23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[211: 銀行関係者さん]

正解はありません。
結果が全てなので。
頭でっかちさん。

[212: 匿名さん]

不動産も株も、金もインフレヘッジになるに決ってるよ。
経済がどう動こうが基本だぜよ。ましてや日本の経済
いまだに「土地担保融資」で金融が動いている。直接金融が
はじまったとはいえそれしか知らない世代が間違ったことを
言っても世の中は変わらない。

[213: 匿名さん]

本気で内需拡大を目指すなら、場当たり的な刺激策ではダメでしょ。

[214: 匿名さん]

>>210
だからさー。日本に住みたいいんだからさ。それと賃貸は自分で
内装いじれないのが嫌なの。ダメかね、いまマンション買っちゃ。

しかしほんと頭でっかちってのは腰が重いんだろうな。
沢尻エリカの男版か？

[215: 匿名さん]

２１０さんのコメントが妙に説得力あるな、やばい高値掴みしたかも。

あと、私も会話調さんのファンなので今日も楽しみに待っております。

[216: 匿名さん]

あのさ。どーでもいいけど、いずれ下がるから買うなって
いうのだけはやめておけよ。

建築関係３０年やってるけどもうまともな新築マンション供給
都内ではでてこないと思うよ。買える人まで躊躇させないことだ。

[217: 匿名さん]

>いずれ下がるから買うなっていうのだけはやめておけよ。

誰かそんなこといってますか？

[218: 441]

日本全体が駄目だから、不動産価格が下がるという判断になぜなる。
財政、年金が疲弊した後何が起きるか、歴史を紐解いて考えた方が良い。
また最悪の状況を防ぐために政府が唯一できることが何か、ということも。

[219: 441]

消費者物価が上がってこないということも、これは流通業の競争激化の要因が強いでしょう。合従連衡が今後も引き続き起これば状況が変わる可能性もあるしね。

実際上がっている品目は下がっている品目に比べ10％ポイント高くなっている。段々価格上昇圧力は高まってきてますよ。それでこの異常な低金利が継続している。マクロ視点で言えば、買い時。でも残念ながら、そうはっきり分かっている頃には、買えるものが無くなっちゃってる。世の中そういうものですね。

正直私も、浜田山坪400超えが買いなのか、躊躇しますね。まともな物件で、今売り出されているものが、竣工するまで、待って、価格が下がる可能性は低いことが更に悩ましくさせる。結局、自分が欲しくて、家族が欲しくて、無理の無いレバレッジの範囲で、一応グロス利回り考えてべらぼうな水準（どれくらいだろうか。2％か、3％か。基本は4％で見ればよいと思うけど自宅用は。でも4％も無いよね今）でなければ、買えば良いという、至極当然でつまらない結論になっちゃう。

[220: サラリーマンさん]

居住用不動産には二つの側面があります。

消費と投資。
私は、資産を持たない普通の勤め人は、「消費」に力点を置いて家を買ったほうがいいと思う。
なぜなら、基本的には、不動産は投資には向かないから。特に自分と家族がその上に住んでいる自宅用不動産は投資としては最悪の部類だと思う。

ここでいう消費とは、その家に住んで、楽しんだり、休んだり、生活すること。
投資というのは、投下資本の保持、ないし拡大を目指すこと。（これをあてにしてはいけないと思います）

できれば、賃貸にしたいところ。賃貸は消費分をそのつど払っているのとほぼ同義だと思う。
私は、家族のライフステージを考えて、今後10年、20年に払ってもいい（消費してもいい）
住居関連コストをまず考えます。このときたたき台になるのが、賃貸だったらいくらかかるか？という試算です。

1.2万円*35坪*12ヶ月*10年=5000万円

これが私にとっての、10年間にかける最大住居コストです。（都内の4人家族。）
10年後に、「消費した」お金が、5000万を下回ったら、私はまず合格とします。
これを上回りそうなら、賃貸を探します。

家を買った場合の「消費」は、売却価額-購入価額-その他コスト（金利・税金など）です。
実際、金利コスト、保有コスト（税金など）、取引コスト（仲介手数料など）を考慮しても、
私の場合は、買ったほうが、安そうでした。勿論一番大きな変数は、いくらで売却できるか
（出口）です。これはもう相場観の世界が入ってきますが、私の場合は、定評ある住宅街の
ランドマーク的な中古マンションの南東角部屋を事情があって相場以下で買えたので、10年後の
値下がりが、3000万を大きく超えることはないと勝手に踏んでいます。当然ここには不確定性を含みます。

（ちなみに、7年前、3人家族だったときに買った自宅マンションを売ると、（まだ売却前ですが）過去約7年では、賃貸だったら、約2000万かかったと思われるところ、
諸経費後でも、「消費」はゼロかむしろ多少のプラスで済みそうです（=いい投資だった）が、これは単にタイミングがよくラッキーだったと思っています。）

もうひとつの肝は、住宅ローンです。私は満額ローンを組みましたので、手元に、5000万円を大きく上回る手金が残ります。
これを運用します。2%で借りて、分散ポートフォリオで3%で回せば、金利はタダです。5%で回せば、、、やめときましょう。
1億近くあれば、ある程度国際的にも、アセットクラス的にも分散されたポートを組むことが出来ます。
長期的に見て、国際的に分散されたポートフォリオで利回り5%を大きく下回ることはかなり稀です。

この運用で、「あまりいい投資でない」不動産投資部分を多少補う努力をします。
勿論逆にいくこともあるでしょう。相場に応じてリスク量のコントロール、とるリスクの種類の調整なども必要です。

上記運用部分は、基本的な金融知識と、グローバルな市場知識、そして、ある程度の英語力があると
難易度がぐっと下がりますが、そうでないと、やや難しいかもしれません。

[221: 申込予定さん]

坪四百万で買って4%で回そうとすると、

400万*4%=16万
で月坪当たり1.33万、、、、、、浜田山じゃ無理ですね。この家賃は。

しかもこれでもグロスだからね

居住用は投資としては、全くナンセンスですなぁ。高いですなぁ。
（あるいは賃貸家賃が不当に安いか）

[222: 申込予定さん]

財政破綻して、通貨が信任を失えば、大恐慌でインフレだが、
土地持ちが儲かるわけではないよ。日本円資産全体がしずむだけ。

このシナリオを少しでも見込むなら、国際分散投資は必須だな。
外貨ベースでは日本の不動産も大幅下落する。

[223: 匿名さん]

>>220さん

自分もリーマンだから220さんと同じ様な考え方をして不動産購入
検討をしております。一部の方々が記述されているように不動産投資で
ゲインを得ようとは全く考えておりません。
あくまでも自分の住居用として家族と快適な暮らしが出来れば、
将来的には賃貸に出すか、売却損が出ても良いと判断しております。

ただし、流動性の低い、将来性のない立地だけは避けて物件選択を
行ってます。　

本当に銀行はリーマンへの優良物件不動産購入には積極的に融資業務
は行うが、それ以外の融資基準はめちゃくちゃ厳しい（笑
やはり、土地優位性担保の融資姿勢は相変わらず。

[224: 441]

国際分散投資は必要ですよ。その議論と、日本で居住用マンションを買うのがナンセンスという議論は全く別だし関連性が分からない。

これだけ安い金利なら無理の無い範囲で借りて、余った金で分散投資すれば良いでしょう。まあ独身の人は居住用を無理して買う必要は無いと思う。どこでも好きな所に住めるから。家族、特に子供がいるとそうは行かないからこそ、悩むわけでしょう。

[225: 匿名さん]

「ねぇ、ねぇ。マンションってインフレヘッジにならないの？ていうかインフレヘッジって何？」
「消費者物価が上がっていっても４０００万で買ったマンションの値打ちは変わらない。
　インフレになれば、家賃は上がる。だって貨幣価値がさがるなら、家賃据え置きでは
　生活できないアパート経営の老夫婦とかいるいだろう。隣の募集家賃が上がれば
　そのむこうも上げる。しかし持家のローンは固定金利なら上がらない。」
「インフレにならなかったら？」
「ここ２５年ＣＰＩベースのインフレはなかった。というか給与水準は５〜７％低下したし
　２００３年以降ＧＰＩデフレータはマイナスだった。つまり物価が下がったっていうことだね。」
「それじゃインフレは起こらないわよね。」
「低金利ということは、マネーの生産性が低いということだ。換物効果といって金を持つより
　モノを持ったほうがいいということで、生産性の高いモノ＝不動産や株などに資金が動く。」
「株や地価が上がるのがインフレなの？」
「そうじゃない。インフレとは消費者物価が上がることだ。生活するための金がかかるように
　なってはじめて、賃金が上がり、賃金が上がることでモノやサービスの生産コストが上がる。」
「中国やアジアから安価な製品、原料が輸入されている限り　生産コストはあがらないし
　物価もあがらないわよ。」
「食品が検査コストがかかりはじめたし、中国もいずれは耕地やエネルギー資源が枯渇
　するだろう。いつまでも今の円：元の為替レートではない。中国依存も２０１０年まで
　という話もあるね。」
「財政、年金が疲弊した後何が起きるの？」
「インフレだよ。」
「最悪の状況って何？」
「財政破綻で円が暴落してＩＭＦの管理下におかれること」
「防ぐために政府が唯一できることは？」
「インフレを起こすことと徳政令を発することと侵略戦争かな？」
「２１８さんの言う話は長すぎてよくわからないけど、東京に住む以上は
住居費がかかる。それを賃貸にすべきか保有にすべきかって話よね。」
「東京で給料をもらうより地方のほうが高い収入が得られるのなら地方にいくべきだ。
　しかし、そうじゃないから東京に集まる。
　必要経費としての住居費をすこしでも無駄にしたくないから持家って話に
　なる。その損得の考えを解説しているが、概ね私の考えと同じだ。」
「でも、この人お金持っていてフルローンだよね。」
「それは、低金利だからそうしたんだろ。今なら１０年長期が２．６５％くらいで
貸りられる。本来、預金金利は１％以下なんていう事態が異常。
異常だから、投資信託か外債みたいなものに投資しないといけない。
あと、株だね。日本株は郵貯資金の運用先として資金流入があって上がると
言われている。」
「結局まとまった金のない庶民は関係ない話よね。」
「そうかもしれんなぁ。不動産ほど、安物買いのゼニ失いという格言が
　ぴったりはまるものはほかにない。」
「それじゃ、若いうちは、まず種銭貯めたらそれを株やＦＸで一桁増やして
　とにかくせっせとキャッシュを増やすのが正解ね」
「アニマル　浜口じゃなかった誰だっけ、ジョージ川口でなくて・・・」
「ロバート・キヨサキでしょ？」
「そうそう、彼が言っていた。不動産は買う時期が全てだって」
「でも、それは賃貸不動産の購入の話でしょ？」
「つまり種銭はいるわけだ。それで種銭あるなら別のもので増やせってのが
　３０代諸氏の意見。でも退職まじかなオイラは退職金を運用できるから
　退職前にやることは不動産の購入なんだよねー。」
「確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの価値って
　給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果ってのあるわね。」
「退職したら、それが消える。それまでに借りられる金は借りておく。」
「今の人って買換えの意識まるでないけど、２０年経ったマンションってどんな
　ものかご存知ないのね。」
「いや、結構繰り上げ返済なんかして、空になったマンション貸して、４０代で
　新しい物件買ったりするんじゃないかね。買い替えも当然あるだろうし」
「また、相続論？文句が出るわよ。」
「だいたい、２人兄弟が標準で夫婦の親の両方が借家住まいで長患いなんて
　不幸な家は少ないよ。夫の父親が亡くなる時点で相続資産の目処はつく。
　あとは、誰が老母の面倒をみるかって話。同居はしないから家を売って
　近くにこいよみたいな話になるね。」
「そういう人ばかりではないよ。」
「まぁ普通は奥さんの親の面倒をみるほうが楽だな。同居はしないが近くの
　マンションに越してきてもらうってのが流行るな。」
（・・あまりに身勝手で個人的で反感を呼ぶ内容のため省略されました・・・）
「インフレはどうなったの？」
「国が借金していて金利をあげたら国債の利払いができない。そういう
状況で弱みにつけこんで国民も借金しておけばいいのさ。
借金はインフレで目減りする。不動産の価値はインフレで目増えする。」

[226: 匿名さん]

×ＧＰＩデフレータ
○ＧＤＰデフレータ　ごめん。　　ところでＧＰＩって何？

[227: 匿名さん]

>>225
またお前か。飛ばすのも面倒なんだぞ

[228: 匿名さん]

>>225さん

GPI（Genuine Prosperity Indicator）だと思います。
話の内容は面白かったですよ。

[229: 匿名さん]

>225

財政破綻してＩＭＦの管理下に置かれるとかいってますが、日本政府
の借金は国債でその所有者のほとんどが日本人なんですけど・・・。

チリやアルゼンチン、韓国がＩＭＦの管理下に入ったのは、対外債務
が原因なので、日本の問題とは全然性質が違うでしょ。

[230: 匿名さん]

＞２２５さん

＞確かに、現役でないとローン貸してくれないし、サラリーマンの
　価値って給与以外に、会社の信用、勤務年数、源泉徴収票の効果　　　　ってのあるわね

記述されている通りですね。でも各種条件によって固定10年で
2.4%以下という銀行も未だに存在しますよ。（裏ネゴ必要）
金持ちには有利な時代だ・・あらゆるサービスにプレミアムサービス
が付加される。飛行機の優先搭乗サービスの様に・・・

[231: 匿名さん]

確かに都心部の不動産の一直線の上昇ムードは、若干、緩んできているものの賃料上昇が見込める銀座を中心とした商業地の土地取得には、国内大手や外資も、まだ積極姿勢を継続している。加えて長文さんのおっしゃるとおり、依然、長期低金利構造も続いているわけで過剰流動性の情勢に大きな変化もない。ただ米国の不動産バブル崩壊の余波を思いのほか慎重に捉え、株式市場も不動産市況も非常に神経質な動きになっている。
これも、まだ90年代のデフレモードが抜けきらない不動産・銀行業界関係者の過剰反応と第二次ITバブル崩壊による証券関係者の新興株式市場不信の余波なんでしょう。
その中で、まさしくインフレがこの１０月から本格的にスタートしたわけで、この１０月以降、マンションだけが価格据置になるのか、生活必需品に加え、マンションもこれまでペースで価格上昇が続くのかは、まさに消費者のインフレに対する意識の持ち方と銀行の融資姿勢の２点に絞られることでしょう。

[232: 匿名さん]

皆さんお約束のツッコミありがとうございます。

[233: 申込予定さん]

229

普通に正しいね。
ここはやや救われる部分かもしれない。
（日本国民は救われないが、日本政府の台所事情は救われる）

で、ここが実はキーですよ。
日本政府自身が膨大な日本円ショートを振るオプションを
持っているということですよ。

日本政府は、日本円で大借金（国債発行）してて、世界最大の
対外債権国（外貨ロング）をしてるわけです。
非常に賢明です。

方や日本国民は外貨資産ももたず、借金もあまりせず、
せっせと日本国債と円預金を溜め込んでる。
更には、インフレヘッジと称して、日本の不動産なんか
買ってる。

もし皆さん期待してる通り、（万一、日銀が何かしらの理由で何も文句を言わなければ）政府が一斉にお札を印刷しはじめて、インフレを起こそうとしたら、まず、日本円の価値がどっと下がるね。

で、一番割り食うのは、老人（年金生活者）ですね。インフレ政策は彼らを切り捨てることに他ならない。
物価は、円の切り下がりで輸入品を中心に暴騰。
一方で、日本政府の借金は目減りする。資産サイドは、対外債権部分に
関しては、円ベースでは、大暴騰。その意味では政府は救われる。

さて、土地は？日本国民の冨全体の価値が急落しますから、
同じく急落する円ベースでは価格が上がっても、海外通貨ベースでは棒下げ状態。
勿論インフレヘッジにはならない。
（あなたが頓着するのが、あくまで日本円ベースの価値なら、
ヘッジされるだろうが、、、そんなサムライ一人もいないだろう）

要は日本だけが沈む話。（海外の日本国際保有者--アメリカもやや損失は被るが）
経済はボーダーレス化しているので、ほとんどの日常品の価格の（円ベースでの）値上がりはすさまじい。

以上は、政府がアクションを起こす、よりドラスティックな状況を
仮定した話だが、基本的には、円のデバリューは長期では避けられない話だと思う。

経済学を学ぶとき、議論をシンプルにするために、鎖国状態を仮定して
まず国内経済を学ぶけど、どんな学生も、その翌週には、より現実的な
国際貿易・国際金融の存在する仮定での経済学も学ぶだろう。

でも、なぜかこの板には、その大事な週の授業を風邪で休んだ人間が多いようです。

[234: 匿名さん]

233さん

つまり、日本政府がもっとも非国民的だと？

個人としての日本人は負け、血税でやりたい放題だった官僚や政治家がちゃぶ台ひっくり返して、ご破算にするとでも？

日本政府が、円ショートの外貨ロングって話は面白いが、本当かな？
誰か、データ持ってる？

[235: 買い換え検討中]

その通貨で借金することが、ショートすることと同じなんですね。
なるほど。

でもその金で日本の不動産買ったら同じか、、、、
流動性低い分タチ悪いかも。

円借金の外貨資産買い、、、、
それって昨今話題のキャリートレードの長期視点版ですか？

無知ですんまそ。

[236: 441]

だから、ここでの議論は、そういう状況になった場合にね、
持ち家を持っとくのとさ、賃貸で暮らすのとどっちが良いの？という話でしょ。賃貸してたら目も当てられんよ。
国際分散投資は否定しないって。余った金ですれば良いでしょ。
議論を摩り替えているのか、自分が言いたいことを言うだけなので摩り替わるのか。。

[237: 441]

まさに、その円借金の外貨資産買いは、日本で持ち家を買って余った金で海外資産に投資することなんですけどね。

[238: 匿名さん]

よく本を読んで勉強してるのは感じるが、
「政府が一斉にお札を印刷しはじめて」・・・ていう記述は、エコノミスト失格だぞ。
経済学とか言ってる割に、一番重要な所が区別（理解）できてないよ！

[239: 匿名さん]

↑
２３３ね

[240: 匿名さん]

都心部に住みたいとおもっている人あいかわらず多いですね。
団塊の世代の住み替えもそろそろ動きそうだし、
年度の後半はががっと一気にことが進みそうな悪寒。

[241: 匿名さん]

でもさ、どこに買ったらいいのよ。新築にいいのないから、中古
ってこと？

[242: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。ショートとロングって何？風俗用語かなぁ。」
「ショートが３０分で、ロングが１２０分。・・・じゃなくてショーとは
株式の買い持ちの状態、ショートとは空売りした状態のこと。」
「日本円ショートを振るオプションを持っている・・・って？」
「円を空売りする権利を行使できるってこと。実際には
　円でなく日本国債を売っているだけで、空売りはしない。
意味としては円を暴落させる権利ということかな？」
「円はどうなったら暴落するの？」
「一つは、国債の価格が暴落することだが、これは
日本国債は９０％を国内金融機関（日銀が市場から買う分も、
郵貯銀行の分も含め）
が保有している。外国人は５％、個人向け国債は５％だ。
邦銀が破綻して外資にのっとられでもしない限り、邦銀は
国債を売りはしない。むしろせっせと買い支えている。
日銀自体も市場から国債を買っている。」
「他に、円が暴落する要素はあるの？」
「インフレ率が高くなればなるほど、金融資産の価値が
目減りしていく。減価しないうちに安全な通貨に換えて
おこうという心理が働き、
インフレ当事国の通貨が売られ、外貨が買われる。当事国
通貨は弱くなるのが一般的だね。」
「インフレになると国内不動産を持っていても価値がなくなるの？」
「消費者物価が２倍にになるということは、５０００万の預金で買えたものが
　１億円出さないと買えなくなるということ。
　昔５０００万で買ったマンションはいくらで売られるのが正当だろうか。」
「インフレになるなら、不動産も外貨も同じくヘッジになるってことね。」
「インフレを起こすにはどうするの。」
「一般的にはマネーサプライを増やせばインフレになるはずなのだが
　マネーサプライというのは、国内市場で信用創造といって金を借りる
　人、貸す銀行の信頼関係を担保するものが必要なんだよ。」
「ゼロ金利や量的緩和とかいう話ね。新聞で読んだわ。要するに
　銀行が貸し出ししやすいように金利ゼロにしたり日銀当座に豊富な
　金をおいたりしたのに、銀行はそれを企業に貸さないから国内の
　景気が回復しなかったんでしょう？」
「ベースは地価が下がり続けていたことが原因だよ。中小企業に金を
　貸すのに、工場や社長宅の土地に根抵当を打って当座の運転資金
　を貸すわけだが、昔売った根抵当の極度額がすでに評価を超えている
　わけで、これ以上貸すわけにいかない。」
「地価が反転してはじめて金が貸せるようになったってわけね。」
「それだけじゃなく、マザーズやヘラクレスなど株式上場やそれを
　あてこんだベンチャーキャピタルなど直接金融の道が開けた。」
「バブル崩壊から景気回復への長い道のりだったわけね。」
「銀行が一番安心して金を貸すのが住宅ローンだよ。内需拡大の
柱は個人消費・企業設備投資・個人の住宅購入だ。」
「国の借金の利払いが毎年２２兆円もあるんでしょ。このまま増えたら
　国家予算の全てが国債の償還と利払いで消えるわ」
「その回避策は、景気拡大。２０１０年までになんとかするって国は
　いっているが、消費税を上げるしか手はない。」
「そうしたら不景気に逆戻りだわよ。」
「だから手順は、好景気、消費税、利上げの順番だろうね。」
「黙っていてもインフレになっちゃったら？」
「インフレにはいいインフレと不況のまま物価が上がる悪いインフレがある。
　景気拡大のなかでインフレになっていけば、それはそれでいいことだ。」
「年金生活者はどうなるの。」
「インフレになれば日銀が金利を上げる。そうなれば預金金利も上がる。
　年金生活者は預貯金を持っているから物価上昇分は金利上昇でカバー
　できる理屈だ。むしろ消費税値上げは直接来るから痛いよね。」
「それより実際は、老後はアパート収入でらくらく暮らすってのが
日本の老人の一般論だったりして」
「銀行はシニアにインド株とか買わせるために窓口や支店拡充した
から大変なんだよ。」
「金利は異常に低いままだとどうなるの？」
「日本が低金利だと国内の消費は伸びるけど投資や預金などは伸びない。
　唯一投資で有利なのが不動産投資。土地を持っていたらそれを担保に
　金を借りて、買った土地を担保にまた土地を買う。これが昔の
　バブルだ。
　今は、収益がない不動産に融資はつかない。銀行も賢くなったんだね。」
「円が下がるのは悪いことなの？」
「金利と為替相場の関係は、「金利の高い国の為替レートは上がる」と
言われている。実際にはドル高円安が本来の姿だが、昨今は
米国が利下げして円高基調になったが一時的な話だ。
金利が低いから日本円をドルに替えて外貨資産を買う動きが
今後も増える。でも全然悪いことじゃないと思うよ。」
「あなた、経済学の翌週の講義は風邪で休んだの？」
「オレ理系だから経済学なんて必修じゃないもんね。残念でした。」

[243: 匿名さん]

×ショーとは株式の買い持ちの状態、
○ロングとは株式の買い持ちの状態、　スマソ

[244: 匿名さん]

人の移動が進むに連れて、東京の将来像がしだいに明らかになって行く。
感覚が鈍い人もさすがに今から５年もすれば分かるようになるでしょう。
ＮＨＫの裏サイトの番組みましたか？

ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居対象侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
粗暴犯
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_av.htm

[245: 匿名さん]

中高年フリーター人口予測
２００６年
３５〜３９歳　５８万人
４０〜４４歳　３５万人
計　　　　　　９３万人
２０１１年
３５〜３９歳　４５万人
４０〜４４歳　４４万人
４５〜４９歳　３０万人
計　　　　　　１１９万人
２０１６年（西側近郊で暴動が発生）
３５〜３９歳　３５万人
４０〜４４歳　３４万人
４５〜４９歳　３８万人
５０〜５４歳　２９万人
計　　　　　　１３６万人
２０２１年（生活保護者急増で西側近郊財政破綻）
３５〜３９歳　２７万人
４０〜４４歳　２６万人
４５〜４９歳　２９万人
５０〜５４歳　３６万人
５５〜５９歳　２９万人
計　　　　　　１４７万人

[246: 匿名さん]

>>244
だからみんな戸建てを売ってセキュリティ厳重な立哨警備のマンションに
住みたがるのですよ。

[247: 匿名さん]

富裕層の都心部マンション買い漁りは
時代を見越した動きなんす。
庶民にはそれに追従できるほどの財力はありませんが・・
治安の悪化はどこまで行くのか検討もつかないよ。

都市部の治安維持に不可欠な要素は
・平坦であること
・区画が整備されていること
・歩道と車道の区別がされていること
・夜間でも一定の人通りがあること

[248: 匿名さん]

>>233
は「インフレを起こす」という意味を全く理解していない。
ベースマネーは今でも潤沢なんだよ。マネーサプライが不十分。
要するに邦銀がカネを外債投資にばかり振り向けて融資にむけな
かったから、一向にデフレ解消＝インフレにならなかったんだよ。
お札は山ほど刷ってきたけど、銀行経由米国債やフレディマックに
化けて米国住宅景気を高揚させた。
米国の住宅市場をインフレにさせたわけで
確かに、米国の景気がよくて日本が悪いから円安が進んだわけで

あなたの言ってることは、為替レートと貨幣価値を混同している。
やっぱ本当のインフレの意味がわからないんだね。

[249: 匿名さん]

会話調の人、マジでつまんないんだけど。

[250: 匿名さん]

233=いつもの長文の人　は、袋だたきでちょっと可哀想だね。

[251: 匿名さん]

会話調は、おもしろいヨ！　私もファンです。

[252: 匿名さん]

×政府→金を刷る
○日銀→金を刷る

会話調は、一様広く浅く経済をかじってるからこんな間違いはしないだろ。

[253: 匿名さん]

２３３とは別人に１票

[254: 匿名さん]

富裕層の近郊戸建を売って都心のマンションに引っ越す動きは
今後加速度的に増えて行くと予想されます。
まさに雪崩を打った動きになるでしょう。
セキュリティ面で安心感があるマンションは絶対条件ですが、
周りの環境が重要です。
とにかく道が直線で、余裕を持った道幅で、夜間でも人通りがある。
この条件があれば犯罪は発生しにくい。

[255: 匿名さん]

さっきからどこのこと言いたいの？　田園調布？　成城？

[256: 匿名さん]

≫248
邦銀は外債投資なんてそんなにしてないよ。
だからサブプラでの損失もほとんどない。
邦銀はリスクをとれる体制も人材もいなかったことが幸いした。
というか、金融庁の締め付けがキツ過ぎて何も出来ないというのが実態。
邦銀が力を入れていたのはここ数年は不動産融資です。

米国債に投資したのは邦銀ではなく日本政府・外為特会です。
巨額の非不胎化した円売りドル買い介入が、日本国内に過剰流動性
を産み、その後の株高、不動産高につながり、
米では利上げの下で長期金利が下がり、グリーンスパンが『謎』と
言った状況が生じた。
この長期金利低下が米の不動産バブルを加速させた。

[257: 申込予定さん]

252？？？

実際金をするのは、独立行政法人である造幣局（政府）だよ。
勿論、日銀が普通は許さないが。

日銀券を刷るのは、日銀じゃない。
基本は財務省管轄下と考えていい。

[258: 匿名さん]

庶民もできれば富裕層の動きに合わせて移動しなさい。
けっこう難しいけどねｗ

[259: 入居予定さん]

政府貨幣と日銀券とか、小難しい話題につっこみそうなので、やめときましょうよ。

でも、長文くんの認識でいいんでないの？

実態は政府が金を刷る方の実験を握ってるし、実際の印刷も手中にもっている。

日銀はいつでもインフレファイター。

拡大（緩和）的な金融政策はいつでも政府主導と思って間違いない。

[260: サラリーマンさん]

マネー側からリフレ的政策をとる余地は、今なら、確かにまだある。
だって、去年、既に量的緩和をやめて、ゼロ金利解除もしたよな、、、、、

両方とも戻すという手はあるよな。

但し、円が弱って、確実に円資産の権化である日本に不動産価値は地に落ちる。外貨で運用が吉だな。

分かりやすく言えば、60年代から欧米の金持ちや投資家が好んで使ってきた投資法の逆だな。

一部のアメリカの機関投資家は、60年代から、ソニーやホンダ株を買い捲った。

これらの株は、現地通貨（円）ベースでも上がったが、円が対ドルで大きく切り上がったため、ドルベースでは、円ベースの更に3倍も上がった。

日本が弱ると、主に日本人だけが保有対象とする日本の不動産価格は円ベースで伸び悩み、外貨ベースでは円の切り下げが手伝って、更に値を下げる。