23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[960: 匿名さん]

>959
「東京駅」「5km以内」「都市構造」「江東区」といったキーワード。。。
また豊洲イ言者の荒らしか？

[961: 匿名さん]

>>956
住民の平均年齢が低くても
独身だらけのところもあります。
ただ、上京者が流入して、独身のまま無為に蓄積しているところは
将来スラム化の可能性が高い。
３０代の独身率
１位　中野区　５５．１％２位　渋谷区　４９．９％３位　豊島区　４９．５％
４位　新宿区　４９．３％５位　杉並区　４８．１％合計特殊出生率の２３区ワースト７
①渋谷区　０．７１②目黒区　０．７２③杉並区　０．７５④中野区
０．７５⑤豊島区　０．７６⑥港区　０．７８⑦世田谷区　０．７８

[962: 匿名さん]

下がるとから待てと言ってる人はいつまで待つつもりなんだろう。

デべが売り渋りするのは何故か。
値段が上がるのを待っているのもあるが、売ってしまうと次売る
ネタがなくなるという理由も大きい。
つまり次の仕入れが見込めない中で手持ちを安く売る理由なんて
ほとんどない。
売れない郊外に更に手を出す必要もないし、売れるまで待つのが
一番いい。

竣工時までに8割売れればちょうどいい感じだ。
利益２割取れれば、８割売ったところで開発資金借り入れは完済。
残りは現地ＭＲでゆっくり売ればいい。

[963: 匿名さん]

>>962

住友の物件は竣工してても、半分も売れてない物件が多いのですが

ここは１／３位売れれば元が取れるということ？

[964: 匿名さん]

じゃ、住友がそのうちバーゲンセールを始めるのを期待して、
待ってればいいんじゃない。

[965: 購入検討中さん]

日本=世界の青森県

当たらずとも遠からずという感じですね。
東京だ！（青森市だ！）といきがってみても、
所詮は、沈み行くローカルタウンということですね。

心底悲しいが、否定もできません。

[966: 匿名さん]

そういう受身の姿勢で生きているから米国の食い物にされて
中国に蹴落とされるんだよ。
過去の栄光？は先人の努力と知恵の賜物。
明るい未来をめざせば少なくともキミの身辺くらいは明るくなる
暗い未来を目指せば少なくともキミの身辺は確実に暗くできるよ。

それだけでしょ？周りが成長しないから自分の将来、東京の未来も
ダメってのは、団塊ジュニアらしい平均値発想。

[967: 匿名さん]

忘れてはいけないけど、住宅地価の値下がりはものすごく遅い。
そもそも、住宅地は商業地ほど急激に上がらず、下がるときは
決まって上昇の倍の時間がかかる。

理由は、下落期販売は大量に行われるが業者も利益を出したいから
一度に値下げはしない、値上がりは供給不足から起こるから
物件数は減り価格の上昇は早い。

その先の下落は、規制緩和か都市構造の激変でもない限りなかなか
起きないのが普通。景気後退程度ではゆっくりばらばらに売りが出て
せいぜい年２％程度の下落。
商業地は大資本が手を引けば投売りが出るから一度に下がる。
東京は持ち家高齢者が一年に５万人死んでも地価は下がってない。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jugoki/2006/ju06q10000.htm

[968: 匿名さん]

>>967
あまりの高値にエンドが付かず、
更地のままになっている所が西側近郊にいっぱい出てきている。
マンションにするには狭く、これらは賃貸アパートに姿を変えている。
２３区の分譲の着工件数は年々減少しているが、賃貸の着工件数は年々
増加中。地方からの上京者数は増えていて、これら賃貸が受け皿になっている。

賃貸も二極化が進み、都心部はワンルームマンション。
県境外周区は家賃が安いアパート。
２０代の都心部居住が進むとともに、特に西側近郊に大量の独身賃貸者
が滞留・蓄積されようとしている。

これら状況を考えれば、高値で分譲に不適となったところは、賃貸に移行し、
値を下げてまでは分譲に向かわないので、東京への人口流入が続く限りは、
価格を維持して行くだろう。地方からの流入が細れば、いよいよ移民受け入れが始まる。
しかし、西側近郊のミニ戸、アパート混在地域の住環境は年々悪化し、
将来的には既存持ち家層の高齢化と賃貸層の低所得・高齢化が進み、
スラム化して行く可能性が高い。この時点で不動産の価格が下落、
さらには、移民受け入れ地域化して行くだろう。

[969: 匿名さん]

>地方からの流入が細れば、いよいよ移民受け入れが始まる。
日本の国民性から言って移民受け入れするだろうか？
したとしても移民の職業は3K業種で郊外の安アパートに住み着き、そこがスラム化するだけ。
23区マンション価格維持にはまったく寄与しないでしょう。
結局、人口減・世帯減・労働人口減で23区マンション価格は、長期的に下がるしかないと思いますが。

[970: 匿名さん]

>>955
は？
ここは23区全体の価格動向を語るスレ。
都心限定ではない。
お前こそ、スレ違いだ。

足立区や板橋区などで当初予定価格より数％下げて、分譲価格が決定したマンションが出てきている。
この流れが徐々に拡大するだろうと言っている。

少しは勉強しろ。

[971: 匿名さん]

都心部は下がる可能性はゼロだが
西側近郊のミニ戸アパート混在地域はスラム化から下がっていく可能性あり。ただし２０年かかる。

郊外は、あちこちが開発されて、安値競争に突入。
古い＝既存住民が高齢のところは見捨てられ、新しいＮＴが発展。
ただし、都心までの交通の便が良いことが条件となり、価格帯は
８０ｍ２で２千万円切りとなる。

戸建は世帯構成人数が少なくなり、あまり必要とされなくなるが、
郊外は駅近以外は地価が大きく下がって行くので、
郊外駅遠が中心になる。地価が安いので建築費が安くすむ平屋が
多くなり、居住者の中心は都心勤務者ではなく、
車通勤が可能な郊外工場勤務者となる。

[972: 匿名さん]

>>971

>ただし、都心までの交通の便が良いことが条件となり、価格帯は
８０ｍ２で２千万円切りとなる。


全くそのとおりだと思う。中古でよければ、それまで待たなくても、現に千葉・多摩ニュータウンでは、築10年前後で８０ｍ２で２千万円切りがいろいろある。子育て世代は、分譲仕様の賃貸と割り切って、それを買って、10年くらいで減価償却しきってしまえばいいのでは。

[973: 匿名さん]

移民は西側には住まないだろ。
どー考えても今もたくさん仲間が住んでいる足立、江戸川
あたりに定着する。
賃料の値段、職場の近さからいって当然の結果だと思うが。

移民増加を嫌がり、日本人は千葉など更に郊外に脱出、都内東側
がスラム化する。

世界の都市の歴史から流れは明らか。

[974: 匿名さん]

江東区も枝川があるから移民が多いな。
豊洲駅前あたりも結構アジア系移民多いしね。

[975: 匿名さん]

>>970
２３区スレと言っても，足立区や板橋区の話をされてもなあ。
その辺の話，誰も興味ないと思うけど。

しかも，予定販売価格より下げたって言うけど，売り出し前の価格を何でお前が知ってるの？
あなたの妄想だろ。

文京区も２３区だけど。

せめて，世田谷，杉並，中野あたりで実例を出してもらいたいもんだ。

そんなに勉強してるんだったら，いつ底値が来てマンションの買い時になるか言ってみな。

[976: 匿名さん]

>>975
とはいってもここは23区スレですから。
個人的な好みで語っていいなら杉並区も中野区も興味ないよ。

[977: 匿名さん]

確かに２３区スレだから、２３区内のどこを語ってもいいはずだけど
江東区の話ばかりされてもなぁ。
正直なところ城東なんて興味ない人多いでしょ。

城東ネタで盛り上がってるのは
豊洲熱に浮かされて舞い上がっちゃってる人と
まとまった供給余力のある城東の悪イメージをなんとか取り繕って
何も知らない地方出身者に売りつけたいデベくらい。

移民の話があったけど、もし大量に流入するようなことがあったら
彼らが住むのは城東だよ。
クルマが持てなくとも大して困らない程度に都心に近く、
日雇いの寄せ場にも比較的近いし、
枝川に限らずこれまでも多くの非白人系外国人を受け入れてきた
歴史があるからね。

[978: 匿名さん]

外国人の居住に、別に偏見も無いのですが、
どうも印象で話している人が多いので、数字を出してみましょう。


東京都全体の住民基本台帳によれば、外国人登録者の住民比率は
２．９％です。
以下にそれよりも多い例を出してみました。

文京区は留学生が多いから、港区は大使館、外資関係が多く比率は
突出しているが、欧米のみならずアジア系も多いことは
忘れてはいけない。（アジア系のみで２．５％以上）

墨田、足立などは平均よりは高いが顕著という訳でもない。
登録されているとのことは優良な納税者であり、受給比率が
低い年金も払ってくれる感謝すべき存在でしょう。

一番問題なのは　登録をしていない不法滞留者であり
これらが増えるならば、治安上でも税収上でも問題でしょう。
　一般には就労ビザ等で入国し、その後　職につけないと
就労ビザが取得できず、不法滞在で労働。　こうした事例が一番
問題だが、不法滞在者の統計は無いので、トレースが困難。
摘発が多い地区は新宿だが、居住しているとも限らない。

移民云々を軽く語る人がいるが、現在の日本の法では特殊な技能が
無い限り就労ビザは取得できない。　それは単純労働に対して、
ビザ発給してしまうと、日本人の労働を圧迫するとの懸念から。
こうした政策の実態や、今後の動向を知らないで、移民問題や
外国人居住者の問題を、感覚で語るなら意味が無いと思います。


以下　各区ＨＰからの転載（比率は住民基本台帳より計算

文京区：人口比率　３．６８％
人口17万4600人に対し、外国人登録者数は6430人、人口に占める割合は3.68％で、全国平均の約2.5倍と、かなり高い比率になっている。

足立区：３．４％
足立区では、外国人登録者数が2万1千人を超えており、23区では2番目に多く全国でも4番目の多さです

港区：９．９％（うち中国、北朝鮮、韓国で五千人以上　人口比率２．５％）
平成16年、17年にと再び増加し、現在は19,920人（平成18年1月1日現在）が登録されており、港区は東京23区中、4番目に外国人登録者数の多い区です。


墨田区：３．４％
人口（単位：人）
総人口：235,246（+2,223）
住民基本台帳：227,202（+2,102）
外国人登録：8,044（+121

[979: 匿名さん]

この立地でこの広さでこの価格。
庶民はこれだけ考えればとりあえずいいと思います。

当たり前ですが、業者は自分達に好都合な情報しか話しませんから、耳を貸す必要はないでしょう。

上がるか下がるかなんて予想は、あくまで予想でしかない。

納得すれば買い。そうでなければ見送り。

買えなくて困るのではなく、売れなくて困るのは業者ですから。