23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[600: 匿名さん]

>>596
高過ぎたエリアは
その需要に合わせ
供給自体を減らし
帳尻を合わせて行きます。
価格の下落は起こらないが、
新しい住民の流入は極端に細り、
成熟と言う名の斜陽化を辿ります。

その斜陽に住民自身が気がついたときに
やっと価格の下落が始まります。
長い時間が必要です。

[601: 匿名さん]

http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/wp-je72/wp-je72-00403.html#sb4.3.1

１９７０年くらいから２３区はもうサラリーマンが最初に家を買える場所じゃなかったってことわかってほしいねぇ
今が丁度時代の端境期でエアポケットみたいな状況で戦後６０年に一度の奇跡なんだっていうことに気がつかなきゃ。

http://wp.cao.go.jp/zenbun/keizai/index.html
これの住宅政策関連読むとおもしろい。

[602: 購入検討中さん]

http://osaka.yomiuri.co.jp/news/20071004p202.htm

2chから拾ってきたんですけど、今後の価格と販売時期に影響がでますかね。
今ダブついている物件も、次が出てこなければ、いずれ売れるってことかしら。

[603: 匿名さん]

>>597
非常に限られた面積であれば、
高価格での世代の交代は可能。
田園調布の一部、芦屋の一部などがその例。
しかし、区単位とか、沿線単位とか大きな面積になるとそうは行かない。
イメージに引きづられ高値になっているところがその典型。

[604: 匿名さん]

ふつうの人とかふつうのサラリーマンとかいう概念がすでに時代に
あっていないよ。会社だって正社員と派遣や臨時雇用にわかれていて
普通の社員っていったら叱られそう。

だからさっき言ったみたいに、こういう所得ならば・・・みたいな前提おいて、さらに２３区のこのエリアに関しては、っていわないと
話がかみあいませんよ。

[605: 匿名さん]

>>604
だから
マンション価格４７００万円〜６０００万円が買える人達が
まあまあの所得で、数もそこそこ多いサラリーマン層。
その層を数多く取り込めるエリアが将来発展します。

[606: 匿名さん]

>>605
そのエリアに於いて、
その金額の層のマンションが値上がりしないのが条件ですね。
築浅で値上がりしてしまうエリアでは、6000万円の枠から直ぐにはみ出します。

[607: 匿名さん]

>>584
論破されて負け惜しみですか（笑）

要は140万人の需要というのは妄想だった訳です。

[608: 匿名さん]

販売戸数、平均坪単価、成約率の関係

・大量に供給され、坪単価が２５０万円前後で安定している区の成約率
販売戸数推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
成約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
・坪単価の上昇に合わせ、販売戸数を減らしているものの、成約率も
下降傾向にあるところ
販売戸数推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
平均坪単価推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...
成約率推移
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&dat...

[609: 匿名さん]

>608
江東区ネタか。
データは参考にしかならない。

[610: 匿名さん]

607
さん。うれしそうですねｗ

567は私自身の補足のレスです。
５５５では賃貸、社宅層の都心持ち家志向が年齢とともに
たかまるということを書きたかっただけですよ。
補足の意味で５６７を書いた。

需要がまだあるとか、まだ買えるというのでなく、買える価格に
あわせて「需要は移動させられる」ということが私の言いたいことですよ。
地価は
①地主の意向
②デベロッパーの意向
③金融政策の方向制
④他の土地需要とのからみ
⑤人口集中度と一次取得者の購入力
の要素がからみあってきまる。わたしたちがいるから売れる
私たちが買える価格でないと売れない
という考えは通用しない。
高いから買わないエリアでは
①だからといって地主は「安く売らない」
駐車場にしておいてチャンスをまつか、相続税対策で
賃貸マンションを建てて貸す。
土地はインフレに強い。物価が上がれば給与水準もあがり
やがては高値で売れると考える。
②高すぎて分譲しても売れないエリアの土地はデベも買わない
郊外の優良土地を適正価格で買って備えるか、郊外の
戸建を拡大する。だから都心周辺物件が減ってきた。
③金融機関は、昨年まで順調に伸びた住宅ローン貸し出しが
　今年度２３区供給の激減で伸び率が低下して「借り換えキャンペーン」
　　までして他行の客のうばいあい。
　　金融庁も住宅ローンの貸し出し評価は厳しくない
④人気エリアは、土地の高度利用が進んでいて老朽建物や
　　低利用土地がきわめて少なくなってきている。
　　ひところあまるとさせた小学校用地も都心回帰で拡充が
　　されている。
⑤団塊ジュニアの膨大な人口は２３区のみならず都下
　　川崎・横浜・千葉・埼玉にどこをとっても人口ピラミッドの
　　頂点をなす数。ただし所得格差は激しく、２３区にすでに
　　すんでいる層は、給与住宅、家賃補助、高額賃貸の
　　居住者は１５％程度はいるだろう。

私は、若い団塊ジュニアが２３区価格を上げるとは思っていない。
むかしから都心をあげてきたのは、戸建からの住み替え層
これが動くには戸建土地が売れるかどうかという話。
従来にようにミニ戸業者が買っても高くて売れない状況だと
エリアをまとめるデベロッパーが活躍する必要がある。
いずれは戸建密集地も地震対策で大区画化する方向で
動かしていくだろうと思う。

[611: 匿名さん]

嫌味でもなんでもない。
かつては湾岸は嫌だ、文京区がいいと言っていて
高くなると世田谷にいき、用賀がいいから買えというのを
見逃して今度は江東区がいいといわれて嫌だというと
来年は江戸川、葛飾はどうですかという話になる
そのときにはたまぷら青葉台は物件がない。
そういうもんです。

[612: 匿名さん]

地価が上がっていくと考えずに、あなたの購買力が年々下がっていくと
考えるべきです。
市場に物件がいつまでも残っていていけばいつでも高値で供給してくれるわけでなく、いっても物件がない。
そういう状況が５年くらい続きます。地価が上がると景気はよくなりますから高収入層の所得水準が上がったところでまた売れ始めますよ。
年寄りが死ぬ。戸建が売られる。そのことが不動産の流通を動かしていく。
都心は高齢者のストックで動く。団塊ジュニアは当面城東でしょう。

[613: 匿名さん]

×場に物件がいつまでも残っていていけばいつでも
○場に物件がいつまでも残っていていなけばいつでも

[614: 匿名さん]

これからの３年間、エネルギー価格、食料品価格、マンション・不動産価格のどれが最も値上がりピッチがはやいんでしょうか。
ようやく２０年ぶりのデフレからインフレ局面への転換が２０代・３０代世代の給与上昇にまで及んできた今。２％台の住宅ローンでどこの物件を買うのか、今後の運命を決めることになりそうです。

[615: 元祖匿名はん]

なんか私が上がらないと言ってるとか勝手なこと言ってる人までいますが
全く趣旨が異なりますよ。

私は、デベがいい様に上げるのは無理、上げすぎと指摘してるだけ。
もう都内の大方は上げられない水準まで来ていると言うこと。
お粗末な便乗値上げのお粗末物件に乗っかる必要はないということ。
賃貸で十分ということ。

あとデフレ脱却でインフレとおっしゃってる方々、こと不動産に関しては
金融機関の不良債権バルク売りから10年間、地価はずっと上昇なんです。
もう十分上がって上げすぎの場所も多いんです。公示や路線価のような
眠たい指標を相手に素人さんがだまくらされてるのはオーバーシュート。

あと更地で収益還元使えないといった方、プラン済みで収支組むだけなら
15分で評価でますよ。新築なら再調達価格もあり、そのまま使えるとは
言いませんが、収益価格が高く出る傾向が多い中では上限値は見えます。
1低専戸建用地とかには流石に馴染みにくいでしょうが。

[616: 元祖匿名はん]

さらに言えば、マンション用地をこれ以上高値で仕込んでいく
値を吊り上げていく必要性がないということ。

販売単価がアッパーに来てしまってるし、コンペティターも
デベ同士以外には実はいない。

一部高級賃貸レジを標榜する外資やファンドはあっても、ふつーの
ファミリーマンションをやろうってなのはファンドというよりデベ系。

賃貸マンションで収支を組むと自ずとコスト的にも賃料収入的にも
価格の天井はある。

これが分譲となると想定利益は価格を上げた上に一定パーセンテージ。
タラレバタラレバで売れる前提で上げていく。本来つきあう必要はない

土地値がドンドン高くなってんだから、とエクスキューズ言ってる人間は
ハラが減ってハラが減ってただ仕方がなく、自分の手足を食べてる人種。

[617: 団塊Jｒ.]

>>614

なぜ3年？

輸入品価格上昇によるコストプッシュインフレが始まりつつあるように思うし、へたすりゃスタグフレーションが始まるよ。ちょっと古いけど、

http://ryumurakami.jmm.co.jp/dynamic/economy/article170_3.html

私の基本線はこの山崎さんと同意見。インフレになったからといって株、不動産は上がるか下がるか一律には論じられない。とりあえず私は家計のバランスシートで資産の部をレバレッジかけてまで自用マンション一本！！ってのはあまりに博打だと思うのだが。

マンション価格が今後どうなるかは神のみぞ知るだが、個人的意見としては賃貸、中古市場の整備が進むだろうし、社会負担増加、実質賃金低下が確実に効いてくるだろうから、物件価額も上がるとは考えていない。むしろ実質ベースでは長期では下がる。下手したら短期でも下がる。名目ベースですら下手したら遠くない将来下がる、と考えている。仮に予想がはずれて上昇したとしても賃料が想定以上に上がらなければなんら困ることはない。まあさらにそれでも賃料が上がったらその時は素直に負けを認めて郊外賃貸に行きますわ。郊外賃貸すら借りられないってことは600万戸余ってる中ではさすがに考えにくいでしょ。人口減るんだから。

[618: 元祖匿名はん]

端的に言えば、アナタが買うから新築価格は上がる。上がり続ける。
買わなければ上がらない。在庫売れないと上げられないからデベも。

この掲示板だって、別にデベの支援サイトってわけじゃないのだから、
マンション価格が横ばいだったり下がっても構わないはず。
上がらないと商売がなくなるわけではない。これはデベもおんなじ。
プロなら上がり相場でも下がり相場でも儲かる儲けられる。甘いだけ。

[619: 匿名さん]

>>610
後付説明は良くない。
言い訳に聞こえるし、事実そうだろう。