23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[171: 匿名さん]

>>168

どこのマンション？

[172: 匿名さん]

有明の某物件限定の話だろう。

[173: 匿名さん]

>>169
松坂屋が駄目なのはもとより。新宿伊勢丹はうまいね。わざわざ
新宿伊勢丹ならという目的で、男性まで訪れる限り、独走は
続くだろう。でも、新宿の他のデパートはイマイチだから、
新宿なら売れているわけではない。渋谷もしかりだし。
特に西武イマイチだよね。どうにかならんかな。

[174: 匿名さん]

やっぱり下がり始めたようですね。ここらが逃げ場かも。

[175: 441]

Yogaのとある物件も完売したようですね。少しずつ世田谷も売れてくるのか、それとも坪400以上のものは売れないのか。

[176: 匿名さん]

松坂屋ダメとか伊勢丹が良いとか・・１かゼロしかでしか考えないのがインターネットの掲示板脳ですね。

[177: 匿名さん]

いや、もちろん今後てこ入れしたら分からないよ。
ただ、これまでの店舗は駄目だったよ。商品少ないし、全体に暗いし、
接客も他店より劣った。頑張って欲しいけどね。

[178: 匿名さん]

「逃げ場」
どっからどう逃げるのか、具体的にな。
リートから逃げてニートになるのか。

[179: 匿名さん]

また、巨額な資金移動が世界中の株式市場に投下され始まりましたね。
オイルマネー・・・・原油減産するなよな。
需要に対して不足しているのに。まるで都心マンションと同じ状況。

[180: 入居済みさん]

言っておくが、不動産は持っている人が売りたいとおもわないと
供給がない市場だ。
ちっぽけな完成在庫の値段の付け間違いで、大きな市場が左右される
ものではない。
２００万人いる２３区のマンション保有者の大半が持家を売って
金に換えようとおもうようなとき初めて下がる。

一旦あがりはじめたら、「持っていよう」という人が増える。
逆に下がり続けていたからこそ、「売ってもいい」という人が
増えた。
株と間違えたらだめだよ。不動産は家賃もとれるし自分でも使える。
３０代の坊やには不動産の値上がりが珍しくてしかたがないのだろうが
まぁ落ち着いて考えろよ。

[181: 入居済みさん]

＞２００万人いる２３区のマンション保有者の大半が
ごめん、戸建ても含めての数字だ。マンションは都内の
３割が９０年代以降。毎年１万戸としても１７万戸
古いものをあわせて５０万戸くらいかなぁ

[182: 入居済みさん]

商業地と住宅地の地価が連動しないのは商業地が暴落しても
住宅地は一時に下がらないことをみればわかる。
住宅は住んでいるか貸しているから「相場」とは無関係な
ところで生きているわけだ。
一方、商業地は自社ビル比率は極めて低く、店舗などは
場所取り合戦だからいい場所は奪い合い。
投機というよりこれも実需が主体。無論転売される不動産も
あるだろうが、プロ同士でやってもらえばいい話。

住宅は、買えるときを逃さずに買う。そして古くなったり
狭くなったり、土地が自分たちの暮らしに合わなくなったら
売って住み替える。そのときに値の落ちない物件・立地か
が考えるべきすべてだ。

[183: 匿名さん]

これから素材だけでなく、生活必需品までもが値上がりし始めるってのに、都心の不動産が下がるわけ無いわなｗ

[184: 入居済みさん]

何度も書いて、書くたびに「ありえない」といわれてきた
けど、いよいよ消費者物価ベースで値上げのムードに
なってきたよね。

インフレっていう概念が理解できていない３０代は何が
起こっているのかまるでわからないだろうね。
だって、消費者が拒否すればものの値段はいくらでも
安くなるっていうのが彼らの信念。

だったらインフレ防止に中央銀行のマネーサプライの
調節などいらんつうのｗ

[185: 元祖匿名はん]

プロが手を引き始めてるからレジ（住居系）が上がらないという理屈なんですが、、、売らないと下がらないと言うのは供給サイドの都合のいい屁理屈で、実際は値下げしない限り売れないに等しいんですよ。潜在的下落です。

[186: 元祖匿名はん]

40超えたジイサンには、不動産が下がる可能性があるという当然のリスクをいまだに受け入れられないようですな。

[187: 匿名さん]

いまだにデフレデフレって言っているのは竹中とか榊原みたいなジジイばかりだよ！！

[188: 入居済みさん]

あのね師匠。オレ５０代だけど、散々下落の辛酸はなめてきたの。
上昇の辛酸もモ同時に味わった。

[189: 入居済みさん]

＞実際は値下げしない限り売れないに等しいんですよ。潜在的下落です。

住んでいる家をどうして売らなくちゃいけないの？

[190: 元祖匿名はん]

マンションは買った瞬間に下がりますって体のいい理屈を真に受けそうな人の質問ですね。答える気も萎えます。

[191: 441]

2003-2005年、分譲戸数が多かった時期に買った人はおそらく、
売る必要は無く、最悪貸せばキャッシュフローが回る（儲からなくとも）状態でしょう。売り圧力が極めて低い。

潜在的下落と言うのは言いすぎだろうね。

ただ郊外の二流、三流デベで、キャッシュフローすら回らない状況になる業者もいるでしょうから、そういうところでは投売られる可能性がある。買わないけど。

[192: 匿名さん]

今後，マンションの値段は上がりもしないし，下がりもしないと思う。

だから，自分が欲しいマンションは買ったほうがいい。待っててもいいこと無いと思うけど。

今，マンションが売れないのは下がり気配があるから。買えない値段にまで価格が上がったことによるものではない。

みんな買えるのだが，なんとなく損しそうで手を出さないだけ。

このまま下がらなければ，自然に売れるようになる。

[193: 元祖匿名はん]

今買った人が潜在的下落を抱えるリスクが高い、それだけです。

[194: 441]

そりゃあ、分譲価格が上がって、賃料が変わらない状況ですから、過去
に比べリスクは高いでしょう。
ただ、賃料がこのまま上がらない、と判断するより、今後賃料が上がってしまうリスクも考慮すべきでしょう。
皆さん、金利の概念が欠け過ぎているような気がします。

[195: 匿名さん]

残念ですが別に大半の人が売ろう何てしなかったけど、15年さげ続けたね。

あと、金融資産とくらべて保有コストが圧倒的に高いのが難点。かつ建物は減価する。災害リスクもある。かつ流動性がひくくて取り引きコストも高い。

cpiは生鮮食品含んでもマイナス。指標性のたかい生鮮食品除きの方はもっと下がってるね。

海外のひとも欲しがるグローバルコモディティは上がる可能性あるけど、実需が日本人にほぼ限定される不動産は全く状況がちがう。経済のグローバル化が進んだ今は日本の土地がインフレヘッジになることはないですよ

[196: 匿名さん]

上がり始めの時期に買うのは間違っていないよ。
ただし、場所を選ぶべきだ。都心はピークだが上昇余地のある
場所はあるだろう。
８４年に駒沢駅近の３ＬＤＫを買ってバブル期に３倍に上がって
２００３年まで持って売った人が売却価格は買値と同じだった。
何が言いたいかというと、上がって下がっても需要のある
場所なら価値は下がらないということ。
なにしろ周囲に新築の土地がないから中古は２０年以内なら
確実に高値。中古の転売業者、リニューアル不動産の
ビジネスがあるくらい。
超都心でなくても周辺部は、ちょっと無理目を買っておけば
中古は、価格的にもボリュームゾーンになる。

抽象的話でなく具体的に地域を例に話さない？
ていうか師匠、下がるって論拠もう一度説明してくださいな。

[197: 匿名さん]

土地神話　値上がり期待？
モノは買えば値下がりするのが当たり前ですよ
１０００万円の車だって、３年乗れば半額です。
高級車は売れていますが、全体的に新車販売台数は減少
高級車を購入する概念の無い人には無駄としか思えないですよね
しかし、上手な買い物をする人もいます。
レクサスのLSの新型が発売間もないころ納車待ち出来ない人々が購入を希望してプレミアムがつきました。
個人では売っても大して儲かりませんけどね…
業者は上手に儲けますけど
買える人は買えるんですよ
個人で不動産売買で利益を上げようとしている人が儲けられるかどうかは分かりませんけど
基本的に個人消費者は、モノを購入した時点で価値の減少は避けられません。

[198: 441]

経済のグローバル化が進んだから、外資が日本の不動産を買っているんでしょうよ。日本の土地だけが世界経済から切り離されたとしたら、誰かが買うでしょうね。それがグローバル化ということです。

金融資産の方が良いと思うなら、そちらを買えば良い。為替リスク、元本毀損リスクは不動産に比べて高いからこそ、ハイリターンの可能性もある。それだけの話。性質が違う。一方が優れて一方が駄目だったら、金融資産だけ上がり続けてるよ。

[199: 441]

そんなに減価償却が嫌いなら、世の中で唯一元本が毀損せず減価償却どころか増えてしまう現金を抱え込んでおけば良いでしょう。インフレになれば終わりですが。それでよければ。

[200: 匿名さん]

実際に、人気のあるエリアの世田谷三茶、三宿あたりで新築供給したくても
もはや大規模土地がないのが実態。
先行して、そういうエリアは、新築マンション終焉の時代を迎えている。

先に新築マンション終焉の時代を迎えたのが南青山から神宮前エリア
広尾、南麻布も同様だ。

新築マンション終焉ならば、住宅需要はどこへいくか。中古市場にしかなくなる。
収益甘言法だのへちまだの言うまえに、単に売ってくれ買ってくれの世界になる。

不動産は、代替性のない価格の階層性の高い財だ。そのエリアの供給源
である土地が一時期に消費されつくしたらその価値は高値維持というのが
理屈だろう。

中古でも駅徒歩１分と駅徒歩１５分では、物件数が５０倍違う。

[201: 匿名さん]

不動産がインフレヘッジになるのは限られたケースだけでしょ。

これからは、日本の経済力が相対的に弱っていくと考えると、円は弱くなって、日常品の大半を占める輸入品は価格が上がってく。

一方、円ベースでさえ価格が上がりにくい日本の不動産は国際主要通貨バスケットベースでは下がらざるを得ない。

インフレヘッジにはなりえないと俺も思う。国際経済トレンドに完全な逆バリだ。

[202: 441]

欧米レベルとまでは行かないまでも、中古流通量が増えるんでしょう。
そういったキャンペーンが張られるんじゃない将来。流動性リスクの緩和という意味でこういった施策が取られていくことでしょう。

[203: 匿名さん]

＞モノは買えば値下がりするのが当たり前ですよ
建物はモノだけど土地はモノではない。金融の担保になる
信用の源泉だよ。
郊外のように土地比率の低いマンションは論外だが都内で
土地：建物比率が５：５　もしくは６：４のところを買って
おけば、地価の再下落があっても待てばまた復旧するよ。

基本的にこれから先内需拡大をすすめていかないと日本は
生き延びられない。内需拡大がバブルになるかどうかは
しらんが、都心周辺部の地価は高値維持だと読んで間違い
なさそうだ。・・・と思っている。広告の裏かブロ愚にでも
書いておけってかｗ

[204: 匿名さん]

＞不動産がインフレヘッジになるのは限られたケースだけでしょ。

どういうケースか具体的に説明できるの？

[205: 匿名さん]

金融資産って預金じゃないでしょ普通は。決裁性資金意外普通預金で持つ奴はいない。

インフレの源泉である成長国の経済成長に関連する株式、また資源株も持つ。分散保有が基本。

世界の斜陽国の不動産にしがみつく危険性を認識すべき。

[206: 匿名さん]

＞インフレヘッジにはなりえないと俺も思う。国際経済トレンドに完全な逆バリだ。

あのさ。個人が自分の資産増やすのに皆と同じことしていたらダメだと
思わない。何も世界の経済トレンドにあわせていないと数千万の財産も
増やせないわけではないでしょ。

むしろ、トレンドがこうだからって行動しない理由にしていたら
いつまでたっても家は買えない

というか国債経済トレンドを知らないとマンション一部屋買っては
いけないご大層な時代だってか？

[207: 匿名さん]

＞一方、円ベースでさえ価格が上がりにくい日本の不動産は国際主要通貨バスケットベースでは下がらざるを得ない。

そういう経済論文みたいな話でなくて、東京のある場所のあるマンション
のある部屋が買っておいて損か得かって話している。
今買わないと類似商品がなくなるのなら買うしかないのだよ。

マンションって９０平米あって窓があって東京にあれば何でもいい
ってもんじゃないでしょ。

[208: 匿名さん]

２０５はさぁ
今キャッシュが５０００万あるなら正しい理屈だ。
ただ、おれが外債投資するから銀行に１％優遇で
１．４５％で５０００万貸せっていっても貸さないよな。
手元に、５０００万あるけど、住宅ローン組んで
５０００万の物件買って、５０００万の運用する
のが一番賢いだろう。間違っているか？

[209: 匿名さん]

インフレを経験したことのない世代が恐怖のあまり大騒ぎしている。
大丈夫だよインフレは命まではとらない。

[210: 匿名さん]

ここに集う無数の地方は駄目、都心部万歳の人達のレトリックそのままで、日本全体が全然駄目だということになぜきがつかない？

いつまで経ってもきみらの地平線は日本国内に限られてる方が不思議だね。

内需拡大にチャレンジし続けて15年。その間国民は老けて財政、年金は更に疲弊した。

今さらウルトラcが出てきたら驚きだね。

[211: 銀行関係者さん]

正解はありません。
結果が全てなので。
頭でっかちさん。

[212: 匿名さん]

不動産も株も、金もインフレヘッジになるに決ってるよ。
経済がどう動こうが基本だぜよ。ましてや日本の経済
いまだに「土地担保融資」で金融が動いている。直接金融が
はじまったとはいえそれしか知らない世代が間違ったことを
言っても世の中は変わらない。

[213: 匿名さん]

本気で内需拡大を目指すなら、場当たり的な刺激策ではダメでしょ。

[214: 匿名さん]

>>210
だからさー。日本に住みたいいんだからさ。それと賃貸は自分で
内装いじれないのが嫌なの。ダメかね、いまマンション買っちゃ。

しかしほんと頭でっかちってのは腰が重いんだろうな。
沢尻エリカの男版か？

[215: 匿名さん]

２１０さんのコメントが妙に説得力あるな、やばい高値掴みしたかも。

あと、私も会話調さんのファンなので今日も楽しみに待っております。

[216: 匿名さん]

あのさ。どーでもいいけど、いずれ下がるから買うなって
いうのだけはやめておけよ。

建築関係３０年やってるけどもうまともな新築マンション供給
都内ではでてこないと思うよ。買える人まで躊躇させないことだ。

[217: 匿名さん]

>いずれ下がるから買うなっていうのだけはやめておけよ。

誰かそんなこといってますか？

[218: 441]

日本全体が駄目だから、不動産価格が下がるという判断になぜなる。
財政、年金が疲弊した後何が起きるか、歴史を紐解いて考えた方が良い。
また最悪の状況を防ぐために政府が唯一できることが何か、ということも。

[219: 441]

消費者物価が上がってこないということも、これは流通業の競争激化の要因が強いでしょう。合従連衡が今後も引き続き起これば状況が変わる可能性もあるしね。

実際上がっている品目は下がっている品目に比べ10％ポイント高くなっている。段々価格上昇圧力は高まってきてますよ。それでこの異常な低金利が継続している。マクロ視点で言えば、買い時。でも残念ながら、そうはっきり分かっている頃には、買えるものが無くなっちゃってる。世の中そういうものですね。

正直私も、浜田山坪400超えが買いなのか、躊躇しますね。まともな物件で、今売り出されているものが、竣工するまで、待って、価格が下がる可能性は低いことが更に悩ましくさせる。結局、自分が欲しくて、家族が欲しくて、無理の無いレバレッジの範囲で、一応グロス利回り考えてべらぼうな水準（どれくらいだろうか。2％か、3％か。基本は4％で見ればよいと思うけど自宅用は。でも4％も無いよね今）でなければ、買えば良いという、至極当然でつまらない結論になっちゃう。

[220: サラリーマンさん]

居住用不動産には二つの側面があります。

消費と投資。
私は、資産を持たない普通の勤め人は、「消費」に力点を置いて家を買ったほうがいいと思う。
なぜなら、基本的には、不動産は投資には向かないから。特に自分と家族がその上に住んでいる自宅用不動産は投資としては最悪の部類だと思う。

ここでいう消費とは、その家に住んで、楽しんだり、休んだり、生活すること。
投資というのは、投下資本の保持、ないし拡大を目指すこと。（これをあてにしてはいけないと思います）

できれば、賃貸にしたいところ。賃貸は消費分をそのつど払っているのとほぼ同義だと思う。
私は、家族のライフステージを考えて、今後10年、20年に払ってもいい（消費してもいい）
住居関連コストをまず考えます。このときたたき台になるのが、賃貸だったらいくらかかるか？という試算です。

1.2万円*35坪*12ヶ月*10年=5000万円

これが私にとっての、10年間にかける最大住居コストです。（都内の4人家族。）
10年後に、「消費した」お金が、5000万を下回ったら、私はまず合格とします。
これを上回りそうなら、賃貸を探します。

家を買った場合の「消費」は、売却価額-購入価額-その他コスト（金利・税金など）です。
実際、金利コスト、保有コスト（税金など）、取引コスト（仲介手数料など）を考慮しても、
私の場合は、買ったほうが、安そうでした。勿論一番大きな変数は、いくらで売却できるか
（出口）です。これはもう相場観の世界が入ってきますが、私の場合は、定評ある住宅街の
ランドマーク的な中古マンションの南東角部屋を事情があって相場以下で買えたので、10年後の
値下がりが、3000万を大きく超えることはないと勝手に踏んでいます。当然ここには不確定性を含みます。

（ちなみに、7年前、3人家族だったときに買った自宅マンションを売ると、（まだ売却前ですが）過去約7年では、賃貸だったら、約2000万かかったと思われるところ、
諸経費後でも、「消費」はゼロかむしろ多少のプラスで済みそうです（=いい投資だった）が、これは単にタイミングがよくラッキーだったと思っています。）

もうひとつの肝は、住宅ローンです。私は満額ローンを組みましたので、手元に、5000万円を大きく上回る手金が残ります。
これを運用します。2%で借りて、分散ポートフォリオで3%で回せば、金利はタダです。5%で回せば、、、やめときましょう。
1億近くあれば、ある程度国際的にも、アセットクラス的にも分散されたポートを組むことが出来ます。
長期的に見て、国際的に分散されたポートフォリオで利回り5%を大きく下回ることはかなり稀です。

この運用で、「あまりいい投資でない」不動産投資部分を多少補う努力をします。
勿論逆にいくこともあるでしょう。相場に応じてリスク量のコントロール、とるリスクの種類の調整なども必要です。

上記運用部分は、基本的な金融知識と、グローバルな市場知識、そして、ある程度の英語力があると
難易度がぐっと下がりますが、そうでないと、やや難しいかもしれません。