Brillia Mare 有明 [その５]

[有明万歳]

★前スレが後半加速して1000超えたため、慌ててラクーアスパから戻ってきました。(^-^)b ホント
　[その５]を作成しました。
　非検討者の煽りやネガ一筋の方に負けず、冷静かつ有意義な情報交換を行いましょう。
　他物件の購入検討者や居住者への配慮やネットマナーも大切に！
★煽りや荒らしのほか事実と異なる発言の「掃除」にもご協力くださいね？(^^ゝ

所在地：東京都江東区有明1丁目4番8他（地番）、東京都江東区有明1丁目4番11（住居表示）
交通：ゆりかもめ 「有明テニスの森」駅 徒歩5分
　　　東京臨海高速鉄道りんかい線 「国際展示場」駅 徒歩8分
物件名　　：ブリリア・マーレ有明
総戸数　　：1,081戸(専有面積40.?㎡〜610.81㎡）
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　地上33階・地下1階建・塔屋1階
価格例　　：2LDK(50m2台)3900万円〜、3LDK(70m2台)4700万円〜、3LDK(80m2台)5700万円〜
イメージキャラ：マドンナ（1958年8月16日生）
売主　　　：東京建物株式会社／株式会社プロパスト／伊藤忠都市開発株式会社
設計・施工：三井住友建設株式会社
販売予定日：2007/06下旬
竣工予定日：2009/03下旬
入居予定日：2009/03下旬

過去スレ
その１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44618/
その２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44639/
その３：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44604/
その４：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44588/
脊髄反射レスは避けて、穏やかにお願いいたします

[710: 匿名さん]

コンビニで十分って人は少数派でしょ。
そういう人が多いから、世間一般の評価が低く売れ行き不調なんじゃないの？

[711: 契約済みさん]

こんな計画もあるんですね
これが出来たらりんかい線から乗り換えなしで羽田にも電車で行け　横浜にも乗り換えなしで行ける様になりそうです
実現するかはわかりませんが（笑）
http://www.metro.tokyo.jp/INET/KEIKAKU/SHOUSAI/70A9T202.HTM
http://www.yokohama-cci.or.jp/teigen_youbou/051206_toukaidou.htm

[712: 購入検討中さん]

＞７１０
売れ行きが不調との事ですがソースはなんですか？？
私は今のところ予定通りの売れ行きと聞きましたが。
もっともデベからですけど。。。
なんか・・・もっと客観的に判断できる材料ってないんでしょうか？？
ネガでもポジでもない客観的な情報をお持ちの方宜しくお願いいたします。

[713: 匿名さん]

>712
ソースは新聞じゃないですか？

あと一般的にあれだけ膨大な広告をうってまだ半分すら売れていないっていうのは売れ行き不調と言わざるを得ないのでは？
ここ1年を見ても、最も広告費のかかった物件ではないでしょうか。
マドンナ出演料だけで6億？7億でしたっけ？その他広告費を考えると
一戸あたり200〜300万上乗せされてますよね。

宣伝をほとんどしていないBTRとさして変わらないペース。
多少宣伝をしたTOYOSUTOWERよりも断然遅いペース。
普通に考えて苦戦ですよね。

逆に営業マンが好調と理由が聞きたいくらいです。

[714: 物件比較中さん]

>>713
＞一戸あたり200〜300万上乗せされてますよね。
常識で考えましょう。（又は良識で発言内容抑えましょう。）

[715: 購入検討中さん]

＞７１３

新聞とはどの新聞でしょうか？？
マンションの販売状況が載ってる新聞てあるんですか？
（スミマセン・・・疑ってるわけではないですよ〜。
ホントに見たこと無いので。。。）
それとも業界紙的な新聞ですか？見たい！

因みに好調とは言ってませんでした。
予定通りと言っていただけです。
（もしかして・・・「人気はそーでもないのかな？？」と思ったぐらいですから。。。）

マドンナは６億と言ってました。
単純に１０００戸で割ったら６０万ですよね。
６０万なら許せるなぁ〜マドンナだったら！とは思ったけど。。

だって・・・田村正和とか爆笑問題とか・・・ヤじゃない？？（＾＾；

[716: 匿名さん]

>715
日経新聞。
そもそもソースもなにも、検討者なら当然売れた数は知っていますよね？
現在1050戸中の350戸。それが全てですよ。
このタイプの色物物件はかなりの量を初速で売り切る必要がある。
だからこそあれだけ派手広告をうったわけですが。。。

出演料に6億ですよ？私なら嫌ですけどね。
田村正和でも爆笑問題でも広告効果があれば特にどうでもいいな。
費用対効果を感じるほど売れてますか？ブリリアは。
この物件それ以外の広告費も膨大だし。
住み始めたら数年もしないうちに誰を広告に使ってたなんて
くだらないどうでも良い話になりますよ。
というか、生活してたらそんな事に興味なくなりますよ。

あくまで推測ですが今年都内で(日本で？)最も広告費のかかった物件なのでは？
ソースはありませんが、
他にこれほど派手に広告をしていた物件思いつきませんw

[717: 匿名さん]

>>711
りんかい線と貨物線を接続しての、羽田空港へのアクセス案ですが、
東京モノレールがJR東日本傘下になった時点で、原案にあった横浜方面との
接続をJR東日本が行わない姿勢に転換したため、計画全体が白紙になって
いるようです。

[718: 近所をよく知る人]

>>715
>「広告戦略戦略を見直してはどうか」-　東京建物など
>事業主３社の担当者は東京・有明地区に建設中の大規模
>マンション「ブリリアマーレ有明」の販売手法見直しの
>検討を始めた。　６億円を投じて歌手のマドンナを広告塔に
>起用し話題を呼んだが、強気の価格設定で客足は伸びず、
>第一期販売戸数を当初検討していた400戸から350戸に抑えて
>いる。さらに広告戦略を見直すことはマンション価格の
>上昇が続く中でも常に思惑通りにいかないことを示している
日経2007/08/22付だったはず。

[719: 匿名さん]

そもそも有明の街は、これから出来上がるんだから
この物件に関しては現状だけを見て判断するって
スタンスじゃないでしょ。

今後もずっと資産価値が低いと見るか
１０年後に有明の街は完成するのだから資産価値の面で
良くなると考えるか。

先物買い要素の強い物件ですので売れていくのは
これからでしょ。

[720: 匿名さん]

千葉の奥地まで、毎週末大きな広告が入る。ココ１ヶ月くらい。
またＴＶもバンバン流してる。
すごいね、ここ。
といっても、最終的には全て購入者負担（価格に折込済み）
何でしょうが。
誰が宣伝してたかなんて、販売後期には忘れされれるのでは
思います。（誰も気にしないし）

[721: 購入検討中さん]

＞７１６
日経新聞で出てたんですか〜。
見たいなぁ。いつのか判ったら教えてください〜。

今売り出してるのは１００戸ですよね？
それもほぼ売れてるんじゃないんですか？（申し込み済みという意味で）
ＭＲではほとんど赤いバラ（？）で埋まってましたけど・・・。
（デベが嘘ついてるんでしょうか・・・？）
新築のマンションとかって物凄い申し出があったら１期とか２期とかの設定は無視して売っちゃうモンなんですかね？一般的にそうなんですかね？？
１０００戸くらいの物件だとどのくらいの量を初速で売り切らなきゃいけないモンなんですか？

色物物件ってのは・・・？どういう意味でしょうか・・・？
その広告が派手とか共有部分がスゴイとかって意味ですか？？

マドンナだから後々まで語り草になるんじゃないですかね〜。
少なくとも私が買ったら皆に言いまくります！（笑）
出来れば・・・３３Ｆの４つのゲストルームを１つにぶち抜いて
来日の際は拠点として使って頂きたいくらいです。。。
正和様はまぁ〜良しとして・・・でも爆笑問題はちと恥ずかしいです。
ＴＶＣＭ見ました・・・？

どうせなら日本一高い広告費を使いました〜！
って言ってくれたら買った人にとってはそれもネタになるのでは。。。
なぁ〜んて思ったりして。

別に貴殿の価値観を否定してる訳ではまったくありませんので。
出来るだけ広告費を節約してその分価格を落とした方がというのもわかります。そっちの方が一般的には受けるのだろうとも思いますが。
ま・・・価値観の違いですよね。。

[722: 匿名さん]

>>721
>>718読んでないの。
って書いてもただの＊＊なのかな？
初期の要望書ははき切ったし、現在の新規来客者も減少が続いていく中、これまでの売れ行きと共に先行きも厳しい、というのが大方の予想。
また、広告やイメージキャラクターが資産価値に繋がるとは考えにくいし、一般的にはここの広告は知られていません。("現在"住宅購入を検討している人くらいでしょう。)
ここは現在を見て買う場所で無いことは誰でも知っていること。
それでも伸びないと言うことは、誰もがここの将来に対して「リスクのほうが高い」か「先物買いととれる価格ではない」と捉えているからでしょう。

[723: 物件比較中さん]

週末、モデルルームに妻と行ってきました。ミーハーな我々としては
結構、盛り上がって、「これだぁ」と思って、その後、現地に行って
きました。コロシアムはテニスの試合があるようで、結構盛り上がって
いましたが、建築現場に行ったら！急に無口になってしまいました。
えー倉庫街じゃん、こりゃ、どうやって生活するのだろうと。
ついでにそのままゆりかもめでららぽーと豊洲に行きました。そこには
PCTが建設中でしたが、ララポーと周辺はかなりいい感じでした。
という訳で結論はブリリアマーレはパスでPCTのキャンセル待ち、を狙う
ことにしました。ちょっとあそこはまだ住めないですね。

[724: 匿名さん]

それが、正直大多数の意見だと思いますね。契約した人はそれを知っているのでしょうからなんとも言いませんが。

[725: 匿名さん]

>721
今回の販売が全て売れたとして350＋100=450戸ですね。
残り600戸です。

>新築のマンションとかって物凄い申し出があったら１期とか２期とかの設>定は無視して売っちゃうモンなんですかね？
当然そうです。ただし高値でも売れるのであれば。
販売期間が短ければ短いほどデベロッパーは費用削減できるのですから。
だからと言って安すぎる価格を出せばこれもまた利益が減る。
よってある程度の広告費をかけ高額で売れるギリギリの価格を出す。
また販売住戸の売れ残りを出すと、
イメージが下がるのでより慎重な数字を出します。
例えば1000戸のマンションであれば400,300,100,100,50,残りくらいのペースで売れるように価格と広告のバランスがベストです。

もちろん物件の性質によって販売のペースは違うのですが、、、
このブリリアマーレのような大規模かつ買う人の好みが分かれる様な物件では
販売開始半年以内の売上が特に重要で、後半に突然数百戸も売れる事はありません。
そう簡単に価格は変えられないのだから第一期の販売数がすごく重要。

しかし、、、何度も言いますがこの物件。
明らかに一期で350戸のみを売るだけの広告費ではなかった。
あれだけ広告費をかけたのであれば最低でも半分を売らなければいけなかった。
マドンナ出演料に6億で一戸60万円と言っておりましたが、実際は350戸売る為に6億の出演料です。
今回の100戸を売る為に今やっているのあの地味目なCM。
さらに先細りの販売数の中残り600戸を売る為にどれだけの広告費がかかると思います？
それこそ一戸あたり200〜300万どころの騒ぎじゃないですよ。

このようなアンバランスな事態を生んでしまった原因の全ては第一期の値付けミスです。
ある程度の販売の青写真は描いていたはずですが、予想以上に客がついてこなかった。
デベロッパーとしては困り広告費を大幅にUP、より広域への広告、山の手線での広告なんていうのもありました。
しかしそれでも100戸。さてどうする。。。という段階でしょう。

色物物件と言ったのは、、、立地や環境といったデメリットを
共用設備や不透明な再開発という力技的な付加価値でごまかしているという意味です。
"ごまかしている"というと言葉は悪いかもしれませんが、、、。


また爆笑問題やら田村正和がどうのこうのという話に関しては確かに価値観の問題ですが、、、
実際問題1年以上経つと誰も宣伝時のタレントの事など話さなくなります。
これは私や私の周りも含めた友人一同の所感です。
つい最近友人達とそのような話をした事があった為申しただけです。
ましてや資産価値には全く影響は出ません。


日経は2007/08/22だそうです。

[726: 匿名さん]

このMS自体は悪くないと思いますよ。共用施設は確かにゴージャスですし、そのイメージとしてマドンナが合ってるだろうと広告塔にしたのもよくわかります。
でも、
>>マドンナだから後々まで語り草になるんじゃないですかね〜。
少なくとも私が買ったら皆に言いまくります！
こういった方もいるんですね〜
私だったら”マドンナで有名になったMS買っちゃってさぁ〜♪”、なんて自慢気に言えませんけど（笑）。ま・・価値観の違いですよね。
別に貴殿の価値観を否定してる訳ではまったくありませんので。
なんか・・？？だらけなんですね。

[730: 匿名さん]

本当に安かったら、セカンドに買ってやってもいいかなぐらい。でも実際は、値段設定ミスの高すぎで見向きもされない、というだけのこと。

[731: 匿名さん]

大概、ここのネガレスは、開発の不透明さと広告費のかけすぎを指摘する点につきますね。

開発については、少なくても1000所帯の入居がはじまれば、物騒な道も、少なくてマシにはなるはずー　不透明とはいえ、開発されるのは間違いないのでこれ以上不便になるとは、考えられない。

広告費だけとれば、一般人でもわかりやすいので、批判しやすいけど、仮に他の経費に無駄なお金かけていたとしても、デベの人しかわからないし、戦略によって何に赴きをおくかが違うはず。
何年かたって、中古で売りに出す時なんか、知名度が高い物件だと売り安いと聞きくし、広告費は案外この時に役に立つかも？

販売のスピードについても、状況を見ながらその都度計画は修正されていくものだし、最終的に赤字がでなければ企業としてもよいのでは？

この物件に関しては、現状で白・黒つける方には向いてないと思います。
もう少し余裕のある層が住民になってくれるとうれしいのですが。。。

[732: 匿名さん]

>大概、ここのネガレスは、開発の不透明さと広告費のかけすぎを指摘する>点につきますね。

あと環境と利便性ね。

[733: 匿名さん]

ここのスレッドはすごい更新頻度です。注目されてますね。

この物件は買うだけの価値がないと思っている方がなぜ
ネガレスを執拗に書き込むのでしょうか？
普通は見向きもしませんがね。

「下がったら買いたい」と思っている輩の多いこと。

[734: 匿名さん]

私も、広告宣伝費については、売る側の戦略と都合だと思いますので、買う側があれこれ言っても仕方ないと思いますし、それでペイするならかまわないと思います。

ただ、ここは物件価格として、明らかに現状としては高すぎ、将来を見込んで初めて納得できる価格となっているように見えるので、これは広告宣伝費をかぶせすぎじゃないのか？という疑いを持って見てしまうというところがあるのではないでしょうか。

豊洲の例を見るまでもなく、やはり実際に開発された姿になるまでは、居住目的で買う人は、あまり価格的に冒険した買い物はしないもので、ある程度実際に開発が進んで初めて、あぁあの頃は安かった、などと思うものでしょう。
それを、開発が始まる前から（しかも確定もしていない状況で）物件価格に盛り込んでしまい、さらにその価格で売れることを前提に、広告宣伝費の額を決めていたとすると、かなり欲張っているといわざるを得ないように思います。

[735: 匿名さん]

確かに・・・

「買わない」「興味ない」って人の書き込みがこれだけ多いスレッドはこことビーコンぐらいじゃないでしょうか？
過去、ＰＣＴもこんな感じだった気もしますが。

ま、そういう私も別に買う気はないんですが（汗）、単純に気になったもので・・・

[736: 匿名さん]

さすが、莫大な宣伝費をかけた甲斐がありましたね。いまや注目の的です。マドンナ最高〜。....でも売れない。

[737: 匿名さん]

ここのネガレスが多いのは、単純に突っ込み所が多いだけですよ。
みんな暇つぶし。一昔前の豊洲もそうでした。豊洲の場合開発が予想以上に順調に進んだ為突っ込み所が減ってしまっただけ。

価格に関してはそりゃ1000万価格を下げれば買う人たくさんいますよ。
この物件に限らず。問題はもう値段を下げれない事、350世帯の方がもう既に購入してしまったのだから。

どうすれば残りの大量の在庫を売れるのかという点が
傍目から見ていても興味はありますね。おそらく無理だろうけど。

[741: 匿名さん]

あれだけ広告やって売れてないんだからしょうがないじゃん。

[742: 匿名さん]

「掲示板のコメントですか？通常マンション系の掲示板で悪くいう人がいる間は買うことに迷っている層が存在することを意味していると言われています。ですので、逆にそういったコメントが掲示板に書かれている間は潜在需要があると認識してやっていますよ。」

だってさ。

[743: 購入検討中さん]

1Fの店舗も分譲なのでしょうか？所有者はと言う質問です。管理費とか修繕積み立ても所有者が負担するんですよね。どなたか分かります？

[744: 匿名さん]

>742
火消しに必死だねｗ

[745: 近所をよく知る人]

この物件の問題は有明地区の現在の環境と利便性、実質第一期の350戸のために6億円をかけたといわれる過剰な広告費、更にこれまた華美な共有部分に反した普通以下の専有部分。
価格のことが上げられているが、現状から10%落としたところでそれほど販売状況は改善しないだろう。
なぜならそれは最大の問題点である「有明地区の開発の不透明さ」につきる。
これまでプロパストのタワー２物件が分譲され、約８００世帯がこの地区で生活することになったが、販売同時の計画では既に完成しているはずの"にぎわいロード"とその周辺環境は何もてがつけられず、生活至便施設が増えるという実績は全く無い。
一方、首都高速道路や近隣物流倉庫の売却と無秩序な建築計画による生活環境の悪化は実績として積み重なりつつある。
確かにこの地区の"空き地"は開発されていくだろう。
それが生活環境の改善(又は維持でさえ)繋がるものとは想定できない。

ここの将来性を語るにはそれなりの力を持った、港湾局に対してきちんと"しかけ"ができるデベロッパーの登場と、そのデベロッパーによる地区全体の現実的なグランドデザインや安定した各種ガイドラインが必要だろう。

[746: 匿名さん]

そんなもの港湾局サイドでちゃんと持っていますよ。
それに従ってデベは開発、倉庫は移転しているだけでしょう。
オリンピックと言う不確定要素が急に出てきたから、
インフラの方がちょっと後回しになっているだけですよ。
それから、首都高晴海線は初めから計画通りです。

[747: 地価上昇希望有明住民]

2日見ない間に、ビーコンや東雲の中古売りたいヤツの投稿増えたな。

それらざっと修正すると

①にぎわいロード完成予定は当初からまだ先、
②一方で嫌悪施設高速の完成は当初06年3月が運良く伸びて11年に
③オリガレ販売時はららぽのらの字も出てなかった。
④区は小中学校の建設を決定住み。学区内にひとつもスーパー
　がないエリアは東京には存在しない。
⑤市場が豊洲に出来ることは決まっている。豊洲と言っても我が
有明北からは５分。（運よければ豊洲じゃなくて新埋立地の有明に
市場が来るかも）
⑥トイレ紙も醤油も２４Hジャスコで買える。
⑦本日のDM見ると販売済みが４６９
⑧人気の７０平米売り切れ

要確認は、DMのショッピング施設建設される、というのが
何を指してるか。

[748: 匿名さん]

物件は立派だけど立地イマイチで開発も不透明・・・
ただ都内で手頃な値段で買えるＭＳもほとんど無くなってるし、
有明の将来に賭けてみるのもアリかなぁ〜
って迷ってる人が多いんじゃない？当方もその一人
湾岸高層ＭＳって見栄もはれるしねｗ

ただ確実に二極化に向かってるし、ババ引くと後々大変だしなぁ
この場所が勝ち側になるかは誰も分からん

[749: 匿名]

これからの販売住戸は、
いままで売れた部屋より相対的に割高な部屋でしょうから、
こここは売れ残りは必至でしょう、
竣工後販売で検討してもよさそうですね

[750: 匿名さん]

ここの専有部分ってそんなにレベル低いですか？
ビーコンよりいいと思うけど・・・

[751: 有明万歳@一生懸命下げ]

>>747さん
お見事な情報まとめ．．．こういうレス歓迎(^^ゝ

この前向き＆地価高騰期待(笑)の情報提供に隠れて、コソっと
物件の北側の有明北１区、選手村予定地あたりはやっぱ杭打てばAP120mの高層も建設可能とのこと(^^ゝ
無論、まだ建設計画は出てないので．．．「建てられる」という話しだけですが。

個人的には気になっていたので、港湾局に聞いちゃいました。

[752: 近所をよく知る人]

>>747
東雲とは全く無縁だが・・・。
まあ、いいか・・・。
いつ、どこを購入したのか分からんが、にぎわいロードは既に整備済みのはずだったよ。(ガレのキャンセル住戸購入者か？)
あとは・・・。ちょっと面倒くさいな。
別の地区の話ばかりだし。
逆に豊洲が民を中心に如何にスピード開発を成し遂げたかを強調してるのだろうか・・・？
しかし"８"はよく分からない。
できれば貴殿には「鷹狩り」とかそういうネタを提供して欲しい。

[753: 匿名さん]

>>747
なんだかなぁ・・・
みんな根っこの部分を気にしてたり知りたがってるのに、
そんな枝葉の話を力説されても・・・

[754: 購入検討中さん]

私は間違いなく・・・買って得する人が居て買えずに後々悔しい思いをする人がいる物件だと思います。。。。が、買える人と買えない人がいるのも事実。。。だからといって必要以上にネガティブなレスをする人の真意はどこに・・・？？今のこの環境だから・・・という意味で好きなこと言ってる人が多いと思うけど・・・例えばアナタの知ってる人がこの物件を買ったとしたら・・・激変して賞賛するんじゃないですか〜？
ってゆーか人がどこに住もうと基本的に関係ないじゃんね〜。
住む事を前提に考えてる人たちの有意義な掲示板にしたいとみんな思ってるんだから「余計なお世話」もたいがいにしたらどうなんすかね？？
・・・ってゆーくらいネガレスが気になりますね〜〜〜。。。

[755: 匿名さん]

>>745
これを見ても「またあんたか！」としか思えないのが（笑）
毎度出てくるこの「近所をよく知る人」って、たしかに有明情報は
粘着的にウォッチしているけど、残念ながら外野からの視点でしかないんだよね。
本当の「近所をよく知る人」ではない。近所に住んでないでしょ。

「近所の情報を一所懸命集めている人」にしてみたらどうかな。

[756: 匿名さん]

この「近所をよく知る人」は最近江東区湾岸のMS検討スレのあちらこちらで見かける
やたら「有明憎し」と「東雲最高」の連呼で痛々しいやつだね
何か切羽詰った事情でもあるんでしょっ

[757: 物件比較中さん]

まあ　ビーコンは今時床暖房も入ってないし仕様は全く自慢出来る物じゃない　冗談抜きで売れてないみたいだし　先日　先着順住戸の案内来た
ブリは思ったより売れてるよ！350じゃなくて368だよ！
まあ　そんなせこい話してもしかたないけどね（笑）

[758: 購入検討中さん]

２期の２次は今週の土曜日からＭＲがプレオープンとのことですが・・・この場合のプレとはどういう意味なんでしょうか？
既にＭＲはオープンしてますよね？？
申し込みはいつから出来るんでしょうね。。
どなたかご存知ですか？

[761: 匿名さん]

>>760
またあんたですか
>昨日、夜９時頃
雨降ってたよね。雨の中わざわざ公園で高校生がたむろしてたんですか？

>テニスの森の脇を歩いて通ったんですけど、
>なんか森の中にたむろしていた高校生？ぐらいの
>見るからに感じの悪い集団がこちらを向いて
>「獲物めっけ！」とか言ってこちらに来たので

具体的にどこを歩いてそういう状況になったのか教えていただきたく。
現地をよく知っていればわかりますが、この状況になりえる場所がちょっと
思いつかないんですが。
（夜間「テニスの森の脇」を歩いていたんですよね。「森の中」から
　「テニスの森の脇」へアクセスできるポイントって意外と無いですよ？）

[762: 物件比較中さん]

747
えっ！もう469もはけちゃったの？すこぶる順調じゃん！

[763: 物件比較中さん]

ここが高いと言われてますが本当にそうなのでしょうか。
先日発表された'07年の基準地価で
有明と同じ程度の23区のマンションと比較してみました。
マンション価格は住宅情報ナビから。
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010G00010.do?AR=030&SE=010&TB=A...


【江東区有明　'07年基準価格 492千円/㎡】

①世田谷区上北沢　'07年基準地価520千円/㎡
　・サンウッド上北沢　73.35㎡　南　2階/5階　6600万円　295万円/坪
　　　　↓
　・ブリリアマーレ有明 70.87㎡ 南東 4階/33階 5140万円 239万円/坪


②大田区池上　'07年基準価格 475千円/㎡
・パークホームズ西馬込 68.68㎡ 西　2階/6階 4760万円 229千円/坪
　　　　↓
　・ブリリアマーレ有明 70.79㎡　北西 6階/33階 4910万円 229千円/坪


③豊島区巣鴨　'07年基準価格　440千円/ ㎡
　・パークハウスサンセジュール
73.85/㎡ 南 4階/14階 5730万円　256千円/坪
　　　　↓
　・ブリリアマーレ有明 70.87㎡ 南東 4階/33階 5140万円 239万円/坪


④杉並区桃井　'07基準価格　470千円/㎡
　・レクセル荻窪　83.31/㎡　南　2階/7階　6480万円　257万円/坪
　　　　↓
　・ブリリアマーレ有明 80.75㎡ 南東 4階/33階 5720万円 234万円/坪基準価格から見ると割安感
またはブリリアマーレ有明高層階でも相場並みではないでしょうか。
江東区南砂のパークシティ東陽町は
基準地価357千円に対し73㎡・11階/19階・6600万円で坪270万円
なんて物件もあります。

この視点から見ればマドンナの6億円もどうなんでしょうかね。
価格だけの比較でしたが
このマンションにはそれ以外にも様々な魅力があります。

この掲示板は
業界関係者が一生懸命他社の戦略をけなしているだけで
消費者から見ればピン＊＊な議論にすぎず説得力がありません。

ここは売れ残りが心配、高額物件しか残っていないと
何を根拠にと思うことが書かれてますが
価格が高い南東と北西から売れてますよね。
第2期の販売は南西と北東が中心のようですので
これが売れればバランス良く進捗していると思います。

また、マンションが乱立するとも書かれてますが
言葉を変えれば有明の発展ですよね。
発展が見込めない有明にマンションが乱立するというのは
矛盾を感じます。

[764: 匿名さん]

760の発言みてると、過去になにがあったかはわからんが、
本心から哀れに思う。
彼？彼女？の人格にそれだけの影響を与えた出来事は、
忘れるほうが今後の人生も穏やかになるだろうに．．．
いつまで、この地域に執着した時間を過ごすのだろうかと．．．

[765: 購入検討中さん]

＞７３６
全く同感です！
オリンピックがどうなろうともこの辺は東京都が開発したがってる訳だから間違いなく発展すると思います。
有明以上にこれから大きく発展が見込める地域ってあるんですかね？
他に。都心に近い場所で。（渋谷２０分・銀座１０分）

[767: サラリーマンさん]

ほとんどの人は冷めた目で見ています。
だから売れていない。

熱くなってるのは営業マンだけです。

[768: 匿名さん]

豊洲も５年で開発終了、東雲もまもなく終了。
都心に近く、これだけ広大な空き地があり、
未知数のポテンシャルを秘めているのは有明エリアだけですよ。

来年の９月、オリンピックの結果が明らかになりますから
それから本格的にデベが動き始めるでしょう。

[769: 契約済みさん]

>>763
には釣られたくは無いが・・・

もしかして外人投資家？？

もしくは東京を地図でしか見たことの無い（見られない）
机上の空論者かな？？

[770: 有明万歳]

>>768さん
来年の9月の前に、埋立地下．．．モトイ水面下では、OP建設物や駅前開発の争奪戦が始まっているんじゃないかな。
まぁ、表向きには 公募→入札→JV でしょうけど。

付近の土地は．．．東京都所有地はわかり易いけど、地権者の動きはまったくわかりません(^^ゝ

[772: 匿名さん]

開発前エリアの物件にしては高過ぎということでしょう。
イオンできる前の東雲Ｗコンなんて、安い部屋は坪１００万切ってたからね。荒野にマンションという当時の状況は、今のブリリアに似てる。

[773: 物件比較中さん]

＞７７２さん
私も同じ考えです。これから開発するっていうエリアのうまみは価格が安いことなのに、この価格ではなかなか手を出せないですよね。

[774: 匿名さん]

はっきりいってすでに高すぎ。これからも新築は下がらないとは思うけど中古は適正価格(坪180)まで下がるでしょう。
新築の値段でここの中古を買う人はいないでしょう。なぜわざわざ有明の中古をかわねばならないのか、少し考えればわかるでしょう。

[776: デベにお勤めさん]

売主ではないですが、デベ社員です。

ららぽーとの出来る前の豊洲。
3年前の分譲価格が180万円/坪位
同時開発のパークシティーで220万円/坪位でしたっけ？
今、270万円/坪位でしょうか？
今度出てくるのは300と聞いてますが。

さて、再開発プレミアムがなかったとしたら
今の豊洲のマンションはいくらなんでしょうか？
この3年間で23区のマンション価格が仮に3割上がったとすると
180×1.3＝224万円/坪
これは単なるマーケットの上昇分、別に豊洲だからって話ではないです。
豊洲の3年前の商品（長谷工ファミリーマンションばかり）と
今の商品（設備眺望充実のタワーマンション）は大分違うので
このプレミアムを仮に15％とすると
224×1.15＝257万円/坪
270−257＝13万円/坪　
再開発プレミアムってせいぜいこんなもんじゃないですか？
結構、少ないって感じません？

3年前の豊洲（ホントなんにもない不便な町だった）と、
今の有明の価値が同じだとすれば
有明のマンションの価格が257万円/坪でもおかしくないと思うんですが。
ま、アクセスは豊洲のほうが今も昔も利便性が高いから
同じ価値ってのは言い過ぎかな。

ちなみにｗコンは、
速攻で売り切ることが至上命題の物件でしたから
判ってて安くなってたと聞いております。
実際、あの物件が出てきたときはえらい迷惑しましたｗ。
こういう物件は時々あります、
最近だとキャピタルマークタワーとか、ザ・トーキョータワーズとか。
売主の事情（早く手仕舞いしたい商社がいるとか→Ｗコン、必要以上に競合物件を怖がったり→キャピタルとアイランド、土地が安くて十分な利益率だったり→トーキョータワーズ）はそれぞれですが、早々出てこないですよ。

[777: 契約済みさん]

安い物件はそれなりで　住民層もそれなりだと思います
この物件が安いとは言いませんが高いとは全く思いません
どう転んでも坪100万はありえないし　文句言って安くなる訳も無いです
損得だけで物件をお探しであれば他の物件のが良いんじゃないですか？
ここは管理費もある程度しますから　ローン組んでそれがきついようでしたら他の物件をあたった方が良いと思います
高いと言ったところではじまらないので　高い高いとおっしゃってる方は他の物件をあたりましょうよ　管理費も安い物件を！
高かろうが安かろうがそれなりの住民層でないと私は嫌です　
ようは　最低限それなりの方に入居して欲しいです

[778: 周辺住民さん]

豊洲駅がココんちの広告ですごいことになっています。物件内容はさておき、ブリリアの広告ってかっこいいなーと思いました。ＣＭも、あのマドンナもちょい見せで、速いスピードでてんこもりで見せるあたり、インパクトがあってすきです。

[779: 購入検討中さん]

>>769
あなたの発想は予想できませんでした。
外国人投資家でなければ都内で生活してる者です。
あんた、はっきり言ってセンス悪すぎ。
もっと新聞読んだり頭使って計算することもしたほうがいいですよ。

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[780: 匿名さん]

でも銀座１０分はウソでしょ！？

[781: 近所をよく知る人]

みんな歌舞いてるね。
自分はこの近辺の湾岸の中では計画性、スピード、更に現時点での将来性も豊洲だと思う。あくまで比較論だが。
豊洲の開発が終わってるなんて思っている人間が地域の将来性なんて語るのも片腹痛いが、所詮その程度、だから豊洲を買えず、有明で自己満足しているといったところか。
東雲も所詮はCODANで生活する程度の場所。ビーコンなんてここと同じくらい寒い物件だと捉えている。(Wコンも当時の価格だからこその物件)
ここは正に「夢」でしか語れない虚無の地区といえるかもしれない。
そもそも800世帯入ったこの数年間、何も進まない、いや止まっている実績しかない中、将来は推して知るべし。
オリンピック取り止め後の土地再分割で、後出しジャンケンによるお互いの価値を潰しあう「開発」が「悪夢」となって住民を悩ますことだろう。
もし、ここに将来があるのであれば、このＢＭＡ隣接のＴＴ、オリ隣接の賃貸＆社宅物件、ガレ隣接の住友タワーと、ことごとく価値を低め合う計画がだされるであろうか。

唯一、この地区に可能性があるとすれば、それかカジノでもイケアでもスーパーでもなく、地区全体をマネージメントできる大手デベロッパーの登場しかない。

某万歳氏がポジのみを連呼するように、当方はこの地区の厳しい現実と将来におけるリスクをきちんと連呼したい。

[782: 契約済みさん]

別にどこが一番でもいいよ。
湾岸地区が相乗的に発展すればいい。

[783: 契約済みさん]

775>
>まあ、まともな人なら窓の外に隣の建物しか見えないような場所は買いませんよ。

「窓の外に隣の建物しか見えない」に言いすぎ、そんな部屋ばかりではないし
隣の建物しか見えなくなるリスクは、戸建でもありますよ
そんなの気にする人は、都内には住めないです。

＞駅徒歩一分ならそれでも我慢しますが、クルマがないと生活できない場所が坪250万なんて人をバカにしてます。

駅徒歩一分で２５０万だったら良いのですかね？
まず、都心でそんなに安いところないでしょう

クルマがないと生活できない場所で坪250万のところ沢山ありますよ

>しかも人工島だし。

埋め立て地に住んでいる人は、いっぱいいます。

所詮、ここは割高と言いたいのでしょうが、
仮に安かったら、高倍率で当たらないし、購入層の質が下がるのです。
良いことは一つもありません。

今は、高くても２〜３倍程度なので、欲しいと思う人が、少し粘れば買える訳で、そういう意味では、妥当な値段だと思います。

無理して値段を下げる必要なんかないのですよ。
安く買いたい気持ちはわかりますが、あきらめて下さい。

[784: 賃貸住まいさん]

地域全体をマネジメント？
三井さんがそれを豊洲でやったということ？
それこそ片腹痛い。
URでも呼んできたら？

[786: 匿名さん]

>>781
再開発地で周りが拓けてればなにかが立つのは必然。
ましてや首都高がガリの目の前走るのは購入時にも公開されてた情報。
自分の不幸を逆恨みして複数のスレにネガレスするのはいかんなぁ。

[792: 匿名さん]

>>789
マンションの販売は期が進むごとに通常ジリ貧になっていくので、大型物件の場合、最初の期で半分は売り切るのが普通です。
これだけ広告を打って、未だ半分以上売れ残っている状態はかなり厳しいと思いますが。
買いたい人は既に買ってしまった状況で半分以上の残りを売るのですから、販売は相当長引くと思われます。このペースだと竣工時点で１００戸くらいは売れ残ってるのではないかな？

[793: 匿名さん]

豊洲駅、ブリリアの広告ですごい事になってるね。
相変わらず金かけてるねぇ。

[794: 有明万歳]

ぉはよぉございます<(_ _)>

＞豊洲駅、ブリリアの広告ですごい事になってるね。

ぅわ〜！とっても気になる(笑
どなたか出勤途中のかた、写メよろしくお願いします(^^ゝ

[795: 買い換え検討中]

マンションの購入って物件とか環境とか色々条件があるけど
タイミングってのも重要な条件ですよね。１０年後に様子を見てなんて・・・なんて言ってたらウチみたいな普通のサラリーマンには現実的には買えないですしね。だって自分も１０歳年取っちゃうんですもん。
ローンの事とか考えるとムリです。

ウチは新宿に住んでますがタイミング的に今出てる物件の中からしか選んで買い替えできないなぁ〜と思っておりまして。。。
そういう意味では色々ネットで見たりした結果、ＢＭＡが今出てる中では１番いいな思っております。なんと言ってもあの共有部のすばらしさ！や交通の便の良さ（新宿・渋谷・銀座に近い。）有明テニスの森やスポーツセンターなどスポーツ環境の充実・築地市場の移転に伴う食環境の変化に対する期待・お台場などの更なるリゾート観光地化・不透明とは言えこれからの有明地区開発への期待など。

地域的に都内２３区以外はムリ。北なら新宿より北は嫌いだし、西と言っても世田谷まではいいけど杉並以西はノーだし。総武線沿線は基本的に無いなと思ってるし。って考えると・・・この辺は嫌じゃないんですよね〜。
なんでかは自分でもわかりませんが。単に好みなんだと思います。

利便性がイイ物件はもっと色々あると思うけど・・ゴチャゴチャしてる街はあまり好きじゃない。
古く寂れた商店街とかはもっての他ですが、未だに勢いはあるけどやたら生活感があっておばちゃんっぽい商店街もなんだかな〜って気がするし。１戸建てが多いとこは災害時の危険度が却って大きかったりするでしょ？
普段の買い物はＢＭＡの１Ｆに入る予定の大人目というヤマザキデイリーかセブンイレブンで十分かな〜。今だってそんなもんだし。あとはネットスーパーで購入できますもんね。
休みの日なら銀座あたりの百貨店とかまで行ってもいいかな。お台場もカジュアルな感じなら使えるかも。

だからそんな感じで同じような感性の人が選んで住んでくれるような物件ならいいのになぁ〜と思います。

因みに・・・こーゆーポジレスってスグ営業とか言われるけど・・・ホントに一般人ですので。あしからず。。。

[796: 周辺住民さん]

>>796 さん、お気持ち解りますね〜
これは人それぞれの好みだと思うのですが、子供のときに区画整理された団地に住んでいたせいか、人工的な街が落ち着きます。　その点、豊洲・東雲・有明などは生活したい街です。
今、東雲に住んでおり、キャナルコートができる過程から見てきましたが、非常にワクワクしながら開発現場を見てきました。　有明はその楽しみもあると思います。（個別物件の条件は要検討です）
オリゾンの募集段階ではまだ北側は埋め立て段階でしたが、それが今はオリンピックの選手村の建設予定地になっており、オリンピック誘致or否に関わらず何らかの開発に進んでいくと思います。
周辺住民として、地域全体の魅力が高まれば良いと思ってます。
豊洲−有明−東雲はトライアングルで、それぞれがいい街になると思ってます。

[797: 匿名さん]

>>795
そういうニーズならＴＴＴの未入居物件などいかがでしょう？
駅前は再開発されるし、共用施設はＢＭＡとは比較にならないくらい圧倒的な充実度。
制震構造だし、占有部の仕様もまずまず。
維持管理費まで考えると支払い額も似たような感じじゃないですかね？

[798: 買い換え検討中]

＞７９７さま
情報ありがとうございます。
ＴＴＴですか〜。
ネットでは見た事あるんですけど・・・実際にモデルルームとかは見てないんですよね〜。
一度行ってみようかな〜。
ＢＭＡは３度ほど見に行きました〜。
比較してみるのもイイかもです！

[799: 匿名さん]

TTTの中古を高値で売りたい輩にだまされないようにね。

TTTなんて、当時７０へーベーで４０００万台ごろごろしてたんだから。

[800: 買い換え検討中]

＞７９９さま
え〜〜〜？そーなんですか？？
今残ってるのはもっと高いですよね？！
なんだろ？高いのが残ったとかですか？
それとも高くなったんですか？？？

[801: サラリーマンさん]

ほんとにここのネガレスひどいですね。

＞雨の降る夜に、森にたむろしている高校生に襲われそうになったり。。。

あんなに寒く雨の夜に、あんなに何もなく人がいないところにわざわざたむろする必要があるでしょうか？自分が不良高校生なら、せめてコンビニの前とか、もう少し雨風しのげるところでたむろするけど。。。

この物件は高い高いと叩かれてるが、私にとってはこの上ない物件ですがね。
ビジネスマンにとっては、成田行きのリムジンは来るは、羽田への接続もまあまあだし、新幹線に至っても品川、東京駅ならマンションの前からバスまで出てる。どこのオフィスだとしても近いしねー

海外勤務から帰ってきて、都内で中古も含め3500ぐらいまででマンションを探していたが、ここが1番安かった。
港区では、中古で20平米、他のタワマンは意外と狭い間取りがなく、ここは40平米で2900万円〜

いわゆるお見合いと言われる方位の部屋は、断然割安です。
営業に言えば、隣の敷地にビルが建った場合の距離を示した地図がもらえます。モデルルームがあるTOCビルと道路を隔てたNTTのビルとの距離を参考にすると、建物が立った場合がイメージできます。
住宅地での圧迫感に比べたら、随分と気にならないことがわかりますよ。
それに加えて、豪華な共用設備を利用できるとしたら、随分お徳な気がしますが。。。

＞竣工時点で１００戸くらいは売れ残ってる

仮に、誰がさんがいうようにそうだとしたら、どこか企業に売っても容易にさばけると思いますが。。。都内の高いサービスアパートメントやホテルの金額を考えると決して高くないはずです。急いで、叩き売りする必要は全然ないのでは？

[802: 匿名さん]

>800
トヨスタワーと勘違いされてませんか？

ＴＴＴは　ザ・東京タワーズで　とっくに完売。未入居物件に
たんまり利益を乗せて今中古売り出し中ですよ。
買う方はバカですね。

[803: 匿名さん]

>>801見てあれ？と思って見てみたらまだあの書き込み消されてないんですね。（あえてポインタは示しませんが）

正直私は地元住民としてなんとなくこのスレを覗いているだけなのでBMAの物件そのものにはさほど興味はないのですが（失礼！）
こういう、「地域そのもの貶める」虚偽の発言というのはさすがに看過できません。

実は昨晩、例の書き込みにある時間(21時頃)にあらためてテニスの森周辺をくまなくチェックしたのですが、あらためて100%虚偽だと断言できます。
当時雨が降りかなり寒かったという状況証拠以上に、この書き込みのとおりのシチュエーションになり得る要素が存在しないことを確認してきました。

あえて詳細は書きませんが（書いたらその辺を修正してまた虚偽の風説を流すんでしょうし）どうしてもあの書き込みが真実だと主張したいのなら再度きちんと状況を詳細に説明してみればいいんじゃないでしょうか。当時どの地点の状況がどうだったか、などきちんと確認してありますので、力いっぱい反論して差し上げます。

なお、いちおうひとつだけ開示しておきますと
あのあたり、21時頃って結構人通りあるんですよ。現地にも行かず空想だけで犯罪の温床みたいに書き散らしている人には想像できないかもしれませんが。

[804: 有明万歳＠下げ推奨中]

>>803さん
不愉快なのは、よ〜〜〜くわかりますが、あのレスは削除依頼されていて残っています。＜晒し首の刑ですかね？(笑

冷静な人なら、あの文章内のセリフなどが非現実的なことはわかると思います。
また、
この物件が道路隔てて建設されたら、公園全域を上から見下ろすわけですし、その頃にはあの付近の雰囲気は様変わりしてると思いますよ。

[805: 匿名さん]

確かに嘘はいけませんね。

しかしこのあたりが薄暗く雰囲気が怖いのは確かですよ。
公園内というよりも通常の通り沿いが怖いですよ、実際。
薄暗いし、ひと気も少ないし、空き地だらけだし。
オリゾンとガレリアが出来てもあの程度の人通りでは、
ブリマレが出来てもとても人が多くなるとは思えませんけどね。
私は男なので近くを夜歩きますが、子供や奥さんを夜歩かせる気になれません。
皆さんは不安ではないですか？

[806: 買い換え検討中]

＞８０２さま
すみません。。。勘違いしてました〜。
じゃあ・・・いっか。見なくても。

＞８０１さま
住宅地での圧迫感に比べたら、随分と気にならないことがわかりますよ。
それに加えて、豪華な共用設備を利用できるとしたら、随分お徳な気がしますが。。。

激しく同感です。
小・中規模のマンションとかの方がお見合いどころか覗き合いになる可能性がものすご〜くあるのでは？？と思います。

ワタシは１度もタワーマンションとゆーものに住んだ事が無いので・・・。
１度でイイから住んでみたい。。。
などど不埒にも思います。＊＊＊根性でスミマセン。。。

[807: 匿名]

TTT購入者がこんなことを・・・
以下↓

先日内覧会終了しました。
そこで気になったことが1点。

隣家との境壁はコンクリート壁が当たり前かと思ってましたが（現在住んでいる分譲マンションではコンクリート壁で、隣家の生活音は全くしない）、TTTは二重何とかという壁で、壁を叩けばその音が丸聞こえでした。
（立会い・記録係の建設会社担当者に隣家に入ってもらって、隣接壁を叩いてもらいました）

賃貸マンションなら隣家の物音がある程度聞こえるのは当然だと思いますが、分譲のしかも高層マンションの防音性はかなりのものと期待していたのに、今住んでいる小中規模マンションの方が圧倒的に優れていたことに萎えてしまいました。
寝室にしようとしていた部屋の向こう側が隣家のリビングルームということで、うるさくて寝られないことがあるかもしれません。
どんな人が住むのか次第ではありますが。

高層マンションの最大の弱点の一つ。
ファミリーが左右に来たらヤバ！

[808: 匿名]

>807 高層マンションの最大の弱点

タワーマンションは重量をかけられないから
戸境壁はコンクリートに出来ないんだよね。

[809: サラリーマンさん]

>>807
書いた人は、明らかに調査不足でしょう。叩くような振動以外は大丈夫