23区内の新築マンション価格動向（その16）

[元祖匿名はん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。一部報道でも過熱した新築マンションの価格高騰に警鐘が鳴らされていますが、都内マンションはやはりベンチマークであり、今後の動きが注目されます。
過去スレその１５：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/　その１４：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/　その１３：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/　その１２：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/　その１１：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/　その１０：　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/　その９： http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/その８：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/その７：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/その６：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/その５：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[231: 匿名さん]

確かに都心部の不動産の一直線の上昇ムードは、若干、緩んできているものの賃料上昇が見込める銀座を中心とした商業地の土地取得には、国内大手や外資も、まだ積極姿勢を継続している。加えて長文さんのおっしゃるとおり、依然、長期低金利構造も続いているわけで過剰流動性の情勢に大きな変化もない。ただ米国の不動産バブル崩壊の余波を思いのほか慎重に捉え、株式市場も不動産市況も非常に神経質な動きになっている。
これも、まだ90年代のデフレモードが抜けきらない不動産・銀行業界関係者の過剰反応と第二次ITバブル崩壊による証券関係者の新興株式市場不信の余波なんでしょう。
その中で、まさしくインフレがこの１０月から本格的にスタートしたわけで、この１０月以降、マンションだけが価格据置になるのか、生活必需品に加え、マンションもこれまでペースで価格上昇が続くのかは、まさに消費者のインフレに対する意識の持ち方と銀行の融資姿勢の２点に絞られることでしょう。

[232: 匿名さん]

皆さんお約束のツッコミありがとうございます。

[233: 申込予定さん]

229

普通に正しいね。
ここはやや救われる部分かもしれない。
（日本国民は救われないが、日本政府の台所事情は救われる）

で、ここが実はキーですよ。
日本政府自身が膨大な日本円ショートを振るオプションを
持っているということですよ。

日本政府は、日本円で大借金（国債発行）してて、世界最大の
対外債権国（外貨ロング）をしてるわけです。
非常に賢明です。

方や日本国民は外貨資産ももたず、借金もあまりせず、
せっせと日本国債と円預金を溜め込んでる。
更には、インフレヘッジと称して、日本の不動産なんか
買ってる。

もし皆さん期待してる通り、（万一、日銀が何かしらの理由で何も文句を言わなければ）政府が一斉にお札を印刷しはじめて、インフレを起こそうとしたら、まず、日本円の価値がどっと下がるね。

で、一番割り食うのは、老人（年金生活者）ですね。インフレ政策は彼らを切り捨てることに他ならない。
物価は、円の切り下がりで輸入品を中心に暴騰。
一方で、日本政府の借金は目減りする。資産サイドは、対外債権部分に
関しては、円ベースでは、大暴騰。その意味では政府は救われる。

さて、土地は？日本国民の冨全体の価値が急落しますから、
同じく急落する円ベースでは価格が上がっても、海外通貨ベースでは棒下げ状態。
勿論インフレヘッジにはならない。
（あなたが頓着するのが、あくまで日本円ベースの価値なら、
ヘッジされるだろうが、、、そんなサムライ一人もいないだろう）

要は日本だけが沈む話。（海外の日本国際保有者--アメリカもやや損失は被るが）
経済はボーダーレス化しているので、ほとんどの日常品の価格の（円ベースでの）値上がりはすさまじい。

以上は、政府がアクションを起こす、よりドラスティックな状況を
仮定した話だが、基本的には、円のデバリューは長期では避けられない話だと思う。

経済学を学ぶとき、議論をシンプルにするために、鎖国状態を仮定して
まず国内経済を学ぶけど、どんな学生も、その翌週には、より現実的な
国際貿易・国際金融の存在する仮定での経済学も学ぶだろう。

でも、なぜかこの板には、その大事な週の授業を風邪で休んだ人間が多いようです。

[234: 匿名さん]

233さん

つまり、日本政府がもっとも非国民的だと？

個人としての日本人は負け、血税でやりたい放題だった官僚や政治家がちゃぶ台ひっくり返して、ご破算にするとでも？

日本政府が、円ショートの外貨ロングって話は面白いが、本当かな？
誰か、データ持ってる？

[235: 買い換え検討中]

その通貨で借金することが、ショートすることと同じなんですね。
なるほど。

でもその金で日本の不動産買ったら同じか、、、、
流動性低い分タチ悪いかも。

円借金の外貨資産買い、、、、
それって昨今話題のキャリートレードの長期視点版ですか？

無知ですんまそ。

[236: 441]

だから、ここでの議論は、そういう状況になった場合にね、
持ち家を持っとくのとさ、賃貸で暮らすのとどっちが良いの？という話でしょ。賃貸してたら目も当てられんよ。
国際分散投資は否定しないって。余った金ですれば良いでしょ。
議論を摩り替えているのか、自分が言いたいことを言うだけなので摩り替わるのか。。

[237: 441]

まさに、その円借金の外貨資産買いは、日本で持ち家を買って余った金で海外資産に投資することなんですけどね。

[238: 匿名さん]

よく本を読んで勉強してるのは感じるが、
「政府が一斉にお札を印刷しはじめて」・・・ていう記述は、エコノミスト失格だぞ。
経済学とか言ってる割に、一番重要な所が区別（理解）できてないよ！

[239: 匿名さん]

↑
２３３ね

[240: 匿名さん]

都心部に住みたいとおもっている人あいかわらず多いですね。
団塊の世代の住み替えもそろそろ動きそうだし、
年度の後半はががっと一気にことが進みそうな悪寒。

[241: 匿名さん]

でもさ、どこに買ったらいいのよ。新築にいいのないから、中古
ってこと？

[242: 匿名さん]

「ねぇ。ねぇ。ショートとロングって何？風俗用語かなぁ。」
「ショートが３０分で、ロングが１２０分。・・・じゃなくてショーとは
株式の買い持ちの状態、ショートとは空売りした状態のこと。」
「日本円ショートを振るオプションを持っている・・・って？」
「円を空売りする権利を行使できるってこと。実際には
　円でなく日本国債を売っているだけで、空売りはしない。
意味としては円を暴落させる権利ということかな？」
「円はどうなったら暴落するの？」
「一つは、国債の価格が暴落することだが、これは
日本国債は９０％を国内金融機関（日銀が市場から買う分も、
郵貯銀行の分も含め）
が保有している。外国人は５％、個人向け国債は５％だ。
邦銀が破綻して外資にのっとられでもしない限り、邦銀は
国債を売りはしない。むしろせっせと買い支えている。
日銀自体も市場から国債を買っている。」
「他に、円が暴落する要素はあるの？」
「インフレ率が高くなればなるほど、金融資産の価値が
目減りしていく。減価しないうちに安全な通貨に換えて
おこうという心理が働き、
インフレ当事国の通貨が売られ、外貨が買われる。当事国
通貨は弱くなるのが一般的だね。」
「インフレになると国内不動産を持っていても価値がなくなるの？」
「消費者物価が２倍にになるということは、５０００万の預金で買えたものが
　１億円出さないと買えなくなるということ。
　昔５０００万で買ったマンションはいくらで売られるのが正当だろうか。」
「インフレになるなら、不動産も外貨も同じくヘッジになるってことね。」
「インフレを起こすにはどうするの。」
「一般的にはマネーサプライを増やせばインフレになるはずなのだが
　マネーサプライというのは、国内市場で信用創造といって金を借りる
　人、貸す銀行の信頼関係を担保するものが必要なんだよ。」
「ゼロ金利や量的緩和とかいう話ね。新聞で読んだわ。要するに
　銀行が貸し出ししやすいように金利ゼロにしたり日銀当座に豊富な
　金をおいたりしたのに、銀行はそれを企業に貸さないから国内の
　景気が回復しなかったんでしょう？」
「ベースは地価が下がり続けていたことが原因だよ。中小企業に金を
　貸すのに、工場や社長宅の土地に根抵当を打って当座の運転資金
　を貸すわけだが、昔売った根抵当の極度額がすでに評価を超えている
　わけで、これ以上貸すわけにいかない。」
「地価が反転してはじめて金が貸せるようになったってわけね。」
「それだけじゃなく、マザーズやヘラクレスなど株式上場やそれを
　あてこんだベンチャーキャピタルなど直接金融の道が開けた。」
「バブル崩壊から景気回復への長い道のりだったわけね。」
「銀行が一番安心して金を貸すのが住宅ローンだよ。内需拡大の
柱は個人消費・企業設備投資・個人の住宅購入だ。」
「国の借金の利払いが毎年２２兆円もあるんでしょ。このまま増えたら
　国家予算の全てが国債の償還と利払いで消えるわ」
「その回避策は、景気拡大。２０１０年までになんとかするって国は
　いっているが、消費税を上げるしか手はない。」
「そうしたら不景気に逆戻りだわよ。」
「だから手順は、好景気、消費税、利上げの順番だろうね。」
「黙っていてもインフレになっちゃったら？」
「インフレにはいいインフレと不況のまま物価が上がる悪いインフレがある。
　景気拡大のなかでインフレになっていけば、それはそれでいいことだ。」
「年金生活者はどうなるの。」
「インフレになれば日銀が金利を上げる。そうなれば預金金利も上がる。
　年金生活者は預貯金を持っているから物価上昇分は金利上昇でカバー
　できる理屈だ。むしろ消費税値上げは直接来るから痛いよね。」
「それより実際は、老後はアパート収入でらくらく暮らすってのが
日本の老人の一般論だったりして」
「銀行はシニアにインド株とか買わせるために窓口や支店拡充した
から大変なんだよ。」
「金利は異常に低いままだとどうなるの？」
「日本が低金利だと国内の消費は伸びるけど投資や預金などは伸びない。
　唯一投資で有利なのが不動産投資。土地を持っていたらそれを担保に
　金を借りて、買った土地を担保にまた土地を買う。これが昔の
　バブルだ。
　今は、収益がない不動産に融資はつかない。銀行も賢くなったんだね。」
「円が下がるのは悪いことなの？」
「金利と為替相場の関係は、「金利の高い国の為替レートは上がる」と
言われている。実際にはドル高円安が本来の姿だが、昨今は
米国が利下げして円高基調になったが一時的な話だ。
金利が低いから日本円をドルに替えて外貨資産を買う動きが
今後も増える。でも全然悪いことじゃないと思うよ。」
「あなた、経済学の翌週の講義は風邪で休んだの？」
「オレ理系だから経済学なんて必修じゃないもんね。残念でした。」

[243: 匿名さん]

×ショーとは株式の買い持ちの状態、
○ロングとは株式の買い持ちの状態、　スマソ

[244: 匿名さん]

人の移動が進むに連れて、東京の将来像がしだいに明らかになって行く。
感覚が鈍い人もさすがに今から５年もすれば分かるようになるでしょう。
ＮＨＫの裏サイトの番組みましたか？

ひったくり
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yokushi.htm
住居対象侵入盗
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_aj.htm
粗暴犯
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/yoku_av.htm

[245: 匿名さん]

中高年フリーター人口予測
２００６年
３５〜３９歳　５８万人
４０〜４４歳　３５万人
計　　　　　　９３万人
２０１１年
３５〜３９歳　４５万人
４０〜４４歳　４４万人
４５〜４９歳　３０万人
計　　　　　　１１９万人
２０１６年（西側近郊で暴動が発生）
３５〜３９歳　３５万人
４０〜４４歳　３４万人
４５〜４９歳　３８万人
５０〜５４歳　２９万人
計　　　　　　１３６万人
２０２１年（生活保護者急増で西側近郊財政破綻）
３５〜３９歳　２７万人
４０〜４４歳　２６万人
４５〜４９歳　２９万人
５０〜５４歳　３６万人
５５〜５９歳　２９万人
計　　　　　　１４７万人

[246: 匿名さん]

>>244
だからみんな戸建てを売ってセキュリティ厳重な立哨警備のマンションに
住みたがるのですよ。

[247: 匿名さん]

富裕層の都心部マンション買い漁りは
時代を見越した動きなんす。
庶民にはそれに追従できるほどの財力はありませんが・・
治安の悪化はどこまで行くのか検討もつかないよ。

都市部の治安維持に不可欠な要素は
・平坦であること
・区画が整備されていること
・歩道と車道の区別がされていること
・夜間でも一定の人通りがあること

[248: 匿名さん]

>>233
は「インフレを起こす」という意味を全く理解していない。
ベースマネーは今でも潤沢なんだよ。マネーサプライが不十分。
要するに邦銀がカネを外債投資にばかり振り向けて融資にむけな
かったから、一向にデフレ解消＝インフレにならなかったんだよ。
お札は山ほど刷ってきたけど、銀行経由米国債やフレディマックに
化けて米国住宅景気を高揚させた。
米国の住宅市場をインフレにさせたわけで
確かに、米国の景気がよくて日本が悪いから円安が進んだわけで

あなたの言ってることは、為替レートと貨幣価値を混同している。
やっぱ本当のインフレの意味がわからないんだね。

[249: 匿名さん]

会話調の人、マジでつまんないんだけど。

[250: 匿名さん]

233=いつもの長文の人　は、袋だたきでちょっと可哀想だね。