23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[700: 匿名さん]

ベストセラーになってる江副さんの本を読んだ。

「土地はいくらでも創れるから、土地神話はありえない」というフレーズが印象に残った。

東京近辺の湾岸部には遊休地みたいのが一杯ある。
用途変更して、宅地開発をすればすぐに第二の湾岸だ。
容積率の緩和と組み合わせればタワーマンションがニョキニョキ建つだろう。

10年スパンで見れば、まだまだ供給可能な土地は多い。

彼の見方は、１つの見方にしか過ぎないが納得出来る部分も多い。
一読をお勧めする。

[701: 匿名さん]

豊かさというのは「相対」で見る必要があります。
年収が多くても、物件価格の異常に高い地域に住んでいれば狭小住宅に
住まざるを得ないし空間という点ではちっとも豊かではない。

年収が少なくても土地が安く、自然や人が豊かならばそっちがいいとも
言える。

いじめが心配で小学校から私立とか、公立高校がいまいちで私立とかだ
と、一見年収が多くても可処分所得でみれば、なんだかな・・・。

[702: 匿名さん]

>>700
江副さんの言う通りだと思います。
土地はいくらでも創れると思います。

ですから、私は首都圏の中で信用できるのは「東京駅」だけだと思います。
新幹線が全国にあれだけできて、鉄道網も首都圏に整備されてその中心が「東京駅」です。
他に新たな「東京駅」が創られることは考えられないと思います。

「東京駅」から半径５ｋｍ圏内これが永遠の基準です。

郊外なんかはいつ何時土地が創られて、価格崩壊するか分かったもんじゃ
ありません。
また、新宿みたいな副都心も栄枯盛衰でどうなるか分かりません。
これからは、何といっても「東京駅」から半径５ｋｍ圏内

[703: 匿名さん]

>>698
県境外周区で坪２５０万円は厳しいですよね。
市部、他県の区境がライバルになるから、江副さんのおっしゃる
土地がいくらでも創られる地域に該当しますよね。
あと、同じ電車でも特急、急行を使うとかえって遠くの方が
通勤時間が短かったりします。
今、武蔵小杉でマンションの大量供給が始まっていますが、
おなじような事は、新川崎あたりでも可能ですから
いくらでも出てくる余地があるってことですよね。
ですから、繰り返しになりますが、
「東京駅」から半径５ｋｍ圏内これが永遠の判断基準です。

[704: 匿名さん]

>>702

702は地方出身者確定

[705: 匿名さん]

江副のような犯罪者の本をありがたがるのはどうかな？

[706: 匿名さん]

世界のどこを見ても、都市圏にして数千万という大都市で、
職種、階層別に同心円状に発達する都市など見たこと無い。
オフィス街の近傍に会社需要を支える繁華街ができ、
そのエリア内にピンからキリまでのサービス業従事者が居住する。
ダウンタウンはどの都市でも距離的「都心利便性」の高い地域に
あるものだ。
江東区の膨大な都営・旧公団住宅群はそういった人々の
受け皿になってきた。失礼な言い方をすれば光あるところに陰ありだ。
東京駅周辺が（ここが一極的に繁栄するという仮定自体、
大都市の構造上ありえないのが常識だが）繁栄すればするほど、
この傾向は深まり、安価な賃貸に中低所得者層が集まるようになる。
まあ、そうなればこそ江東区の地価が一定以上には上がらない
歯止めになるのだが。

[707: 匿名さん]

>>699
＞地方は公務員という産業があるし
うましか？

[708: 匿名さん]

>>706
江東区の膨大な都営・旧公団住宅群は高度経済成長期の工場労働者
向けに作られたものですよね。でも、そのほとんどが東京駅から
半径５ｋｍ圏外。明治通りより東側にあります。
やっぱ、東京駅から半径５ｋｍ圏内はパーフェクトですよ。

[709: 銀行関係者さん]

ゴーストライターに書かせていると言われる江副氏の本ですが、
結論＝都心部は上がり郊外は下がるだそうで、真新しい所は何一つ無かった。
先日のカンブリア宮殿に出ていたツカサの社長も同じ。
バブル期とは土地のプライシングも資金の出し手も全く異なる。
バブルの亡霊達の常識が通用しない時代に、彼らの言葉を有難がって聞くのは正直理解できない。

[710: 匿名さん]

ワンルームの家賃水準の現状。
単位万円
＊は東京駅から半径５ｋｍ圏内

＊港区 14.23　＊中央区 11.18　＊千代田区 10.92　目黒区 10.79
＊渋谷区 10.53　品川区 8.84　＊台東区 8.67　＊新宿区 8.66
＊江東区 8.26　＊文京区 8.07　世田谷区 7.80　＊墨田区 7.72
-------これより下が昔の都営・公団に代わって、中低所得者層向け賃貸となる-------
大田区 7.35　中野区 7.29　豊島区 7.12　武蔵野市 6.79
杉並区 6.78　北区 6.72　荒川区 6.64　三鷹市 6.57
練馬区 6.50　立川市 6.46　板橋区 6.20　江戸川区 6.19
調布市 6.11　小金井市 6.01　狛江市 6.00　府中市 5.63
西東京市 5.63　町田市 5.62　葛飾区 5.61　足立区 5.57
国立市 5.44　国分寺市 5.42　東久留米市 5.27　昭島市 5.02
日野市 4.94　多摩市 4.93　小平市 4.83　東村山市 4.74
八王子市 4.73　清瀬市 4.72　稲城市 4.53　福生市 4.15
青梅市 4.00

[711: 匿名さん]

バブルで懲りた人たちは何を見てもバブル、バブルと騒ぐ。
上海はバブルだ、ＮＹ株はバブルだ、日本の不動産はバブルだ、
だから暴落するぞってね。

バブルをうまくコントロールして成長を維持する時代に世界は
入っているのに、バブルを徹底的に潰して経済崩壊させた国と
一緒の結果にならないと不満なようだ。

少なくとも今の日本の不動産はバブルでもなんでもない。
これからバブルが生じるかどうかの挟間にはいるが。

一般サラリーマンが買えなくなったから、バブルだと騒ぐのは
いいが、騒いだところで下がる訳でもない。

[712: 匿名さん]

>>706
東京駅から半径５ｋｍ圏内論を
光あるところに影があるって面から見ると。
半径５ｋｍの線上、圏外には影があります。

江東区については明治通りより東側に都営・公団がたくさんある
墨田区については北部があたり、木造住宅密集地域
台東区についても北部があたり、これは有名なところ
新宿区については大久保、歌舞伎町があり、戸山の巨大都営がある
渋谷区については渋谷駅周辺
港区については港南があたり、都営住宅と食肉市場がある
思い当たらないのは文京区くらいです。

さらに外側には荒川区、豊島区、中野区ってのがあります。
光と影の面でも東京駅から半径５ｋｍ圏内なんです。
光と影の境い目については、これから色々な動きがあって、光の部分が
広がって行くことに期待したいですね。

[713: 匿名さん]

東京が大きくなるにしたがい、光の部分は外に広がり、
それとともに影の部分も外に広がって行きます。

光の部分が外に広がる動きとしては、
江東区：老朽ＵＲの建替え、高級化
墨田区：デジタルタワーにともなう再開発
台東区：ホームレスの高齢化にともなう自然消滅
新宿区：富久町の再開発、新宿駅の改造
渋谷区：東急による渋谷駅再開発
港区：港南の再開発

[714: 匿名さん]

東京駅の「東側」５キロ圏内に住んでいる人の書き込みが多いみたいですね。なんとかして自分達を勝ち組にしたいらしい。
東側はダウンタウン、ベッドタウンとしての可能性はありますが、それは勝ち組とは全く違いますよ。これからもまだマンションをボコボコ建てられるところに希少性なんてかけらも無い。希少性無いところにステータスは無い。

[715: 住まいに詳しい人]

過労死するまで働く夫と、ぶくぶく太りまくる妻。
貴殿はマンションの長期修繕計画には厳しいのに、自分の生活の場にあんな醜く知能の低い生き物を飼おうなんてどうかしてる。

結婚なんて借主に有利な契約をするからつけあがる。結婚は１年更新の成果主義にすべき。妻のサービスも子供がいる生活も金で買えるということをお忘れなく。リスクとベネフィットのバランスを考えよう。
そのほうが日本の女の自立とレベルアップにもなり、それは国家の発展にも役立つ。男の犠牲のうえの女性の自立なんてアホくさい。合法的な仕事で年収１０００万稼げる女がどれだけ居るか。水準に達してない人間が妻という理由だけで高級マンションに居る、見てるだけで不愉快だ。
高級マンションは努力した人間だけが住む空間にしたい。努力しない・できない人間は自分の身の丈住居に住めばよい。

[716: 匿名さん]

>>714さん

そんな事は無いのでは？個人的には勝ち組とかは関係ない。
通勤楽したいしアクセスが楽だと、出張からへとへとになって
戻ってきて、東京、品川駅から自宅まで、また、30分以上電車に
乗って帰る・・異常な東京生活。

それぞれの個人的な考え方だと思うけど、自分は貴重な時間を有効に
家族の為に使いたい。多少、部屋が狭くても最新式のセキュリティ
設備、安全な躯体があればいいと思う。だから信頼できる売主の
新築マンションを選ぶ、ただ、それだけ。
＊デペじゃないです（笑

[717: 匿名さん]

>>714
東京駅から半径５ｋｍ論の根本を間違えて解釈しているようですね。
半径５ｋｍは結構広い面積で、これらがすべて高級住宅地になることは
あり得ません。ただ、一定の所得水準以上のサラリーマンが集中して住み、
都市生活を楽しむ場所になるんじゃないでしょうか？
人が集まればいろいろなサービスが生まれますし、便利にもなりますよね。

[718: 匿名さん]

いつまで東京駅なんだって点もありますね。
将来リニアが可能になったら、始発駅は新宿駅です。
新宿駅地下には、駅ホームを建設可能な空間が準備してあるそうですから。

[719: 匿名さん]

関越と東名を接続する高速道路建設でも揉めているのに。
リニヤ・・地下化？？　新宿〜どこまで・・・