23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[251: 匿名さん]

会話調は、おもしろいヨ！　私もファンです。

[252: 匿名さん]

×政府→金を刷る
○日銀→金を刷る

会話調は、一様広く浅く経済をかじってるからこんな間違いはしないだろ。

[253: 匿名さん]

２３３とは別人に１票

[254: 匿名さん]

富裕層の近郊戸建を売って都心のマンションに引っ越す動きは
今後加速度的に増えて行くと予想されます。
まさに雪崩を打った動きになるでしょう。
セキュリティ面で安心感があるマンションは絶対条件ですが、
周りの環境が重要です。
とにかく道が直線で、余裕を持った道幅で、夜間でも人通りがある。
この条件があれば犯罪は発生しにくい。

[255: 匿名さん]

さっきからどこのこと言いたいの？　田園調布？　成城？

[256: 匿名さん]

≫248
邦銀は外債投資なんてそんなにしてないよ。
だからサブプラでの損失もほとんどない。
邦銀はリスクをとれる体制も人材もいなかったことが幸いした。
というか、金融庁の締め付けがキツ過ぎて何も出来ないというのが実態。
邦銀が力を入れていたのはここ数年は不動産融資です。

米国債に投資したのは邦銀ではなく日本政府・外為特会です。
巨額の非不胎化した円売りドル買い介入が、日本国内に過剰流動性
を産み、その後の株高、不動産高につながり、
米では利上げの下で長期金利が下がり、グリーンスパンが『謎』と
言った状況が生じた。
この長期金利低下が米の不動産バブルを加速させた。

[257: 申込予定さん]

252？？？

実際金をするのは、独立行政法人である造幣局（政府）だよ。
勿論、日銀が普通は許さないが。

日銀券を刷るのは、日銀じゃない。
基本は財務省管轄下と考えていい。

[258: 匿名さん]

庶民もできれば富裕層の動きに合わせて移動しなさい。
けっこう難しいけどねｗ

[259: 入居予定さん]

政府貨幣と日銀券とか、小難しい話題につっこみそうなので、やめときましょうよ。

でも、長文くんの認識でいいんでないの？

実態は政府が金を刷る方の実験を握ってるし、実際の印刷も手中にもっている。

日銀はいつでもインフレファイター。

拡大（緩和）的な金融政策はいつでも政府主導と思って間違いない。

[260: サラリーマンさん]

マネー側からリフレ的政策をとる余地は、今なら、確かにまだある。
だって、去年、既に量的緩和をやめて、ゼロ金利解除もしたよな、、、、、

両方とも戻すという手はあるよな。

但し、円が弱って、確実に円資産の権化である日本に不動産価値は地に落ちる。外貨で運用が吉だな。

分かりやすく言えば、60年代から欧米の金持ちや投資家が好んで使ってきた投資法の逆だな。

一部のアメリカの機関投資家は、60年代から、ソニーやホンダ株を買い捲った。

これらの株は、現地通貨（円）ベースでも上がったが、円が対ドルで大きく切り上がったため、ドルベースでは、円ベースの更に3倍も上がった。

日本が弱ると、主に日本人だけが保有対象とする日本の不動産価格は円ベースで伸び悩み、外貨ベースでは円の切り下げが手伝って、更に値を下げる。

[261: マンコミュファンさん]

一言だけ

ハイパーインフレが起こって、円が大きく切り下がったら、
国内に住んでようが、外国に住む外人さんだろうが、
日本の不動産を所有していることはマイナスです。

細かい話ははしょりますが、日本の場合は、確実にそうなります。
アメリカなどではその程度がやや緩和されるかもしれませんが。

日本の場合、日常品のほとんどは輸入品（世界中のだれもが欲しがる資産）なのに日本という国自体は、日本語というマイナー言語のみが通じる
閉鎖的な国だということが事態をかなり悪化させます。

自給自足の比率が十分高く、外国人にとっても、そこが居住の地として
魅力度が高ければ、ハイパーインフレと通貨切り下げのインパクトは、ほんの少しだけ緩和されえますが。

[262: 匿名さん]

>>260
>確実に円資産の権化である日本に不動産価値は地に落ちる。
おーい。誰か260に、金融資産と不動産の差異を教えてやってくれ
マネー（外貨も含む）と固定資産のバリューは別物だ。
貨幣とは記号的価値。不動産は実体的価値。モノとマネーの差だ。
インフレとは、モノ対マネーの対比
為替レートは経済圏の通貨の評価差

あなた、値というものと価値というもの違いがわからないみたいだ。

冨＝価値−価格（値段）

不動産は、インフレになると富裕層がシェルターとして使う
もちろん外貨資産がシェルターになるのはわかる。しかし
芦屋の富裕層が六麓荘の邸宅を売ってまで海外に資産を移す
必要は無い。
それとインフレヘッジ以外にも不動産は多くの節税ファクターを
持っている。富の源泉は不動産にありだよ。

[263: 匿名さん]

まだ、年２％の物価上昇もない間になんでハイパーインフレの
心配せににゃならんのかね。

[264: 匿名さん]

分からないのはどちらかは私には明らかだが、ま、言わぬが花かな。

経済知らずに金儲けは出来ても議論は出来ないよ。一冊でいいからまともな本読んでみて。

汗顔の至り　になること請け合い。

[265: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。ハイパーインフレって何？」
「戦後すぐに起きたみたいな１０倍くらいのものすごいインフレの
こと。」
「そうなると円が大きく切り下がるわけね」
「１ドル１０００円とかになるな」
「外人さんは日本に投資していたら損するの？」
「昔５０００万で買ったマンションが５０００万でしか売れなかったら
損だけど、インフレと地価は連動するものなんだよ。
だって、デベロッパーだけ昔の貨幣価値でいいだろう？
なんて言えるかい？」
「三井不動産、ハイパーインフレでも昔の仕入れ価格のまま
　販売。なんてやっていたら給料払えないわね。」
「仮に３年で物価が１０倍になれば、マンション分譲価格も
　サラリーマンの給与も遅れて１０倍にせねば生きていけないだろ。」
「そういえば、あなたの初任給って１０万だっけ？」
「おまえ３０年前の話だろうが」
「日本の不動産を所有していることはマイナスです。・・・ってどういう意味？」
「外貨で金融資産増やしておけば、広尾ガーデンヒルズでも何でも
　好きなものがドル戻しで安く買えるとでもいいたいのだろう。」
「日本の場合、日常品のほとんどは輸入品なの？」
「米は魚沼産ササニシキ。まぁ衣類は中国産だが基本は原料を
　運びこんで中国の労働力を買って、保税地区から日本に輸出している。」

「この子『世界中のだれもが欲しがる資産』ってユニクロのシャツみたいな
日用品のことを言ってるのかな。」
「日本という国自体は、日本語というマイナー言語のみが通じる
閉鎖的な国だということが事態をかなり悪化させます。ってのは意味
わかんないんですけど。」
「論理性は皆無だね。」

「自給自足の比率が十分高く、外国人にとっても、そこが居住の地として
魅力度が高ければ、ハイパーインフレと通貨切り下げのインパクトは、
ほんの少しだけ緩和されえますが。 ・・・ってのは？」
「わからんなぁ。オレなにか重大なミス犯してんのかね。」

[266: 匿名さん]

＞経済知らずに金儲けは出来ても議論は出来ないよ。一冊でいいからまともな本読んでみて。

おいおい。オレは本読む目的は「金儲け」であって議論じゃないけどな。

役に立たない知識って女の子口説くのにも使えないぜよ。

何のためにマンション買うの。いいマンションに住めたほうが
カッコイイ議論できるかどうかより人生において「価値」があるよ。

金儲け＝無教養って　意味じゃないけど
金儲けこそ知恵は必要。
仮説とシナリオがないと不測の事態で失敗こくよ
ダメなのは屁理屈だけで意思決定と行動力がないことだな。
知識は経験で裏打ちされるものだ。

[267: 匿名さん]

262さん

すみませんが、富と価格と価値の式がちんぷんかんぷんです。

も少し分かりやすく。

あと学者風の方々も数字あげて説明してもらえませんか？

[268: 匿名さん]

みんな不動産が怖いんじゃないのか。
欲しいという欲望にもっとすなおになればいいんだよ。
失敗しても立ち直れる。
今は外貨資産に投資して１５年後に買うという戦略ならそれも
いいでしょ。
でも時代の中で変わっていくものと変わらないものの見極めは
あったほうがいい。

[269: 匿名さん]

うーん、２６５さんは本物の会話調さんだろうか・・・通常だとホンワカした会話のやりとりの中にユーモラスなトーンが感じられるのだが・・・ちょっといつもと印象違うな。

さておき、今買うべきか、買わざるべきかだけど、幾人かの方がご指摘されているように仮に亡国日本の不動産は今が高値で今後本当に下がり続けると仮定した場合、現状不動産を保有している人は淡々と売却を進めていった方がいいの？

[270: 匿名さん]

>>267
数式でなく哲学なのよ。

マネーというのは、それ自体に価値があるのでなく価値ある実質を得る
「約束事」のようなもの。
例えば、一物一価というのは間違いで、価格は市場の中で変動する。
中国製のＧＡＰのシャツは、日本でパパスが作れば１０倍のコストがかかる。
価格は、それを求めるものが納得して代価を払うことで決るが
シャツを保有して使うという時点で初めて価値を発揮する。
１０００円のシャツが５年使えたら５０００円年の価値を持つ。
気に入らずに一度も着ないでいたら０円年の価値だ。
冨とは使える価値から購入価格を引いたもの。
マンションも安い時期に港区の３ＬＤＫを買って３０年住んでリフォームして
人に貸して２５万の家賃が１５年とれたら価値は・・・まぁ計算してくれぃ

しかし、安い時期に買って３年で１．５倍で売ったとしてもローンさっぴいて
得た富はいくらになる？
マネーばかりを追うと人生のすごす時間の価値というもっとも大切な
神様からの無料の贈り物を無駄に使うことになる。

[271: 匿名さん]

結構、インフレと不動産の価値ってところはわけのわからん
理屈をこねる人がいていらだってしまいました。ごめんなさい。

でも、ここ重要なんですよ。（予備校講師風に）

[272: 入居予定さん]

265
266

怖いね。焦ってるね。

ええと、スレトピなんだったけかな、、、、、おろおろ。

[273: 匿名さん]

＞下がり続けると仮定した場合、現状不動産を保有している人は淡々と売却を進めていった方がいいの？

株と同じ。２０％とか１５％とかの下落時点で意を決して売る。
本当に下がるとしたら、自己資金を割る前に売らないとダメだ。
評価損を抱えたまま売るにもうれなくなり実質価値のない不動産のローンを払い続ける。
これがなかなか踏み切れない。心を鬼にして自分の心配に金を払う。

[274: 匿名さん]

入居予定さんって人をからかって楽しんでるのか？

[275: 匿名さん]

蒸し返して悪いが、俺の解釈

多分、財によって購買層が違うことを言いたいんだと思う。

世界中の誰もが欲しがってて、日常品で、日本が輸入してる財と言うと、
これはもう誰がなんと言おうと、石油が代表だろうという気がする。

エネルギー或いは、石油由来製品の原料としてはもちろん、鉄やガラス、紙、ほぼ全ての生産過程で必要不可欠。

円が下がれば、日本人の石油の購買力は下がって、高嶺の花となる。日本人以外は、それまでどおり、普通に買い、消費するだろう。石油の価値も価格も変わらない。日本人の購買力が下がるだけだ。

で、日本の不動産だが、、、、、、
つまり、日本の不動産は日本人しか欲しがらない財だから、その唯一の買い手である日本人の購買力（富）が相対的に下がれば、財の価格と価値もともに下がるという議論だろう。

アメリカなら、英語圏だし、移民にもオープンだし、同じ不動産という財でも、石油ほどとは言わなくても、購買層が幅広いということだろう。

違うか、学者さん（達）？

[276: 匿名さん]

いつからクイズ番組になったんだ？このスレ

[277: 匿名さん]

株なら１０%下げで損切りだな。

[278: 匿名さん]

275です


>アメリカなら、英語圏だし、移民にもオープンだし、同じ不動産という財でも、石油ほどとは言わなくても、購買層が幅広いということだろう。

だから、たとえ、米国民の購買力が下がっても、欧州やアジアや中東の金持ちが買いを入れて、価値も価格も保たれる、、、、というシナリオだと思ったんだが。

[279: 匿名さん]

ばかばかしいから風呂入って寝ます。おやすみなさい。

なんか、子供のなぞなぞだったんかいな。禅問答で不動産かたれまっかいな。あーあほらし。

[280: 匿名さん]

で、結局マンション価格が下がるとか、上がる以前に、
欲しい物件がない。

ここがこの値段だったら欲しいっていうのが、ないんだよね。

[281: 匿名さん]

アメリカの不動産は移民がホイホイ買えるほど安いんかい。
で危ないローン使って…

[282: 匿名さん]

欲しい物件が無いなんて言ってる人がいるから、
チャレンジ価格の築浅中古物件が出てくるんじゃない。

[283: 匿名さん]

262さん

学者でも何でもないのですが、、、、、
それに、私以外に、私が考えていることに近いことをこきこんだ方も他にいますが、、、

なんかこの板の「主」にはお気に召さなかったようで、すみません。

えーと、たとえば、田中さんが城南の5000万のマンションを保有していたとします。
為替レートは切りよく一ドル百円。（便宜上、ドルを使いますが、外貨一般と考えてください）
ガソリンはレギュラーがリッターあたり100円（一ドル）
（マンションは、50万ドルの価値）
預金も1000万円（10万ドル）あったとします。借金はなし。

で、円の価値が対ドルで半分になったとします。
まず、1000万円の預金は、ドルベースで半減します。（5万ドル）

ガソリン価格は若干の時間を置いて、限りなく200円に近づくでしょう
（世界のほかの国の人々のガソリン子奪う力は不変ですので、
国際オイル市場がフラットだったと仮定します）
ドルベースでは価格は一定、しかし、円では価格が倍。
国民の生活は苦しくなるでしょう。

このとき、保有している城南のマンション価格は、「円切り下げのための輸入コストプッシュ・インフレ」により、やはり倍に跳ね上がるでしょうか？
再取得コストを考えれば、建物部分は価格が上がる可能性はあります。
方やで、日本人の貯蓄はドルベースで半分になり、輸入消費財の価格は倍となり、一般的な購買力は大きく減じます。
いきおい、不動産取得にまわせるお金もずいぶん減るでしょう。
この部分においては不動産価格にマイナスでしょう。
購買力が落ちた日本人の住む日本市場も、海外から見たときに、魅力が下がるでしょう。

総合すると、円ベースでの不動産価格はあまり変わらないかなと思います。（やや楽観的かもしれません）

しかし、円自体が価値を半減（対ドルで）しているわけですから、50万ドルだったマンションは
円ベースでの価格を保ったとしても、25万ドルになる計算です。

まとめますと、以下の通り

事前
不動産 5000万円 50万ドル
預金 1000万　10万ドル
ガソリン価格 100円 1ドル

事後
不動産 5000万円 25万ドル
預金 1000万　5万ドル
ガソリン価格 200円 1ドル

日本が閉じた国なら、円ベースでの資産価値が変わらない限り、痛くも痒くもないのでしょうが、
現実は思い切り国際化していますので、より重要なのは、ドルベース（世界の中での価値）ではないでしょうか？

さて、ここで、もし1000万円の預金でなく、4000万円の借金をしていて、5000万円分の
外株を保有していた（ネットで1000万円の「貯蓄」は不変）と仮定しますと、、、、

やっぱり、止めておいたほうがよさそうですネ。

[284: 匿名さん]

２５７
造幣局は、硬貨にきまってるだろ！！！

[285: マンコミュファンさん]

だれか、あたまでっかちじゃ駄目だ、結果が全てだと言ってたな、、、

結果は後になってみないと分からないからこそ、
合理的に考えて、予測することに意味があると思うんだが、どうだろう。

円のいきなりの切り下げはないだろうが、円と日本の右肩下がりは間違いないだろう。

だから、不動産は必要最低限（ぎりぎり我慢できるもの）程度のものを、「安い」時に買うべきという気がする。

[286: サラリーマンさん]

印刷局も造幣局も、結局は財務省（国）のモノだかららな、、、、

日銀は手出せないわな、、、、

[287: 匿名さん]

紙幣も印刷局が日銀に納入しているが、政府がマネーサプライをコントロールする発言は、日本銀行法云々言う前にサプライズ×××

[288: 匿名さん]

株の世界では円安で輸出が好調になり、
株価は上がり景気は良くなる。
従って国民の暮らしは苦しくならない。

[289: サラリーマンさん]

日銀は巨大なる事務執行機関。
日銀の独立性を信じてる奴は一人もいない。

[290: 匿名さん]

予測は外れても誰も責任取らないで済むから、
雑談で言うのは楽だよね。

[291: 匿名さん]

288

円が対ドルで半分になったら原燃料価格が倍だわな。
それだけじゃない。中国やアジアの労働力コストも倍だわな。
他の国のコストは不変なのに。
輸入加工貿易の悲しさよ。

市場は簡単に中国・韓国・台湾ほかに持ってかれるよ。

それでも日本人従業員の賃金が倍になるとでも思ってる？
脳天気すぎないか？

[292: 購入検討中さん]

まぁ日本人としては気持ち的に受け入れがたい面もあるが、
日本国内資産に無理して投資（たとえそれが「家」であても）
することは長期的に見てあまり賢くなさそうだということは前から
認識してたが、改めてそう思ったよ。
細かいことは分からんし、予測もできないだろうが、大きな流れは
分かってるわけだから、その流れにそった行動をとるということか。

[293: 441]

ソロスが昔ポンド売りをしかけた時のように、円売りをしかけて日銀に勝利してください。ご健闘をお祈りします。おやすみなさい。

[294: ビギナーさん]

ここの議論、白熱してたんですねー。

視野の広い人もいるもんだ。
理屈的には説得力十分ですね。

しかし、実際マンションも欲しいんだよなー。
でも当分やめとこ。新興国ファンドで種銭を寝かせとこ。ダメ？

[295: 匿名さん]

で、結論は賃貸でいい・・・ってか。
よかったじゃん。何もしなくていいんだから。

替えない自分を肯定するのにずいぶん遠まわしな説明するんだねぇ
同じことを彼女か奥さんに説明してごらん。泣かれるかひっぱたかれる。

[296: 匿名さん]

いや、目的は違う。そういう理屈で、東京のマンションが下がると
いいたいんだろう。

そうならないのは、米国景気が衰退して中国景気が内需拡大型で
２０４５年まで続く場合だ。元は上がっていくがドル機軸経済圏
のなかで、米国の景気後退が機軸通貨のドルが弱まることで
新たな均衡へと以降するのではないか。

それより、国内の金融資産が上記のような理由で海外の市場に
出て行くことで、海外の都市や景気を拡大しながら
突然の恐慌の中で消えていくことのほうが恐ろしい。
米国が狙っているのは１５５０兆円の家計部門の金融資産そのものだから。
鴨がネギしょって出てきてくれたら、自分の土俵で料理できる。

外債や外貨建て資産はいいけど、そういうものの成長性ばかり強調し
リスクに触れないのはフェアではない。
確かに今元を買っておくのはいいかもしれないが、どうやって買った
らいいかわからない人がほとんどだろう。
元ってところで円で買えるのか？

[297: 匿名さん]

まあ、バブル期は東京の地価ってNYの約150倍だったわけで、（千代田区でカナダ買えたし・・・）
一方で賃料ベースでは4倍程度しか違わなかったわけでしょ。

その頃と比べると、今はほんと健全に見えますよ。
実際、30代前半でも１億程度の物件なら買える奴が結構多いから、
物件価格で１億円程度までなら実需が続く（手の届く輩は多い）と見てます。
そういった意味では、今8000万程度で販売している物件をピックアップして、その物件を1億円で計算した場合でも坪あたりで＋30万程度となるようエリアを検討するのが得策と思っていますが、いかがでしょう。

[298: 匿名さん]

>>２９３
やっとまともな人が出てきたたと思ったら４４１さんでしたか。


日銀の買いオペとか誰も念頭に置いてない話なんだもん。
男（多分）沢尻エリカ様みたいなゴーマンかましてよかとですか
理論なんだもん。

[299: 匿名さん]

すいません：＋30万→坪あたり350万程度

[300: 団塊Jｒ.]

>>295

うるせぇなぁ。どうせ金融資産5000万くらいしかないんだから23区内のまともな物件なんか買えるはずないだろ？

しょうがないから半分以上海外資産と金地金に突っ込んでるよ。
なんせ子供の教育費と自分の老後資金がかかるからな。

ほんと、自分がいくら金持ってるからってそこまでイヤミ言わなくてもいいんでないの？

今の分譲価格なら都民住宅が一番いいや。