとる余地は、今なら、確かにまだある。
だって、去年、既に量的緩和をやめて、ゼロ金利解除もしたよな、、、、、

両方とも戻すという手はあるよな。

但し、円が弱って、確実に円資産の権化である日本に不動産価値は地に落ちる。外貨で運用が吉だな。

分かりやすく言えば、60年代から欧米の金持ちや投資家が好んで使ってきた投資法の逆だな。

一部のアメリカの機関投資家は、60年代から、ソニーやホンダ株を買い捲った。

これらの株は、現地通貨（円）ベースでも上がったが、円が対ドルで大きく切り上がったため、ドルベースでは、円ベースの更に3倍も上がった。

日本が弱ると、主に日本人だけが保有対象とする日本の不動産価格は円ベースで伸び悩み、外貨ベースでは円の切り下げが手伝って、更に値を下げる。

[261: マンコミュファンさん]

一言だけ

ハイパーインフレが起こって、円が大きく切り下がったら、
国内に住んでようが、外国に住む外人さんだろうが、
日本の不動産を所有していることはマイナスです。

細かい話ははしょりますが、日本の場合は、確実にそうなります。
アメリカなどではその程度がやや緩和されるかもしれませんが。

日本の場合、日常品のほとんどは輸入品（世界中のだれもが欲しがる資産）なのに日本という国自体は、日本語というマイナー言語のみが通じる
閉鎖的な国だということが事態をかなり悪化させます。

自給自足の比率が十分高く、外国人にとっても、そこが居住の地として
魅力度が高ければ、ハイパーインフレと通貨切り下げのインパクトは、ほんの少しだけ緩和されえますが。

[262: 匿名さん]

>>260
>確実に円資産の権化である日本に不動産価値は地に落ちる。
おーい。誰か260に、金融資産と不動産の差異を教えてやってくれ
マネー（外貨も含む）と固定資産のバリューは別物だ。
貨幣とは記号的価値。不動産は実体的価値。モノとマネーの差だ。
インフレとは、モノ対マネーの対比
為替レートは経済圏の通貨の評価差

あなた、値というものと価値というもの違いがわからないみたいだ。

冨＝価値−価格（値段）

不動産は、インフレになると富裕層がシェルターとして使う
もちろん外貨資産がシェルターになるのはわかる。しかし
芦屋の富裕層が六麓荘の邸宅を売ってまで海外に資産を移す
必要は無い。
それとインフレヘッジ以外にも不動産は多くの節税ファクターを
持っている。富の源泉は不動産にありだよ。

[263: 匿名さん]

まだ、年２％の物価上昇もない間になんでハイパーインフレの
心配せににゃならんのかね。

[264: 匿名さん]

分からないのはどちらかは私には明らかだが、ま、言わぬが花かな。

経済知らずに金儲けは出来ても議論は出来ないよ。一冊でいいからまともな本読んでみて。

汗顔の至り　になること請け合い。

[265: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。ハイパーインフレって何？」
「戦後すぐに起きたみたいな１０倍くらいのものすごいインフレの
こと。」
「そうなると円が大きく切り下がるわけね」
「１ドル１０００円とかになるな」
「外人さんは日本に投資していたら損するの？」
「昔５０００万で買ったマンションが５０００万でしか売れなかったら
損だけど、インフレと地価は連動するものなんだよ。
だって、デベロッパーだけ昔の貨幣価値でいいだろう？
なんて言えるかい？」
「三井不動産、ハイパーインフレでも昔の仕入れ価格のまま
　販売。なんてやっていたら給料払えないわね。」
「仮に３年で物価が１０倍になれば、マンション分譲価格も
　サラリーマンの給与も遅れて１０倍にせねば生きていけないだろ。」
「そういえば、あなたの初任給って１０万だっけ？」
「おまえ３０年前の話だろうが」
「日本の不動産を所有していることはマイナスです。・・・ってどういう意味？」
「外貨で金融資産増やしておけば、広尾ガーデンヒルズでも何でも
　好きなものがドル戻しで安く買えるとでもいいたいのだろう。」
「日本の場合、日常品のほとんどは輸入品なの？」
「米は魚沼産ササニシキ。まぁ衣類は中国産だが基本は原料を
　運びこんで中国の労働力を買って、保税地区から日本に輸出している。」

「この子『世界中のだれもが欲しがる資産』ってユニクロのシャツみたいな
日用品のことを言ってるのかな。」
「日本という国自体は、日本語というマイナー言語のみが通じる
閉鎖的な国だということが事態をかなり悪化させます。ってのは意味
わかんないんですけど。」
「論理性は皆無だね。」

「自給自足の比率が十分高く、外国人にとっても、そこが居住の地として
魅力度が高ければ、ハイパーインフレと通貨切り下げのインパクトは、
ほんの少しだけ緩和されえますが。 ・・・ってのは？」
「わからんなぁ。オレなにか重大なミス犯してんのかね。」

[266: 匿名さん]

＞経済知らずに金儲けは出来ても議論は出来ないよ。一冊でいいからまともな本読んでみて。

おいおい。オレは本読む目的は「金儲け」であって議論じゃないけどな。

役に立たない知識って女の子口説くのにも使えないぜよ。

何のためにマンション買うの。いいマンションに住めたほうが
カッコイイ議論できるかどうかより人生において「価値」があるよ。

金儲け＝無教養って　意味じゃないけど
金儲けこそ知恵は必要。
仮説とシナリオがないと不測の事態で失敗こくよ
ダメなのは屁理屈だけで意思決定と行動力がないことだな。
知識は経験で裏打ちされるものだ。

[267: 匿名さん]

262さん

すみませんが、富と価格と価値の式がちんぷんかんぷんです。

も少し分かりやすく。

あと学者風の方々も数字あげて説明してもらえませんか？

[268: 匿名さん]

みんな不動産が怖いんじゃないのか。
欲しいという欲望にもっとすなおになればいいんだよ。
失敗しても立ち直れる。
今は外貨資産に投資して１５年後に買うという戦略ならそれも
いいでしょ。
でも時代の中で変わっていくものと変わらないものの見極めは
あったほうがいい。

[269: 匿名さん]

うーん、２６５さんは本物の会話調さんだろうか・・・通常だとホンワカした会話のやりとりの中にユーモラスなトーンが感じられるのだが・・・ちょっといつもと印象違うな。

さておき、今買うべきか、買わざるべきかだけど、幾人かの方がご指摘されているように仮に亡国日本の不動産は今が高値で今後本当に下がり続けると仮定した場合、現状不動産を保有している人は淡々と売却を進めていった方がいいの？

[270: 匿名さん]

>>267
数式でなく哲学なのよ。

マネーというのは、それ自体に価値があるのでなく価値ある実質を得る
「約束事」のようなもの。
例えば、一物一価というのは間違いで、価格は市場の中で変動する。
中国製のＧＡＰのシャツは、日本でパパスが作れば１０倍のコストがかかる。
価格は、それを求めるものが納得して代価を払うことで決るが
シャツを保有して使うという時点で初めて価値を発揮する。
１０００円のシャツが５年使えたら５０００円年の価値を持つ。
気に入らずに一度も着ないでいたら０円年の価値だ。
冨とは使える価値から購入価格を引いたもの。
マンションも安い時期に港区の３ＬＤＫを買って３０年住んでリフォームして
人に貸して２５万の家賃が１５年とれたら価値は・・・まぁ計算してくれぃ

しかし、安い時期に買って３年で１．５倍で売ったとしてもローンさっぴいて
得た富はいくらになる？
マネーばかりを追うと人生のすごす時間の価値というもっとも大切な
神様からの無料の贈り物を無駄に使うことになる。

[271: 匿名さん]

結構、インフレと不動産の価値ってところはわけのわからん
理屈をこねる人がいていらだってしまいました。ごめんなさい。

でも、ここ重要なんですよ。（予備校講師風に）

[272: 入居予定さん]

265
266

怖いね。焦ってるね。

ええと、スレトピなんだったけかな、、、、、おろおろ。

[273: 匿名さん]

＞下がり続けると仮定した場合、現状不動産を保有している人は淡々と売却を進めていった方がいいの？

株と同じ。２０％とか１５％とかの下落時点で意を決して売る。
本当に下がるとしたら、自己資金を割る前に売らないとダメだ。
評価損を抱えたまま売るにもうれなくなり実質価値のない不動産のローンを払い続ける。
これがなかなか踏み切れない。心を鬼にして自分の心配に金を払う。

[274: 匿名さん]

入居予定さんって人をからかって楽しんでるのか？

[275: 匿名さん]

蒸し返して悪いが、俺の解釈

多分、財によって購買層が違うことを言いたいんだと思う。

世界中の誰もが欲しがってて、日常品で、日本が輸入してる財と言うと、
これはもう誰がなんと言おうと、石油が代表だろうという気がする。

エネルギー或いは、石油由来製品の原料としてはもちろん、鉄やガラス、紙、ほぼ全ての生産過程で必要不可欠。

円が下がれば、日本人の石油の購買力は下がって、高嶺の花となる。日本人以外は、それまでどおり、普通に買い、消費するだろう。石油の価値も価格も変わらない。日本人の購買力が下がるだけだ。

で、日本の不動産だが、、、、、、
つまり、日本の不動産は日本人しか欲しがらない財だから、その唯一の買い手である日本人の購買力（富）が相対的に下がれば、財の価格と価値もともに下がるという議論だろう。

アメリカなら、英語圏だし、移民にもオープンだし、同じ不動産という財でも、石油ほどとは言わなくても、購買層が幅広いということだろう。

違うか、学者さん（達）？

[276: 匿名さん]

いつからクイズ番組になったんだ？このスレ

[277: 匿名さん]

株なら１０%下げで損切りだな。

[278: 匿名さん]

275です


>アメリカなら、英語圏だし、移民にもオープンだし、同じ不動産という財でも、石油ほどとは言わなくても、購買層が幅広いということだろう。

だから、たとえ、米国民の購買力が下がっても、欧州やアジアや中東の金持ちが買いを入れて、価値も価格も保たれる、、、、というシナリオだと思ったんだが。

[279: 匿名さん]

ばかばかしいから風呂入って寝ます。おやすみなさい。

なんか、子供のなぞなぞだったんかいな。禅問答で不動産かたれまっかいな。あーあほらし。

[280: 匿名さん]

で、結局マンション価格が下がるとか、上がる以前に、
欲しい物件がない。

ここがこの値段だったら欲しいっていうのが、ないんだよね。

[281: 匿名さん]

アメリカの不動産は移民がホイホイ買えるほど安いんかい。
で危ないローン使って…

[282: 匿名さん]

欲しい物件が無いなんて言ってる人がいるから、
チャレンジ価格の築浅中古物件が出てくるんじゃない。

[283: 匿名さん]

262さん

学者でも何でもないのですが、、、、、
それに、私以外に、私が考えていることに近いことをこきこんだ方も他にいますが、、、

なんかこの板の「主」にはお気に召さなかったようで、すみません。

えーと、たとえば、田中さんが城南の5000万のマンションを保有していたとします。
為替レートは切りよく一ドル百円。（便宜上、ドルを使いますが、外貨一般と考えてください）
ガソリンはレギュラーがリッターあたり100円（一ドル）
（マンションは、50万ドルの価値）
預金も1000万円（10万ドル）あったとします。借金はなし。

で、円の価値が対ドルで半分になったとします。
まず、1000万円の預金は、ドルベースで半減します。（5万ドル）

ガソリン価格は若干の時間を置いて、限りなく200円に近づくでしょう
（世界のほかの国の人々のガソリン子奪う力は不変ですので、
国際オイル市場がフラットだったと仮定します）
ドルベースでは価格は一定、しかし、円では価格が倍。
国民の生活は苦しくなるでしょう。

このとき、保有している城南のマンション価格は、「円切り下げのための輸入コストプッシュ・インフレ」により、やはり倍に跳ね上がるでしょうか？
再取得コストを考えれば、建物部分は価格が上がる可能性はあります。
方やで、日本人の貯蓄はドルベースで半分になり、輸入消費財の価格は倍となり、一般的な購買力は大きく減じます。
いきおい、不動産取得にまわせるお金もずいぶん減るでしょう。
この部分においては不動産価格にマイナスでしょう。
購買力が落ちた日本人の住む日本市場も、海外から見たときに、魅力が下がるでしょう。

総合すると、円ベースでの不動産価格はあまり変わらないかなと思います。（やや楽観的かもしれません）

しかし、円自体が価値を半減（対ドルで）しているわけですから、50万ドルだったマンションは
円ベースでの価格を保ったとしても、25万ドルになる計算です。

まとめますと、以下の通り

事前
不動産 5000万円 50万ドル
預金 1000万　10万ドル
ガソリン価格 100円 1ドル

事後
不動産 5000万円 25万ドル
預金 1000万　5万ドル
ガソリン価格 200円 1ドル

日本が閉じた国なら、円ベースでの資産価値が変わらない限り、痛くも痒くもないのでしょうが、
現実は思い切り国際化していますので、より重要なのは、ドルベース（世界の中での価値）ではないでしょうか？

さて、ここで、もし1000万円の預金でなく、4000万円の借金をしていて、5000万円分の
外株を保有していた（ネットで1000万円の「貯蓄」は不変）と仮定しますと、、、、

やっぱり、止めておいたほうがよさそうですネ。

[284: 匿名さん]

２５７
造幣局は、硬貨にきまってるだろ！！！

[285: マンコミュファンさん]

だれか、あたまでっかちじゃ駄目だ、結果が全てだと言ってたな、、、

結果は後になってみないと分からないからこそ、
合理的に考えて、予測することに意味があると思うんだが、どうだろう。

円のいきなりの切り下げはないだろうが、円と日本の右肩下がりは間違いないだろう。

だから、不動産は必要最低限（ぎりぎり我慢できるもの）程度のものを、「安い」時に買うべきという気がする。

[286: サラリーマンさん]

印刷局も造幣局も、結局は財務省（国）のモノだかららな、、、、

日銀は手出せないわな、、、、

[287: 匿名さん]

紙幣も印刷局が日銀に納入しているが、政府がマネーサプライをコントロールする発言は、日本銀行法云々言う前にサプライズ×××

[288: 匿名さん]

株の世界では円安で輸出が好調になり、
株価は上がり景気は良くなる。
従って国民の暮らしは苦しくならない。

[289: サラリーマンさん]

日銀は巨大なる事務執行機関。
日銀の独立性を信じてる奴は一人もいない。

[290: 匿名さん]

予測は外れても誰も責任取らないで済むから、
雑談で言うのは楽だよね。

[291: 匿名さん]

288

円が対ドルで半分になったら原燃料価格が倍だわな。
それだけじゃない。中国やアジアの労働力コストも倍だわな。
他の国のコストは不変なのに。
輸入加工貿易の悲しさよ。

市場は簡単に中国・韓国・台湾ほかに持ってかれるよ。

それでも日本人従業員の賃金が倍になるとでも思ってる？
脳天気すぎないか？

[292: 購入検討中さん]

まぁ日本人としては気持ち的に受け入れがたい面もあるが、
日本国内資産に無理して投資（たとえそれが「家」であても）
することは長期的に見てあまり賢くなさそうだということは前から
認識してたが、改めてそう思ったよ。
細かいことは分からんし、予測もできないだろうが、大きな流れは
分かってるわけだから、その流れにそった行動をとるということか。

[293: 441]

ソロスが昔ポンド売りをしかけた時のように、円売りをしかけて日銀に勝利してください。ご健闘をお祈りします。おやすみなさい。

[294: ビギナーさん]

ここの議論、白熱してたんですねー。

視野の広い人もいるもんだ。
理屈的には説得力十分ですね。

しかし、実際マンションも欲しいんだよなー。
でも当分やめとこ。新興国ファンドで種銭を寝かせとこ。ダメ？

[295: 匿名さん]

で、結論は賃貸でいい・・・ってか。
よかったじゃん。何もしなくていいんだから。

替えない自分を肯定するのにずいぶん遠まわしな説明するんだねぇ
同じことを彼女か奥さんに説明してごらん。泣かれるかひっぱたかれる。

[296: 匿名さん]

いや、目的は違う。そういう理屈で、東京のマンションが下がると
いいたいんだろう。

そうならないのは、米国景気が衰退して中国景気が内需拡大型で
２０４５年まで続く場合だ。元は上がっていくがドル機軸経済圏
のなかで、米国の景気後退が機軸通貨のドルが弱まることで
新たな均衡へと以降するのではないか。

それより、国内の金融資産が上記のような理由で海外の市場に
出て行くことで、海外の都市や景気を拡大しながら
突然の恐慌の中で消えていくことのほうが恐ろしい。
米国が狙っているのは１５５０兆円の家計部門の金融資産そのものだから。
鴨がネギしょって出てきてくれたら、自分の土俵で料理できる。

外債や外貨建て資産はいいけど、そういうものの成長性ばかり強調し
リスクに触れないのはフェアではない。
確かに今元を買っておくのはいいかもしれないが、どうやって買った
らいいかわからない人がほとんどだろう。
元ってところで円で買えるのか？

[297: 匿名さん]

まあ、バブル期は東京の地価ってNYの約150倍だったわけで、（千代田区でカナダ買えたし・・・）
一方で賃料ベースでは4倍程度しか違わなかったわけでしょ。

その頃と比べると、今はほんと健全に見えますよ。
実際、30代前半でも１億程度の物件なら買える奴が結構多いから、
物件価格で１億円程度までなら実需が続く（手の届く輩は多い）と見てます。
そういった意味では、今8000万程度で販売している物件をピックアップして、その物件を1億円で計算した場合でも坪あたりで＋30万程度となるようエリアを検討するのが得策と思っていますが、いかがでしょう。

[298: 匿名さん]

>>２９３
やっとまともな人が出てきたたと思ったら４４１さんでしたか。


日銀の買いオペとか誰も念頭に置いてない話なんだもん。
男（多分）沢尻エリカ様みたいなゴーマンかましてよかとですか
理論なんだもん。

[299: 匿名さん]

すいません：＋30万→坪あたり350万程度

[300: 団塊Jｒ.]

>>295

うるせぇなぁ。どうせ金融資産5000万くらいしかないんだから23区内のまともな物件なんか買えるはずないだろ？

しょうがないから半分以上海外資産と金地金に突っ込んでるよ。
なんせ子供の教育費と自分の老後資金がかかるからな。

ほんと、自分がいくら金持ってるからってそこまでイヤミ言わなくてもいいんでないの？

今の分譲価格なら都民住宅が一番いいや。

[301: 匿名さん]

団塊ジュニアも多数の悲哀ゆえに、独自の宗教を持っているのが
判明したな。
新自由主義経済、市場原理主義に加えて国家不振
政治不信、日銀無能論者。
それって形を変えた反社会性で、世界同時革命を唱えた全共闘
そっくりだよな。
学生時代きみらの父ちゃんによく詰めよられたけど頑強に信じて
疑わない疑わない姿勢。理屈の整合性のためには現実に存在
する機能は無能だから機能しないという前提で話すあたりは
まったく遺伝子のなせる業だね。

[302: 匿名さん]

日経の夜エクスプレスＳＰやってたけど見たかい。
世界の経済は牽引していくのは絶対日本ではない
という結論。

日本の株式市場はほとんどアメリカの株と連動している。
為替が円高に振れると株価は下降。


食料、資源をほとんど自国内で調達できないから、円安により
どんどん上昇。

先進国で食料自給率が最低。

[303: 団塊Jｒ.]

>>301

まあ老い先短い人は気楽でいいよね。素直にうらやましいよ。
こっちは沈みゆく日本の中で子供養いながらあんたみたいなジジババの年金払ってやりながら生きていかないといかんのだから。あーあ。

マンション価格？上がろうが下がろうがどっちでもいいや。賃料との比較で買うか買わないか決めるだけ。別に今住む家がないわけじゃないし。インフレ？真のインフレヘッジはしてるつもりだけどな。インフレヘッジ目的で日本の不動産なんか買わねーよ。あほくさ。

[304: 匿名さん]

いいんですよ、別に。５０００万を自宅と、賃貸用区分の１ＬＤＫに突っ込もうが、外貨資産と金地金と株で運用しようが得意なものをシナリオもってやっているんだから。
金があるだけ立派。５０００万の金運用するにはそれなりの理屈も必要ですがね。わかるわかる。
でもこれを機会に退職金の運用方法を勉強することにするよ。
不動産はもういいや。下がる場所は買ってないが外貨資産も勉強したくなってきた。金地金は近所に専門家がいるけどなんかなぁ。
時代は変わったっていうけどここ数年でしょ。急に明るい世界にでてきたのは。
それと言っとくけど人生長いぞ。５０代になっても先は遠く長い。
長く生きること自体がリスクなんだけどね。
不動産は俺の場合負債であって資産ではない。負債はインフレで確実に
目減りする。あとはないよりましの子供への遺産だ。
退職金を１００％運用しうまくいかなきゃ賃貸物件の繰上げ返済で
家賃収入を増やす程度にしか考えていない。
自宅も、何度か買い替えたが自己資金の部分が多いと、根抵当つけて
低利の金借りられる。
長期のローンこそインフレヘッジじゃないのかね。

[305: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。インフレになると借金していたほうが有利なの？」
「そりゃそうだ。マネーの価値が減るときは、債権の価値も減る。
デフレのときはマネーの価値が増えて債務の負担は重くなる。
１０年後の１０００万と現在の１０００万は将来のほうが価値が低い。」
「１０年後のマンション買う約束より今日マンション買ってくれたほうがうれしいわね。」
「インフレ懸念があるときはこの割引率を相当大きくとる必要がある。」
「金利も高くなるのね。」
「実質金利＝名目金利ー期待インフレ率
　仮に３％の固定で３５年ローン組んでいて年率６％のインフレとか起きてくれたら大助かりだね。実質金利は−３％」
「借金しているのに利子もらっているみたいなものね。
でも物価が上がったら生活が苦しくならない？」
「物価が上がれば給与水準も上がる。自営業の人はそうはいかないが。」
「昔はどれくらい物価が上がったの？」
「７０年から９０年の２０年だけで３倍になった。年率６％の狂乱物価だね」
「今の６０代、７０代がなぜリッチなのかわかった気がするわ。」
「インフレで住宅ローンが目減りしたというのが一番大きい。
大抵はローンを短期に払い終えている。中には人に貸したり買い替えたり２軒目を買ったりという余裕派もいる。」
「ほぼ全員が公庫の固定金利でローン組んでいた時代ね。」
「７０年に買ったローンは貨幣価値で１／３に目減りした。今の値段で月１５万のローン払っていても、繰上げ返済などしなくても実質価値５万円相当まで目減りするわけだ。」
「インフレとわせて地価が上がっていく。」
「持ち家を持つことで、持たざるものとの格差が生まれるわね。」
「これが土地神話を生んだメカニズムだ。」
「でもよくよく考えると神話というよりふつーにわかる損得計算ね。」

「ところがだ。１９８５年から現在まで物価指数は７０年１００に対して
　２５０から３００、つまり２割程度しか上がっていない。
　団塊世代が買った１９８５年から２０年はローンの価値もさほど
　目減りしなかったわけだ。」
「かわいそうね。そのうえ、バブルで上がってすぐに下がっていまやっと
　元に戻ったくらいの状況でしょ？」
「借金しても何もいいことはなかった。そういう思いだね。」
「この時代はキャッシュを持っているほうが価値があったってことね。」
「今の７０代はこの時代にリタイヤして退職金を手にしていた。」

「円安になればインフレになるの？」
「インフレになれば為替レートは弱くなる。でも円安になってもインフレに
　ならないことは１９９７年の頃を見ればわかる。１３３円くらいまで下がったからまぁ相当の円安だったけど、値動きは瞬間的なものだったからね。むしろ消費税値上げで消費は冷え込んだ。」
「じゃ、どうしてインフレ懸念があるの？」
「金利が低すぎるから。原油価格が上がるか輸入原材料の値上げも影響する。」
「物価は上がったほうがいいの？」
「上がったほうがいいよ。上がれば金利を上げざるを得ない。」
「そうなると国債の利払いが大変になるんでしょ？」
「インフレターゲット政策といって２％前後のゆるやかな物価上昇をねらっていくという話もある。期待インフレ率が上がれば名目金利がゼロでも実質金利はマイナスになり金融資産の価値が減少し、株や不動産、他の財、サービスを購入し消費や投資に向かうという理屈。」
「物価が上がれば景気がよくなるの？」
「逆だよ。景気がよくなるからモノやサービスが売れて需給バランスが
　需要過多にかたむくことで物価は上がる。」
「海外の生産拠点を日本に戻す動きもあるみたいね。」
「全部じゃないけどね」
「いずれはインフレになるのね」
「金利が低いということは、金融資産の価値が低いということだが、普通は貯蓄から消費、株や不動産の他の財の購入にむけられるはずだが外貨資産は全く別。今はジャパンマネーがどんどん海外に向いている。」
「家計が国内投資を見捨てているわけね。」
「すべてではないよ。自国の内需に金を投資しなくては経済の発展ないからね。」
「インフレになればローンで不動産買う人増えるんでしょ？」
「インフレが始まってすぐに金利が上がらないからね。利上げの出遅れはチャンスだよ。」
「不動産の価格という意味では一部インフレは始まっているんじゃないの？」
「不動産など資産価格の上昇は資産を保有する個人、企業の消費意欲を高め、資産効果が総需要を向上させ一般物価を上昇させる。

資産インフレがゆるやかに進むと土地担保の信用創造のしくみがもとにもどり、健全な貸し手に資金が回るようになる。景気拡大がすすみ、一般物価も上昇する。」
「低金利の今固定で長期に借りてインフレがきたらもうけものって話ね。」
「でも、物価上昇景気がなければ低金利のままだから不動産や株だけが上がる可能性もあるわけだ。」
「下がる可能性は？」
「国の経済政策の経緯を考えたらそれは考えにくいんじゃないか。」
http://www.imf.org/external/np/ms/2007/jpn/052407j.pdf

[307: 匿名さん]

自分はマンション8回買って5回売ってるけど4000マンションした物件もある。
損するのも勉強だと思ってる。

[308: 匿名さん]

307
間違えた

4000マンションした→4000マンションした

[309: 匿名さん]

307
変換おかしいです。

4000万円の損失ということです。

[310: 匿名さん]

自動的に変換されるんですよ。

[311: 匿名さん]

＞なんかこの板の「主」にはお気に召さなかったようで、

気に入るとか気に入らないの問題でなく、理解できないんですよ。
詭弁にしか聞こえない。ゼノンのパラドックスを読んでる気分。

①まず、円安が急激に進む事態の要因がよくわからない
　
②円安になったまま、国内の不動産収益性が変わらないのなら
　　外資がどんどん割安の物件を買う。インフレなら実質金利が
　　低下するから国内不動産が好況になる。
　　いままで不動産が好況でなかったのは、金利のせいでは
　　なく地価が下がることそのものの心理要因による。

③外貨に対して暴落するということは外人には意味があるが
　　自分のポートフォリオの中だけのことで、外貨資産を持って
　　いれば得というだけ。
④輸入品値上がりのプッシュインフレに対して、円安の進行を
　日銀の介入でくいとめるか、米国との協調介入でくいとめる。
　などなんらかの対策がある。
　

＞円の価値が対ドルで半分になったとします。

これって、現在ドルが２３０円になるってことですけど、変動相場制の
なかで、どのくらいの期間がかかって起こることかという仮定なのか
あいまいです。
プラザ合意当時でさえ逆の動きですが１年はかかっています。
一年でさえかなりの急変。それもこれは各国の協調介入の結果。
普通の変動相場で日銀が介入する余地もありながらの条件で
十分非現実的だとわかります。

経済の話はミクロでもマクロでも時間の要因がもっとも重大です。

円が安くなるという要因はそもそもなんだという話でしたでしょうか。
そうそう、国債の空売り、暴落とかいうありえない話でしたよね。
国が自らインフレを誘導するという主旨を履き違えたからそういう話になった。確かに国内の財政赤字を家計の金融資産が支えている。
ただ、それは極めて強固に国内に閉じた構図になっている。
ものすごく浪費家の亭主と莫大なへそくりを持っているカミサンが一緒に暮らしている。家庭内で借金だ借金だと騒いでいるけど、外からみたら財務的に問題は少ない。

ただし通貨の信用度という意味で、フェアバリューがどうなのかというと
そこはよくわからない。
とはいえ、円が下がれば日銀も介入して買い支える。中央銀行の役割はインフレ打破と為替レートの安定でしょう。
・・・
＞このとき、保有している城南のマンション価格は、「円切り下げのため＞の輸入コストプッシュ・インフレ」により、やはり倍に跳ね上がるでしょうか？

十分に時間がたって消費者物価全体が上がっているなら必ずあがります。価値があろうがなかろうが、４００万人人口の経済圏のバランスとしてそうなるでしょう。
新築マンションもタクシー代も定期代も生きていくために便乗値上げしてきます。マンション価格は、理論値の鑑定できまるのでなく、生っぽい損得の世界できまるのです。

期待インフレ率が高まれば実質金利は低くなって不動産投資熱が高まります。換物効果でマネーから不動産や株へと動く。
日本のオールドファッションエスタブリッシュ全部が外貨資産の投資するわけでゃない。もちろん円安気配のなかで外貨にもマネーは動くのは間違いが不動産市況も好況になります。

かつて対日貿易の立場から円安ドル高に誘導したあとで牛肉オレンジの輸入を求めてきた米国が、急激なドル安円高で対日輸出が減ることを望まないでしょう。米国牛やジャガイモオレンジが倍の値段で売れるはずがない。円安の進行は米国自体喜ばしいことではない。
また、円安になった時点で円建てで日本株や日本の不動産などを買いあさる動きもでるでしょう。ドル安で日本のゼネコンが香港や米国の不動産市場に進出したのとまったく同様の動きがでてきます。
金利安も外貨から見たら広義の円安です。
だからこそ海外しは日本の不動産が割安に見える。

極論過ぎるのですよ。かつてプラザ合意で逆の事象がありましたね。
１年で円のレートが倍になった。２４０円が変動相場でいっきに１２０円になった。
輸入品が安くなって海外旅行ブームになった。個人消費が拡大。消費者物価は対ドルでみたら上昇したにもかかわらず上昇はないかのごとき低金利政策のなかで、不動産と株価が急騰した。
内需拡大策も含めて何か豊かさ幻想にとらわれて浮かれていました。三菱地所なんかも為替レートの錯覚も含めてロックフェラーセンターを買ってしまった。
そもそも円高ドル安政策の誘導で導かれた結果だったわけです。

８０年当初アメリカはインフレ抑制策で金利は2桁に達し、世界中の資金がアメリカへ集中していた。ドル相場は高めに推移、輸出減少輸入拡大。インフレからの脱出に成功したものの。莫大な貿易赤字が計上された。
その後金利低下により貿易赤字の国アメリカのドルへの魅力が薄れドル相場は次第に不安定化した。1970年代末期のようなドル危機の再発を恐れた先進国により協調的ドル安の実施を図ったのがプラザ合意。

ここからすでに日本が経済的に主導権が得られないのは当然で、それなりの役割で国益の増大を図っていくしかないと多くの人は理解していると思いますよ。

[312: 匿名さん]

いろいろ書いたけどインフレを教科書でしか知らない世代と
身銭をきって経験した世代の差が大きいというのだけは
よくわかった。ただし経済はインフレ経験世代が動かしている。

[313: 441]

CPIが1-2％になるだけでも大きく世界が変わるということが分かってないのかな多分。たったの1-2％という感覚なんでしょう。恐ろしや。

[314: 元祖匿名はん]

「なんだかよくわからないけどインフレになるのなら
　高くてもマンション買っといたほうがいいのかな！？」

まったく売るほうも売るほうなら、買うほうも買うほうですね。

高度成長期経済下と同程度のインフレが自国の主体性なく外的要因だけで
またやってくると思ってる感性は不動産屋のバブル再燃期待論と同列。

[315: 441]

同程度のインフレ、CPI4％以上あったら大変な事態です。
イギリス、アメリカのCPIが今どの程度で、あれだけの資産インフレが起きているか考える必要がありますよ。

[316: 匿名さん]

うーん。不動産のドメスティックな知識だけでは、ばかにされてばかり
で悔しいから、副島隆彦でも読んでから、知識補強しようっと。

[317: 匿名さん]

またバブルになるのはいいことなの？

[318: 元祖匿名はん]

結局よそで起きたからこっちでも起こるって議論ですか。
不動産鑑定評価基準の冒頭でも読み返されたほうが。
あの古めかしい文言もインフレだCPIだ声高に叫ぶよりは説得力あります。

[319: 441]

あれ、あなた鑑定士批判してなかったでしたっけ。
まあ株でも、DCF評価で株価が形成されることがあったら教えてください。
結局収益還元法も、外部要因が変化すれば機能しなくなる。ある程度の指針の域を出ないんですよ。前提条件、あなたが軽んじる外的要因の影響が非常に大きいわけです。

[320: 441]

バブルの定義は何？価格が上がること？それは間違いですよ。
緩やかな資産インフレを目指すものの、舵取りが難しい。
その結果としてバブルが再来する可能性が無いとどうしていえましょうか。
あのグリーンスパンですら、バブルを押さえるのは不可能ですと明言しているのに。

[321: 元祖匿名はん]

なるほど、不動産も美人投票だと。なるほどなるほど。
そういう発想の方もいてもいいかもしれませんけどね。
でもあくまでエンドのマーケットですから。
REITのように流動性もあるわけじゃなし。

DCFよりダイレクトキャップで見ますけどね。
DCFの方が後付けの感覚。別に鑑定士擁護する気さらさらありません。
評価基準の話しただけ。

[322: 元祖匿名はん]

グリーンスパンが日本のバブルに言及したの？
グリーンスパン自らが自国のバブルの元凶なのに？

舵取りが難しいのは同意しますが、プロは勝手に冷えます。冷えてます。
エンドを煽るのはデベの役目でしょうが果たしていつまで続くことやら。

各人の住宅ローンアマウントの限界がある限りは天井がないと逆に
おかしいでしょう。
富裕層、中金持ちは違う、都心は違う、インフレだCPIだグリーンスパンだ
結構ですが、買えない人は逆立ちしても買えません。
郊外順調ですか？

[323: 匿名さん]

元祖匿名もこれからどうなるかわからんのに
よく断言できるもんだ

[324: 匿名さん]

>>323
実社会ではこういう輩は小心者ですよ

[325: 匿名さん]

副島隆彦が「金融・経済の先読みというのは、預言者だ。自信をもって
近未来予測（占い）が出来ないやつは価値がない」と言っていた。
いいんじゃないですかね。師匠。断言しなくちゃダメですよ。

[326: 匿名さん]

どうせこんな掲示板の意見を参考にして意思決定する奴
なんていないからどうでもいいよ

[327: 元祖匿名はん]

着眼大局、着手小局。物事は現場を見ないと始まらないものです。上から目線も結構ですが足元をすくわれない様にまずご自身がどうか検証されては。

[328: 匿名さん]

土地の値上がりとかCPIに反映されないんだから、それを判断材料のベースにするのはどうかと思う。
国内総生産の伸びを上回る貸出額が非生産的な信用創造（投機等）にまわると見る観点から、「銀行の貸出額と刻人所得の伸び」を比較したほうがバブル当時から今日までがよく見える。（もちろん今後の土地動向も占いやすい）
関心ある人がいれば、バブル当時がどうで、今がどうなのか教えますよ。

[329: 元祖匿名はん]

>328さん　そう思います。是非教えてください。

プロもノンリコパンパンにつけてます。エンドも住宅ローンパンパン。
結局金融庁の判断如何です。

[330: 匿名さん]

>>328さん
私も知りたい。出来れば８０年からのデータがあったらベストですが。

[331: 匿名さん]

刻人所得→国民所得　すまん

[332: 元祖匿名はん]

不動産＝自己資金＋借入

ものすごい簡単な公式ですけど、度外視する人が多い。

[333: 匿名さん]

世界の何処かで『余剰資金』が蓄積されて、その資金が色んな国を
経由して、また、あらゆる金融商品に化けてある特定マーケットに
向かったら、資本主義下にある各国の金融当局コントロールは
限定的な形でしか、対応出来ないと思う。

＊中国は別物、関係ないがミャンマー問題もここが発端、ブッシュが
　この問題で最初に面談・協議したのは、中国の駐米大使。

過去に本国で起きたバブルと、今後、発生する可能性があるバブルと
では、本質的に定義内容・プロセスも異なる。

今後、日本がどの中東国家とFTAを含めた二国間租税公課条約改定を
行うのか注目したい。ただし、本件は経済産業省の管轄下。
日本は資源獲得目的達成のために、どれだけの金融・不動産市場を
中東へ開放するか？　やはりブッシュに相談か？？

[334: 元祖匿名はん]

【公式2】不動産＝賃料収入÷利回り

この組み合わせですね。経費とかNETの議論は置いておいて。ざっくり。

【エンド】
　自己資金：大変の人はあんまり伸びてません
　借り入れ：金融機関は積極姿勢でも、借りる側がパンパンです
　賃料収入：レジ賃料はあんまり上がってません
　利回り　：都心は下がり切り、イールドギャップわずか

【プロ】
　自己資金：投資家のお金はまだまだあります
　借り入れ：ノンリコパンパン、金融機関の姿勢厳しいです。
　賃料収入：都内オフィス以外、上昇見られません
　利回り　：下がり切りました、後は地方

上がるトリガーがあんまり見受けられませんが。

[335: 匿名さん]

>>334
６０００万〜８０００万　ローン３０００万自己資金　５０００万
需要＞供給⇒　値が上がる
資材・仕入れ土地高値　⇒売値が上がる
時間；経過⇒新たな需要

不動産＝自己資金＋借入

自己資金は、個人によってまちまち。
①二次取得者　８０年前半から地区２５年の買換え　ローン済み売却代価
②相続がらみの買換え　　　金融資産、または不動産売却による分割
③夫死亡あとの高齢者　　　　夫の資産５０００万息子のセカンドハウスローン３０００万

[336: 匿名さん]

まだまだある。築４５年戸建て（土地）売却⇒マンション住替え
（地震時の火災の不安、独居シニアの防犯への不安、バリアフリー
　　ニーズ）
勤務医の退職・開業に伴う都下から都心部への住替え。

ＤＩＮＫｓの子供あきらめ購入（賃貸ではペット不可とか理由はさまざま）

[337: 元祖匿名はん]

あーあー、デベ販売員、必死ですな。レアケースを持ち出して反論するの止めてくれます？自己資金5本持ってる客がどれだけいてるのよ、6000〜8000買うゾーンで。

[338: 匿名さん]

確かにせいぜい自己資金3000万くらいかな。どうせするなら、
そのうち2000万を頭金とかでシミュレーションしてほしいな。

[339: 匿名さん]

少ない特殊需要というなかれ、都内４００万世帯の０．１％でも４千世帯
はある。

そうやって都心周辺部は物件が消えていく。需要みあい。
年平均２〜３％上昇くらいの上昇で維持していけば、
ローン実質金利＝名目金利３％−期待インフレ率≒０〜１％

[340: 匿名さん]

師匠誤爆はやめてくれ、オレだよ。＞335　339

[341: 441]

おっしゃるとおり、現状をみればそうです。私も物件が枯渇していると言っているのはそのためです。
ただここは予想をするところですので、現状がこうだから、と言われても、そうですね、としかいえませんね。
経済状況を踏まえて、今後どうなるかを考えるのが主旨だと思いますが。

あなたは、今後も自己資金は増えない、借入額も伸びない、賃料も将来は上がらない、よってイールドギャップがそのままであれば、物件価格も変動しない、と考えているんでしょう。そういった前提が、今のCPIが水面下の状況から、少しでもプラスに転じてそれが継続した時にどうなるかですよ。

そしてそうなった時、郊外は勘弁してくれと考えた人たちの心理がどう変化するのか。そしてそれによって銀行の不動産業への貸出額がどう変化するのか。投機だなんだーといっても、投資と投機がどう違うか説明できますかね。結局はマネーの動き次第ですよ。マネーの動きに最も影響を与えるのは金利。別に上からモノを見ているわけでも無い。

[342: 元祖匿名はん]

少ない特殊需要でマーケットが動くのか？
販売用の社内プレゼン資料じゃないんだぞ。

何が2〜3％上昇するんだ？おたくらの販売価格か？
エンド＊＊にしすぎじゃないの。

[343: 匿名さん]

ていうか、うちのマンションの高層階そういう価格帯でだいたいそういう事例書いてみたんだけどダメですか？
現場見ろっていうから見てかいたのにねぇ（；；）

[344: 匿名さん]

某大手商社数社にて　社員数＝30,000人

30,000人x 10% = 海外駐在にて2,000-5,000万円　貯蓄、帰国後
本社勤務へ。

普通に考えても2,000人はいるけどな。
新築マンションが2,000室も都心にある？

[345: 441]

大体、上位1％の人が富の何％を抱え込んでいるか、上位5％が何％か、考えればすぐに分かることですね。それを特殊事例と切って捨てると、Marketの過半を無視することになる。

[346: 匿名さん]

あのさ。癌匿さん。いい加減に頑固親父はやめなよ。
２００３年でも、タワーの高層階は皆７０００万台で抽選だった。
客は１０００や２０００はあったよ。

あのさぁ、一度東京の高層ビルから街みてよ。
木造がことごとく立ち退いてきている。
この人たち亡くなったりしている人だ。昔は地上げ屋。今は
天国のお迎えが地上げしてる。お金は息子にいくよね。
それが半端な数じゃないんだよ実は。

[347: 匿名さん]

もっとあるよ。某社宅のある大企業。実は早期退職が５０歳前半
これが平均貯蓄額３５００万、５０代なら２５年ローンが組める
退職金は３０００万でる。関連会社で６５歳まで年収１０００万
は保証されていたりする人かなりの数だね。

首都圏の社宅（給与住宅）戸数　５０万個（２００５年国勢調査）

[348: 匿名さん]

はっきりいって２５０万超えた時点で、デベも（オレはデブだ間違えないでね）一次取得者相手にしてない。相手にしてないから戸数を絞って
時間かけて売っているんだと思う。

[349: 匿名さん]

あとさぁ、東京って再婚おおいよね。元祖匿名はんもそうだけど
オレもそうだよ。二人で持家持って再婚した場合、思い出のこもった
家うるよね。それで自己資金５０００万とかあるんだわさ。

[350: 匿名さん]

小梨再婚限定？　でも、実際持ち家ある人の再婚だと、子供が
いることのほうが多いよ。