23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[31: 賃貸住まいさん27]

>>30

そらー相場の世界に絶対はないですから、私も当然理性ではいろいろ思っても感情とか、深層心理の部分で不安はあると思いますよ。それは認めます。

一番最悪なのは賃料まで固定資産税分以上値上がりすることですかね。
物件のグレード感自体は最近の賃貸はそんな悪くないですから、賃貸住まい自体には抵抗ありません。

今のところ値上げの心配はなさそうではありますが。

[32: 匿名さん]

書いた内容の批判や書き手のこき下ろしは、何かの役に
たつのか？
もっと本質的な議論をしよう。
と呼びかけようと思ったが、議論でマンション価格が下がるなら
こんな楽なことはないな。
だんだんみんな実態を認識しつつあるようだな。
２３区は昔から、所得格差で住まいはすみわけられていた
ということ。
底値付近で、清濁交じり合うような状況になったがすぐに泥は
そこに沈殿して、澄んだ水は上に溜まる。
庶民は郊外に住む。都内なら暫定的に１ＬＤＫか城東で我慢。
これ普通のことなんだけどねぇ

[33: 匿名さん]

>>31
家賃面からかなりの格差が出てきます。

都心部、概ね東京駅から５ｋｍ圏内は、
今後の新卒採用増、東京駅周辺へのオフィス集中を考えれば
需要は大きく強含みでしょう。
新築賃貸もワンルームを中心に安定的な供給がしばらく続くでしょう。

それに対して県境外周区は、
特に中央線沿線の家賃が下落して行くでしょう。
比較的高い賃料が支払える層の都心部への回帰が続き、
また、少子化で学生需要が確実に右肩下がりだからです。
このエリアは、今まで以上に家賃が安い、超狭小のアパートへの特化
が進み、維持管理にあまりお金を使わないタイプが増えるでしょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[34: 匿名さん]

不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

バブル化せず、坪単価で２５０万円前後を維持しつつ長期にわたり
新規住民を増やし、エリアの発展と利便性向上を達成して行く。
こんなエリアが望まれます。

都心湾岸部および都心東部は、そう言った条件を満たすであろう
限られたエリアと言えます。特にまだ若い世代には重要かつ注目
すべきエリアでしょう。

[35: 匿名さん]

＞不動産価格のあまりにも高値への上昇は、
＞実際に長年住むつもりの人にはマイナスでしかありません。

そんなこたあないよ。買ってしまえば、そのあとの高騰は高いほど
中古の値下がりが少なくてすむよ。戸建じゃないから固定生産税
なんて年間２０万もかからないってば。高騰なら固定資産税評価
は緩和措置を講じるのが普通。
実際、１９８４年からずっと世田谷のマンションに１８年暮らした人が
２０年後買った値段で売れたわけで、１９９５年に郊外の築浅中古
買った人は今は、３割損を抱えたままだ。固定資産税はバブル期の
評価がたたっていまだに２５万／年払っているらしい。

高い安いは時間の系の中で考えるもの。値上がってくれてはじめて
「安い時期に買えた」ということになる。
不動産は、再開発や新線で「化ける」お買い得の場所もないことは
ないが都内のような成熟土地では少ない。
都心を頂点としたヒエラルキーの中での相互関係に大きな差はない。
むしろ大きいのは、全体が安くなっている時期に買ったか
高値になってから買ったかの差だ。

いい加減に目覚めなよ、みんな。

[36: 匿名さん]

坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
これは、そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。

[37: 匿名さん]

勘違いしちゃいけないのは
郊外だから下がる、都心だから下がらないというんじゃないということ。

郊外は、下がり時期に買った人が多いから下がったと感じる。
だいたい今の４０代５０代が１９９０年以降郊外を買っているから
そう感じるだけ。
１９８０年に郊外買った人は、今は土地代は元値より上がっているはずだ。
逆に都内でも１９８７年から１９９３年ころに買った人も中にはいて
いまだに損を抱えている。

とにかく値動きをつかむのがすべてなんだんてば。場所の成長に
そんなに大きな差はないよ。湾岸みたいな新開地は別だが、大抵は
人が９割住んでいて所得層は決まっているんだよ。

[38: 匿名さん]

＞坪単価の上昇は一般的に分譲マンションの狭小化を招きます。
でもさ、世田谷みたいに既存の人口が８２万人もいて
賃貸が発達していたら、まるで影響ない話だよ。
だいたいここ２０年、分譲マンションの坪単価が２５０万以下に
なったことないんだよ。
何にも住環境の悪化なんてないよ。

＞そのエリアに住む人達の居住環境の悪化を意味し、
ワンルームは規制するどころか地主が喜んで建てて貸してる。

＞ファミリー層の減少を招き、将来の地域の衰退につながります。
老朽マンションがどんどん賃貸化し、中古も流通して若い世代が
どんどん入っているから、三茶のイタリアンがはやってマロニエゲート
に出店するんだよ。

[39: 匿名さん]

東京都の最新人口予想
都心４区、千代田区、中央区、港区、江東区が勝ち組であるのが
鮮明になってきた。人口減少時代、勝ち組区に乗っかるのが正解だろう。

都に占める区部の割合
２０００年　６７．４３％
２００５年　６７．５０％
２０１０年　６８．０１％
２０１５年　６８．２２％
２０２０年　６８．２２％
２０２５年　６８．２７％

区部に占める都心４区の割合
２０００年　７．９３％
２００５年　８．８０％
２０１０年　９．５１％
２０１５年　９．７０％
２０２０年　９．８８％
２０２５年　９．９６％

Ｐ２１参照
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf
区別、市別詳細
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07ra0101.xls

[40: 匿名さん]

マンション業界には市場原理主義だの価格の正統性だの
消費者の購買力にあわせた供給を増やせみたいな好き勝手いってるが
市場原理主義の社会において「生活者」も競争原理にさらされている
のを忘れてはいけない。
もはや、「あるべき論」で世の中動かない。
生活者のためにこうあるべき・・は行政の機能だが東京都は別に
しても国も自治体も膨大な赤字を抱えて、職員の退職金さえ借金で
払うありさまだ。
市場原理で小さな政府にしていかないと国家破産の危機にあるなかで
いつまでも平等社会の理想論は掲げていられない。
北朝鮮ならに北九州市で生活保護を打ち切って５３歳の男を餓死させる
時代。家なんかなくても借りれば生きていける・・そういうのが
行政の都市計画レベルの意識だと思うよ。
誰が理想を実現するっていうの？市場の見えざる手？

[41: 匿名さん]

>>38
ブランドイメージが確立されている
世田谷区は県境外周区でも別格でしょう。
杉並区あたりは年々ひどくなって来ているよ。
賃貸住民の質の劣化はひどい。
都心回帰の影響だと思うよ。

[42: 匿名さん]

>>41

都心回帰の影響でなく、たんなる上京学生が高円寺の安い古アパート
にむらがるせいだよ。

市場の見えざる手ではないけど、そうやって地理的条件と住み手の
低所得化、環境悪化が出てくると「スラムクリアランス」がビジネスとして
なりたつわけだ。
だいじょうぶだよ。買い手が心配する話じゃない。
そうなってはいけないから、地価を上げるなと誰にお願いしているわけ？
みんな買うのやめてよい世の中を作ろうよって呼びかけているのか？

[43: 匿名さん]

Ｐ１７に都心回帰の様子がよく表されていますいますね。
中心は赤で表示。
高度経済成長期（１９６５年）のまるっきり逆で、揺り戻しみたいで
面白い。郊外で例外は練馬区と江戸川区だな。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky07rf0005.pdf

１９６５年当事に３０歳で家を買ったとすれば今７２歳。
当事郊外に住み始めた人はまだご健在で、郊外で家が余りはじめるのは
まだ１０年以上先みたいです。

[44: 住まいに詳しい人]

>>29
>希少で利便性の高い都心部は今後も上がり、郊外は下がる。
>問題はどこが閾値（閾場所？）＝上がりも下がりもしない場所かって事。

うーん
根本的に問題の立て方が適切ではないと思います

不動産価格は都心が高くて郊外が安いという静的な分析を
本来は別個のものである動的分析に持ち込んでいるために
考え方に混乱が起きていると思われます

さくら事務所のコラムにもあった通り
都心も去年は売れましたが今年は売れてないですよ

ほんとに都心は上がり郊外が下がるのが
価格相場形成の基本的構造なら
都心の売れ行きが止まることはないはずですが
実際は都心も郊外もの価格が跳ね上がって、
共にパタっと売れ行きが止まったのは何故なのでしょうか？
　
もー何度も書いていることですが
この２年の価格上昇は住宅自体の需給バランスの変化で起きたわけでなく
外資ファンドの成功を受けてデベに金が回ってくるよーになったためです

「土地がない、高値でしか買えない」と言いふらすことで
エンドユーザーが買えないハズの価格想定を元にした事業計画と
上げ底にした市場分析レポートを銀行に出して金を引き出したわけです

20年前のバブルの時ほど悪質ではないでしょうが
基本的にやっていることは同じです
下々まで金回りが良くなれば、上手くいったのかもしれません

今は経済全体のルールが変わったことで純粋な金融商品のみならず、
金属や石油、食料、さらにはCO2の排出権まで
ファンダメンタルズによる価格変動よりも、
巨大な投機マネーの動きで揺り動かされる傾向が強まっております

不動産価格も本来は毎日動くものではないハズですが
REITとリンクしていることもあって
消費者に見える表面は兎も角その中ではブレやすくなってます

マンション価格は既に20〜30％騰がったわけですから
今以上の資金流入がなければ風船が萎むのは自明のことでしょ
裏返せばマネーさえ流れ込めばまだまだ騰がるわけですが・・・

[45: 匿名さん]

>>42
少子化で上京学生が減って代わりに上京フリーターの＊＊になってきている。安いアパートに複数居住って多いよ。
まあ、ファミリー層が避けて、住環境が悪化して行けば地価もその内
下がって行きます。どうでも良い話ですけど

[46: 匿名さん]

この資料はたいへんよくわかる。ときどき社内の企画書に図の２の２は
出典つけて借用したりする。
ことに１７Ｐの地図。
区名がなくても、どこが何区かすべて言えるようでありたいね。
江戸川区と練馬区の吸収力がすごいな。

[47: 匿名さん]

ただ、パーセンテージだから実数は都心三区はたいしたことないよ。
６５年から減り始めていまは７割戻ったって感じかな。

[48: 匿名さん]

>>46
今の１０代の２３区の中心はなんと練馬区と、江戸川区なんす。

[49: 匿名さん]

>>44
都心部の売れ行きが悪くなっている？
初めて聞きましたが、

[50: 匿名さん]

住まいに詳しい人のソースはいつも東スポレベルですから