買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその15: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/ その14: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/ その13: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/ その12: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/ その11: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/ その10: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/ その9: http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その8:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その7:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その6:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その5:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その4:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その3:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その2:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その1:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2007-09-29 01:54:00
23区内の新築マンション価格動向(その16)
640:
匿名さん
[2007-10-07 09:18:00]
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641:
匿名さん
[2007-10-07 09:20:00]
■世田谷区
2000年以降、企業の社宅、配送センター、学校用地などが 次々と売却されて、数多くの大型プロジェクトが売り出された。 その結果、2004年までの3000戸〜3400戸の供給水準 で価格は250万/坪の水準がゆるやかに下がり245万に至った 全体には湾岸タワーとの競合価格帯であることから供給はだぶつき 気味で一部に値引き販売もうわさされた。 2005年以降は土地の規模が下がり、都立大跡地、青学校地跡 などが終わると、2007年には小児病院跡地などのほか大型敷地 がほとんどなくなった。 もともと需要の高い地域で、販売価格は250→300→345と 上がっていった。2007年の数値は9月累計で400戸 おそらくかつての18%程度。完全に二次取得者ターゲットの市場 にかわっている模様。 |
642:
匿名さん
[2007-10-07 09:22:00]
■杉並区
住居系地域が多く、タワーマンションなどの大規模建築が建つ余地が少ない。 それゆえに、3階建ての一種住専地域の物件比率が高く、土地割合が大きい ことからマンション単価は250万/坪以下になりにくい。そのあたりは 世田谷に似ているが供給量は2004年まで1600戸ベース。 2005年から地価が上がって用地難になって1000戸水準に 価格は需給バランスを反映し300まで上がっている。 戸建の買い替えを見越して高値で販売する物件も見られる。 なお、古い住宅地ゆえに、駅からの距離は年々遠くなっている。 |
643:
匿名さん
[2007-10-07 09:23:00]
>>635
の言うようにそこまで極端に西側が没落することはないと思うが、 一言で言って西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域! 今まで持っていた未来像というのは情報ネットワークの効率化で、うまくすると出社無しの在宅だけで会社勤務という理想像があった。 (フレックスタイム制なども含まれる) しかし国際化社会を反映する今を見てみると、意外や意外、人対人の直接コミュニケーションの重大さが改めて見直される結果となったのである。 分、秒単位でスケジュールを組んでくる相手(外国人なども)に人身事故や自然災害で遅刻しましたじゃ話にならないのは当然としても、都心付近に住んで活動しているライバルにいいように美味しいところを持って行かれるのは火を見るより明らか。 それでも西側は富裕層が住んでいるのでは? 正にその通り、社長が住んでいればそれで良いのです。 湾岸、東というと直ぐ笑いものにする人種が居るがその真意は二通り。 嘲笑の対象としてのうさ晴らし。 これはまだ良い方。 もっと狡猾なのが、既に地位も定評もある人がピラミッドの底辺を確保するために有能な人材を西側に取り込もうとすること。 過去のイメージ戦略や甘言でこれにハマったら、あなたの上には常に誰かがいる人生になるということを忘れないでほしい。 |
644:
匿名さん
[2007-10-07 09:25:00]
■文京区
世田谷、杉並の先輩筋の住宅地だけに世田谷の250万水準をわずかに上回る270万 の坪単価。供給量も世田谷の3000戸の半分の1500戸を狭い区域でこなしているのは おもに幹線道路沿いの古い建物が11階〜15階の中規模マンションに変わっているから。 また、駒込など古くからの屋敷跡などを取得し高級マンション分譲なども目立つ。 湾岸タワーの対極の価値観を売る。とはいえ、価格は物件の減りにくらべて急騰は少ない。 20%の伸びだ。 |
645:
匿名さん
[2007-10-07 09:34:00]
■品川
大崎、品川シーサイドなどの開発エリアを抱える品川区はマンション供給量も2000戸 規模と以外なほど大きい。2005年以降は1500戸に減りさらに今年は物件数が 激減したが価格は250万からいっきに350万と跳ね上がっている。これも不思議では ある。せめて300万レベルが納得できる線だろうが。一部に白金の端っこや城南5山や ソニー本社跡などがあるからだろうか。残された高級マンション用地だが これから買って建てるにはいかんせん値が上がりすぎた。 |
646:
匿名さん
[2007-10-07 09:36:00]
■大田区
大田区は大森・久が原・田園貼付エリアと蒲田・下丸子・糀谷エリアを分けて考えるべき。 2002年には下丸子や立会川に大規模マンションがいくつも建ち大田区は300戸の 供給エリアになったが、2004年以降はデベの主戦場が湾岸にうつるなかで物件数が 減って、見事な減り具合を示している。もともと200万を超える価格帯で買いやすいエリア ではあったが最近はボーダーの250万を越えて分譲されているようだ。 馬込、大森あたりと品川シーサイドの価格上昇だろうか。 |
647:
匿名さん
[2007-10-07 09:39:00]
一方、城東はすこし様子が違う
■江東区 江東区は2004年まで3000戸/年の供給。2005年に半減したのは 小学校不足のため「江東区マンション等建設指導要綱」(2002年4月 策定、2005年7月改正)の影響。 豊洲、東雲などの規制対象外が2006年売り出したが、その後また 1500戸ベースに減った。 一戸あたり125万の負担金はさほど大きいとは思えないが、行政との 調整に時間がかかることが供給スピードを下げている。 豊洲、有明の280万前後の価格は、上げすぎという評価もある。 |
648:
匿名さん
[2007-10-07 09:41:00]
■江戸川
都営新宿、京葉線、東西線など多くの鉄道が通過する江戸川区は宅地面積が 広く90年代には城東屈指の大規模マンション(板状が主体)の供給地だったが 2003年まで毎年1500戸の供給があったが、2004年用地が港区、中央区 江東区に移ると供給量は500戸規模まで激減した。今も横ばいで供給が減っても 価格はそれほど大きくあがっていない。160万〜190万まで2割程度。 |
649:
匿名さん
[2007-10-07 09:42:00]
■墨田区
足立区同様に2004年までは錦糸町のタワーマンションなど供給がさかんだったが 2005年以降用地がなく漸減している模様。ヒューザーの耐震偽装も墨田に物件が あっただけにイメージを損なった感もある。 曳舟周辺が新東京タワーで注目を集め価格水準は上がっているが伸び悩みか? 180からいっきに240はあまりに無謀ではある。 |
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650:
匿名さん
[2007-10-07 09:44:00]
■足立区
足立区は思いのほか供給がない。2005年に物件が集中し200戸弱いった ほかは100戸前後の動き。価格も150万〜175万/坪 新線開通効果もあまりでていないのだろうか。供給数が少ない。供給が減っても 価格はあがらないのは、土地がもともと安く物件に占める土地比率が小さいせいだ。 |
651:
匿名さん
[2007-10-07 09:48:00]
それが、北ならどうなのか
■板橋区 もともと、1600〜1400戸の小規模供給エリアで価格も180万/坪 と安定していた。2006年以降、都心が供給不足になり注目をあつめて 加賀レジデンスなど高級志向の物件も売られ価格が、一次取得者の 買える上限240万ぎりぎりに迫る勢い。 |
652:
匿名さん
[2007-10-07 09:51:00]
■練馬
かつては練馬から世田谷への移住が多かったのが、いまや地価があがった世田谷をさけ 練馬に戻ってマンションを買う動きでもあるのだろうか。練馬は世田谷価格をめざして 上昇しているようだ。 1500戸規模の供給は杉並、文京と同等だったのが湾岸タワーの影響で漸減、 いったんもどすも地価が上がって物件価格が200万〜250万まで急騰。 果たしで少ない物件数で買い手はついてくるのか。 |
653:
匿名さん
[2007-10-07 09:55:00]
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654:
匿名さん
[2007-10-07 10:12:00]
まとめると、板橋、江東は土地はあって供給が減っていないのに値上げしてきている
ほかは、土地がなくて少ない物件が高値になっている構図がうかがえる。 足立区は値上がりの蚊帳の外。地価があがってももともと土地価格分が少ないから 分譲価格に影響しない。おそらく千葉・埼玉もそんな感じだろう。 12回投稿制限は、携帯アクセスを併用した。連続性がないとなんんおことやら わからないだろうから。ルール違反をお詫びします。 |
655:
匿名さん
[2007-10-07 10:29:00]
湾岸から内陸まで広く、
交通の便が良かったり悪かったりし、 高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある、 江東区を 平均値で評価して良いのでしょうか? |
656:
匿名さん
[2007-10-07 10:48:00]
>交通の便が良かったり悪かったりし、
高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある 人口が50万以上のでかい区はすべて同じです。 ましてや江東区は45万なんですから平均値で問題ないです。 供給量と平均価格で比較している意味をよく考えて。 |
657:
匿名さん
[2007-10-07 11:15:00]
>>643だが少々書き足らないところがあったので・・・。
>西側は今となっては圧倒的に不便地域、危険地域! についてはこれから移り住む人に対してであって、すでに成功を勝ち取っている者、相続等で得た者はその幸運を享受するべきである。 また城北地域にも一部優良な宅地があるので、これからの世代では目を向ける価値が大きい。 |
658:
匿名さん
[2007-10-07 11:18:00]
>高級なエリアもあれば安い程売れ行きの良いエリアもある
大田区ほどの差はないです。 江東区に「高級」はない。門前仲町、深川や木場は下町。250万/坪〜 だった気がします。 一方、大島、南砂町あたりでも200は切っていない。それが豊洲が280万で出してきて いろいろ価格があいまいになったのでは? 中央区(勝どき)とのバランスがよく見えない感じですね。 亀戸は古い町ですが、高級という感じでもない。清澄白川も名前はいいが そんな高級な住宅街ではないです。もともと職人が住む下町や倉庫や町工場 ですから区域は大きいけど人口は42万人。開発余地が大きいから区長が 規制をかかえたがる。 高級化するとしたら私は越中島が門仲アクセスもよく高級マンション街に なると思いますが小学校ができてからの話でしょうね。 ちなみに、 大田67万 世田谷 84万 杉並53万 板橋53万 練馬 69万 足立 62万 江戸川 65万 葛飾42万 |
659:
匿名さん
[2007-10-07 15:17:00]
どうこう言っても
供給能力から言って 長期的に都心回帰の受け皿になるのは江東区でしょ。 小学校の受け容れ能力の問題があるから マンション建築の規制をしたり解除したりしながら 坪単価250万円前後をKEEPして、 そこそこの年収のサラリーマン層を根こそぎ獲得するでしょう。 職住近接のアーバンライフをより多くの人がENJOYできるのは 国益にもかなっています。 |
恵比寿、広尾、松涛、代官山、神宮前、代々木など数ある高級住宅地を抱える有力区。
いかんせん物件数がない。2004年までは1000戸規模。その後も敷地が売りに出れば
競争で値がつりあがる。分譲にはむかない水準まであがり現在は供給も少ないが
価格も坪単価600万。文京区や中央区の2倍。買いたくても買えない。
というか金持ちが買う量しか供給されない。
土地不足の背景には地主の売り惜しみが。多くの土地がうられることなく地主が
賃貸マンションを建てて貸す例が多い。恵比寿南3丁目界隈がその典型。