23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[900: 購入検討中さん]

日経夕刊にでていたけど、
新宿、渋谷、五反田の繁華街に近い住宅街の路上では
薬が日常的に売買されているらしい。
この辺りには住まないほうがよさそ。

[901: 匿名さん]

>>900
何を今更…
どっちにしろ、その辺は住宅地には向かないでしょ。（繁華街）

[902: 購入検討中さん]

>>901
松涛、池田山あたりはもうだめですか。
時代が変わったんですかね。

[903: 匿名さん]

>>899
江東区が誇る枝川はあのままですか？

[904: 購入検討中さん]

五反田で薬が売買されている背景はなんでしょう？
何かそんな歴史があるのでしょうか？
池上線なんかはどんな感じなんでしょう？

[905: 匿名さん]

>902
松涛は結界で守られています。
池田山は下賤の者には辿りつけない高台にあるからオッケーです。

>904
五反田は昔ながらの風俗街だからですね。

[906: 購入検討中さん]

>>905
でも駅を使う場合は危ない住宅街を通らなければいけないから、
この辺りに住んで良い人は車通勤の人だけでしょうね。
夜なんか怖くて歩けませんですよね。

五反田って風俗街だったのですね。
知らなかったです。

[907: 匿名さん]

>>903
行政が昔、ニュータウンなどで行った強制代執行を現代で用いれば人権問題が勃発する。
そこで枝川だが、豊洲開発の名に借りた現代版代執行であるのは見ていれば分かる（時間はかかるが）
他では港南、また南千住近辺が進行中であるし、その流れで山谷地区が今後対象となるのは明らかだろう。
要するに今（？）と思われてる地区こそ意外と将来性があると言うことになり、うま味もある。
皆も知っての通りセンターコアエリアという言葉がここでも度々取り上げられているが、
これこそ政府に公認された優秀人材の中央集約政策であるし、スラム解体及び再開発には地価上昇が追い風であり必須とも言えるのである。

[908: 匿名さん]

>>907
それを言うなら行政代執行
http://allabout.co.jp/career/politicsabc/closeup/CU20060201A/index.htm

あなた、実際に自分で書いた地区に行ってみたことあるの？
もうすでに山谷も南千住も昔の面影はまるでないよ。
スラムクリアランスというのは戦後の話。新宿南口あたりを思い出すと
わかる。ニュータウンで行政代執行って行われた？
農地を買収する際の話？？？なんか半可通の話をきかされているような
気分だなぁ
開発の立ち退きとホームレスのテント撤去はかなり意味合いが違うが

基本的に地価上昇が「通常」で地価下落は６０年に一度の珍事だと
いうべき。

[909: 団塊Jｒ.]

別に自用の物件が上がろうが下がろうが買う時に耐久消費財として割り切って買ってるならどっちでもいいだろ。
変な色気出して無理して買うから思わぬリスクに直面した時困る。そんだけの話じゃないの？

今は長い日本経済凋落の中の一時の徒花と思えば無理して買う必要はない。人生は長い。住居費だけになけなしの資産を回すわけにはいかない。

使用価値は家賃である程度客観的に決まるわけで、各自のライフステージを考慮して買った方が安けりゃ買えばいいし、借りた方が安けりゃ借りた方がいいにきまってる。

とはいえ、車マニアよろしくマンションマニアがいて買うこと自体が目的の人もいるだろうし、そういう人達はそういう価値観で別にいいだろうし。あと投資用はまた別の価値判断になるんだろうけど。

[910: 匿名さん]

>>899
戦後６０年以上経ち、
戦後第一世代も終わりを迎え、戦後第二世代に移ろうとしている。
首都圏の拡大とともに、東京駅から半径５ｋｍ圏内の光は次第に
外に広がっている。
路上生活者の数は年とともに減少中。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/10/60ha9100.htm
区部の町工場は減少し、規模を大きくして市部に拠点を移している。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/CHOUSA/2007/10/60haa200.htm
しかし、光の広がりは、影の部分を押し出す形で、しだいに北部に
広がりつつある。
２３区の賃貸物件の一戸当たりの面積は減っている。
２００５年実績で、一戸当たり３７ｍ２を切っている５区について
着工戸数、戸数当たり面積の２００４年から２００５年の推移を見ると以下となる。
賃貸物件の狭小化が急速に進んでいることが分かる。
　　　　　
　　　　　　　　２００４年　　　　　　　　２００５年
１位　中野区　２０７５戸　３３．９ｍ２　２６９１戸　３３．７ｍ２
２位　杉並区　３１３０戸　３７．８ｍ２　３４６６戸　３６．３ｍ２
３位　板橋区　２６８１戸　４１．８ｍ２　２６９５戸　３６．５ｍ２
４位　北区　　１７１６戸　４７．８ｍ２　１８７５戸　３６．８ｍ２
５位　練馬区　３８２３戸　３６．９ｍ２　３８４７戸　３６．９ｍ２

[911: 匿名さん]

地価が下がるとは、地域経済の衰退が理由であって、東京のように
莫大なインフラ投資、交通網の拡充、建物の更新・建て替えが頻繁な
都市が、カネを投資すればするだけ「地価」が下がっていったら
いったいどうなるのだろうか。

上がるといえば高騰しか知らない君たちだが、年３％程度の上昇は
健全な地価水準だ。それだけ「都市に設備投資して利便性快適性
が増進してきている」からだ。
ただ、人口が過度に集中しひずみが生じたり治安の悪化などで８０年代
のＮＹのように都市の価値が下がり再開発で再生を目指す必要がでてきて
スラムクリアランスが行われる。
スラムクリアランスは地価の安い土地を仕入れて地理的条件に
見合った土地に還す仕事。非常に利幅の大きいビジネスだ。

[912: 匿名さん]

９０９は金利・ローンの意味、期待インフレ率、実質金利という
概念が欠落している。いい大人が現在価値、割引率の知識もないのか？
値下がりする財に３５年ローンを払う愚をあなたの親父は犯して
貧乏になったんだと思うよ。

[913: 団塊Jｒ.]

>>912

はい。では本当にちゃんと意味がわかっているならもったいぶらずにちゃんと説明してみてくださいね。よろしくお願いします。

それとよく私の親父が35年ローンで貧乏というのがわかりましたね。
いや、すばらしい。

[914: 匿名さん]

消費者物価レベルのデフレ　　　現金の価値が増える　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン支払いの実質負担が増す
資産デフレ　　　　　　　　　　　　　ローンの対象物件の価値が下がる　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借金のし甲斐がなくなる。

消費者物価レベルのインフレ　　現金の価値が目減りする　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ローン支払いの実質負担が減る
資産インフレ　　　　　　　　　　　　　ローンの対象物件の価値があがる　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　借金したことがプラスに。

今の４０代以降の大人はインフレが正常でデフレが以上だと思っている
デフレは経済の癌細胞のようなものだ。
ところが世の中に出てから癌細胞の経済で生きてきた団塊ジュニアは
癌細胞の増殖が気持ちいいらしい。
その考えは為政者とも、世の中の大半の大人の意向とも合わない。
そのことがわかっていない。

[915: 匿名さん]

２３区では無いが隣接する区に大きな影響を与える存在として川崎市が
上げられる。
以前の工都、川崎市はベッドタウン化が急速に進んでいる。2005年度の
国勢調査を川崎市がまとめたところ、昼夜間人口比率が８７．１％と過去
最低となり、全国の１５大都市の中でも最低となった。
川崎市南部の事業所の撤退が相次ぎ、市外から働きに来る人が１万人
近く減り、事業所跡地などでマンション開発が進み、１万人近く人口が
増えたが、東京都心など市外に働きに出る人も３千人増えた。
今再開発が進んでいる武蔵小杉に人が移り住むようになれば、
ベッドタウン化はさらに進むと予想されている。
２３区から川崎市に移住する人の大半は大田区と世田谷区で占められている。
それら２区から都心に勤務する多くの人が今後川崎市に移住することになるだろう。
武蔵小杉の次は新川崎が控えており、これからの１０年で工都、川崎市は
巨大なベッドタウンとして大きく変貌して行くだろう。

[916: 匿名さん]

>>913
このスレで幾度も説明してきたから詳述はさけるが私がキミたちに
伝えたい切実なテーマのひとつだ。

実質金利＝ローン金利−期待インフレ率

すなわち、３％の金利でも年率２％のインフレになれば借金は目減りする。
高度経済成長の時代も安定成長の時代も今の６０代まではこれで
個人資産を増やしてきた。持ち家＝働き甲斐だった時代だ。

しかしひとたびデフレになると期待インフレ率がマイナスになり
３％の金利でも実質２％のデフレなら５％の金利を払うことに等しい

ローンを払うより借家にいたほうが無駄なカネを節約できる
なぜなら買った土地は目減りしても借金総額は減らず
借家の家賃は年々安くなる。

まぁ簡単にいえばこういう理屈だ。

[917: 匿名さん]

ベッドタウンにも２種類ある。
１つは、ファミリー層が住むベッドタウン。
もう１つは、数多くの独身者が狭小アパートに住むベッドタウン。
前者は都市部の光の部分、後者は影の部分。
ファミリー層が住める価格レベルを提供でき、かつ都心に近く、
利便性に優れたところが光の部分になって行く。

[918: 団塊Jｒ.]

>>916

ははぁ。
ご高説ありがとうございます。

で、
＞３％の金利でも年率２％のインフレになれば借金は目減りする。

いうと揚げ足取りといわれるかもしれませんが、借金は目減りしないですよ。３％の金利で年率３％より高いインフレ率なら目減りすると思いますが。

あと、厳密には期待インフレ率とは確定した物価上昇率じゃないので、実質金利＝ローン金利-期待インフレ率とは言えないと思うのですが。実質金利は普通は名目金利ー物価上昇率（確定値）で定義されると思いますよ。
予定の実質金利ならおっしゃる通りかとは思いますが。

で、おじいちゃんは今後インフレが来るとおっしゃってるように聞こえるのですが、物価は上がるけど、資産デフレが来る、とおっしゃっているのでしょうか。いまいち私の理解力では難しくて理解できません。

[919: 匿名さん]

武蔵小杉だけど、三井物件の場合は多くが同じ区民が購入者。
つまり残念ながら、都内からの移住は少ない。